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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 101年度中簡字第1558號 原　　　告　里優不動產經紀有限公司 法定代理人　廖雅瓊 訴訟代理人　許盟志律師 　　　　　　黃中信律師 被　　　告　許惠雯 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國101年8月29日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、原告之聲明及陳述要旨： 一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）352,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 二、陳述要旨：被告將其所有門牌號碼為台中市○○區○○○ 路C棟8樓（下稱系爭不動產）委託原告仲介銷售，兩造並 於101年3月9日簽訂「銷售同意書」，委託銷售價格為958 萬元，委託銷售期間自101年3月9日至101年6月30日止。 嗣於101年3月14日，兩造再簽訂「專任委託銷售契約書」 （下稱系爭專任契約）及「委託事項變更契約書」，委託 銷售價格變更為880萬元、銷售期間則自101年3月14日至 101年3月21日止。原告於專任委託期間內，覓得買方即訴 外人楊允玲出價達委託價額，原告遂代理被告收受定金， 並即去函告知被告履行契約，惟被告卻來函表示已於101 年3月16日先傳簡訊告知要變更委託銷售金額，惟依兩造 系爭專任契約書第14條之約定，變更契約內容須經兩造書 面同意，被告未經原告同意、復未以原告提供之委託事項 變更契約書變更銷售金額，不生變更契約內容之效力。依 兩造系爭專任契約書第6條第2項之約定，原告既已覓得買 方出價達到委託價額，並代理被告收受定金，買賣契約已 成立生效。被告拒不與原告所介紹之買方客戶簽立不動產 買賣契約書，係因可歸責於被告之事由而不願或無法與原 告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書，被告仍應依系爭 專任契約書第8條第3項第3款約定，支付委託銷售價4%服 務報酬352,000元及法定遲延利息。 貳、被告之聲明及陳述要旨： 一、聲明：原告之訴駁回。 二、陳述要旨：兩造於101年3月9日原係簽訂一般委託銷售同 意書，後原告向被告回報有人願意以830萬元購買，但被 告不同意，原告旋於隔日即101年3月14日要求被告簽立系 爭專任契約書，而於兩造簽訂系爭專任契約書前，原告公 司負責人員林塏宸、梁沛蓁在未就系爭專任契約書之內容 為任何說明之情況下，即由原告公司人員梁沛蓁於系爭專 任契約書指出要求被告簽名之位置，被告因無買賣房屋經 驗，故即在原告公司人員指引下當場簽名，原告於系爭專 任契約簽約前未給予被告審閱期間，被告不受系爭專任契 約變更底價之限制。嗣被告於101年3月16日凌晨12點多以 傳簡訊通知原告表示欲變更價格，原告遂於當日上午以電 話與被告談論變更價格事宜，被告於當日下午6點多前往 原告公司欲簽訂變更價格之書面，但原告不同意，僅表示 要讓買方跟被告商談以880萬元購買系爭不動產，被告表 示已不願以880萬元出售系爭不動產，於兩造整個商談過 程中，原告從未出示不動產買賣意願書，甚至原告之後寄 發之存證信函亦未附有任何有關買方出價之文件，直至兩 造在地政局協調時始出示不動產買賣意願書。 參、法院之判斷： 一、下列事項為兩造所不爭執，且有銷售同意書（一般委託） 、專任委託銷售契約書、存證信函等附卷可稽，堪信為真 正： ㈠兩造於101年3月9日簽訂銷售同意書（一般委託），被告 以價格958萬元委託原告銷售系爭不動產，銷售期間自101 年3月9日至101年6月30日止。 ㈡兩造於101年3月14日再簽訂系爭專任契約及「委託事項變 更契約書」，委託銷售價格變更為880萬元、銷售期間則 自101年3月14日至101年3月21日止。且被告係於101年3月 14日當日即在系爭專任契約書上簽名，並未將契約書攜回 審閱。 ㈢被告於101年3月16日凌晨12點多以簡訊通知原告欲變更委 託銷售價格，同日下午被告至原告公司欲簽署變更價格之 書面，但為原告所拒絕。 二、本件兩造爭執之焦點乃為被告是否受系爭專任契約定型化 契約條款之拘束？ ㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容，消費者保護法（下簡稱消保法）第11條 之1第1項、第2項定有明文。審閱期間之立法意旨，在於 保障消費者於簽約前有充分時間瞭解定型化契約內容，蓋 所謂定型化契約條款，依消保法第2條第7款及第9款規定 ，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之 用，所提出預先擬定之契約條款，凡以定型化契約條款作 為契約內容之契約，均屬定型化契約。此種契約之特色， 在消費者只能按其契約條款與企業經營者訂約，且因此種 契約之訂立，消費者並未就契約內容與企業經營者為個別 磋商，只能對企業經營者所提供之定型化契約條款予以附 合，而無討價還價之餘地，故為保護消費者之權益，特於 消保法第11條之1規定審閱期間。準此，倘企業經營者於 訂約前，未予消費者合理之審閱期間，由企業經營者單方 所預先擬定之定型化契約條款，固不構成契約之內容，惟 非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約 條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質， 依相關法律規定補充之。又企業經營者於其所提供之定型 化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，按其 情形顯失公平者，依民法第247條之1第3款、第4款之規定 ，該條款應屬無效者，仍應由企業經營者舉證證明已提供 消費者合理審閱契約之期間，否則即應依前開情形處理（ 最高法院98年度台上字第168號判決意旨參照）。 ㈡本件兩造簽訂之系爭專任契約，除第1條至第4條及第10條 、第11條、第16條關於買賣範圍、委託銷售價格、付款方 式、代書費用負擔及委託銷售期間、是否同意複製鑰匙、 有無附加其他交易條件，係由當事人個別磋商後以手寫方 式記載或勾選外，其餘第5條至第9條、第12條至第15條及 第18條之約定條款，均係原告為與不特定多數消費者訂立 同類契約之用，所預先擬定之契約條款，核屬定型化契約 ，依上開消保法第11條之1規定，兩造訂立系爭專任契約 前，應有30日以內之合理期間，供被告審閱契約全部條款 內容，違反者，其由企業經營者單方所預先擬定之定型化 契約條款，不構成契約之內容。本件被告係於原告要求簽 訂系爭專任契約之101年3月14日當天即與原告完成簽約， 事先並未攜回契約審閱之事實，為兩造所不爭執。原告雖 以於被告簽約前，原告公司人員林塏宸、梁沛蓁已告知被 告系爭專任契約之內容，被告並同意放棄三日審閱權等語 ，主張系爭專任契約之定型化契約條款有效。經查，系爭 契約第1頁開首欄內固記載：「*依內政部公告，委託人簽 訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回 本契約影本審閱。....⒉委託人於簽約前已審閱且充分瞭 解本契約內容，因此自願放棄三日以上之審閱權利。」等 語，並由被告於該記載右側「委託人簽名」處簽名，惟就 系爭專任契約簽約之過程，林塏宸證稱係由梁沛蓁對被告 說明專任契約權利義務包括服務報酬、違約責任、委託期 間、不動產產權說明等契約內容，有關契約審閱期間及是 否放棄契約審閱權部分，亦係由梁沛蓁對被告作說明，兩 造簽訂系爭專任契約前後約1小時等語（見本院卷101年8 月29日言詞辯論筆錄）；梁沛蓁則證稱係由林塏宸對被告 說明系爭專任契約之內容，林塏宸說明之內容大致上就是 講如簽專任契約的話，是由原告幫被告銷售房屋，還說如 果買方有達到委託金額的話，斡旋金就轉訂金，伊沒有說 明契約審閱權的問題，是林塏宸說明，當天簽約前後約20 分鐘等語（見同上筆錄）。由林塏宸、梁沛蓁上開證言內 容觀之，林塏宸與梁沛蓁就由何人對被告說明系爭專任契 約內容、所說明契約內容涵蓋之範圍及兩造簽訂系爭專任 契約所用時間等，所述均互相矛盾，如林塏宸、梁沛蓁於 被告在系爭專任契約書上簽名前，有對被告說明系爭專任 契約之內容並經被告同意放棄契約審閱權，則林塏宸、梁 沛蓁縱受限於記憶力及因時間經過而記憶減退，就簽約經 過之細節部分所述略有不同，雖屬情理之內，然絕不可能 連由何人負責就系爭專任契約內容為說明亦相扞格，所述 就兩造當天簽約前後所花費時間差距更達三倍之多，林塏 宸、梁沛蓁之前開證述顯有嚴重瑕疵，而參之林塏宸、梁 沛蓁均為原告之現職員工，且被告應否給付系爭服務報酬 更直接影響林塏宸、梁沛蓁之業績，二人所述難免偏頗， 並參諸林塏宸、梁沛蓁就何人說明契約內容部分，均推稱 非自己說明，足見林塏宸、梁沛蓁證稱於被告簽約前，有 對被告說明系爭專任契約內容並取得被告同意放棄契約審 閱權云云，不足採信。 ㈢基上，被告於簽訂系爭專任契約前既未將契約攜回審閱， 而原告所舉證據並不足為於被告簽訂系爭專任契約前，原 告已將系爭專任契約之內容對被告為完足之說明，以使被 告確實充分瞭解全部契約約款之權利義務關係，按諸定型 化契約審閱期間之規定，乃法律為保護消費者所為之特別 規定之立法目的，則縱被告於系爭專任契約開首欄前述自 願放棄審閱權記載之右方簽名，前述定型化文字之聲明係 屬自願拋棄契約審閱權之條款，依其情形亦屬顯失公平， 依上開說明，該條款應屬無效。準此，原告於簽訂系爭專 任契約前，未予被告合理之審閱期間，固非謂兩造間之契 約關係不成立或無效，惟被告抗辯簽約前原告未予審閱期 間、亦未告知契約內容，其不受系爭專任契約由原告單方 所預先擬定之變更底價限制等定型化契約條款之限制等語 ，即屬可採。而被告於原告與楊允玲簽訂不動產買賣意願 書前，即先以簡訊通知原告欲變更底價，復為原告所不爭 執，則原告主張楊允玲出價已達底價，買賣契約已成立， 被告應給付服務報酬等語，即無可採。 三、綜據上述，原告依系爭專任契約之法律關係，訴請被告給 付服務報酬352,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。 肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 101 年 9 月 12 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 呂麗玉 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 101 年 9 月 12 日 書記官