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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 101年度中簡字第1582號 原　　　告　士圓不動產經紀有限公司 法定代理人　吳宜靜 原　　　告　張金忠 上列二人共同 訴訟代理人　侯秀寶　　住臺中市○區○○路○○○號 被　　　告　林山富　　住臺中市○里市○里里○鄰○○路○○巷 　　　　　　　　　　　○○號 　　　　　　　　　　　身分證統一編號：Z000000000號 上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國101年7月10日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告主張略以： ㈠聲明：⑴被告應給付原告士圓不動產經紀有限公司（下稱士 圓公司）新臺幣（下同）78,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起算至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵被 告應給付原告張金忠50,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 算至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑶訴訟費 用由被告負擔。⑷原告均願供擔保請准宣告假執行。 ㈡陳述： ⒈緣被告委託原告士圓公司銷售被告所有門牌號碼台中市○ 區○○路○○○巷○號7樓之18之標的物（下稱系爭不動產） ，並於民國101年3月20日簽訂「專任委託銷售契約書（下 稱系爭契約）」委託銷售價格為130萬元整，委託銷售期 間自101年3月20日至同年6月20日止。 ⒉嗣後原告士圓公司於上開專任委託期間內，積極覓得買方 即原告張金忠，原告張金忠於同年3月22日簽訂預定購買 被告所有系爭不動產之買方議價委託書，並於當日支付議 價金5萬元，且於同年3月23日原告張金忠即表示願意提高 購買價格並簽立買方議價契約內容變更同意書並已達被告 委託價額，原告士圓公司於同日即通知被告履行契約，被 告不依約簽訂不動產買賣契約書，經原告士圓公司以存證 信函催告後非僅不履行，反來函表示，渠等於同年3月26 日告知不願出售等云云。 ⒊按「委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理 未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報 酬。」、「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完 成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四為 服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，若 委託人要求解約或自行將本契約不動產標的物出售或另行 委託第三人仲介者。㈡收取買方定金或要約成立後，因可 歸責於委託人之事由而解除不動產買賣契約者。」，民法 第548條第2項、專任委託銷售契約書第10條第1、2款分別 定有明文。依上開條文所示原告士圓公司自得向被告訴請 給付委託總價百分之四之報酬即52,000元（計算式：130 萬×4%）。 ⒋復按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須 填補債權人所受損害與所失利益。而依通常情形，或依已 定之計劃、設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視 為所失利益，民法第216條第1、2項定有明文。準此，凡 依外部客觀情事觀之，足認其已有取得利益之可能，因責 任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應 由債務人賠償，不以確實可取得之利益為限。」、「甲方 （即原告張金忠）與賣方（即被告）簽定不動產買賣契約 書同時，應以現金一次支付買總價款百分之二服務費予乙 方（即原告士圓公司）」，參最高法院89年台上字第249 號判例意旨及買方議價委託書第7條。本件原告士圓公司 已依約達到被告所要求委託之銷售價格，此時即有足認已 有取得買方議價委託書第7條之百分之二服務報酬之可能 ，卻因被告事後未前往履行簽訂不動產買賣契約致使原告 無法取得買方議價委託書第7條之百分之二服務報酬，即 可足認因被告未履行賣方之責任致使原告受有所失利益， 應由被告賠償即26,000元（計算式：130萬×2%）。 ⒌復按「議價條件：㈤議價成功後，若甲方違約不賣或不依 約履行，則議價金由賣方退還甲方，另賠償議價金一倍之 違約金予甲方。」，買方議價委託書定有明文。原告張金 忠自得向被告訴請給付議價金一倍之違約金即50,000元。 ⒍系爭契約雖未經被告攜回審閱，但原告士圓公司有逐條唸 給被告聽。被告如果不願出賣，應以書面告知解除契約， 而不是以簡訊告知等語。 二、被告答辯略以： ㈠聲明：⑴駁回原告之訴及其假執行之聲請。⑵訴訟費用由原 告負擔。⑶如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。 ㈡陳述： ⒈原告士圓公司與被告於101年3月20日簽訂系爭契約，原告 士圓公司並未告知也未給予被告契約審閱期，違反消費者 保護法之規定，被告主張系爭契約自始無效。另依消費者 保護法第11條規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有 利於消費者之解釋；同法第12條第1項規定，定型化契約 中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。 ⒉依民法第549條規定，當事人之任何一方，得隨時終止委 任契約。故在還未成交之前，消費者得隨時終止居間契約 。另依民法第568條第1項規定，居間人以契約因其報告或 媒介而成立者為限，得請求報酬。亦即，契約之成立須與 居間人報告或媒介之努力有相當因果關係，居間人始得享 有報酬請求權。被告於101年3月26日即以簡訊通知被告士 圓公司營業員侯小姐，不願出售系爭不動產，也在電話中 明確告知被告之意思，但侯小姐卻告知被告不可以不賣， 難道原告士圓公司之契約條款可以凌駕法律之上嗎？ ⒊原告張金忠與被告並無任何關係，被告完全與其無任何接 觸，被告從未同意收受及簽署原告張金忠之任何文件與金 錢，原告張金忠無權訴請被告給付等語。 三、法院之判斷： ㈠原告主張；被告委託原告士圓公司銷售系爭不動產，雙方於 101年3月20日簽訂系爭契約，委託銷售價格為130萬元整， 委託銷售期間自101年3月20日至同年6月20日止；嗣後原告 張金忠於同年3月22日予原告士圓公司簽訂預定購買系爭不 動產之買方議價委託書，並於當日支付議價金5萬元，且於 同年3月23日原告張金忠即表示願意提高購買價格並簽立買 方議價契約內容變更同意書，原告士圓公司於同日即通知被 告履行契約，被告不依約簽訂不動產買賣契約書，經原告士 圓公司以存證信函催告後仍不履行，並以存證信函表示其已 於同年3月26日告知不願出售等情，業據原告提出系爭契約 書、買方議價委託書、買方議價契約內容變更同意書各1 份 、存證信函2份附卷為證，且為被告所不爭執，堪信為真實 。 ㈡按消費者保護法第2條第7款及第9款規定，定型化契約條款 係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用， 所提出預先擬定之契約條款，凡以定型化契約條款作為契約 內容之契約，均屬定型化契約。此種契約之特色，在消費者 只能按其契約條款與企業經營者訂約，且因此種契約之訂立 ，消費者並未就契約內容與企業經營者為個別磋商，只能對 企業經營者所提供之定型化契約條款予以附合，而無討價還 價之餘地。故為保護消費者的權益，確保其於訂立定型化契 約前，有充分了解定型化契約條款之機會，特別於消費者保 護法第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約 之前，必須有三十日以內的合理期間，供消費者審閱全部條 款內容，違反者，該條款不構成契約之內容，但消費者得主 張該條款仍構成契約之內容。 ㈢查系爭契約係於101年3月20日簽訂，又系爭契約第2頁第3行 雖記載「三、契約審閱期：本契約於中華民國101年3月20日 經委託人攜回審閱。（契約審閱期間至少為三日）」等語， 並經被告簽名，但實際上被告於101年3月20日簽約當日之前 並未攜回契約書審閱等情，為兩造所不爭執。參以，系爭契 約條款繁多，客觀上實難認被告於簽約前確已充分瞭解契約 約款之內容，且被告並未明示放棄契約審閱期。則系爭契約 之訂立，顯違反消費者保護法第11條之1規定，是原告士圓 公司與被告簽訂之系爭契約雖非無效，但其中屬定型化契約 約款部分，被告即可主張不構成契約內容。又系爭契約第7 條至第10條之約定，均屬原告士圓公司所預擬之定型化契約 條款，此有系爭契約書附卷可稽，故被告主張系爭契約第7 條、第8條、第10條等定型化契約條款不構成契約之內容， 洵屬有據。再者，被告雖與原告士圓公司簽訂系爭契約，然 對於原告士圓公司所媒介之買方，被告仍應保有選擇與之簽 訂買賣契約與否之最終決定權，非謂只要原告士圓公司媒介 之買方願以130萬元購買系爭不動產，被告即須與之簽訂買 賣契約，蓋選擇買賣對象，除價格因素之外，仍有其他諸多 影響因素應加以考慮，不得逕以被告簽訂系爭契約，即剝奪 其決定締約與否之權利。從而，原告士圓公司依據民法第54 8條第2項、第216條、系爭契約第7條、第10條第1、2款及買 方議價委託書第7條，訴請被告給付百分之六之服務報酬， 即屬無據。 ㈣次查，原告張金忠與原告士圓公司雖簽訂買方議價委託書及 買方議價契約內容變更同意書，並交付議價金5萬元，惟基 於契約相對性原則，上述契約效力僅及於契約當事人，並不 及於被告。被告與原告張金忠之間，就系爭不動產尚未成立 買賣契約，故原告張金忠依其與原告士圓公司之買方議價委 託書第6條第5款約定，請求被告給付議價金一倍之違約金， 亦屬無據。 ㈤綜上所述，原告訴請被告應給付原告士圓公司78,000元，給 付原告張金忠50,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應 予駁回；其假執行之聲請，亦因而失所依附，應併駁回之。 ㈥本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後於判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。 中 華 民 國 101 年 7 月 26 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 陳文燦 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 101 年 7 月 26 日 書記官 童秉三