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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 101年度中簡字第1853號 原　　　告　冠益不動產經紀有限公司 法定代理人　李仁吉 訴訟代理人　林殷世律師 訴訟代理人　陳羽渘 被　　　告　劉靜瑤 訴訟代理人　許盟志律師 複代理人　　黃中信律師 上列當事人間給付違約金事件，本院於民國102年1月8日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、原告主張： 一、兩造於民國一０一年三月四日簽訂不動產委託銷售契約書（ 下稱系爭契約），由被告將其所有坐落臺中市○○區○○段 ○○○段000000地號土地，及其上門牌號碼臺中市○○區○ ○路○段○○號房屋（下稱系爭不動產），以總價新臺幣（ 下同）一千零二十萬元委託原告銷售，兩造嗣於一０一年三 月八日另簽訂委託銷售契約書內容變更附表，同意更改委託 銷售總價額為九百三十八萬元。嗣於一０一年三月十六日有 買方即訴外人許文登同意以上開金額承購，並與原告簽訂不 動產買賣意願書及簽發票面金額二十萬元之支票予原告收受 ，作為斡旋金，原告之業務人員即訴外人劉宣佑隨即向被告 回報成交事宜，且經被告同意出售，並約定於一０一年三月 十七日十六時至原告營業處所簽訂不動產買賣契約書，詎當 日被告固有到場（按原告原主張被告當日拒未出面，嗣經被 告抗辯並調閱原告營業處所之監視畫面後，改稱被告有到場 ），然因另有仲介業者，以他人出價較高，從中介入，被告 遂反悔不賣，拒絕與許文登簽訂買賣契約。原告旋於一０一 年三月十九日寄發存證信函，促請被告再至原告營業處所與 許文登簽訂不動產買賣契約，惟被告置之不理。 二、依系爭契約第七條第二項約定，若買方同意本契約之出售條 件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，被告授權 原告無須再行通知即得全權代理收受定金，通知買方成交， 並代為保管定金，被告應於原告通知後五日內或依書面所約 定日期出面簽訂不動產買賣契約書，於簽約時將定金交付予 被告，該定金即轉為買賣價款之一部分，如因可歸責於被告 之事由，致無法完成簽約者，被告應加倍返還買方已付之定 金，並按約定報酬即成交價百分之四給付原告作為違約金。 而系爭不動產，經原告多方努力，覓得買方許文登同意以被 告委託價購買，買方出價與被告出售價格已達一致，買賣契 約即視為有效成立，原告並已通知被告，促請其依約出面簽 訂買賣契約，詎被告竟拒不簽約，顯係可歸責予被告之事由 ，致無法完成簽約，爰依系爭契約第七條第二項之約定，請 求被告給付按約定報酬即成交價百分之四之違約金即三十七 萬五千二百元（0000000×4%＝375200），並聲明：被告應 給付原告三十七萬五千二百元，及自支付命令送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。 三、對被告所為抗辯之陳述： （一)系爭契約於一０一年三月四日簽訂前，被告與原告之業務 人員劉宣佑已就契約內容，逐一討論說明，被告對契約內 容，已有充分磋商及了解。又被告與原告復於一０一年三 月八日就銷售價格之調整，另訂委託銷售契約書內容變更 附表，被告同意將委託售價調降至九百三十八萬元，被告 就系爭契約內容，確已清楚瞭解。再者，買賣雙方為節省 時間，以爭取交易機會，而自願放棄契約審閱期，亦非法 所不許，況原告已就契約內容解說，並以粗體字等提醒， 且經被告詳細閱覽，並非惡意剝奪其審閱權，又被告自一 ０一年三月四日簽訂系爭契約後，迄同年三月十七日被告 同意簽約，至反悔不賣，前後長達十三日之時間，從未表 明有任何不瞭解系爭契約條款內容之意，亦從未主張審閱 期間利益遭剝奪，或有何條款顯失公平之問題，迨於訴訟 進行中，始主張系爭契約第七條第二項約定未給與審閱期 間而無效，實有違誠信原則，應不足採。 （二）依系爭契約條款文字表現方式，均在重要之點，以粗體字 提醒被告注意，再觀該契約內容，有關仲介條件及雙方權 利義務、違約處罰及給付服務費用等約定，均屬一般不動 產交易之常識，內容公允，並無對被告權益保障有何失衡 ，或特別不利益，被告且對不動產交易有相當經驗，系爭 不動產被告又同時委託多家仲介公司銷售，有關委託銷售 之條件及權利義務，知之甚稔，系爭契約之內容且經原告 業務人員劉宣佑詳細解說明白後，被告始同意簽約，並自 願放棄契約之審閱期，亦當無顯失公平之情。 （三）系爭契約第十五條第二項約定「賣方必需於出價與成交之 第一時間，告知本公司，以避免發生交易糾紛」，乃因本 件為一般委託案件，並非專案委託，被告同時委託多家仲 介銷售，為避免雙重買賣，要求賣方即被告，於系爭不動 產另由他人仲介成交時，應即時告知原告，以免發生爭議 ，契約文字記載已明，且與系爭契約第七條第二項兩者規 範內容及目的各異，是被告主張依系爭契約第十五條第二 項約定，被告尚保有最後議約權之契約解釋，顯已逾越契 約文字及真意，委無足採。 （四）系爭不動產交易簽約過戶事項，原告係委請地政士即訴外 人王文龍辦理，王文龍於一０一年三月十七日十六時，即 到達原告營業處所另一處辦公室，等待簽約事宜，而買方 許文登於同日十六時二十五分許亦到達原告營業處所，在 二樓簽約室準備簽約，在等待期間，分別有劉宣佑及原告 員工即訴外人陳羽渘陪同，被告約於同日十六時三十分到 達，但因有其他房仲業者不斷干擾其決定，以致反悔不賣 ，因此，不願上二樓簽約，雖經劉宣佑、陳羽渘、原告員 工即訴外人盧燕慧居間協調，被告仍拒不與買方簽約，並 非買方及地政士未到場，致未能簽約。其後，系爭不動產 即於同年三月二十六日移轉予訴外人陳美華。 （五）被告原同意出售系爭不動產，並簽立系爭契約及委託銷售 契約書內容變更附表，卻於簽立上開二契約書後，於原告 覓得買方許文登，且出價己達委託價後竟反悔不賣，顯有 故意違約之意，而若被告依約簽訂買賣契約書，本應按成 交價百分之四給付原告報酬。以原告已投入廣告、帶看及 各訂約準備等人力物力支出，均未減少，因被告故意違約 不賣，原告以百分之四計算違約金，應屬合理，並無過高 。 貳、被告則以： 一、原告係透過鄰居得知被告欲賣屋而主動找上被告，第一次見 面即簽訂系爭契約，被告僅單純告知銷售價額，即由原告代 填銷售價額，不動產標示內容亦係由原告自行調閱謄本填寫 ，審閱期條款部分亦是由原告勾選，並指示被告在系爭契約 應簽名處簽名，且被告印章亦是由原告代刻代蓋，原告自始 未告知契約內容，被告就契約內容完全不清楚。系爭契約之 條款，均係原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用， 所預先擬定之契約條款，核屬定型化契約，而被告係於原告 要求簽訂系爭契約之一０一年三月四日當天即與原告完成簽 約，原告未說明契約內容，被告亦未將契約攜回審閱，依消 費者保護法第十一條之一規定，系爭契約第七條第二項約定 不構成契約之內容，不得拘束被告，原告據以主張請求違約 金，即無理由。至於被告自願拋棄契約審閱權之條款，證人 劉宣佑空言契約有寫了，被告有看過了，更證原告未盡說明 義務，故系爭契約之自願拋棄契約審閱權條款，對被告係顯 失公平，依民法第二百四十七條之一規定，該條款即屬無效 ，被告自不受其拘束。 二、縱認系爭契約第七條第二項約定構成契約之內容，惟居間契 約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託 人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託 人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條 件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必 須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於 委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒 介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生 之風險，此有別於一般雙務契約。是以，系爭契約第七條第 二項約定不待買賣雙方之決定即認買賣契約成立生效，實與 居間之法律性質抵觸而顯失公平，且係屬使他方當事人拋棄 權利或限制其行使權利之條款，依民法第二百四十七條之一 第三款之規定，該約定無效。又觀諸︰1.系爭契約第七條第 二項約定︰「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託 價格，買賣契約視為有效成立」；2.系爭契約第十五條第二 項約定︰「賣方必需於出價與成交之第一時間告知本公司（ 指原告），以避免發生交易糾紛。」；3.一０一年十月二十 三日證人即原告業務員劉宣佑證述︰「（被告複代理人問︰ 這附記是何含意？）就是如果有人出價，或是已經成交了， 必須告訴我們，避免一屋兩賣。」；4.一０一年1十月二十 三日證人即原告業務員陳羽渘證述︰「（法官問︰代書在一 樓休息室做什麼？）代書在一樓休息室等待，如果買賣成立 時，雙方就是到二樓會議室簽約。」；5.不動產買賣意願書 第四條第一項約定︰「自簽訂本意願書至一０一年三月十九 日二十四時止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方 之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成 立生效。」等情，均足證賣方即被告保有最終之議約權。系 爭契約第七條第二項之約定，顯與系爭契約第十五條第二項 、不動產買賣意願書第四條第一項賣方即被告仍保有最終議 約權之約定不符，此疑義應作對消費者即被告有利之解釋， 即被告仍保有買賣契約是否成立之最終議約權，系爭契約第 七條第二項之約定，顯有悖於居間法律規範就當事人間權利 義務之分配，與消費者保護法第十二條第一項之規定不符， 應認該約定無效。 三、原告一０一年九月十二日民事陳報狀所附之光碟照片（參原 證六、七），其中就原告公司二樓簽約室之畫面，簽約室中 之男子是否為買方許文登即有疑問。再者，於拍攝時間十六 時五十三分００秒許，即見原告公司員工拿出一份文件並由 該名員工加以填寫，該份文件或為買方之不動產買賣意願書 ，而該意願書所填寫日期為一０一年三月十六日即屬不實， 此觀許文登於不動產買賣意願書及確認書二份文件上之簽署 時間一０一年三月十六日之筆跡不符，亦可證該意願書係於 一０一年三月十七日臨時倒填時期。又依不動產仲介交易常 規，倘若確實有買賣價金合致，原告必當日即刻安排買賣雙 方簽約，豈會發生買賣雙方均在原告公司，代書亦到場，卻 無法完成簽約之情事，顯見當日於二小時內無法完成簽約， 係原告費時於一０一年三月十七日當日方與買方許文登協商 承買價格，再觀不動產買賣意願書所載承買價款為九百三十 八萬元，而被告委託售價亦為九百三十八萬元（特約條款︰ 底價不公開），更可證該意願書係三月十七日當日臨時所簽 署，被告否認該不動產買賣意願書之真正。 四、縱認系爭契約第七條第二項之約定有效，且不動產買賣意願 書亦屬真正，惟被告於一０一年三月十七日十六時至十八時 許均待在原告公司等待進行簽約，倘若被告拒絕簽約，自可 不赴約亦或及早離開，豈有可能在現場苦苦等待二小時，原 告主張被告當日係因有其他房仲業者不斷干擾致被告反悔不 賣云云，根本與事實不符。原告始終未安排被告與買方及代 書見面進行簽約，亦未提供買方所簽署之不動產買賣意願書 及定金支票等供被告確認，致無法完成簽約，自屬不可歸責 於被告。再者，倘若買賣契約依系爭契約第七條第二項約定 視為成立，原告自可直接令買賣雙方及代書等三人共處一室 而進行簽約行為，豈可能將買賣雙方及代書分置三個不同處 所？更顯原告依系爭契約第七條第二項約定主張買賣視為成 立及可歸責於被告致無法完成簽約，請求被告給付違約金， 顯無理由。至於證人王文龍、劉宣佑、陳羽渘、盧燕慧就代 書王文龍之所在位置及何人拿產權資料予王文龍等情節，證 人間之證述顯然矛盾，不足採信。 五、系爭契約第七條第二項約定僅載明「違約金」，依民法第二 百五十條第二項之規定，其性質應屬損害賠償預定額之違約 金，而非以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強 制罰，原告主張系爭契約第七條第二項約定之違約金屬懲罰 性違約金，顯有誤會。又縱認原告得向被告請求違約金，惟 兩造係於一０一年三月四日簽訂系爭契約，且被告確實有依 約於一０一年三月十七日至原告公司準備簽約，前後不過十 三天，原告請求之違約金竟高達三十七萬五千二百元，顯與 現下經濟情況，及其所受損害不符，殊嫌過高等語，資為抗 辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為 假執行。 叁、兩造不爭執事項： 一、兩造於一０一年三月四日簽訂系爭契約，由被告將其所有系 爭不動產，以總價一千零二十萬元委託原告銷售，兩造嗣於 一０一年三月八日另簽訂委託銷售契約書內容變更附表，同 意更改委託銷售總價額為九百三十八萬元。系爭契約為一般 委託，並非專案委託，亦即被告可同時委託多家仲介銷售系 爭不動產。 二、被告與買方許文登未於一０一年三月十七日完成簽訂不動產 買賣契約書。 三、系爭不動產已於一０一年三月二十六日出賣予訴外人陳美華 ，並於一０一年四月三十日完成移轉登記。 肆、兩造之爭點： 一、原告主張依系爭契約第七條第二項之約定，請求被告給付違 約金，有無理由？ （一）系爭契約之自願拋棄契約審閱權條款，是否對被告係 顯失公平，應屬無效？ （二）被告未於一０一年三月十七日與買方許文登簽訂不動 產買賣契約書，是否可歸責於被告？ 二、如有理由，其金額為何？原告請求被告給付三十七萬五千二 百元之違約金，是否過高？ 伍、本院判斷： 一、系爭契約是否因原告未給予被告相當之審閱期間等而無效？ 按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者 ，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成 契約之內容，消費者保護法第十一條之一定有明文。此即所 稱之審閱期間。惟此立法目的在於使消費者充分了解契約內 容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利 及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，但如欲 主張該不構成契約內容之規定者，須符合無有合理期間審閱 特定條款者，始足稱之，而非指其期間均應給予三十日之審 閱期。換言之，如消費者於訂約時已充分了解定化契約之內 容，而未要求企業經營者再給予一定期間之審閱，則企業經 營者尚非因未給予三十日內之審閱期間而使定型化契約之條 款因而不構成契約內容。經查，本件系爭契約之內容，於訂 約前，原告業務員已逐條並就服務報酬、開價，屋況及審閱 期間之意義等向被告為詳盡說明，業據證人即原告業務員劉 宣佑到庭結證屬實（參本院一０一年十月二十三日言詞辯論 筆錄第六頁至第七頁）且就系爭契約內容觀之，其中較為重 要之條款，均以粗體字等標示，提醒消費者。又系爭契約屬 一般委託而非專任委託，被告除與原告簽定委託銷售契約外 ，亦同時與他人訂立委託銷售契約，此為被告所不爭執，況 系爭不動產亦確經由原告以外之其他仲介之服務而完成買賣 ，是被告對於系爭契約之條款應已充分了解。再者，被告為 五十三年次出生，僑光科技大學畢業，曾從事文書管理及護 士之工作多年，應屬具相當知識且富社會經驗之人，其於訂 約之前，並未要求原告業務員再給予詳閱系爭契約之期間， 訂約之後，亦未以原告未給予審閱期間而為任何爭執，甚且 於一０一年三月十七日亦以完成本件買賣契約之意至原告公 司營業處所欲與買方完成買賣契約，此為被告所不爭執，是 被告就系爭契約之內容，應已充分了解而於系爭契約載有「 業已當場充分瞭解契約內容，無需另行需回審閱」欄簽名蓋 章。從而，被告於本件訴訟時始抗辯原告未給予相當之審閱 期間而主張契約條款不構成契約之內容或因而無效等情，顯 難採認，是本件系爭契約自亦不因而無效。 二、被告與買方許文登未於一０一年三月十七日簽訂不動產買賣 契約書，是否可歸責於被告？ （一）被告確於兩造約定之一０一年三月十七日下午四時許到達 原告營業處所，應為原告所確知之事實，乃原告於起訴時 ，竟指被告於當日拒未出面與買方簽定買賣契約（參原告 準備狀一第二頁倒數第二行）經被告於本院第一次言詞辯 論期日即一０一年八月二十一日當庭聲請保全原告營業處 所一０一年三月十七日錄影監視畫面，並經法官當庭諭知 原告提出錄影光碟，原告於提出錄影光碟畫面證實被告於 一０一年三月十七日下午確有至原告營業處所，始改稱被 告「應該有去，但不願簽約」此有卷附之原告提出錄影光 碟、畫面照片及一０一年九月二十七日言詞辯論筆錄在卷 可稽。是本件被告確依約於一０一年三月十七日下午至原 告營業處所甚明。 （二）前開一０一年三月十七日下午，賣方之被告、買方之訴外 人許文登及辦理買賣契約簽訂事宜之代書王文龍等均到達 原告營業處所等情，業據許文登、王文龍及原告業務員劉 宣佑、陳雨渘、盧燕慧到庭結證屬實（參本院一０一年十 月二十三日言詞辯論筆錄）並有原告提出之前開監視錄影 光碟及畫面照片在卷可參，雖被告指稱前開證人對於何人 或有無提供本件相關產權予代書王文龍及王文龍當時之位 置等證詞有所出入，惟買賣雙方及代書均已依約到達原告 營業處所等事實，應堪以採認。衡諸常情，如被告以提高 買賣價金為由而拒絕簽定買賣契約，則何須依約到達原告 營業處所，且係單獨一人到場，而未由親友陪同到場。證 人劉宣佑、陳雨渘、盧燕慧固證稱當天之所以未完成買賣 契約之簽訂，係因被告方面另有仲介出價較高，被告不願 簽約。惟欲承辦本件買賣契約簽訂之代書即證人王文龍對 於當日何以未完成買賣契約之簽訂，則證稱「因為沒有成 交，所以不好意思問」（參本院一０一年十月二十三日言 詞辯論筆錄）參以證人劉宣佑、陳雨渘、盧燕慧為原告之 受僱人，劉宣佑更為系爭契約之原告業務員，渠等所為此 部分證言，非無疑義。衡諸常情，如係買賣之一方拒絕簽 約，承辦之代書對於未能完成簽約之原因事實理應知甚詳 ，然本件承辦代書對於未能完成簽約之原因事實，則一無 所悉，顯與常情不符。再者，原告對於到場之被告以提高 價金為由而拒絕簽約之事實，並未再能舉證以實其說。自 難僅以原告業務員之片面證言及被告其後將系爭不動產出 售予他人，即遽認被告當日有拒絕簽約之事實。 （三）前開約定之簽約時間，買賣及代書三方均已到場，原告既 為仲介公司，且買賣價金之前即經賣雙方議定明確，縱買 賣雙方對於買賣價金仍有意見，基於仲介公司之立場，理 應安排該三方會面並提出簽訂買賣契約之相關之文件（如 買賣契約書、所有權狀、登記謄本等），呈現簽約之基本 環境，方符合仲介者之角色。惟一０一年三月十七日當天 ，買賣及代書三方未曾謀面、會合，此為兩造所不爭執， 甚未介紹買賣雙方予代書王文龍認識（參王文龍前開期日 證言）換言之，原告始終未安排買賣及代書三方會面，亦 未提出任何簽約相關之文件予買方之許文登或賣方之被告 ，且對於何人提供相關產權之文件予代書王文龍等情，前 開證人亦證述不一，證人王文龍及盧燕慧證稱係劉宣佑提 供，證人劉宣佑則證稱非其所提供，陳雨渘亦證稱其未提 供相關產權予代書王文龍。是究竟當日有無提供簽約相關 文件予代書或由何人提供，就前開證人證言觀之，顯難釐 清。原告既為本件買賣之仲介人，於簽約時自有提供簽約 相關文件予買賣雙方及代書之義務，以證明原告確有促使 買賣雙方簽約之意，惟原告就該事實並未能舉證以實其說 。 （四）綜上所述，一０一年三月十七日下午，買賣雙方及代書均 已抵達原告營業處所，且買賣價金之前即已確定，當日簽 訂買賣契約應非難事，惟代書與被告雖同在一樓，原告並 未介紹認識，買方之許文登則在二樓，原告未安排代書與 被告上二樓簽約室，如被告確如原告所稱不願至二樓簽約 ，則代書既在一樓，原告亦應安排在二樓之買方許文登至 一樓會合。然綜觀前開事實，原告未曾安排前開三人會合 、三方彼此間（即代書與被告、代書與許文登、被告與許 文登）當天亦未曾見面，更未提出當日欲簽約之相關文件 予三人閱覽。換言之，原告始終未呈現簽約之相關環境， 原告顯未盡仲介人安排買賣雙方簽定買賣契約之義務，是 本件買賣契約未能完成簽定，自應不可歸責於被告，從而 ，原告以本件買賣契約因可歸責於被告致未能完成為由， 請求被告依系爭契約第七條第二項約定給付原告違約金， 為無理由，應予駁回。 三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 四、本件訴訟費用，依民事訴訟法第七十八條規定，應由敗訴之 原告負擔。 中 華 民 國 102 年 2 月 7 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 簡賢坤 以上為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明 上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上 訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 2 月 7 日 書記官 黃英寬