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臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　103年度中簡字第1296號 原　　　告　閤桀不動產經紀業有限公司 法定代理人　李品蓉 訴訟代理人　陳浩華律師 複　代理人　陳博芮 複　代理人　賴皆穎律師 被　　　告　楊曜徽 　　　　　　楊水源 　　　　　　楊友江 　　　　　　劉楊明珠 　　　　　　楊玉卿 上二人共同 訴訟代理人　劉之椲 上四人共同 訴訟代理人　郭正嘉 上列當事人間請求給付居間費用事件，經於民國103 年12月18日 言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：兩造於民國102 年3 月17日簽立一專任銷售委託 書（下稱系爭契約），被告委託原告出售座落臺中市○○區 ○○段○○○ ○號（權利範圍56分之3 ，面積112400平方公尺 ）之土地（下稱系爭土地），原兩造約定底價新臺幣（下同 ）1,200 萬元，嗣被告同意變更底價為1,140 萬元。系爭土 地經原告努力及議價後，已有訴外人王再豐即王自強同意以 1,140 萬元承買，依系爭契約第5 條第1 款約定，買賣成交 者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價 之百分之4 （最高不得超過主管機關之規定），數額空白未 記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬；委託人簽認買 方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者 ，視為買賣成交，故被告依約應給付原告456,000 元（11,4 00,000×4%＝456,000 ），原告前曾以存證信函催告被告履 約，被告均置之不理，終而提起本件訴訟。並聲明：㈠被告 應給付原告456,000 元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至 清償日止，依年息5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。 ㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告楊曜徽則以：兩造102年3月17日簽立系爭契約，係以1, 450 萬元作為出售之底價，原告擅將1,450更改為1,200，恐 涉偽造文書之刑責；又原告主張訴外人王自強同意以1,140 萬元承買系爭土地一事，被告楊曜徽全然不知，亦未曾同意 原告變更底價為1,140 萬元，故訴外人王自強同意承買並不 該當成交之要件；原告未依兩造約定之底價媒介，且擅自變 更底價，顯與民法第565 條之規定未符，不得請求居間費用 之給付等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟 費用由原告負擔。㈢被告如受不利之判決，願供擔保，請求 免為假執行。 三、被告楊水源則以：確實曾與原告就附圖A 部分，以每坪40萬 元、總價1,200 萬元，簽立系爭契約，惟就嗣後變更銷售底 價之部分，被告楊水源並未出具授權書委託被告楊曜徽辦理 相關事宜，原告將相關變更同意書傳真被告楊水源後，並以 電話通知儘速簽署該變更同意書，惟被告楊水源因附圖I 部 分土地整併銷售乙事尚未妥適處理，當下並未簽立變更同意 書，故被告楊水源並未同意變更系爭土地之底價為1,140 萬 元，縱事後訴外人王自強簽署買賣議價委託書及確認書，因 不符系爭契約原約定之底價1,200 萬元，應認並未達至成交 之要件，原告請求被告楊水源給付居間費用，並無理由等語 ，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告 負擔。 四、被告楊友江、楊玉卿、劉楊明珠則以：當初兩造簽立系爭契 約後，底價從1,450 萬元降為1,200 萬元，被告楊友江、楊 玉卿、劉楊明珠曾提附帶條件即附圖I 部分要一併處理，若 未一併處理出售，系爭土地即附圖A 部分亦不出售；又系爭 契約底價由1,200 萬元變為1,140 萬元之部分，被告楊友江 、楊玉卿、劉楊明珠確實均有同意，但前提是附圖I 部分要 一併出售處理，今原告並未如實轉知訴外人王自強買受之條 件，訴外人王自強之同意承買，不生成交之效力，原告無從 請求居間報酬之給付等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。 五、得心證之理由： （一）兩造於102 年3 月17日簽立系爭契約，被告委託原告出售 系爭土地即附圖A 部分土地，依系爭契約第5 條第1 款約 定，買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數 額為實際成交價之百分之4 （最高不得超過主管機關之規 定），數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務 報酬，委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽 署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交；又原兩造約定底 價為1,450萬元，嗣於102年3月25日變更為1,200萬，惟系 爭土地經原告議價後，已有訴外人王自強同意以1,140 萬 元承買等情，有系爭契約、房地產標的現況說明書、授權 書、系爭土地登記謄本、買賣議價委託書、確認書在卷可 稽，且為原告、被告楊水源、楊友江、楊玉卿、劉楊明珠 所不爭執，堪認屬實。 （二）系爭契約就系爭土地（附圖A 部分）之底價是否從1,200 萬元變更為1,140 萬元一節，經被告楊曜徽、楊水源、楊 友江、楊玉卿、劉楊明珠（下稱被告5 人）否認在卷，並 分別為上開之辯解。經查，卷附委託銷售/ 出租契約內容 變更同意書上，委託人欄雖有「楊曜徽代楊水源」之記載 ，然被告楊曜徽實際並未獲得被告楊水源之授權，即該次 價金由1,200 萬元降為1,140 萬元之變更，並未獲得被告 楊水源之同意一情，經被告楊曜徽、楊水源於本院審理時 陳稱明確；核與證人即原告承辦系爭土地委託銷售之人員 戴思遠於本院審理時證述：「（問：楊水源有無同意變更 ？）楊曜徽是楊水源的兒子，... 楊曜徽有跟楊水源通電 話... 我不知道楊水源在電話中怎麼講。」、「（問：你 為何不請楊曜徽提出楊水源之授權書？）... 我有請楊水 源寫授權書，但是他沒有寫，... 。」等語、證人即原告 住商美術館加盟店之店長王芳進於本院審理中結證：「（ 問：102年3月26日楊曜徽打電話給楊水源之目的為何？） 是要問楊水源是否同意以1,140 萬元出售。」、「（問： 你是親耳聽到楊水源在電話中說要以1,140萬元出售？） 沒有，是楊曜徽轉述。」、「（問：楊水源與原告之交易 過程，證人王芳進均不在場？）並不爭執。」等語相符； 亦經原告於103 年8月5日審理期日時自認在卷，堪信為真 。 （三）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他人報告訂約之機 會或為訂約媒介、他人給付報酬之契約」、「居間人，以 契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」，為民 法第565 條、第568 條第1 項所明定。故原告得否請求居 間報酬，專以系爭土地之買賣契約是否成立視之。次按當 事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立， 民法第354 條第2 項定有明文；又不動產買賣之未立書面 者，固不生物權移轉之效力，惟當事人若已就標的物及其 價金互相同意，則其買賣之債權契約即為成立。查系爭土 地為被告5 人共有，有土地登記謄本在卷可參，且為兩造 所不爭執，故系爭土地之買賣契約是否成立，端視被告5 人是否均同意該系爭土地買賣之價金、標的物等必要之點 ，而與買受人即訴外人王自強達成意思表示之一致，承前 所述，系爭土地共有人之被告楊水源，並未同意系爭土地 以1,140 萬元之底價出售，故系爭土地之共有人全體對於 系爭土地買賣之價金自始未與訴外人王自強達成一致之共 識，該買賣契約無從成立甚明。 六、綜上，系爭土地之買賣契約，既不成立，原告請求被告5 人 給付居間報酬及法定遲延利息，即無理由，應予駁回。原告 之訴既已駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回 。 七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述，並被告 所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一 論述，併予敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 12 月 31 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 林秉暉 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 1 月 5 日 書記官 附圖：