臺灣臺中地方法院簡易民事判決 103年度中簡字第1542號
原 告 蘇泓鳴
被 告 總潤開發有限公司
法定
代理人 簡英杰
上列
當事人間請求給付傭金等事件，於民國103 年11月20日
言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣329,875元。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得
假執行。
事實及理由
一、
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。查
本件原告起訴時原聲明第1 項
請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）329,875 元」。
嗣
於民國103 年8 月26日原告變更聲明為：「被告應給付原告
682,165 元」。
核屬擴張應受判決事項之聲明，合於前開規
定，應予准許。
二、原告主張：原告與被告於102 年11月27日簽訂委託銷售合約
書（下稱
系爭契合約），約定被告委託原告代理銷售被告投
資興建、位在南投市○○路○○巷○ 號、3 號、5 號、7 號共
4 戶之房屋，
期間至103 年4 月30日止，
惟該日之前
兩造若
有收取訂金之情事，則系爭合約自動延長3 個月；依系爭合
約之約定，如於系爭合約銷售期間，被告自行售出
上開4 戶
房屋，含之前與被告接觸過之客人、被告提供之名單、被告
之前工地介紹來之客人，一旦於系爭合約銷售期間成交，皆
屬原告全額擁有。故訴外人李志杰於102年12月28日，以775
萬元，向被告購買南投市○○路○ 號房屋；訴外人劉淑琴於
103 年3 月3 日，以780 萬元，向被告購買南投市○○路○
號房屋；訴外人賴學樹於103 年5 月15日，以1,550 萬元，
向被告購買南投市○○路○ 號、7 號房屋，被告依系爭合約
均應給付原告售價2.5%之傭金，並扣除10% 之稅金，又訴外
人劉淑琴購買之該戶有中人費2 萬元應予扣除，一併再與訴
訟費加總計算後，被告應給付原告682,165 元。另
不動產經
紀業管理條例係100 年12月30日修正，101 年8 月1 日公佈
施行，依該條例第36條、第37條可知，其均設有但書規定，
原告既有扣繳憑單
可佐之前從事不動產經紀之事務，兩造間
之系爭合約亦未特別約定原告需具備不動產經紀人之身分，
被告自應依據
特別委任之契約關係，依約給付原告傭金。
並
聲明：（一）被告應給付原告682,165 元（二）訴訟費用由
被告負擔。
三、被告則以：兩造確實於102 年11月底簽立系爭合約，惟簽約
之後，被告即發覺原告並不具有合法不動產經紀人之身分，
於法有違，故系爭合約應屬無效；又縱使系爭合約有效，原
告自始對於前開4 戶房屋之出售並無促成買賣之功勞，不應
受領傭金之給付；再被告於103 年1 月間曾2 度當面敦請原
告退場，原告不為允諾，被告遂以提高房屋售價及凍結廣告
費支出之方式，期望原告自動解約，並終於103 年3 月12日
強制要求原告退場。訴外人李志杰買賣之部分，雖然並
非原
告接洽之客人，被告念及原告花費時間駐在現場，願意給付
原告1%之傭金，惟原告仍嫌過少，被告自無須再為給付；訴
外人劉淑琴買賣之部分，被告均係透過元寶翔不動產仲介有
限公司與劉淑琴達成交易，與原告
無涉，且在成交之前即已
面告原告自行退場，原告不同意之際，並且意圖破壞該次買
賣之成交，被告自無給付傭金予原告之義務；訴外人賴學樹
與詹淑美係於103 年5 月初經由親人介紹，而與元寶翔不動
產仲介有限公司接洽，一次購買2 戶房屋，均與原告無涉，
被告無須給付原告傭金等語，資為
抗辯。並聲明：（一）
原
告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
四、得
心證之理由：
（一）原告主張其與被告於102 年11月27日簽訂系爭合約，約定
被告委託原告代理銷售被告投資興建、位在南投市○○路
○○巷○ 號、3 號、5 號、7 號共4 戶之房屋，期間至103
年4 月30日止，惟該日之前兩造若有收取訂金之情事，則
系爭合約自動延長3 個月；依系爭合約之約定，如於系爭
合約銷售期間，被告自行售出上開4 戶房屋，含之前與被
告接觸過之客人、被告提供之名單、被告之前工地介紹來
之客人，一旦於系爭合約銷售期間成交，皆屬原告全額擁
有，即依每戶售價取得2.5%之傭金，惟應扣除10% 之稅金
，及每戶可能之中人費2 萬元；而訴外人李志杰於102 年
12 月28 日，以775 萬元，向被告購買南投市○○路○ 號
房屋；訴外人劉淑琴於103 年3 月3 日，以780 萬元，向
被告購買南投市○○路○ 號房屋；訴外人賴學樹於103 年
5 月15日，以1,550 萬元，向被告購買南投市○○路○ 號
、7 號房屋
等情，有系爭合約、訴外人李志杰、劉淑琴、
賴學樹與被告簽訂之
買賣契約書、建物登記謄本影本等件
在卷
可稽，亦為被告所不爭執，
堪認屬實。
（二）
經查，兩造於102 年11月27日簽訂系爭合約，約定被告委
託原告代理銷售被告投資興建、位在南投市○○路○○巷○
號、3號、5號、7號共4戶之房屋，然原告不具有不動產經
紀人員之身份，兩造簽立系爭合約時，亦未就原告是否應
具有經紀人員身份為特別之約定等節，有系爭合約、南投
縣政府103年8月8日府地價字第0000000000 號函在卷
可憑
，為兩造所不爭執，
堪信為真。而依不動產經紀業管理條
例第1 條規定：「為管理不動產經紀業，建立不動產交易
秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，
特制定本條例」可知，不動產經紀業管理條例之立法目的
，一方面係作為
主管機關行政上管理不動產經紀業之內容
，一方面亦在於保障不動產交易者之權益，而屬
民法第18
4條第2項之「保護他人之
法律」。準此，縱原告非經紀業
而經營仲介或代銷業務，違反不動產經紀業管理條例第32
條之規定，僅生公司負責人、商號負責人或行為人將被處
10萬元以上30萬元以下罰鍰之效果；公司負責人、商號負
責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，
仍繼續營業者，將被處1年以下有期徒刑、拘役或科或併
科10萬元以上30萬元以下罰金之結果；抑或訴外人如因此
受有損害，得依民法第184條第2項規定請求兩造賠償之問
題，
難謂不動產經紀業管理條例第32條為
強制規定，會因
違反該規定，而使兩造間所簽立之系爭合約
法律行為失其
效力甚明，故被告就此所為系爭合約無效之辯解，難以憑
採。而依系爭合約
所載，其有效成立之期間為102 年11月
27日至103 年4 月30日，但若103 年4 月30日之前兩造有
收取訂金之情事，則系爭合約自動延長3 個月，故原告於
前開期間內均得請求被告依據系爭合約履行合約之內容。
惟被告於103 年1 月間曾2 度當面敦請原告退場，原告不
為允諾，被告遂以提高房屋售價及凍結廣告費支出之方式
，期望原告自動解約，並終於103 年3 月12日強制要求原
告退場等情，有被告所寄南投光明里郵局
存證信函、原告
車輛通行國道之交易明細影本在卷可佐，為兩造所不爭執
，
堪以認定。是兩造間之系爭合約已因原告之退場、離開
，視為同意被告主動終止之意思表示，而於103 年3 月13
日起系爭合約因兩造
合意終止而不再發生效力。
（三）次查，訴外人李志杰於102 年12月28日，以775 萬元，向
被告購買南投市○○路○ 號房屋；訴外人劉淑琴於103 年
3 月3 日，以780 萬元，向被告購買南投市○○路○ 號房
屋；訴外人賴學樹於103 年5 月15日，以1,550 萬元，向
被告購買南投市○○路○ 號、7 號房屋，業經認定如前。
而依證人賴學樹於本院審理時之證述：「（問：你跟詹淑
美、李淑麗、李志杰、劉淑琴是否認識？）詹淑美是我太
太，其餘我都不認識。」、「（問：何時知道有目前
住所
的建案？）... 我知道這個建案到去看，到去簽立不動產
買賣契約大概3 、4 天的時間。」、「（問：提示不動產
買賣意願書，是否你所簽立，時間為103 年5 月15日？）
是的，而且我當時確實是買兩戶。」、「（問：期間有無
與原告接洽過？）沒有，我不認識原告。」等語可知，兩
造均未在103 年4 月30日前認識訴外人賴學樹，並收取賴
學樹就
上揭房屋所繳之定金，兩造間之契約至103 年4 月
30日即屆期而終止，原告請求被告給付系爭合約終止後出
售房屋之傭金，缺乏所據，並無理由，蓋系爭合約並無因
103年4月30日前兩造收受定金而延長3 月之情形甚明，且
系爭合約已於103年3月13日起失其效力亦明。至訴外人李
志杰、劉淑琴與被告簽立
前揭房屋買賣合約之時間，均在
系爭合約有效成立之期間內，雖證人劉淑琴、李志杰於本
院審理中均證述：其等係與被告及仲介公司人員接洽購屋
之細節後，始決定購買上開房屋，與原告無涉等語歷歷，
惟依據系爭合約之約定內容可悉，如於系爭合約銷售期間
，被告自行售出上開4戶房屋，含之前與被告接觸過之客
人、被告提供之名單、被告之前工地介紹來之客人，一旦
於系爭合約銷售期間成交，皆屬原告全額擁有，即依每戶
售價取得2.5%之傭金，惟應扣除10% 之稅金，及每戶可能
之中人費2 萬元，故就被告出售訴外人李志杰、劉淑琴房
屋之部分，原告應分別獲得174,375元【7,750,00 0×0.0
25×0.9＝174,375】、175,500元【7,800,00 0×0.025×
0.9＝175,500】之傭金。惟原告主張訴外人劉淑琴之部分
尚有中人費2 萬元應予扣除，核屬
自認，故其依系爭合約
請求被告就出售訴外人李志杰、劉淑琴之部分，應共給付
傭金329,875元【174,375＋155,500＝329,875】予原告，
非無理由，應予准許。縱使原告對於訴外人李志杰、劉淑
琴購買前揭房屋並未實質擔任接洽、介紹之主要角色，然
依系爭合約第2 條之約定，凡於銷售期間內有所房屋成交
之紀錄，原告一概均享得有傭金給付之
請求權，此一約定
當初係身為成年人、非無社會經驗之雙方，出於自由意志
而為之簽立，考量之因素無非包括原告於該期間內勢必支
出相當之時間駐在現場，且恐有精神、勞力、費用之花費
（如原告確曾傳訊息予訴外人劉淑琴聯繫購屋事宜，有簡
訊翻拍照片在卷
可考），是原告請求被告履行系爭合約約
定、給付傭金，並無顯失公平之餘地。
五、
綜上所述，原告依據兩造簽訂之系爭合約，請求被告給付傭
金329,875 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即
非有據，應予駁回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，
爰不一一論述，
附此
敘明。
七、本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定
適
用
簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，
依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。如委任
律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 5 日
書記官