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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 103年度中簡字第1694號 原　　　告　石睿婕 訴訟代理人　吳志鈞 被　　　告　誠詣開發股份有限公司 法定代理人　魯淑湘 訴訟代理人　許維星 上列當事人間請求給付獎金事件，本院於民國一０三年十一月六 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸萬玖仟捌佰貳拾捌元，及自民國一０三 年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸萬玖仟捌佰 貳拾捌元，為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 甲、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百 五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴原請求：被 告應給付原告新臺幣（下同）十三萬零二百六十九元，及自 民國一０三年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之六 計算之利息。嗣於一０三年八月五日言詞辯論期日，當庭以 言詞將聲明變更為：被告應給付原告十三萬零二百六十八元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。復於同年月八日具狀將聲明變更為：被告應給 付原告十三萬一千三百四十九元，及自一０三年六月二十五 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。再於一０三 年九月四日言詞辯論期日，當庭以言詞將利息起算日變更為 同年八月八日民事準備狀繕本送達翌日，其餘不變，核屬擴 張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，應予准 許。 乙、實體事項： 壹、原告主張略以： 一、兩造簽訂承攬銷售合約書（下稱系爭合約），由原告承攬銷 售被告所代售之佳福御璽個案房屋。依系爭合約第六條約定 ，個人佣金：銷售一至十戶，以房屋加車位總價千百之四計 算；銷售十一至二十戶，以房屋加車位總價千百之四點五計 算；銷售二十一戶以上，以房屋加車位總價千百之五計算。 不累計回溯。依第七條約定，簽約完成撥放佣金百分之五十 （下稱第一次佣金），交屋完成後撥放佣金百分之四十（下 稱第二次佣金），餘百分之十（下稱第三次佣金）待全案銷 售完畢且向建設公司（即訴外人佳福建設股份有限公司，下 稱佳福公司）全額請領後一次撥放。詎被告積欠一０二年第 三次佣金三萬零四百六十四元；一０三年第一次佣金四萬六 千零二十五元、第二次佣金三萬六千八百二十元、第三次佣 金一萬八千零四十元，合計十三萬一千三百四十九元（未扣 稅，計算式：30 464＋46025＋36820＋18040＝131349）， 屢經催討，不獲置理，爰依承攬契約之法律關係提起本件訴 訟。並聲明：被告應給付原告十三萬一千三百四十九元，及 自一０三年八月八日民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。 並提出系爭合約、獎金明細表、切結書、存款憑條、支票、 獎金明細、獎金差異明細表等為證。 二、對被告抗辯所為之陳述： (一)被告積欠原告之佣金為十三萬一千三百四十九元，被告計為 十萬七千二百五十二元，顯有錯誤： ①被告先後提出原告可領佣金共有三種版本，金額分別為二十 五萬四千零四十八元（扣稅，未扣除五萬元）、七萬二千九 百零三元（扣稅，未扣稅為八萬二千八百四十五元，不含第 三次佣金四萬八千五百零四元）、十萬七千二百五十二元（ 扣稅，未扣除五萬元）。被告如願給付二十五萬四千零四十 八元，則原告同意扣減五萬元。 ②兩造無爭議之戶別共十一戶，被告未付佣金計十萬四千八百 零九元（未扣稅），有爭議戶別共二戶即A1-1F及A1-3F，原 告主張被告未付佣金計二萬六千五百四十元（未扣稅），被 告則辯稱計一萬五千四百三十七元（未扣稅）。 ③原告主張A1-1F未付金額為四千九百九十元，被告辯稱四千 六百六十二元，請被告提出原告之前簽認之明細表來核對， 便知是否正確。 ④原告主張A1-3F未付金額為二萬一千五百五十元，被告辯稱 一萬零七百七十五元，兩者差異在於第一次佣金一萬零七百 七十五元。又被告辯稱A1-3F之佣金已於一０三年三月三十 一日將第一次佣金六千四百七十九元匯予原告，此與被告所 提獎金明細所載九千六百九十八元不符，而被告確未給付原 告銷售A1-3F之佣金，原告所提之獎金明細表也是被告六月 預放款給原告之核對明細表，六千四百七十九元並非按A1-3 F成交價八百六十二萬乘以百分之零點五除以二計算（即二 萬一千五百五十元），所以是錯誤的。再者，一０二年九月 二十五日被告給付第一次佣金，一０三年三月二十五日給付 第二次佣金，嗣同年六月才須再給付第三次佣金，被告若有 給付第一次佣金，為何未給付第二次佣金，請被告提出原告 之前簽認之明細表來核對便知被告是否有給付第一次佣金。 (二)被告辯稱原告私下轉讓房屋土地訂購預約單（俗稱紅單）， 顯已違約，依系爭合約第八條、第十條第二項約定，被告得 扣減佣金五萬元云云，顯無理由： ①原告仲介佳福謙邑個案A2-8F房屋（下稱A2-8F房屋）由訴外 人涂佩君轉讓給訴外人張云喬，被告卻欲扣減原告銷售佳福 御璽個案房屋之佣金，顯無理由。 ②兩造簽訂之系爭合約並無原告不得協助買方轉讓紅單權利之 約定，被告不應與張云喬私自協議，以私自紅單轉讓協議書 來亂扣原告之佣金。 ③紅單權利轉讓本即被告所鼓勵允許之業務範圍，因轉讓成功 被告一樣能向佳福公司申請該戶之銷售佣金，而原告也才能 有佣金可以領取，被告認同紅單轉讓，連佳福公司也認同， 因紅單轉讓最終還需要佳福公司認同後，始能簽訂佳福公司 與買方之房屋買賣合約書，不僅佳福謙邑個案有轉讓紅單， 連同佳福御璽個案等佳福公司旗下之所有建案，及普遍現有 房屋市場預售個案皆存在紅單轉讓之現象，被告及佳福公司 皆默認銷售個案可紅單轉讓，若佳福公司有規定禁止，將無 法訂定建設公司與買方之房屋買賣合約書，張云喬也不會明 知不可簽訂房屋買賣合約之情況下，願意承接紅單轉讓，A2 -8F房屋由第一買方涂佩君下定金十二萬元取得紅單，欲轉 讓紅單權利給第二買方張云喬，張云喬便已知悉涂佩君賺走 價差五萬元，足見被告明顯讓涂佩君與張云喬皆知可紅單轉 讓之事宜，A2-8F房屋若順利成交且簽約完成，則佳福公司 順利將A2-8F房屋銷售給張云喬，被告則可請領該戶總價款 約百分之六之銷售佣金，而原告則跟佳福御璽領同等約總價 千分之四之銷售佣金，原告何來私下承攬業務？ ④A2-8F房屋交易所有過程都由被告公司之現場主管即訴外人 許維星所經手，事後張云喬反悔不願購買A2-8F房屋，不願 認賠價差五萬元，揚言告到消基會，許維星以威脅逼迫方式 恫稱原告若不個人給付張云喬五萬元，將不給付原告銷售佳 福御璽個案房屋所有佣金約三十七萬八千元，原告一時害怕 ，始簽發十七萬元之支票給張云喬，並由被告公司之副理即 訴外人吳健華及許維星簽收並交付給張云喬。 ⑤涂佩君賺張云喬五萬元，屬渠等間之債務糾紛，張云喬要主 張損害賠償亦應針對涂佩君，怎可與被告達成協議便要亂扣 原告之佣金，原告沒有賺走張云喬五萬元之價差，何來債權 轉移？ ⑥佳福御璽個案原告服務期間，所知道紅單轉換成功並且簽約 完成案件計有：D3-7F黃秀鳳轉讓給林郁如，C2-12F魯淑湘 轉讓給許瓊文，E2-12及E3-4F皆由許維星轉讓給詹小姐，訂 購單上皆一樣有載明：本預約單不得轉換於第三人否則本公 司逕行退訂不承認訂單效力，連現場之銷售經理許維星，被 告公司負責人魯淑湘，都在從事紅單轉讓，更甚當起訂購人 再轉換給買受人賺取轉換之價差，上開訂單之備註條款只是 印證被告是以投機取巧之方式在銷售房屋，紅單轉換成功賺 取佣金及價差，不成功推卸所有過錯給銷售業務。 ⑦系爭合約第十條第二項所定「不實說明」，主要是規範銷售 人員不能以誇大或隱瞞事實之方式銷售房屋，並非規範涂佩 君與張云喬間之債務糾紛，更非隨便讓被告引用來亂扣原告 佣金之帝王條款。 貳、被告抗辯略以： 一、原告之佣金計十萬七千二百五十二元（已扣稅，詳如個人獎 金計算總表所載），惟應扣減五萬元，故原告可領取之佣金 為五萬七千二百五十二元： (一)依系爭合約第八條約定，原告如有違約或配合度不加之情事 時，被告可解除承攬合約，除扣發特別佣金外，並扣減原告 之其他銷售相關佣金（以不超過二分之一為限）。若惡意違 約，則被告得不支付相關執行業務所得及相關銷售佣金。依 第十條第二項約定，引起售屋糾紛時，若為原告為銷售房屋 而做不實說明所造成，原告需承擔相關法律責任，其所引致 之損失，被告保留法律追訴權。 (二)被告銷售房地，為避免客戶投機炒作，與客戶簽訂房屋土地 訂購預約單（俗稱紅單）時，均不准紅單轉讓，原告亦知悉 此規定，故於所承接之紅單上特別註記：「此訂單不得轉讓 予第三人」等語。詎原告於銷售房地予涂佩君時，不僅未於 紅單上註記上開字樣，竟還協助配合涂佩君以賺取價差五萬 元之方式將經單轉讓予張云喬，致最後由被告賠償張云喬五 萬元。就此，原告於一０三年六月十四日曾簽立切結書，載 明：「…因涂佩君藉由石睿婕轉賣紅單給張云喬一案，讓公 司（即被告）先行代付五萬元，故獎金扣除五萬始可領…」 等語（按切結書中獎金金額記載有誤，其實際可領金額以被 證一為準），故不問依合約第八條約定或原告簽立之切結書 ，被告均得自原告佣金中扣減五萬元。 (三)不問佳福謙邑或佳福御璽個案獎金，均為兩造間之債權債務 關係，依法及依切結書（協議）均可扣抵（抵銷）原告應負 擔之賠償金額五萬元。 (四)綜上所述，原告可領取之佣金為五萬七千二百五十二元（計 算式：000000－00000＝57252），須於銷售結案時始可領取 ，被告並非不願意支付原告，原告顯無訴訟請求之必要。 二、原告陳稱於佳福御璽個案服務期間知道有紅單轉換成功且簽 約完成云云，並非事實。蓋： (一)D3-7F根本非黃秀鳳購買，而係林郁如購買，該戶銷售人員 即原告在客戶對保時表示林郁如因某種因素無法對保，對保 當天突然帶了陳小姐來現場要求轉換合約，嗣經洽詢建設公 司同意轉讓合約，其乃於簽約後辦理轉讓合約並非簽約前擅 自更換紅單。 (二)C2-12F非魯淑湘所有，也非魯淑湘所售，係其他銷售人員所 售，購買人為李小姐，李小姐因個人因素亦係於簽約後經建 設公司同意轉換合約給許瓊文，亦非簽約前擅自更換紅單。 (三)佳福御璽E2棟只有蓋到八樓，並無十二樓，所以根本沒有原 告所稱之E2-12F。 (四)至於E3-4F從頭至尾都是張小姐所購買，從無許維星轉讓給 詹小姐之情事。 三、原告以自行整理製作之獎金明細表，主張被告應給付其十三 萬一千三百四十九元，被告否認該表實質之真正，原告又請 求「或判決二十萬四千零四十八元」更屬無據等語，資為抗 辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。並提出系爭合約、獎金明細、個人獎金計 算總表、房屋土地訂購預約單、切結書、債權移轉切結書等 為證。 參、兩造不爭執事項： 一、兩造簽訂承攬系爭合約，由原告承攬銷售被告所代理銷售之 佳福御璽個案房屋。依系爭合約第六條約定，個人佣金：銷 售一至十戶，以房屋加車位總價千百之四計算；銷售十一至 二十戶，以房屋加車位總價千百之四點五計算；銷售二十一 戶以上，以房屋加車位總價千百之五計算。不累計回溯。依 第七條約定，簽約完成撥放佣金百分之五十（即第一次佣金 ），交屋完成後撥放佣金百分之四十（即第二次佣金），餘 百分之十（即第三次佣金）待全案銷售完畢且向佳福公司全 額請領後一次撥放。 二、兩造無爭議之戶別共十一戶，佣金計十萬四千八百零九元（ 未扣稅），有爭議戶別共二戶即A1-1F第三次佣金，及A1-3F （第一次佣金、第二次佣金及第三次佣金） 三、A1-3F戶係原告與訴外人柯姿秀共同銷售，故該戶佣金由原 告與柯姿秀平分。 肆、兩造之爭點： 一、原告主張依承攬契約之法律關係，請求被告給付原告十三萬 一千三百四十九元，有無理由？ (一)原告得請求之佣金金額為何？ ①A1-1F原告未領之第三次佣金之金額為何（原告主張四千九 百九十元，被告辯稱四千六百六十二元）？ ②A1-3F戶原告未領之第一次佣金、第二次佣金及第三次佣金 之金額共為何（原告主張二萬一千五百五十元，被告辯稱一 萬零七百七十五元）？ (二)被告辯稱因原告違約轉讓紅單，致伊損失五萬元，伊得自原 告佣金中扣減五萬元，有無理由？ 伍、法院之判斷： 一、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件兩造簽訂承攬 系爭合約，由原告承攬銷售被告所代理銷售之佳福御璽個案 房屋。依系爭合約第六條約定，個人佣金：銷售一至十戶， 以房屋加車位總價千百之四計算；銷售十一至二十戶，以房 屋加車位總價千百之四點五計算；銷售二十一戶以上，以房 屋加車位總價千百之五計算。不累計回溯。依第七條約定， 簽約完成撥放佣金百分之五十即第一次佣金，交屋完成後撥 放佣金百分之四十即即第二次佣金，餘百分之十即第三次佣 金，則待全案銷售完畢且向佳福公司全額請領後一次撥放。 又兩造就原告銷售之房屋為十三戶，其中除A1-1F戶第三次 佣金，及A1-3F戶之第一次佣金、第二次佣金及第三次佣金 計算有爭議外，另十一戶佣金計十萬四千八百零九元，並無 爭議。再者，原告主張系爭紅單轉讓五萬元不應自原告之佣 金中扣除，被告則主張應予扣除。是本件兩造爭點厥為：前 述兩造造爭議之A1-1F戶地一次佣金，及A1-3F戶之佣金（第 一次至第三次佣金）應為何？系爭紅單轉讓之五萬元是否應 自原告之佣金中扣除？ 二、關於原告應領之佣金究應為何？ （一）原告銷售之房屋計十三戶，為兩造所不爭執，是依系爭合 約第六條約定，原告之佣金應依房屋加車位之銷售總價千 分之四點五計算。 （二）兩造除前述A1-1F戶及A1-3F戶外，就另十一戶佣金計十萬 四千八百元，並不爭執。 （三）就A1-1F戶第三次佣金，原告主張四千九百九十元，被告 則主張四千六百六十二元（參本院卷第七十四頁差異明細 表）經查： ⑴ 原告主張A1-1F戶之房屋售價為八百七十四萬元，車位售 價為一百二十四萬元，總價為九百九十八萬元（參本院卷 第七十四頁）被告則主張房屋售價為九百十二萬元，車位 售價為一百二十四萬元，總價為一千零三十六萬元（參本 院卷第四十四頁，被證一）兩造就房屋部分之售價主張不 同，惟均未提出證明。本院認售價越高，原告之佣金即隨 之提高，現原告主張之售價既低於被告主張之售價，即以 原告主張之售價為核算標準。 ⑵原告主張該戶之總售價為九百九十八萬元，依前述系爭合 約第六條約定，原告之佣金應為總售價之千分之四點五即 四萬四千九百十元（計算式：0000000×4,5/1000＝44910 ）再依系爭合約第七條約定，第三次佣金為總售價之百分 之十即四千四百九十一元（計算式：44910×10/100＝449 1）預扣百分之十稅額即四百四十九元（4491×10/100＝ 449）後，被告應給付原告之第三次佣金為四千零四十二 元（計算式：0000－000＝4042） （四）就A1-3F戶部分，分論如下： ⑴兩造主張總售價均為八百六十二萬元（參本院卷第七十四 頁、第四十四頁被證一），依系爭合約第六條約定，原告 之佣金為三萬八千七百九十元（計算式：0000000×4,5/1 000＝38790）依系爭合約第七條約定，原告之第一次佣金 為百分之五十即一萬九千三百九十五元（計算式：38790 ×50/100＝19395）預扣稅額百分之十即一千九百四十元 （計算式：19395×10/100＝1940，元以下四捨五入）後 為一萬四千七百五十五元（計算式：00000－0000＝17455 ）為該戶為原告與訴外人柯姿秀共同銷售，故被告應發給 原告之第一次佣金為八千七百二十八元（計算式：17455 ÷2＝8728，元以下四捨五入） ⑵第二次佣金為百分之四十即一萬五千五百十六元（計算式 ：38790×40/100＝15516）預扣稅額百分之十即一千五百 五十二元（計算式：15516×10/100＝1552，元以下四捨 五入）後為一萬三千九百六十四元（計算式：00000－000 0＝13964）惟因此戶為原告與訴外人柯姿秀共同銷售，故 被告應發原告之第二次佣金為六千九百八十二元（計算式 ；13964÷2＝6982） ⑶第三次佣金為百分之十即三千八百七十九元（計算式：38 790×10/100＝3879）預扣稅額百分之十即三百八十八元 （計算式：3879×10/100＝388，元以下四捨五入）後為 三千四百九十一元（計算式：0000－000＝3491）惟因此 戶為原告與訴外人柯姿秀共同銷售，故被告應發原告之第 三次佣金為一千七百四十六元（計算式；3491÷2＝1746 ，元以下四捨五入） ⑷是被告應發給原告此部分之佣金合計為一萬七千四百五十 六元（計算式：8728＋6982＋1746＝17456）又被告主張 系爭A1-3F戶之佣金業由與原告共同銷售之柯姿秀一０三 年三月三十一日匯款六千四百七十九元，業據柯姿秀到庭 結證屬實（參本院卷第七十七頁背面言詞辯論筆錄），復 有存簿提交易明細表一紙在卷可稽（參本院卷第六十二頁 ）堪認為真實。況原告對於其所主張前開匯款六千四百七 十九元為其他款項之事實亦未能舉證以實其說。是前述六 千四百七十九元自應由原告佣金中扣除，則被告尚應發給 原告之佣金為一萬零九百七十七元（計算式：00000－000 0＝10977） ⑸是被告就A1-1F戶及A1-3F戶應發給原告之佣金為一萬五千 零十九元（計算式：4042＋10977＝15019） （五）綜上，被告就原告銷售之十三戶，應發給原告之佣金為 A1-1F戶及A1-3F戶一萬五千零十九元，及另十一戶十萬四 千八百零九元，合計金額為十一萬九千八百二十八元（計 算式：104809＋15019＝119828） 三、另就系爭紅單轉讓五萬元部分，被告主張系爭紅單轉讓五萬 元部分應自原告領取之佣金中扣除，並提出原告於一０三年 六月十四日所簽立之切結書一紙為證（參本院卷第五０頁） ，原告對於前開切結書為其所簽立亦不爭執，是依切結書所 載，系爭紅單轉讓之五萬元已先由被告代付，自應由原告領 取之佣金中扣除，已為灼然。至原告主張因切結書所載佣金 為二十五萬四千零四十八元，其始同意簽立切結書等語。惟 系爭切結書之爭點為被告代墊之系爭五萬元是否應自原告所 得領取之佣金中扣除，與原告所得領取之佣金數額無涉，是 原告此部分主張尚屬無據，不足採認。 四、再者，證人即佳福建設股份有公司負責人劉炳宏及被告公司 員工柯姿秀到庭證述略以：「（領取被告所發獎金是否要先 扣除稅額？）證人劉炳宏答：我不知道。證人柯姿秀答：是 。（是否知張云喬與許維星所立「債權移轉切結書」，與原 告所立「切結書」，關於五萬元是否扣除之意義？提示並告 以要旨）證人劉炳宏答：我不清楚它的意義。提出一張空白 房屋土地預購單，一式參份。我們都會在上面蓋本預約單不 得轉讓與第三人，否則本公司得逕行退定，不承認此單的效 力。我們給被告的預約單也會蓋這個章。我們與被告關係是 所蓋的房子給被告來賣。蓋這個章的意思是紅單不能轉讓。 至於紅單的意義，由銷售公司自己去訂定。證人柯姿秀答： 我知道，意義是不能轉讓紅單。公司在所有買賣的時候都會 在訂單上註明紅單不能轉讓給第三人。至於原告這邊有無註 明我不清楚，但我們公司都會要求。依照切結書由被告代墊 ，由原告還給買方五萬元。所以要被告要發給原告的五萬元 ，由被告先代墊。（被告有無就Ａ１三樓部分，先匯六百四 百七十九元獎金給原告？）證人劉炳宏答：我不知道。證人 柯姿秀答：有。因為之前我們是共同銷售這一戶，因為把所 有的獎金發到我身上，所以理應發給獎金。因為這戶是我與 原告共同銷售，所以獎金要除以二，扣除稅額之後就是六百 四百七十九元。所以被告如果要給原告獎金要再扣掉六百四 百七十九元。（原告所領之獎金不論是切結書之二十五萬餘 元，或兩造前開主張之十餘萬元，是否都要再扣除系爭五萬 元？理由？）證人劉炳宏答：我不知道。證人柯姿秀答：因 為那是公司幫忙代墊的，所以要再扣除六百四百七十九元。 （原告本件可領取之獎金數額，扣除稅額、五萬元及六百四 百七十九元後，領多少？）證人劉炳宏答：我不知道。證人 柯姿秀答對。至於原告與被告所算的金額我不清楚。因為每 個人所銷售的獎金不一樣。」等語（參本院卷第七十七頁至 第七十八頁言詞辯論筆錄）是依證人陳述，系爭五萬元屬不 能轉讓之紅單，先由被告代墊給買方，再從被告應發給原告 之佣金中扣除。 五、綜上所述，被告應發給原告之佣金為十一萬九千八百二十八 元，扣除前述被告代墊予買方之五萬元紅單轉讓後，被告應 再給付原告六萬九千八百二十八元（計算式：000000－0000 0＝69828） 六、從而，原告請求被告給付六萬九千八百二十八元，及自本院 一０三年八月八日收狀之民事準備書狀（按原告載為民事答 辯狀，參第二十四頁）繕本送達被告翌日即一０三年八月十 九日（參第三十一頁）起至清償日止按年息百分之五計算之 利息範圍內，為有理由，應予准許；其餘逾此部分之請求， 為無理由，應予駁回。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。 八、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 三百八十九條第一項第三款規定，原告勝訴部分應依職權宣 告假執行。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核屬 有據，爰酌定相當之擔保金額准許之。 中 華 民 國 103 年 12 月 11 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 簡賢坤 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費 用。 中 華 民 國 103 年 12 月 11 日 書記官 賴淵瀛