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臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　　104年度中簡字第895號 原　　　告　珀琍國際投資有限公司 法定代理人　張雅琍 訴訟代理人　劉衡慶律師 　　　　　　曾冠銓律師 　　　　　　安豐雄 被　　　告　全國電子股份有限公司 法定代理人　林琦敏 訴訟代理人　吳鴻淵律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國104年5月4日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國103年3月26日因買賣取得臺中市○區○○里○○ 路○○○號1樓及2樓房屋（下稱系爭房屋），當時被告已向前 屋主承租系爭房屋作為賣場使用，原告遂於103年4月1日與 被告另行簽署契約書（下稱系爭租約），約定租期為103年4 月1日起至105年8月31日止，每月租金為新臺幣79,200元。 惟原告因須將系爭房屋收回自用並進行改建，遂於103年9月 1日發函予被告，表示提前於103年12月31日終止系爭租約， 請求被告提供聯繫窗口以協商賠償事宜，嗣因被告並無回應 ，原告遂另委託律師於104年1月12日發函重申前旨，故系爭 租約業已於103年12月31日終止，惟被告迄今仍繼續占有、 使用系爭房屋。 ㈡按最高法院18年上字第2001號民事判例：「租賃契約雖定有 存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理 。」原告既已向被告表示終止系爭租約，已合於最高法院18 年上字第2001號民事判例之終止要件，故系爭租約既已於10 3年12月31日終止，被告負有返還系爭房屋之義務，原告自 得依據民法第455條前段之租賃物返還請求權之法律關係， 訴請被告遷讓返還系爭房屋。 ㈢再系爭租約既已終止，被告即屬無權占有系爭房屋，而無權 占有他人房屋，可獲相當於租金之利益，為社會通常之觀念 ，被告於系爭租約終止後本應將系爭房屋返還原告，惟被告 遲未履行，仍續占用系爭房屋，則其占用屬無權占有，係獲 得相當租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害， 因系爭租約每月租金為79,200元，故原告自得依民法第179 條之不當得利返還請求權，請求被告給付自104年1月1日起 至返還系爭房屋止，按月給付相當於租金即每月79,200元之 金額。 ㈣並聲明：⒈被告應將門牌號碼臺中市○區○○里○○路○○○ 號1樓及2樓房屋遷讓返還原告。⒉被告應自民國104年1月1 日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬玖仟 貳佰元。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋原告願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告抗辯：本件不適用最高法院18年上字第2001號民事判例 ，定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為之， 且除於租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不得任 意終止。依系爭租約第13條，僅載明被告得提前終止系爭租 約，即已明確排除原告得任意終止系爭租約之情形，告自不 得任意終止定有期限之系爭租約，系爭租約既未經合法提前 終止，須至租賃期滿始歸消滅，原告訴請遷讓返還系爭房屋 等均非可採等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由 原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。 三、得心證之理由： ㈠原告主張兩造間有系爭租約，租賃期間係自103年4月1日起 至105年8月31日止，又原告曾發函向被告表示於103年12月 31日終止系爭租約之事實，業據其提出兩造間之房屋租賃契 約書、系爭房屋照片、珀琍國際投資有限公司函及郵件回執 、鼎益法律事務所函及郵件回執為證（本院卷第5至16頁） ，復為被告所不爭執，此部分事實已堪認定。惟原告再主張 依最高法院上字第2001號民事判例，原告有權終止系爭租約 ，原告並已發函通知被告於103年12月31日終止租約，系爭 租約既已終止，被告應返還租賃物即系爭房屋，且因被告遲 未返還系爭房屋，係屬無權占有，應返還自104年1月1日起 至返還系爭房屋之日止之等同租金之不當得利等情，則為被 告所否認。則本件所應先予審究為：原告本件究有無單方終 止系爭租約之權利？ ㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣 者，從其習慣，民法第450條第1、2項分別定有明文。故定 有期限之租賃契約，除當事人另有約定外（民法第453條參 照），雙方均不得隨時終止契約。查兩造所簽訂之租賃契約 ，約定租賃期間自103年4月1日起至105年8月31日止，此有 兩造所不爭執之租賃契約在卷可稽，依上開之規定，兩造均 應受租約之拘束，不得隨時終止契約。依系爭租約，兩造間 並無原告（即出租人）得任意終止契約或賠付違約金而終止 契約之約定等情，亦為兩造所不爭執（本院卷第53頁反面） ，再細觀系爭租賃契約全部條文，僅於第13條「提前終止租 約」約定：「租賃期間內乙方（指承租人，即被告）得隨時 提前終止租約；乙方欲提前終止本契約時，應於壹個月前通 知甲方（指出租人，即原告），本契約即無條件終止。甲方 應於乙方返還房屋及繳清應付水電費後當日無息返還押金予 乙方。」其餘並無出租人原告得提前終止租約之約定。由上 開系爭租約可知兩造所簽訂系爭租約之真意，僅被告即承租 人有提前終止系爭租約之權利，原告即出租人並無提前終止 系爭租約之權利，此為契約之當然解釋。則原告即出租人依 系爭租約既無提前終止系爭租約之權利，其猶於103年9月自 行發函通知被告終止租約，該終止系爭租約之意思表示自不 生合法終止系爭租約之效力，系爭租約既尚未合法終止，被 告自不生返還租賃物之義務。復系爭租約既仍有效存在，並 未合法終止，被告占有系爭房屋係基於系爭租約而有權占有 ，並非無權占有，其占有系爭房屋係有法律上原因，自亦無 不當得利可言。 ㈢原告雖再主張依最高法院18年上字第2001號民事判例：「租 賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無 不許終止之理。」原告得終止系爭租約，故其發函向被告表 示終止系爭租約，已合於終止要件云云，惟按定有期限之租 賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者 ，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知， 為民法第453條所明定，依前揭法條之反面解釋，即定有期 限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為之，倘欲於租 期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意者外，必須於 租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不得任意終止 。查上開最高法院18年上字第2001號民事判例僅列有要旨， 已無從調閱該案之事實以明該案契約約定內容，而依契約自 由原則，個案租約約定之內容不一，法律適用結果自有不同 ，自不能僅以上開民事判例要旨之文字，遽即推定該案租約 情形，亦係指「兩造間未約定出租人得任意終止租約時，亦 允出租人得任意終止租約」之情形，故本院尚難認本案與該 判例情形相符，即本件尚難認有最高法院18上字第2001號民 事判例之適用，原告自不得爰引該判例而認其具終止契約之 權利，是原告此部分之主張，並非可採。 ㈣從而，原告終止系爭租約既非合法終止，其所為終止契約之 意思表示應不生終止之效力，系爭租約仍有效存在，原告依 民法第455條租賃關係終止後之租賃物返還請求權，請求被 告遷讓系爭房屋，於法無據，不應准許；又被告占有系爭房 屋既係基於兩造間約定之系爭租約，其占有係具有法律上之 原因，並非無權占有，則原告再依不當得利返還請求權，請 求被告返還於系爭租約仍然存續之等同租金之不當得利，於 法無據，亦不應准許。故本件原告之訴均無理由，應予駁回 。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 與判決結果均無影響，本院自無庸再予一一論究，併此敘明 。 五、又原告雖聲請供擔保宣告假執行，惟本件係屬簡易訴訟程序 ，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，如法院為被告敗 訴判決時，原應依職權宣告假執行，而無待於原告之聲請， 是原告聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發 動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 5 月 18 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 黃家慧 以上為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明 上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上 訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 5 月 18 日 書記官