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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　105年度中小字第791號 原　　　告　陳耀宗 訴訟代理人　王玉滿 被　　　告　大漁建設股份有限公司 法定代理人　江順得 訴訟代理人　林靜美 上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國105年5月9日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。 爭執事項及理由要領 一、原告起訴主張： （一）原告主張：兩造於民國104年11月4日簽立訂購房屋預約單 ，由原告向被告買受坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號 土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路○段00巷00號房 屋（下稱系爭房地），並依約於同日繳交新臺幣（下同） 10萬元之訂金予被告。原告為系爭房地買受人，惟以原告 之母陳黃愛哮之名義登記，故兩造嗣於於104年11月12日 簽訂不動產買賣契約書時，買方始記載陳黃愛哮。簽約當 日被告提供系爭土地地籍圖謄本，原告始發現系爭房屋前 之道路用地即同段149-19地號土地（下稱系爭149-19地號 土地）不在雙方買賣合約範圍內，且系爭149-19地號土地 非被告所有，而為他人所有。因原告承購系爭房屋後，進 出都要通行系爭149-19地號土地，但合約書卻未載明系爭 房屋門前道路使用權利範圍之坪數，產權不明，被告事前 復未告知。因此於104年11月17日以存證信函向被告解除 契約，被告應退還訂金10萬元等語。 （二）並聲明：被告應給付原告10萬元。 二、被告則以： （一）兩造於104年11月12日簽訂不動產買賣契約（原告方面係 以陳黃愛哮名義簽約），由原告向被告購買系爭房地，原 告並給付被告10萬元訂金。系爭房地為被告與地主陳信宗 合建，被告銷售系爭房地及簽約時，已出示地籍圖謄本予 原告，並告知系爭149-19地號土地為陳信宗所有，但陳信 宗承諾可供通行，原欲由陳信宗以公證方式供原告無償使 用，因原告覺得沒有保障，幾經溝通協商後，由原告向陳 信宗以40萬元買受系爭149-19地號土地，買賣契約書等相 關資料由代書王新發保管。被告已於104年11月20日、12 月18日以存證信函催告原告履行契約，然原告未依約履行 ，經被告解除契約，是本件原告起訴請求被告返還訂金， 顯屬無據等語，資為抗辯。 （二）並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： （一）原告主張：兩造於104年11月4日簽立訂購房屋預約單，由 原告向被告買受系爭房地，原告並於同日繳交10萬元之訂 金予被告，兩造嗣於104年11月12日正式簽訂不動產買賣 契約，惟位於系爭房地前供通行之系爭149-19地號土地非 被告所有，而係地主陳信宗所有，原告承購系爭房屋後， 進出均需通行系爭149-19地號土地，系爭149-19地號土地 並不在兩造買賣契約之範圍等情，業據原告提出訂購房屋 預約單、不動產買賣契約書、系爭土地登記謄本及地籍圖 謄本等件為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張 為真實。又前揭104年11月4日簽立之訂購房屋預約，其買 受人部分係以原告之配偶王玉滿名義簽立，而原告向被告 買受系爭房地，欲以原告之母陳黃愛哮之名義登記，故兩 造嗣於104年11月12日簽訂不動產買賣契約書，其買方記 載陳黃愛哮，兩造就系爭房地之買受人為原告一節均陳明 不爭執，是系爭房地之買賣當事人為兩造，應堪認定。惟 原告主張：被告於簽約前未告知系爭房地前之道路用地即 系爭149-19地號土地非被告所有，而為陳信宗所有之事實 ，且依兩造之約定，104年12月30日可完成交屋，不動產 買賣契約卻未載明門前道路之使用權利範圍，該部分產權 不清等情，則為被告所否認。被告並以：並無隱瞞，當初 均有講清楚等前揭情詞置辯。準此，兩造主要爭執在於： 兩造簽訂不動產買賣契約前，被告有無告知原告系爭房地 前之道路用地即系爭149-19地號土地非被告所有，而為陳 信宗所有等事實？ （二）查原告向被告買受系爭房地，兩造係委託代書王新發辦理 買賣移轉相關事宜，買方部分係由原告、賣方則由被告之 員工黃仁貴出面與證人王新發接洽，兩造談的差不多後委 由證人王新發於104年11月12日在系爭房屋內辦理簽訂不 動產買賣契約書事宜，在此之前證人王新發原即與原告認 識，104年11月12日簽約時，兩造主要有談到系爭房屋前 計畫道路之問題，因屋前道路產權非被告所有，而係另一 個地主所有，原告表示被告未告知屋前的路產權不清，但 被告表示有告知，雙方為此協商2、3個小時，原告為此事 考慮要不要買；當時陳信宗有在場，陳信宗有表示願無償 提供道路用地予原告使用，但原告認為這樣不妥，原告認 為產權要他的才有保障，因為怕陳信宗事後反悔不讓原告 通行；後來原告講的很高興同意要買並簽約，雙方談好價 錢，兩造簽訂系爭房地之買賣契約時，原告同時用80萬元 向道路地主陳信宗購買同段149-19及149-20兩筆道路預定 地，因為原告除了向被告購買系爭房屋以外，另向陳信宗 購買另一間房屋，原告與陳信宗有簽訂買賣契約，原告並 給付30萬元價金予陳信宗，買賣契約是以原告本人名義訂 約，因涉及奢侈稅之問題，原告與陳信宗簽訂之買賣契約 第13條約定105年1月5日再簽立正式之買賣合約書，在此 之前雙方同意先由證人王新發保管原告與陳信宗簽訂前揭 購買路地之買賣合約書，故買賣合約未一份給原告，但是 隔天原告就反悔，通知證人王新發表示產權不清楚，兩戶 都不買了等情，此經證人王新發到庭結證屬實（見本院卷 第57-59頁），並有證人王新發提出之原告與陳信宗簽訂 之不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第62-64頁）。 依證人王新發之證述，原告至遲於104年11月12日與被告 簽訂系爭房地不動產買賣契約前即已知悉系爭149-19地號 土地非被告所有之事實，兩造並因此協商2、3個小時，原 告始簽約。且原告同日亦與陳信宗簽訂買賣契約，向陳信 宗購買系爭149-19地號土地與同段149-20地號土地，衡情 並無原告所顧慮之系爭房屋前之道路用地產權不清之問題 。且原告既向陳信宗購買系爭149-19地號土地等道路用地 ，雙方並已並簽訂買賣契約，該契約對原告及陳信宗彼此 之間即有拘束力，並不因買賣契約書由證人王新發保管與 否而有異。是被告抗辯：兩造簽訂系爭買賣契約前均有向 原告講清楚系爭149-19地號土地非被告所有，而係陳信宗 所有等情，應可採信。原告主張：被告於簽約前未告知系 爭房地前之道路用地即系爭149-19地號土地非被告所有， 而為陳信宗所有，兩造簽訂之買賣契約未載門前道路之使 用權利範圍，該部分產權不清云云，則非可採。 （三）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還 之，民法第259條第1款固定有明文。惟解除契約，除當事 人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除 權不得為之。又行使法定解除權，應具備各該法律所規定 之要件（最高法院83年度台上字第1628號裁判要旨參照） 。契約之解除，除當事人間另有約定或具備法定解除之要 件外，並無得以「錯誤」為原因解除契約之法律明文（最 高法院82年度台上字第2263號裁判要旨參照）。本件原告 至遲於104年11月12日與被告簽訂不動產買賣契約前即已 知悉系爭149-19地號土地非被告所有之事實，兩造並因此 協商2、3個小時，原告始簽約，且原告同日亦與陳信宗簽 訂買賣契約，向陳信宗購買系爭149-19地號土地與同段14 9-20地號土地，並無原告所顧慮之系爭房屋前之道路用地 產權不清之問題，已如前述。是難認本件有何法定之解除 買賣契約之事由，亦無約定之解除買賣契約事由。從而， 原告主張解除買賣契約，請求被告返還訂金，於法不合， 自不生解除買賣契約之效力，原告自不得請求被告返還訂 金。 （四）綜上所述，原告依解除買賣契約回復原狀之法律關係，請 求被告給付10萬元，為無理由，應予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。 五、依民事訴訟法第436之19條第1項規定，法院為訴訟費用之裁 判時，應確定其訴訟費用額，本件訴訟費用額，審核卷附證 物後確定為如主文第2項所示金額。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條 中 華 民 國 105 年 5 月 30 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 黃渙文 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向 本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明原判決所違 背之法令及其具體內容；依訴訟資料可認為原判決有違背法令 之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決 送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上 訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 5 月 30 日 書記官