裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 105年度中簡字第1986號 原　　　告　戚良瑜 訴訟代理人　朱逸群律師 被　　　告　東暉資產開發有限公司 法定代理人　王茂青 上列當事人間給付租金等事件，本院於民國106 年1 月6 日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟伍佰貳拾柒元。 被告應自民國一○六年一月一日起至返還原告所有坐落臺中市○ ○區○○段○○○○○○○號土地上如臺中市中正地政事務所民 國一○五年十一月二十二日土地複丈成果圖符號A 部分所示土地 （面積五十六平方公尺）之日止，按年給付原告新臺幣貳萬肆仟 壹佰玖拾貳元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項得假執行。 事 實 及 理 由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限；被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 ，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款、第7 款及同 條第2 項分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變 更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之 主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及 證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或 一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在 同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭 者即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定參照）。經查 ，本件原告原係起訴主張被告所有門牌號碼為臺中市○○區 ○○○街○ 弄○○號房屋（下稱系爭建物），坐落於原告所有 臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上， 因系爭建物原為訴外人戚良善所有，經遭法院強制執行拍賣 而由被告拍定取得，並於民國101 年2 月1 日由法院將系爭 建物點交予被告，則原告自得類推適用民法第425 條第1 項 規定，請求法院核定並命被告給付租金，而聲明求為判決： 「被告應給付原告新臺幣（下同）74,591元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 被告應自105 年7 月1 日起按月給付原告依所使用系爭土 地之面積52.26 平方公尺，以每平方公尺之當年度申報地價 年息百分之10除以12計算之租金」（見本院卷第5 頁）。嗣 於訴狀送達被告後，除類推適用民法第425 條之1 規定請求 給付租金外，另追加依民法第179 條不當得利之法律關係， 請求被告給付系爭建物占用系爭土地之相當於租金之不當得 利，且變更應受判決事項之聲明為：「被告應給付78527 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。被告應自106 年1 月1 日起至返還原告所 有坐落於系爭土地上如附圖符號A 部分所示土地之日止，按 年給付原告24,192元」（見本院卷第82頁、第85頁），核屬 訴之變更、追加，惟其請求之社會事實同一，主要爭點亦具 共通性，且被告對於原告訴之變更、追加復無異議，而為本 案之言詞辯論者，視為同意變更，故依前開規定，原告上開 訴之變更、追加，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：原告所有系爭土地上有原所有權人為訴外人 即原告之弟戚良善之系爭建物，100 年9 月間戚良善因積欠 債務致債權人聲請對其財產為強制執行，系爭建物經法院拍 賣後由被告拍定取得，並於101 年2 月1 日由法院將系爭建 物點交予被告，且被告於法院點交系爭建物前，即將系爭建 物以每月10,000元之對價出租予戚良善，再於次年度調漲租 金為每月12,000元，租賃期限則至105 年9 月21日止。而系 爭建物坐落於系爭土地上，固非無權占有，然系爭建物單獨 讓與所有權予被告，依最高法院93年度台上字第1328號裁判 意旨，原告自得類推適用民法第425 條之1 規定，請求法院 核定並命被告給付系爭建物占用系爭土地之如臺中市中正地 政事務所105 年11月22日土地複丈成果圖即附圖符號A 部分 所示面積56平方公尺部分土地，自101 年2 月1 日起至105 年12月31日止共計4 年又11個月期間，按系爭土地占各年度 申報地價年息10% 計算之租金共計78,527元。又被告所有系 爭建物坐落於系爭土地上，除應類推適用民法第425 條之1 規定，認被告應給付原告租金外，另其占有亦構成不當得利 ，而應依民法第179 條規定給付原告相當於租金之不當得利 ，是以原告另得依民法第179 條規定請求被告給付，並請法 院擇一為有利原告之判決。再被告所有系爭建物占用系爭土 地，於該房屋存在期間均會發生擬制租金或不當得利之問題 ，是以原告自得請求被告自106 年1 月1 日起至返還該部分 土地之日止，給付原告每年相當於目前申報地價年息百分之 10計算之租金或不當得利24,192元，並聲明保留將來申報地 價調整時，其請求金額一併調解之權利。為此爰提起本件訴 訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告78,527元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ㈡被告應自106 年1 月1 日起至返還原告所有坐落於系爭土 地上如附圖符號A 部分所示土地之日止，按年給付原告24,1 92元。 二、被告陳述略以：被告願意支付地租，被告係從法院拍定取得 系爭建物，當初被告將系爭建物出租予原告之弟戚良善時， 即與戚良善約定好地租由戚良善支付，否則即不願將戚良善 出租予戚良善，現在戚良善不租系爭建物，原告即開始主張 地租，且原告於戚良善搬走後，將土地圍起來等語。 三、得心證之理由： ㈠原告主張原告所有系爭土地上有原所有權人為訴外人即原告 之弟戚良善之系爭建物，100 年9 月間戚良善因積欠債務致 債權人聲請對其財產為強制執行，系爭建物經法院拍賣後由 被告拍定取得，並於101 年2 月1 日由法院將系爭建物點交 予被告，且被告於法院點交系爭建物前，即將系爭建物以每 月10,000元之對價出租予戚良善，再於次年度調漲租金為每 月12,000元，租賃期限則至105 年9 月21日止，以及系爭建 物占用系爭土地之位置如附圖符號A 部分所示，面積56平方 公尺之土地等情，業據其提出土地所有權狀、土地登記謄本 、建物登記謄本、本院執行命令、房屋租賃契約書等件為證 （見本院卷第13至27頁、第40至41頁），並經本院會同兩造 及臺中市中正地政事務所人員履勘現場查明屬實，且有勘驗 筆錄、現場照片及臺中市中正地政事務所105 年11月22日土 地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第57至62頁、第66頁）， 復為被告所不爭執，堪信原告上開主張應為真實。 ㈡原告主張因被告所有系爭建物坐落於系爭土地上，本件原告 自得類推適用民法第425 條之1 規定，請求被告給付租金等 語，且被告亦陳稱願意支付地租等語（見本院卷第47頁背面 ）。再查： ⒈按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情 形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼 受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙 方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原 則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事 庭會議決議一參照）。復按土地與房屋為各別之不動產，各 得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離 而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房 屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖 無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意， 限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋 承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意 旨參照）。而最高法院73年第5 次民事庭會議決議略謂：「 土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣 時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默 許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判 意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相 當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額 ，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉 讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再 因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推 斷土地所有人對之默許其繼續承租」，且上開最高法院判例 意旨，已增列為民法第425 條之1 內容，並於88年4 月21日 由總統令增訂公布，並經民法債編施行法明定自89年5 月5 日施行，該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯 及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉 讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見 解及法理。是於民法第425 條之1 開始施行前，土地及房屋 同屬一人，而將土地及房屋先後出賣者，依上開判例及決議 意旨，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，仍應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 ，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院 裁判。故出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時 ，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使 用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權 人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍 不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利 或侵權行為之可言（最高法院93年度台上字第1328號裁判要 旨參照）。 ⒉經查，系爭土地為原告所有，系爭建物原所有權人戚良善則 為原告之弟，而系爭建物坐落於系爭土地上，且屬已保存登 記之建物，足見應係系爭土地所有人即原告同意提供系爭土 地供戚良善建築系爭建物。故戚良善依其與原告間之約定， 對於系爭土地有使用權，而於系爭土地上建造系爭建物，可 徵系爭建物本係有權占有系爭土地。 ⒊雖按債之關係係特定人間得請求特定人為給付之法律關係， 亦即債之關係具有相對性，除法律有特別規定外，不得對抗 非承受該法律關係之人，此與物權之具有對世性，得以對抗 任何人之情形不同，是縱原告曾同意提供系爭土地予戚良善 興建系爭建物而占用系爭土地，而認戚良善與原告間就系爭 土地有使用借貸之合法占用權源，但被告係嗣後買受系爭建 物之第三人，依前揭說明，被告尚難執戚良善與原告間使用 系爭土地之契約關係，對抗原告。第查系爭建物對系爭土地 之使用權關係原既存在，其後系爭建物之所有權復因拍賣而 移轉予被告，自與前揭最高法院48年台上字第1457號判例及 民法第425 條之1 第1 項前段規定之基本法理相類，自可類 推適用之，即應推斷土地所有人默許房屋所有權人繼續使用 土地之事實。是揆諸上開說明，除有反對之特約外，應推斷 原告仍應受系爭建物對系爭土地原有使用權之法律關係之約 束，即系爭建物所有權人仍得主張系爭建物對系爭土地原已 取得之使用權關係，而類推適用民法第425 條之1 規定之效 果，即應認為另成立租賃關係。 ⒋再按依民法第425 條之1 第1 項成立之租賃關係，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 第2 項規定甚明。本件兩造在系爭建物得使用系爭土地期限 內推定有租賃關係，業如前述，且本件訴訟期間，兩造就原 告得請求租金之數額，仍無法達成合意，顯見兩造間就租金 數額不能協議決定，原告類推適用民法第425 條之1 第2 項 規定，請求本院核定本件租賃關係之租金數額，並據以請求 被告給付租金，即屬有據。 ㈢次按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土 地及其建築物申報總價年息百分之10為限；第105 條規定， 第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。依該規定，城 市地方租用基地建築房屋之租金，固不得超過土地申報總價 年息百分之10。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基 地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以 為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。經查 ，系爭建物占用系爭土地面積為56平方公尺，已如前述，然 系爭建物為3 層樓之鋼筋混凝土造建物，總面積達136.30平 方公尺，有建物登記謄本在卷可稽；又系爭土地位於臺中市 北屯區，地目為建，生活機能尚稱良好等情，有土地登記謄 本及現場照片在卷可佐；參以被告前先後以每月10,000元、 12,000元之租金，將系爭建物出租予戚良善長達4 年餘，亦 如前述。本院審酌上情，認為系爭建物就其占用系爭土地部 分類推適用民法第425 條之1 第1 項所成立之租賃關係，認 應以系爭土地申報地價年息百分之10，作為核定計算租金之 標準，較為適當。而系爭建物占用系爭土地之面積為56平方 公尺，且系爭土地之申報地價自101 年1 月起為每平方公尺 2, 480元、自102 年1 月起為每平方公尺3,280 元、自105 年1 月起為每平方公尺4,320 元，有地價第二類謄本及土地 登記謄本在卷可稽（見本院卷第27頁第40頁），故自101 年 2 月1 日起至105 年12月31日止之各年度租金應核定如附表 所示，另自106 年1 月1 日起至被告返還如附圖符號A 部分 所示土地之日止之租金則核定為每年24,192元（計算式： 4,320 ×56×10％＝24,192，小數點以下四捨五入）。 四、綜上所述，系爭建物占用系爭土地之合理租金應為自101 年 2 月1 日起至105 年12月31日止之各年度已到期租金共計78 ,527元；自106 年1 月1 日起至被告返還如附圖符號A 部分 所示土地之日止之租金則為每年24,192元。則原告主張類推 適用民法第425 條之1 規定認有法定租賃關係存在，請求本 院核定租金，並請求被告給付78,527元，及自106 年1 月1 日起至被告返還如附圖符號A 部分所示土地之日止，按年給 付24,192元，即有理由，應予准許。又原告上開請求就未到 期部分租金之給付性質上雖為將來給付之訴，但被告對於已 到期之租金迄未給付，顯然有到期不為履行之虞，原告自有 預為請求之必要，併予敘明。 五、原告另主張就上開78,527元部分應給付自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息云云 ，惟按關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴， 未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租 之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求 法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法 院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（ 最高法院84年度台上字第2707號判決要旨參照），因此，被 告雖有給付上開租金金額之義務，然應待本件核定租金部分 之判決確定後，始屆清償期，在本件判決確定前，自無遲延 給付之情形，則原告請求被告就上開金額應再給付自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲 延利息，即無理由，不應准許。 六、原告依民法第179 條及類推適用民法第425 條之1 規定請求 給付相當於租金之不當得利或租金，並主張該等請求係選擇 合併，請求本院擇一判決。本院認原告類推適用民法第425 條之1 規定為請求，既經准許，即無庸再就原告依第179 條 規定之請求是否成立再為審酌，附此敘明。 七、從而，原告主張類推適用民法第425 條之1 規定認有法定租 賃關係存在，請求本院核定租金，並請求被告給付78,527元 ，及自106 年1 月1 日起至被告返還如附圖符號A 部分所示 土地之日止，按年給付24,192元，即有理由，應予准許。其 餘逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經予 審酌，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 九、本件判決主文第一項部分係依民事訴訟法第427 條第1 項規 定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟 法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。 十、訴訟費用負擔之依據：第79條。 中 華 民 國 106 年 2 月 17 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 劉惠娟 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 2 月 17 日 書記官 洪翊薰 附表： ┌──┬─────┬─────┬───┬──────────┐ │年度│起迄日期 │系爭土地申│利率 │本院核定租金 │ │ │ │報地價（每│ │（新臺幣） │ │ │ │平方公尺）│ │ │ ├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤ │101 │101 年2月1│2,480元 │10％ │12,731 元（計算式： │ │ │日起至101 │ │ │（2,480 ×56×10％×│ │ │年12月31日│ │ │11/12 ＝12,731，小數│ │ │止 │ │ │點以下四捨五入） │ ├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤ │102 │102 年1月1│3,280元 │10％ │18,368 元（計算式： │ │ │日起至102 │ │ │（3,280 ×56×10％ │ │ │年12月31日│ │ │＝18,368，小數點以下│ │ │止 │ │ │四捨五入） │ ├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤ │103 │103年1 月1│3,280元 │10％ │18,368 元（計算式： │ │ │日起至103 │ │ │（3,280 ×56×10％ │ │ │年12月31日│ │ │＝18,368，小數點以下│ │ │止 │ │ │四捨五入） │ ├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤ │104 │104年1 月1│3,280元 │10％ │18,368 元（計算式： │ │ │日起至104 │ │ │（3,280 ×56×10％ │ │ │年12月31日│ │ │＝18,368，小數點以下│ │ │止 │ │ │四捨五入） │ ├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤ │105 │105 年1月1│4,320元 │10％ │24,192 元（計算式： │ │ │日起至105 │ │ │（4,320 ×56×10％ │ │ │年12月31日│ │ │＝24,192，小數點以下│ │ │止 │ │ │四捨五入） │ ├──┴─────┴─────┴───┼──────────┤ │ 合 計│ 78,527元 │ └──────────────────┴──────────┘