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臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　 105年度中簡字第2856號 原　　　告　林永裕 訴訟代理人　林亮宇律師 　　　　　　王雲玉律師 被　　　告　毅一建設股份有限公司 法定代理人　嚴之揚 訴訟代理人　林開福律師 　　　　　　沈暐翔律師 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年11月30日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國（下同）104年4月間於被告設於臺中市神岡區之 「傳山水」預售屋接待中心參觀，經在場之被告公司銷售人 員向原告推薦坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地上 之「傳山水」建案中編號C1四層樓透天房屋（下稱系爭房屋 ），並提出系爭建案之3D外觀示意圖予原告，表示系爭房屋 位於社區內部，且因無面臨公用道路而無騎樓空間之問題， 一樓空間寬闊除有停車空間更可規劃居住空間，被告之銷售 人員更提出系爭建案之全區平面圖，亦標示系爭房屋基地並 無臨公用道路而未設有騎樓，使原告信以為真，議價後以總 價新臺幣（下同）2,415萬元向被告購買系爭房屋，兩造並 簽立房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），且原告至 今業已給付訂金10萬元（土地款6萬元、房屋款4萬元）、簽 約金40萬元（土地款24萬元、房屋款16萬元）。 ㈡然於104年10月間，原告得知如「違建拆拆拆，建商、營造 商叫苦連天」之新聞，並經電詢臺中市政府都市發展局相關 法令問題，方才知悉系爭契約書附件二之系爭房屋平面圖即 設計平面圖之施工圖所標示之「（二次）」部分係屬違法蓋 建，日後將因屬違章建築而遭臺中市政府拆除，僅得於104 年11月12日發函予被告，就被詐欺所為之意思表示撤銷，並 請求被告返還已給付之價金50萬元，被告於11月13日收受， 然未獲被告善意回應；原告再向臺中市政府消費者保護官提 出申訴，則被告不同意原告之請求而協商不成立，是原告為 維護自身權益，僅得提起本件訴訟；且此一有遭拆除風險之 二次施工，實屬系爭房屋之滅失或減少其價值之瑕疵，故原 告再以本件起訴狀繕本之送達對被告為解除買賣契約之意思 表示。 ㈢被告銷售系爭建案所出示之3D外觀示意圖及全區平面圖，皆 繪製系爭房屋無設置騎樓，且無臨公用道路而無設置騎樓必 要之圖樣，且就系爭契約書之附件二即系爭房屋平面圖所標 示之長度計算系爭房屋室內面積，於系爭契約書第4條載明 之258.08平方公尺約略相同，且被告未清楚明確告知系爭房 屋1樓臥室及停車空間係屬法定騎樓，與二樓露台均屬建造 執照上所無之二次施工而屬違建，是被告刻意誤導或隱瞞相 關建築法令以及二次施工將遭主管機關拆除之情事，致原告 陷於錯誤為意思表示，則被告之緘默對原告已構成詐欺，原 告主張撤銷本件買賣之意思表示，系爭契約書視為自始無效 ，被告收受原告給付50萬元價金之法律上原因已不存在，原 告自得依不當得利之法律關係請求被告返還之。 ㈣再者，原告嗣後詢問主管機關方才知悉系爭房屋必須設置法 定騎樓，與被告所出示之3D外觀示意圖及全區平面圖所呈現 之未臨公用道路而無設置騎樓必要之情全然不相符合，甚且 系爭房屋二次施工部分更將遭主管機關拆除，而不具備當初 約定之品質，且屬不能補正之瑕疵，是原告主張解除買賣契 約，則兩造自應依民法第259條之規定，互負返還義務，被 告應返還已給付價金50萬元。 ㈤對被告抗辯之陳述：被告所提出之二次施工同意書，其上確 實係原告親筆簽名，惟簽立時上面並沒有手寫文字，當時被 告表示該二次施工同意書係為申請使用執照所用，所以未留 存給原告。原告雖有簽二次施工同意書，兩造就二次施工並 未達成合意。 ㈥爰依民法第92條第1項、179條、第354、359條之瑕疵擔保法 律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告500,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告則以： ㈠系爭買賣契約附件二之系爭房屋設計圖之C1平面圖（下稱設 計平面圖）之建照圖，已於壹層平面圖處清楚標示有法定騎 樓空間；再系爭買賣契約所附之施工圖等均已標示出二次施 工。原告於系爭買賣契約附件之建照圖、施工圖之右下角親 自簽名，對此自無不知之可能。且由原告於104年4月28日簽 約當日同時簽署之二次施工同意書可知，系爭房屋之二次施 工係經原告所同意，其亦同意如第二次施工部分，日後經檢 舉為違建時，願無條件自行拆除，不得以此為由向被告為任 何主張或請求。故原告購買系爭房屋時，即已知悉該二次施 工部分日後有遭檢舉違建自行拆除之風險，自無原告所謂被 告施用詐術，使其陷於錯誤而簽訂系爭房地預定買賣契約之 情事。否認被告有詐欺，應由原告負舉證責任。 ㈡原告購買系爭房屋時，即已知悉系爭房屋一樓原有法定騎樓 之設計，亦知被告應其要求於該法定騎樓空間處所為之二次 施工，日後有遭檢舉違建自行拆除之風險，已如前述。故系 爭房屋符合兩造當初的約定，系爭房屋並無原告所謂不具備 當初約定品質之瑕疵。退步言之，縱認系爭房屋有原告所指 之上開瑕疵，惟原告於契約成立時即已知悉，原告亦不得主 張被告負瑕疵擔保責任。 ㈢否認原告所稱兩造對二次施工未有合意之事。該二次施工同 意書之印刷打字部分之文字，已可證原告知悉有二次施工之 事。 ㈣並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之 判決，願供擔保免為假執行。 三、法院之判斷： ㈠原告主張於104年4月間因被告誤導隱瞞原告相關法令，未告 知系爭房屋必須設置法定騎樓及二次施工部分係屬違建，日 後將遭主管機關拆除之事，被告上揭未告知係屬詐欺，致原 告與被告訂立系爭買賣契約，原告於事後始知悉上情，原告 就被詐欺所為之意思表示撤銷，並依不當得利請求被告返還 已給付之價金；再者，系爭房屋二次施工部分將遭主管機關 拆除，屬滅失或減少價值之瑕疵，不具備當初約定之品質， 且屬不能補正之瑕疵，是原告主張解除買賣契約，則兩造自 應依民法第259條之規定，互負返還義務，被告應返還已給 付價金50萬元等情，業據其提出3D外觀示意圖、全區平面圖 、房地預定買賣契約書（即系爭買賣契約書）、網路新聞稿 、存證信函暨回執、臺中市政府消費爭議案件申訴協調會會 議紀錄等件影本為證（本院卷第5至32頁）。惟被告否認詐 欺及否認系爭房屋具有瑕疵，並以前詞置辯，且提出二次施 工同意書為證（本院卷第52頁）。是以本院應審究之爭點應 為：原告是否有被詐欺而得依民法第92條第1項前段之撤銷 購買系爭房屋之意思表示，而得依不當得利請求被告返還原 告依系爭買賣契約所給付之50萬元？又系爭房屋之二次施工 部分，是否屬不具被告所保證之品質，或滅失、減少其價值 之瑕疵，原告得否依物之瑕疵擔保之法律關係解除契約，而 請求被告應回復原狀返還50萬元？ ㈡原告是否有被詐欺而得依民法第92條第1項前段規定，撤銷 購買系爭房屋之意思表示？ 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文；又當事人主張其意思表示係 因詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負 舉證之責任，此觀最高法院21年上字第2012號判例意旨自明 。本件原告主張其簽訂系爭契約係遭詐欺而簽訂云云，既為 被告所否認，原告自應就此為被告詐欺之事實負舉證責任。 2.原告雖提出系爭買賣契約書及附件（含建造執照、建照圖、 施工圖等）、3D外觀示意圖、全區平面圖等，主張被告未告 知其購買系爭房屋之二次施工部分係屬違建，被告有對原告 詐欺等情。惟查本件原告向被告公司購買之系爭房屋，其中 建物部分依據系爭契約書附件之建造執照、設計平面圖之建 照圖（本院卷第17、18頁），就壹層平面圖上已有繪製並標 示「法定騎樓」，原告於該建照圖右下角並親自簽名，顯見 原告對建造執照之內容須包含法定騎樓知之甚詳；而次頁之 設計平面圖之施工圖（本院卷第19頁）之壹層平面圖部分就 建照圖「法定騎樓」之相同位置，則繪製為「臥室、停車空 間」，並於其上標示「臥室」、「（二次）」之文字，且就 貳層平面圖有繪製標示「露台（二次）」，原告亦於該頁之 施工圖之右下角親自簽名，顯見原告對施工內容與建照圖不 符，依建照圖施工取得使用執照後，須再經二次施工之事亦 屬知情；再依系爭買賣契約之附件六之全部社區壹層平面圖 （本院卷第27頁），就所標示之建物C1編號之壹層平面圖亦 載明「（二次）臥室、（二次）」之文字，並經原告於右下 角客戶簽認處親自簽名，均有原告提出之系爭買賣契約之附 件即上開建照圖、施工圖及全部社區壹層平面圖可佐（本院 卷第18、19、27頁），已足證明兩造同意以建設局核發之建 築執照之建照圖（本院卷第18頁），進行施工取得使用執照 後，尚須再進行二次施工如施工圖（本院卷第19頁），該二 次施工顯經原告同意。且查，依據原告簽立之二次施工同意 書，其內容為「立同意書人林永裕（以下簡稱立書人）茲無 條件同意下列事項：一、『傳山水』就坐落於『台中』縣市 ○○○○區○○○○段○○○○○○○○○號。基地內，『傳山水 』編號第『C1』號房屋，進行取得使用執照後之第二次施工 （施工項目為：『1樓停車空間及教親房外推，廁所增建，2 樓露台增建、3樓主臥室外推。4樓前臥室外推，房平神明廳 外推。』二、倘上開第二次施工部分，日後經檢舉為違建時 ，願無條件自行拆除，亦不得以此為由向『毅一建設股份有 限公司』為任何主張或請求。」等情，亦有原告親筆簽名之 二次施工同意書在卷可按（本院卷第52頁，『』內為手寫文 字，其餘為印刷文字），原告對該二次施工同意書係其親筆 簽名亦不爭執，雖原告再主張於簽名於二次施工同意書時， 其上並無手寫文字部分，故兩造未有二次施工之合意云云， 惟依原告簽名時必已知情之二次施工同意書之印刷文字部分 ，已載明係「二次施工同意書」，且該同意書第二條之印刷 文字已明白記載「第二次施工部分，日後經檢舉為違建時， 願無條件自行拆除，亦不得以此為由向‥‥為任何主張」， 顯見原告對二次施工部分係屬違建將遭拆除乙節，知之甚詳 ，復佐以前開系爭買賣契約所附之施工圖上就系爭房屋之壹 層平面圖、貳層平面圖及全區壹層平面圖（本院卷第19、27 頁）均明白標示「二次」，在在可證兩造確有約定二次施工 之範圍，且原告對二次施工經檢舉為違建時，亦同意無條件 自行拆除，倘兩造未有二次施工之約定，原告與被告簽立系 爭買賣契約書即足，原告何須簽立二次施工同意書？且系爭 買賣契約書所附之施工圖上何須於壹樓平面層、貳樓平面層 部分及全區壹層平面圖於系爭房屋編號C1處均標示「二次」 之文字？是原告於104年4月28日簽訂前開系爭買賣契約書、 二次施工同意書時，應已知悉該二次施工之增建工程係屬變 更建造執照之建照圖內容之違建自明，難認原告有遭被告詐 欺而被告未告知系爭房屋必須設置法定騎樓及二次施工部分 係屬違建之事；又被告既僅係為原告進行建設局核發之建築 執照範圍外之增建工程施工事宜，衡情自無為原告就此增建 部分工程之建物取得建物使用執照之義務。至原告主張其於 系爭買賣契約訂立後，經詢問主管機關方才知悉系爭房屋必 須設置法定騎樓，與被告所出示之3D外觀示意圖及全區平面 圖（本院卷第5、6頁）所呈現之未臨公用道路而無設置騎樓 必要之情全然不相符合云云，惟查，原告於簽立系爭買賣契 約時知情二次施工係屬違建，已如前述，其於簽約時既知悉 被告出示之3D外觀示意圖及全區平面圖（本院卷第5、6頁） 係指經二次施工後之情形，則自不能再以上開3D外觀示意圖 及全區平面圖推稱自己不知二次施工或不知二次施工係屬違 建之事；且查，兩造於104年4月28日簽訂系爭契約當日，原 告亦於同日出具二次施工同意書，並交付被告，倘未有同意 二次施工之事，原告何須於已載明「二次施工部分，日後經 檢為違建時，願無條件自行拆除」之二次施工同意書簽名？ 再參酌以二次施工之方式興建停車空間及房屋使用空間外推 係屬違法，業經主管機關及媒體多方宣導與報導，已為一般 民眾所周知，復原告於本院自承購買系爭房屋之前，已有買 賣預售屋之經驗等情在卷（本院卷第64頁反面），原告自難 推諉稱其於系爭契約成立時，不知系爭房屋之二次施工部分 係違法增建之情事。此外，原告復未提出其他證據證明被告 有誤導或隱瞞相關法令，有對原告施詐而未告知系爭房屋必 須設置法定騎樓及二次施工部分係屬違建之事，是原告主張 被告有對原告詐欺而使原告簽訂系爭契約，故撤銷購買系爭 房屋之意思表示云云，尚屬無據。 3.綜上所述，原告未能舉證證明被告公司之負責人或該公司職 員有對原告詐欺之事實，則原告未具撤銷系爭買賣契約之合 法事由，其撤銷系爭買賣契約於法無據，系爭買賣契約仍屬 合法有效成立且仍存在，原告依據系爭買賣契約給付價金50 萬元予被告係有法律上之原因，是原告請求因被詐欺而撤銷 系爭買賣契約，被告應依不當得利返還已支付之價金50萬元 及利息云云，自無理由，應予駁回。 ㈢關於系爭房屋因二次施工，是否不具被告所保證之品質，或 具滅失或減少其價值之瑕疵，被告應否負瑕疵擔保責任，而 原告得否解除契約請求被告返還50萬元價金部分： 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質。而買賣標的物之利 益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。買賣因物有 瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條、第373條、 第359條分別定有明文。又出賣人依民法第354條第2項、第3 60條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構 成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立；至 於契約上預定之品質，尚不能認為保證。因此出賣人就其為 保證之意思表示，必須與買受人達成合意，始負有履行該擔 保約款之義務（臺灣高等法院95年度重上字第258號判決意 旨參照）。另所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依 通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具 備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。再按 買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項項所稱之 瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文 。 2.經查，以兩造簽訂之系爭契約及原告簽立之二次施工同意書 ，並未有就被告應保證系爭房屋之二次施工部分即「1樓停 車空間及孝親房外推、廁所增建、2樓露臺增建、3樓主臥室 外推、4樓前臥室外推、屋突神明廳外推」部分（下稱系爭 房屋之二次施工部分）之合法性為任何約定，甚且已證明原 告知悉二次施工部分係屬違建之事，是被告並未為任何保證 系爭房屋之二次施工部分係屬合法興建之意思表示。此外， 原告復未舉證證明被告保證系爭房屋之二次施工部分合法， 且兩造以此擔保約款達成意思表示一致之情事，揆諸首揭說 明，本件並未該當民法第354條第2項保證之要件，是被告自 無擔保系爭房屋之二次施工部分為合法之義務，原告主張系 爭房屋之二次施工部分係屬違建，日後將遭主管機關拆除， 係欠缺被告保證之品質之情事，被告應負擔保責任云云，尚 非可採。 3.再查，系爭房屋之二次施工部分係於系爭房屋建造後未經申 請而另行增建之違建，為兩造所不爭執，則系爭房屋中關於 二次施工之設計、施作，將使此部分因違反建造執照之內容 ，係屬違建，有遭拆除之可能；然系爭房屋所為之「1樓停 車空間及孝親房外推、廁所增建、2樓露臺增建、3樓主臥室 外推、4樓前臥室外推、屋突神明廳外推」之二次施工部分 ，因屬違建，日後有遭主管機關拆除之可能乙節，既為兩造 簽訂系爭契約時所明知，原告並同意日後遭檢舉違建時，願 無條件拆除，不以此為由為任何主張或請求，有系爭買賣契 約附件之設計平面圖之建照圖、施工圖、全部社區壹樓平面 圖及二次施工同意書在卷可佐（本院卷第18、19、27、52頁 ），已如前述，參以系爭房屋之建造執照所附之建照圖，並 未包含系爭二次施工部分，有系爭房屋之104中都建字第 00000號建造執照之建照圖在卷可憑（本院卷第18頁），在 在可認系爭契約成立時，被告已向原告說明系爭房屋於臺中 市政府都市發展局發放建造執照之範圍不含系爭二次施工部 分，該二次施工部分係未依法申請建築許可而自行增建之違 建，日後會遭主管機關拆除，而原告亦表示同意，準此，本 案就系爭房屋之二次施工部分縱屬瑕疵，既為原告簽約時所 明知，依民法第355條第1項之規定，被告對於系爭房屋之二 次施工部分不負物之瑕疵擔保責任，應堪認定。 4.從而，系爭房屋之二次施工部分雖屬未經主管機關許可之違 建，惟被告並未保證系爭房屋之二次施工部分合法性；且系 爭房屋縱存在上開該瑕疵，然原告於買賣契約成立時即已知 悉並同意上開瑕疵，依民法第355條第1項，被告自不負瑕疵 擔保之責，則原告猶主張被告應負物之瑕疵擔保責任而請求 解除契約返還價金50萬元，洵屬無據。 四、綜上所述，原告就系爭房屋二次施工部分係屬違建，日後將 遭主管機關拆除之事，主張被詐欺而撤銷系爭買賣契約而請 求被告依不當得利返還價金50萬元及利息，又主張被告就此 部分應負瑕疵擔保責任，故原告解除契約請求回復原狀，被 告應依返還價金50萬元及利息部分，均無理由，均應予駁回 ；再原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，僅係促本院於 判決原告勝訴時，依職權宣告假執行，惟本案既係為原告敗 訴之判決，自無宣告假執行之必要，就原告此部分聲請，亦 不另為准駁之諭知，附此敘明。 五、至原告聲請傳訊證人即原告太太陳姵霏或其他在場之人，以 證明當時原告簽名於二次施工同意書時，該同意書上無手寫 文字，係屬空白；且兩造並未就二次施工達成合意云云，惟 查，本件縱原告簽名於二次施工同意書時，其上並無手寫文 字而僅有印刷打字之文字，惟依二次施工同意書上所載之非 手寫文字即印刷打字之文字，及契約書附件之施工圖、全部 社區壹層平面圖所載之「二次」等文字部分，顯足證明原告 知悉二次施工係屬違建，仍予同意訂立系爭買賣契約之事， 是此部分核無傳訊必要，併此敘明。本件事證已臻明確，兩 造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰 不一一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 12 月 16 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 黃家慧 以上為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明 上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上 訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 16 日 書記官 王志伃