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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　105年度中簡字第335號 原　　　告　陳筱雯 訴訟代理人　謝尚修律師 複代理人　　謝逸文律師 被　　　告　孫鈺甯 訴訟代理人　張鈴芳 上列當事人間請求減少價金事件，於民國105年2月21日言詞辯論 終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾玖萬陸仟元，及自民國一百零六年二 月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新台幣伍萬零肆佰元由被告負擔新台幣參萬玖仟玖佰壹 拾柒元，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠原告於民國103年10月26日向被告購買坐落臺中市○區○○ ○段○○○○○○號土地（權利範圍108分之2）及其上門牌號碼 臺中市○區○○路0段000巷00○0號房屋（簡稱系爭房屋） ，總價為新台幣（下同）600萬元，被告於103年12月15日將 系爭房屋交付與原告，原告裝潢後，於104年4月正式搬入居 住。 ㈡詎原告入住後，系爭房屋廚房天花板及客房天花板於104年 10月4日竟發生嚴重漏水，原告旋通知被告處理並聯絡被告 所提供之業者馮金泰（阜邑油漆工程有限公司負責人）前來 修繕，嗣原告與馮金泰Line對話過程中，赫然發現系爭房屋 曾因漏水而請其修繕之情形。然而，被告出售系爭房屋前， 於103年10月13日就仲介業者台灣房屋詢問出售標的現況， 其中「是否有漏水情形？」、「產權持有期間是否曾因滲漏 而進行修繕？」，均係勾選「否」，此觀標的現況說明書項 次第14項即明（請參見起訴狀附件Ｆ），顯見被告明知系爭 房屋有漏水之嚴重瑕疵，竟隱瞞而未誠實告知。被告交付之 系爭房屋存有漏水情形，已嚴重減損房屋效用，且被告係明 知系爭房屋有漏水且曾有修繕情事，竟隱瞞該重大瑕疵，於 兩造簽訂系爭房屋買賣契約時故意不告知，顯見被告就債務 之履行確有可歸責，而系爭房屋經鈞院囑託臺中市建築師公 會鑑定，修復費用高達39萬6000元，此為被告明知系爭房屋 有前揭瑕疵，卻故意不告知原告，致原告受有前開修復費用 元之損害，原告自得依民法第227條第1項之規定，請求被告 負不完全給付之損害賠償。 ㈢系爭房屋於交屋前確有漏水或滲漏等情形且無法以止漏修繕 方式根治，已足以減少系爭房屋之通常效用而影響系爭房屋 之價值，自屬民法第354條第1項所規定之物之瑕疵。依臺中 市建築師公會鑑定報告書所認，如以修繕業者馮金泰修繕過 仍存在共12項瑕疵為鑑定，並加計「室內裝修受損修繕」及 「管理費與稅金7％」，修復費用高達39萬6000元，且仍無 法徹底根治漏水、滲漏之嚴重瑕疵。從而原告依民法第359 條之規定，請求將本件買賣價金減少50萬元，實屬合理。原 告既已依約將系爭房屋買賣價金600萬元給付至履約保證專 戶，被告復已受領完畢，則就減少價金50萬元而言，被告受 領之法律上原因事後已不存在，原告自得依民法第179條及 第181條規定，請求被告返還之。 ㈣原告買受系爭房屋並完成裝潢後，於104年4月入住，惟系爭 房屋之廚房天花板及客房天花板有嚴重漏水情形外，依前揭 鑑定報告書所載，系爭房屋之主臥室、客廳、客房等天花板 、地板、牆面及家具，均有白華、發霉與粉刷層浮突、蟲蟻 現象，修復項目涵蓋系爭房屋客廳天花板及牆面、主臥室天 花板及牆面、客房天花板及牆面，可證明漏水及滲漏情形甚 為嚴重，造成原告根本無法安心居住，整日惶惶不安！衡諸 常情，房屋客廳、臥室有漏水，對於居住在屋內之人而言， 居住之生活品質確遭受嚴重影響（臺灣高等法院104年度上 易字第990號判決亦採同旨），是原告因被告債務不履行之 行為顯已侵害原告居住安寧之人格利益且情節重大，自得依 民法第227條之1準用第195條第1項之規定，就精神所受痛苦 ，請求被告賠償慰撫金10萬4000元。並聲明：被告應給付原 告500,000元，及自準備書訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以： ㈠被告於103年9月12日向訴外人房明玉購買系爭房屋，雙方約 定以現況點交，交屋時並無滲漏水之情形，訴外人房明玉表 示僅次臥曾有滲漏水，但已修復完成，於103年10月26日將 系爭房屋出售予原告，經雙方於103年12月30日點交，點交 後1 0個多月經原告於104年10月20日告知該屋內位於客房及 廚房天花板處有滲水情況，經查上開滲漏水原因係樓上管線 及防水破損而滲漏，被告自前手點交後，於簽約前及持有系 爭房屋期間並無任何滲漏，原告指稱被告未誠實告知，並非 事實，實乃系爭房屋被告於簽約前及產權持有期間並無任何 滲漏水情形。 ㈡訴外人房明玉表示次臥曾有滲漏水，但已修復完成，故將阜 邑油漆工程有限公司之工程保固書交付被告，被告與原告簽 約前及持有系爭房屋期間根本未曾與馮金泰接觸，之所以提 供繕業者馮金泰姓名及連絡方式予原告，實乃原告於104年 10月20日告知該屋客房及廚房天花板有滲漏水情況，被告知 悉上情後，才將被告前手房明玉所交付之工程保固書轉交原 告。另被告之前手房明玉所交付之工程保固書施工位置，與 原告於104年10月20日告知該屋內位於客房及廚房天花板處 有滲水情況之位置不同，乃新發生之滲漏水，由此可證被告 主觀上確實不知系爭房屋有滲漏水情形，更無刻意隱暪。 ㈢另依一般經驗法則及社會常情，中古房屋因長期使用及氣候 影響與地層變動，其屋體、設備、建難免會有破損及老舊之 現象，價格因之折舊而低於新建房屋，應為房屋買當事人所 明知，是中古房屋倘仍符合一般交易中對中古屋況之認知， 即已具備其通常效用，縱部分屋體、設備、建材有損壞劣化 現象，既已經買賣雙方於洽商價格時列入考量，自不能為係 減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疪，亦不能認為出賣 人未依債之本旨提出給付。 ㈣依台中市建築師公會所出具之鑑定報告書，系爭房屋之滲漏 水問題實為5樓設置之露台因不能遮蔽風雨，故雨天或洗地 時露台地面便易積水而潮濕，加上北邊牆面還置放經常使用 之洗衣機、洗衣台與埋置給水、排水管路，故該牆角及地面 亦即易潮濕，水份便沿著RC構造體間的縫隙漏到4各處所致 ，則該滲漏水之損害自非被告所造成，該損害與被告自無因 果關係，原告即不向被告請求損害賠償等語資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： ㈠原告主張其於103年10月26日向被告購買系爭房屋，總價為6 00萬元，被告於103年12月15日將系爭房屋交付原告，原告 裝潢後，於104年4月正式搬入居住，詎原告入住後，系爭房 屋廚房天花板及客房天花板於104年10月4日竟發生嚴重漏水 ，原告旋通知被告處理，被告乃將前手房明玉所交付之阜邑 油漆工程有限公司工程保固書交付原告，由原告通知該公司 負責人馮金泰進行修補，原告始知系爭房屋於出賣前曾發生 漏水情形而請馮金泰修繕，惟除馮金泰進行修補之處，仍有 多處漏水，且兩造訂立買賣契約時，被告並未告知系爭房屋 有漏水曾修繕情事等事實，業經提出不動產買賣契約書、標 的現況說明書、工程保固書為證，且為被告所不爭執，自信 為真實。 ㈡按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債務人遲延 者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227條 、第231條定有明文。債務人雖為給付，惟給付之內容不合 債之本旨，而為債務人債務不履行中「不完全給付」之類型 ，此種不完全給付，僅於可歸責於債務人之事由，即以債務 人故意過失所致者，債務人始負責任（臺灣高等法院88年度 上易字第263號民事裁判可參）。又一般中古房屋之買賣， 因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡直接估算； 除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示合 意按訂約時房屋之現狀交易，則出賣人交付之房屋縱有於訂 約時即已存在之問題，仍應認係按債之本旨為履行，而不應 認係給付不完全。惟不論是否為特定物之買賣，交付與所收 對價相當，並符合買受人所期待品質之標的物，應認係出賣 人誠信履行契約之義務，則在特定物買賣，其標的物之瑕疵 即使存在於契約成立之前，若出賣人於締約時，因故意或過 失未將該瑕疵告知買受人，致買受人不知有瑕疵而為購買者 ，仍應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不 完全給付之債務不履行責任。 ㈢查被告向前手房明玉購買系爭房屋，房明玉就系爭房屋是否 有滲漏水情形乙節，於不動產標的現況說明書勾選「是」， 再於說明欄記載「已修復」，並交付阜邑油漆工程有限公司 保固書予被告，業經被告自承在卷，並有不動產標的現況說 明書在卷可稽，是以被告之前手房明玉已明確告知系爭房屋 有滲漏水情形，房明玉復交付漏水修繕之工程保固書予被告 ，以供系爭房屋再度漏水時修繕使用，可見房明玉所為修復 並未完全排除系爭房屋發生滲漏水情形，被告取得系爭房屋 後僅將系爭房屋清潔整理即行出售，亦未查明滲漏水之原因 並予以排除，即於3個月內再行出賣予原告，則被告出售系 爭房屋時，應依房明玉所告知之滲漏水情形告知原告，即應 於系爭買賣契約所附現況說明書就是否有滲漏水情形乙節勾 選「是」，並向原告說明情形及交付工程保固書，以符合出 賣人誠信履行契約義務，及買受人對標的物品質及對價之期 待。惟被告因故意或過失未將系爭房屋無法排除滲漏水之瑕 疵告知原告，致原告不知有此瑕疵而為購買，應認被告所為 給付之內容不符合債務本旨，被告應負不完全給付之債務不 履行責任。又查，系爭房屋滲漏水瑕疪修繕所需費用，及系 爭房屋室內裝修因受潮而受損所需修復費用，經台中市建築 師公會鑑定結果總計396,000元，有台中市建築師公會鑑定 報告書在卷可稽，是以原告依民法第227條、第231條規定， 請求被告賠償損害396,000元，自屬有據，應予准許。 ㈣原告另主張其於104年4月入住，惟系爭房屋之廚房天花板及 客房天花板有嚴重漏水情形，居住之生活品質確遭受嚴重影 響，顯已侵害原告居住安寧之人格利益且情節重大，依民法 第227條之1準用第195條第1項之規定，請求被告賠償慰撫金 10萬4000元等語。按債務人因債務不履行，致債權人之人格 權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負 損害賠償責任，民法第227條之1定有明文。又不法侵害他人 之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵 害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害， 亦得請求賠償相當之金額，民法第195條亦有明文。經查， 系爭房屋於原告入住後發生滲漏水情形，原告應可評估滲漏 水情形對生活品質之影響，如滲漏水情形影響居住生活品質 重大，已達難以忍受之程度，原告自應僱工修繕儘速解決， 而非放任系爭房屋滲漏水影響生活品質，況且原告提起本件 訴訟係請求被告負擔修繕費用或減少價金，並非請求由被告 為原告僱工修繕，是以原告是否僱工修繕應取決於滲漏水情 形是否影響生活品質重大，而非本件訴訟結果。原告既得自 行僱工修繕以改善生活品質，原告捨此不為，尚難認為系爭 房屋滲漏水已侵害原告居住安寧之人格利益且情節重大，原 告上揭主張，洵無可採。 ㈤從而，原告依民法不完全給付之法律關係，請求被告給付 396,000元，及自民事準備狀送達翌日即106年2月11日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許 。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 ㈥本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適 用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第 389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另原告雖聲 請供擔保宣告假執行，惟本件係屬簡易訴訟程序，法院為被 告敗訴判決時，原應依職權宣告假執行，而無待於原告之聲 請，是原告聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權 之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明 。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。 五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判 決如主文。 中 華 民 國 106 年 3 月 17 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 吳蕙玟 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 3 月 17 日 書記官 張捷菡