裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　105年度中訴字第9號 原　　　告　莊浩浰 訴訟代理人　吳榮昌律師 複　代理人　洪柏鑫律師 　　　　　　蔡逸軒律師 被　　　告　鵬程開發有限公司 法定代理人　陳鴻榮 訴訟代理人　廖健智律師 複　代理人　許秉燁律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年4月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾萬貳仟柒佰伍拾肆元，及自民國105 年4月21日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之23，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 原告其餘假執行之聲請均駁回。 事實及理由 壹、程序事項 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 被告之法定代理人已於民國104年3月16日由郭慶堂變更為陳 鴻榮，此有有限公司變更登記表附卷可稽（本院卷第88頁） ，惟原告於104年8月4日起訴時，將被告之法定代理人誤載 為郭慶堂，業經原告當庭更正（本院卷第140頁反面），合 於上開規定，應予准許，合先敘明。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求： 「被告應給付原告新臺幣（下同）480,262元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 」嗣原告於104年10月12日具狀變更聲明請求：「被告應給 付原告421,129元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。」（本院卷第113頁）其後再 於105年4月19日以擴張聲明暨準備書㈡狀變更前開第1項聲 明而擴張為：「被告應給付原告886,816元，及自擴張訴之 聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。訴訟費用由原告負擔。願供擔保請准宣告假執行。」 （本院卷第182頁）核屬擴張或縮減應受判決事項之聲明， 均合於前揭規定，應予准許。 三、次按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部， 不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適 用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法 官繼續審理，民事訴訟法第435條第1項定有明文。經查，本 件原告為上開訴之變更，以致其訴訟標的金額已逾500,000 元，應適用通常程序，且原告亦表明希望改依通常程序審理 ，復經被告同意，本院於105年4月27日以裁定改行通常程序 審理（見本院卷第189頁），併予敘明。 四、再按民事訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已 有確定之終局判決而言。所謂同一事件，必同一當事人，就 同一訴訟標的而為訴之同一聲明，若此之者有一不同，自不 得謂為同一事件（參照最高法院90年度台抗字第221號裁判 要旨）。被告固辯稱原告前以本件同一事實，向本院訴請伊 應給付原告985,908元及法定遲延利息，依物之瑕疵擔保、 不完全給付之損害賠償及不當得利之法律關係，併予主張而 請求擇一為其勝訴判決，經本院判決伊應給付原告564,779 元，及自103年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息確定在案（本院103年度訴字第2302號民事判決，下 稱前案）。本件與前案兩者之當事人相同，訴訟標的同為物 之瑕疵擔保責任及不完全給付，且所採用之攻防方法完全相 同，換言之，原告提起本件之訴訟標的與前案之訴訟標的， 同係求為相同內容之判決，在一事不再理原則採「同一事件 說」之情形下，原告提起本件訴訟，應受前案判決之既判力 效力所及，況原告主張之給付金額，實為前案判決已請求而 受判決敗訴駁回之部分，足證原告之訴與前案確為同一事件 ，原告之訴顯然有違反一事不再理原則，依民事訴訟法第24 9第1項第7款規定，應以裁定駁回原告之訴云云。惟查，原 告於前案係就「系爭建物不足契約約定之面積即面積短少之 損害」部分，請求被告予以賠償或返還價差；於本件則係主 張「系爭建物欠缺契約約定之隔間配置與面積所受減損交易 價值之損害」，依物之瑕疵擔保、不完全給付之損害賠償之 法律關係，併予主張而請求擇一為其勝訴判決，並請求被告 應給付886,816元及法定遲延利息。故前案與本案兩者請求 之損害內容顯不相同，自不得謂為同一事件，當不受前案確 定判決之拘束，是原告提起本件訴訟應屬適法，被告上開抗 辯即屬無據，尚不足採。 貳、實體事項 一、原告主張： ㈠原告於101年6月10日向被告購買新建萬里建案編號B1房地， 即具有獨立產權之臺中市○區○○段○○○○○○○號及公同持分 之同段42-501、42-123、42-517、42-518、42-5 10地號土 地（下稱系爭土地），及同段9010建號即門牌號碼臺中市○ ○○路○段○○○○號房屋（下稱系爭建物），並簽訂房屋預定 買賣合約書及土地預定買賣合約書，約定系爭建物面積共計 247.16平方公尺即約74.77坪（含主建物面積199.2 1平方公 尺即約60.26坪，附屬建物面積47.95平方公尺即約14.51坪 ，詳如附表所載），總價款637萬元（含主建物部分5,134,0 00元、附屬建物部分1,236,000元）；系爭土地面積共計86. 62平方公尺即約26.20坪，總價款1,133萬元；上開系爭建物 及土地，合計1,770萬元。而依兩造約定預定交付系爭建物 之平面圖即原證5簽約圖（下稱簽約圖，本院卷第57頁）所 示，系爭建物之屋突部分原本規劃有臥室、多功能室各1個 、2個陽台、1個工作陽台、廁所及樓梯，惟被告於103年3月 3日將系爭建物所有權移轉登記予原告時，屋突部分僅有廁 所、樓梯及樓梯間、屋頂平台（導致屋突部分短少面積27.9 6平方公尺即8.4579坪，即對照簽約圖「屋突」合計面積為 52.41平方公尺，而原證6建物登記謄本「突出物一層」面積 為24.45平方公尺，故短少27.96平方公尺，計算式：52.41 －24.45＝27.96），且被告未按簽約圖施工，主建物之登記 面積僅187.21平方公尺，附屬建物之登記面積僅33.41平方 公尺，顯見被告所交付予原告之系爭建物，其面積（含附屬 建物）較系爭房屋預定買賣契約書所載面積共計短少26.54 平方公尺（約8.02835坪），此可參見前案民事確定判決， 足證系爭建物並非被告依系爭買賣契約所應交付之物，屬不 完全給付。而原告乃於103年6月17日向臺中市都市發展局調 閱系爭建物之圖說資料，始發現被告向該局申請建照、使用 執照時，系爭建物屋突平面圖竣工圖與簽約圖竟不相同。就 此，被告於前案辯稱：伊當初興建系爭建物時，本即依簽約 圖施作，但經建築師提醒，若依簽約圖施作將會與申請建照 之圖樣不同，而無法通過建築法規有關建蔽率之容積管制， 將無法取得使用執照，因此，伊不得不放棄施作以取得使用 執照為優先考量云云，惟簽約圖係被告於銷售及簽約時所提 出，且被告並表示簽約圖所示之建物面積已經過建築師確認 ，為將來房屋權狀上合法登記之建物面積。又被告為專業之 建築公司，就建築相關法規應知之甚詳，其於設計及簽約時 ，未慮及建築法規相關規定，以致無法依簽約圖施工，其設 計簽約圖時顯有過失。 ㈡而兩造約定系爭建物之屋突部分應包含臥室、多功能室各1 個、2個陽台、1個工作陽台、廁所及樓梯，詎被告交屋時屋 突部分僅有廁所、樓梯及樓梯間、屋頂平台，顯然欠缺契約 預定之效用，而有物之瑕疵，且此瑕疵影響買受人即原告之 意願及權益重大，被告應負瑕疵擔保責任。再者，系爭建物 構造與買賣契約不符，不合於債之本旨，且屬可歸責於被告 之事由，被告應負不完全給付之責。是本件原告訴請被告就 系爭建物與約定之隔間、面積不符，依物之瑕疵擔保及不完 全給付之規定請求損害賠償。 ㈢又被告如按簽約圖施工，原告將增加面積，是應以系爭建物 因欠缺契約約定之隔間配置與面積所減少之交易價值計算被 告之損害。本件經送環宇不動產估價師聯合事務所鑑定後， 認於103年3月3日系爭建物辦理移轉登記交付時，系爭建物 因欠缺建物面積所減損之交易價值為886,816元；原告對該 鑑定報告之計算式有意見，認應以鑑定報告之房地合一之總 價21,683,300元扣除系爭土地素地價值7,336,000元（即以 一坪28萬元乘以26.2坪計算），則系爭建物74.77坪價值應 為1,447,300元，以此計算系爭建物每坪價值為191,886元， 再乘以短少之8.02坪，故減損之價值應約為1,538,925元； 原鑑定報告拆分房地價值係以被告公司就土地及建物之成本 比例為拆分基礎，似有不妥，因為成本比例不代表一定會是 市場價值的比例。 ㈣又原告於前案僅就系爭建物面積短少部分，請求被告予以賠 償或返還價差，於本件則係主張系爭建物構造及面積與買賣 契約不符之不完全給付，導致系爭建物整體價值即履行利益 受損之損害賠償，爰依民法第227條第1項、第226條第1項之 規定請求不完全給付之損害賠償、民法第354條、第359條之 瑕疵擔保請求減少價金之法律關係（本院卷第98頁反面）， 擇一請求而提起本件訴訟。 ㈤並聲明：1.被告應給付原告886,816元，及自擴張訴之聲明 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。2.訴訟費用由被告負擔。⒊願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告前以本件同一事實即同一當事人、相同訴訟標的、訴之 聲明相同，向鈞院訴請被告應給付原告985,908元及法定遲 延利息，依物之瑕疵擔保、不完全給付之損害賠償及不當得 利之法律關係，併予主張而請求擇一為原告勝訴判決，經前 案判決被告應給付原告564,779元，及自103年9月12日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息確定在案。原告今再 提起本件訴訟，顯係同一事件，有違一事不再理原則。 ㈡又縱認本件與前案並非同一事件，又被告就系爭建物少給之 面積為26.54平方公尺，並非原告主張之27.96平方公尺，且 該短少之面積26.54平方公尺即前案民事確定判決所認定。 依房屋預定買賣合約書第3條、第6條約定，系爭建物主建物 部分面積為199.21平方公尺，價金為5,134,000元；附屬建 物部分面積為47.95平方公尺，價金為1,236,000元。是主建 物每平方公尺單價為25,772元（5,134,000元÷199.21平方 公尺＝25,772元，元以下四捨五入，本段落以下均同）；附 屬建物每平方公尺單價為25,777元（1,236,000元÷47.95平 方公尺＝25,777元），而被告移轉登記予原告之主建物部分 面積短少12平方公尺、附屬建物部分面積短少14.54平方公 尺。依房屋預定買賣合約書第5條約定，被告於主建物部分 僅需找補原告309,264元（25,772元×12平方公尺＝309,264 元）；於附屬建物部分僅需找補原告374,798元（25,777元 ×14.54平方公尺＝374,798元），合計684,062元（309,264 元＋374,798元＝684,062元）。扣除原告尚積欠被告119,28 3元之交屋款後，被告應找補原告564,779元（684,062元－ 119,283元＝564,779元），而前案亦依上開約定，判決被告 應給付原告564,779元及法定遲延利息。 ㈢又對照簽約圖及建物登記謄本，顯見系爭建物之主建物部分 包含室內1、2、3、4樓及屋突（依簽約圖所載），即建物登 記謄本所載之1、2、3、4層及突出物1層；附屬建物部分即 陽台，而兩造於前案既已不爭執被告移轉登記予原告之主建 物部分面積短少12平方公尺、附屬建物部分面積短少14.54 平方公尺，原告於本件竟又主張系爭建物之屋突部分（包含 於主建物）短少面積27.96平方公尺即8.4579坪，顯非事實 。而被告既已依前案判決給付原告因系爭建物面積短少需找 補之564,779元，原告自已無任何損害可言。縱認被告應負 損害賠償責任，惟原告所援用同建案其他房地成交價，似為 原告隨機選取其他房地之價格，且未提出相關證據證明，實 不足以代表系爭土地及建物之每坪單價，而與系爭土地及建 物之價值無涉，依原告主張以系爭建物每坪單價為170,171 元計算，亦已超出兩造所約定系爭建物之每坪單價，是原告 不但受有不當得利，且以損害被告為目的行使權利，顯有違 反誠信原則及有權利濫用之情事。 ㈣因系爭建物於101年6月10日簽約時，系爭建物之價值即包含 建造費用而為確定，原告亦是支付相當對價購買系爭建物， 原告又未提出轉售之相關證明，再因不動產景氣循環所造成 之漲跌，該利益或不利與被告無關，是應以系爭房屋於簽約 時即101年6月10日之建物價值，作為原告計算損害賠償之基 準時點。依環宇不動估價師聯合事務所之不動產估價報告書 ，系爭建物因面積減少於101年6月10日減損之價值為721,34 3元，然依該不動產估價報告書所載，係認系爭建物於101年 6月10日之建物價值為6,716,664元，然系爭建物售價為637 萬元，因此該不動產估價報告書顯然溢估系爭建物價值5%（ 計算式：（6,716,664-6,370,000）/6,370,000=0.05），因 此計算系爭建物減損之價值，應再扣除5%之價值，始為合理 。則以系爭建物101年6月10日之建物價值721,343元，再扣 除被告於前案確定判決命被告給付之金額684,062元，被告 應再賠償原告37,281元，如再扣除因不動產估價報告書顯然 溢估之建物價值5%計算，則系爭建物於101年6月10日之交易 價值應計為685,276元（即721,343x95%=685,276），再扣除 前案判決所命被告給付面積短少找補之684,062元，則被告 應再賠償原告1,214元。又原告於103年3月3日所交付之系爭 建物價值，依不動產估價報告書認為係7,341,400元，已逾 系爭建物售價637萬元，足認被告已依債之本旨給付，甚至 超過買賣當時之價值637萬元，而以7,341,400元之價值交付 系爭建物，則系爭建物並無價值之減損瑕疵，原告未受有任 何損害等語，資為抗辯。 ㈤並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。 三、法院之判斷 ㈠原告主張其於101年6月10日向被告購買系爭土地及建物，並 簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定系爭 建物面積共計247.16平方公尺即約74.77坪（含主建物面積 199.21平方公尺即約60.26坪，附屬建物面積47.95平方公尺 即約14.51坪，詳如附表所載），總價款637萬元（含主建物 部分5,134,000元、附屬建物部分1,236,000元）；系爭土地 面積共計86.62平方公尺即約26.20坪，總價款1,133萬元； 上開建物及土地價款合計為1,770萬元。依兩造約定預定交 付系爭建物之平面圖即簽約圖所示，系爭建物之屋突部分原 本規劃有臥室、多功能室各1個、2個陽台、1個工作陽台、 廁所及樓梯，惟被告於103年3月3日將系爭建物所有權移轉 登記予伊時，屋突部分僅有廁所、樓梯及樓梯間、屋頂平台 。又因被告移轉登記予伊之主建物部分面積短少12平方公尺 、附屬建物部分面積短少14.54平方公尺，總面積共計短少 26.54平方公尺，即約8.02835坪。伊乃向本院訴請被告應給 付伊985,908元及法定遲延利息，依物之瑕疵擔保、不完全 給付之損害賠償及不當得利之法律關係，併予主張而請求擇 一為勝訴判決，經前案判決即臺灣臺中地方法院103年度訴 字第2303號民事判決被告應給付伊564,779元，及自103年9 月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息確定在案 等情，業經原告提出本院103年度訴字第2302號民事判決、 房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、簽約圖、土地 及建物登記謄本為證（本院卷第10至61頁），且為被告所不 爭執，堪信為真實。 ㈡原告再主張被告所交付之系爭建物未符兩造約定之平面圖， 即屋突之隔間配置不足及面積減少，係欠缺契約預定之效用 ，有物之瑕疵，亦屬不完全給付，且被告既稱兩造間簽約之 平面圖係不符建築法規導致系爭建物與契約約定之內容不符 ，係可歸責於被告，且被告因該平面圖違反建築法規，客觀 上無可能依簽約圖內容施作頂樓增建工程而交付原告符合約 定平面圖內容之合法建築物，故因隔間配置不足及面積短少 ，致原告受有系爭建物因欠缺契約約定之隔間配置與面積所 減少之交易價值之損害，扣除前案判決關於面積減少之損害 外，本件依物之瑕疵擔保、不完全給付之法律關係，被告尚 應再給付原告886,816元及利息等情，則為被告所否認，並 以前詞置辯。本件所應審究之爭點為原告請求依物之瑕疵擔 保、不完全給付之法律關係，請求被告賠償系爭建物欠缺約 定之隔間配置與面積而減少之交易價值有無理由？如有理由 ，被告應給付之損害賠償金額為何？ ㈢原告請求依不完全給付之法律關係，請求被告賠償系爭建物 欠缺約定之隔間配置與面積而減少之交易價值有無理由之說 明： 按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，不僅須填 補債權人所失利益（即消極損害），並須填補債權人所受損 害（即積極損害），民法第216條規定甚明。故損害賠償之 範圍，應以被害人實際所受損害為衡（參照最高法院97年度 台上字第2601號裁判要旨）。原告主張系爭建物欠缺契約約 定之隔間配置與面積，即系爭建物依契約之平面圖，其屋突 部分原本規劃有臥室、多功能室各1個、2個陽台、1個工作 陽台、廁所及樓梯，惟被告於103年3月3日將系爭建物所有 權移轉登記予伊時，屋突部分僅有廁所、樓梯及樓梯間、屋 頂平台，主建物登記面積僅為187.21平方公尺，較契約約定 之面積短少12平方公尺；附屬建物登記面積僅為33.41平方 公尺，較契約約定之面積短少14.54平方公尺，總面積共計 短少26.54平方公尺，即約8.02835坪等情，業據被告所不爭 執，復有系爭契約之平面圖及系爭建物登記謄本可佐（本院 卷第57、58頁），是此部分已堪認定。再查系爭建物既欠缺 約定之隔間配置與面積，其於屋突欠缺之房間隔間配置及面 積短少，足認已欠缺物之預定效用，且已構成不完全給付亦 明，則倘有證據證明上開隔間配置與面積短少，足以減少系 爭建物依契約本旨給付時之交易價值，則原告依物之瑕疵擔 保及不完全給付之規定，自得請求此部分之損害賠償，惟本 件欠缺契約約定之隔間配置與面積短少所導致減損系爭建物 即整體建物之交易價值，實則包括原告因面積短少所受之損 害，因原告就前案業已獲得面積減少之損害賠償之填補，故 計算時，自應就上開減損之交易價值之數額再予扣除前案面 積減少之損害賠償。 ㈣本件經送鑑定結果，系爭建物欠缺契約約定之隔間配置與面 積短少所導致減損系爭建物即整體建物之交易價值之說明： ⒈本件經送請環宇不動產估價師聯合事務所就系爭建物欠缺契 約約定之隔間配置與面積短少所導致之減損交易價值進行鑑 定，經該事務所提出之不動產估價報告書認定： ⑴按101年6月10日預定買賣合約書建物交易價值計算，係依該 契約書成交價格1,770萬元計算其建坪單價，再依土地拆分 建物價值為：⑴建坪單價（本院按此指房地合併計算之單坪 價值）計算為每坪24萬元（1,770萬元÷74.77坪＝236,726 元/坪≒24萬元/坪）。⑵土地成本單價計算為每坪28萬元， 比較該區域土地成交行情約每坪26萬元至28萬元，考量成交 期日，本案素地單價以每坪28萬元計算應屬合理（參見不動 產估價報告書第39頁比較表）。⑶建物成本單價每坪6萬元 （參見不動產估價報告書第36至38頁）。⑷土地、建物成本 比率（建物部分）≒37.95%（計算式：（60,000×74.77）/ （60,000×74.77）＋（280,000×26.2）＝4,486,200/11,8 22,200＝37.95%）。⑸建設公司之正常利潤及超額利潤為5, 877,800元（計算式：17,700,000－（60,000×74.77）－（ 280,000×26.2）＝5,877,800）。⑹拆分建物價值：建物成 本價值＋歸屬建物之利潤＝建物價值，為6,716,664元（60, 000元×74.77坪＋5,877,800元×37.95%≒6,716,664元）。 ⑺建物單價計算為每坪89,831元（6,716,664/74.77坪≒89, 831元/坪）。則計算101年6月10日契約建物面積74.77坪及 欠缺建物面積66.74坪之各別交易價值，分別為6,716,664元 、5,995,321元（66.74坪x89,831元/坪＝5,995,321元）， 減損價值為721,343元（6,716,664－5,995,321＝721,343） 。 ⑵再就103年3月3日計算系爭建物之交易價值，則採比較法推 估該年度建坪單價，並延用本案101年6月之土地、建物成本 比率，推估建物價值為：⑴本案以比較法求得103年3月3日 合理建坪單價為290,000元/坪（參見不動產估價報告書第36 頁）。⑵房地一體之總價為21,683,300元（290,000元/坪× 74.77坪＝21,683,300元）。⑶拆分建物價值（延用本案101 年之土地、建物成本比率）為8,228,216元（21,683,300元 ×37.95%＝8,228,216元）。⑷建物單價計算為每坪11萬元 （8,228,216元÷74.77坪≒110,000元/坪）。則計算103年3 月3日契約建物面積74.77坪及欠缺建物面積66.74坪之各別 交易價值，分別為8,228,216元、7,341,400元（66.74坪× 110,000元/坪＝7,341,400元），減損價值為886,816元（ 8,228,216－7,341,400＝886,816），此有不動產估價報告 書在卷可稽（參見該估價報告書第39至42頁）。 ⒉承上所述，系爭建物因欠缺約定之隔間配置及面積所減損之 交易價值，於101年6月10日簽訂預定買賣合約書當時計算為 721,343元；而依103年3月3日系爭建物移轉登記時計算則減 損交易價值為886,816元，已如前述，有不動產估價報告可 佐（參見不動產估價報告書第42頁）。而本件原告主張系爭 建物欠缺約定之隔間配置及面積之交易價值應以103年3月3 日移轉登記時為準，惟為被告否認，並認應以101年6月10日 簽訂預定買賣合約書為準。按因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規 定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權 人並得請求賠償，民法第227條分別定有明文。而民法第227 條所謂之不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本 旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。是以構成不完 全給付之要件，須債務人已為給付，僅所提出之給付與債之 本旨不相符合（參見最高法院96年台上字第2084號判決意旨 ）。又民法第226條規定債務人給付不能所負之損害賠償責 任，係屬履行利益之損害賠償責任（參見最高法院98年台上 字第468號判決意旨）。而所謂履行利益，乃債權人因債務 人依照債之本旨提出給付所得享有之利益，債務人倘有不完 全給付之情事，即屬侵害債權人就契約所享有之履行利益。 且履行利益之損害，既係因瑕疵給付所致，其價值之計算應 以交付時之價值為依據，被告抗辯應以101年6月10日簽約時 作為交易價值減損估算之時點，尚屬無據。而系爭建物既欠 缺約定之隔間配置與面積，其於屋突欠缺之房間隔間配置及 面積短少（合約約定74.77坪，實際移轉登記66.74坪），足 認已欠缺物之預定效用，系爭建物確實有不完全給付，被告 未依債之本旨提出給付致原告之履行利益受有損害，該履行 利益即符合契約圖設計之房屋於交付時之客觀價值，即系爭 建物如符契約圖具約定隔間配置及面積情形之交付時價值， 扣除系爭建物未具約定隔間配置及面積之交付時之價值，二 者間之價差，即為原告受損之履行利益。再被告係於103年3 月3日將系爭建物交付並移轉所有權予原告，有土地及建物 第二類登記謄本在卷可憑（本院卷第58至61頁），故應以系 爭建物103年3月3日移轉登記之日期計算履行利益之損害， 而系爭建物因未具約定隔間配置及面積之交易價值減損，業 經送請鑑定後結果為減損886,816元，其計算方式已如前述 ，有環宇不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書附卷可 稽，是被告因不完全給付所造成之履行利益損害，即應為88 6,816元。 ⒊至原告主張應以房地合一總價扣除系爭土地素地價值後，計 算為系爭建物價值之基礎；則依此計算系爭建物減損之交易 價值應計為1,538,925元云云，惟系爭土地之素地價值亦會 變動，是原告主張以房地合一總價扣除一坪28萬計算系爭土 地素地價值為系爭建物價值，自非合理，尚非可採，仍應以 上開不動產估價報告之計算較為可採。另被告主張因簽約時 系爭建物之價值包含建造費用即已確定，且不動產景氣循環 造成之漲跌與被告無涉，故應以101年6月10日簽約時作為估 算原告所受損失之時點；又因該不動產估價報告書認為系爭 建物於101年6月10日之建物價值為6,716,664元，然系爭建 物之售價為637萬元，故該不動產估價報告書顯溢估系爭房 屋價值5%，故計算系爭建物減損之價值，應再扣除5%之價值 云云，惟查，履行利益係指被告如依約履行時原告得享有之 利益，自應以契約履行時，於本案即系爭建物交付時為準， 而非以簽約時為準，是被告此部分主張應以簽約時即101年6 月10日之系爭建物如依約履行之價值計算原告之履行利益云 云，即非可採；又兩造間於101年6月10日訂立買賣契約之約 定建物售價，未必與系爭建物估價之價值完全一致，原告並 未敘明系爭不動產估價報告書認定101年6月10日之系爭建物 價值高於系爭建物之交易售價，何以即屬估價不當，是被告 此部分主張該不動產估價報告書溢估，應予扣除5%之價值云 云，亦非可採，併此敘明。 ㈤復按，原告就系爭建物於前案因面積短少所獲取之損害賠償 為684,062元，有前案判決即本院103年度訴字第2302號民事 判決可佐（參見本院卷第12頁，即該判決第5頁第8至14行之 記載）則本件原告得請求被告賠償因系爭建物欠缺契約約定 之隔間配置與面積短少所導致減損系爭建物即整體建物之交 易價值之金額為886,816元。然因前案判決業已判處被告就 面積短少部分應賠償原告上開之損害即684,062元，而系爭 建物面積短少之損害，仍應包括在本件欠缺契約約定之隔間 配置與面積短少所導致減損系爭建物即整體建物之交易價值 內，亦據兩造於本院陳明在卷（本院卷第141頁），故本件 原告得請求被告給付之系爭建物交易價值減損之損害，尚應 將就前案判決因面積短少而給付損害予原告部分予以扣除， 是原告請求被告給付202,754元（計算式：886,816－684,06 2＝202,754）為有理由，應予准許；至原告逾上開範圍之請 求部分，則無理由，應予駁回。 ㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、 第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、 第203條亦有明定。本件原告對被告之不完全給付之損害賠 償請求權，原告並未舉證證明其給付有確定期限，核屬無確 定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲 延責任。準此，兩造均同意被告係於105年4月20日收受原告 之擴張聲明狀（本院卷第188頁反面），是原告請求被告自 擴張訴之聲明狀送達翌日即105年4月21日起，按週年利率5 ％計付遲延利息，核無不合。 ㈦至原告主張依物之瑕疵擔保減少價金請求權之法律關係，請 求系爭建物欠缺約定之隔間配置與面積所導致之價值減損部 分，因關於此部分價值減損之計算，仍與不完全給付之損害 賠償請求權所請求價值減損之損害相同，是原告就前開依不 完全給付之損害賠償請求權於請求被告給付逾202,754元部 分之敗訴部分，依物之瑕疵擔保請求之法律關係請求仍屬無 理由，應予駁回。 ㈧從而，原告主張依不完全給付之損害賠償之法律關係，請求 被告應給付202,754元，及自擴張訴之聲明狀繕本送達翌日 起，即自105年4月21日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息為有理由，應予准許；至原告依不完全給付之損害賠 償請求權、物之瑕疵擔保請求權，請求逾前開准許範圍之請 求，均無理由，應予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或證據，核與 判決之結果無影響，爰不逐一論述。 五、本判決原告勝訴部分所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟 法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行。至 原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已依職權宣告 ，無再命原告提供擔保之必要，併此敘明。至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請已失所依附，是此部分原告所為假執行之 聲請，亦屬不應准許。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，本件訴訟費用由 兩造依勝敗比例分擔，由被告負擔百分之23，餘由原告負擔 。 中 華 民 國 105 年 5 月 16 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 黃家慧 以上為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明 上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上 訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 5 月 16 日 書記官 李國敬 附表： ┌──┬────────┬─────────┬───────┐ │層次│主建物即室內面積│附屬建物即陽台面積│ 合 計 │ ├──┼────────┼─────────┼───────┤ │1樓 │42.5平方公尺 │ 無 │42.5平方公尺 │ │ │（12.86坪） │ │（12.86坪） │ ├──┼────────┼─────────┼───────┤ │2樓 │42.37平方公尺 │8.75平方公尺 │51.12平方公尺 │ │ │（12.82坪） │（2.65坪） │（15.47坪） │ ├──┼────────┼─────────┼───────┤ │3樓 │40.38平方公尺 │10.41平方公尺 │50.79平方公尺 │ │ │（12.21坪） │（3.15坪） │（15.36坪） │ ├──┼────────┼─────────┼───────┤ │4樓 │39.93平方公尺 │10.41平方公尺 │50.34平方公尺 │ │ │（12.08坪） │（3.15坪） │（15.23坪） │ ├──┼────────┼─────────┼───────┤ │屋突│34.03平方公尺 │18.38平方公尺 │52.41平方公尺 │ │ │（10.29坪） │（5.56坪） │（15.85坪） │ ├──┼────────┼─────────┼───────┤ │合計│199.21平方公尺 │47.95平方公尺 │247.16平方公尺│ │ │（60.26坪） │（14.51坪） │（74.77坪） │ └──┴────────┴─────────┴───────┘