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臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　 106年度中簡字第1127號 原　　　告　倖福開發有限公司 法定代理人　杜淑華 訴訟代理人　凃國慶律師 被　　　告　林德真 訴訟代理人　林漢青律師 上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國106年9月27日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬元，及自民國一○六年五月十九 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣叁仟柒佰伍拾元，其中新臺幣壹仟伍佰貳拾陸元 由被告負擔，餘由原告負擔。 本判決第一項原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆 萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：兩造於民國105年10月15日簽訂專任委託銷售契 約書（下稱系爭契約），由原告接受被告之委託仲介銷售被 告所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地（面積67.58 平方公尺）及其上同段1189建號、門牌號碼為臺中市○○區 ○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭不動產），載明銷售期間自 105年10月15日起至同年11月15日止，委託銷售總價為新臺 幣（下同）750萬元，又依系爭契約第5條約定於買賣成交時 ，原告得向被告收取服務報酬為20萬元，另依系爭契約書第 3條後段約定，委託期間兩造得以書面同意延長委託期間， 又兩造於105年11月2日委託期間另簽定賣方契約內容變更同 意書（下稱系爭變更同意書），將委託銷售期間更改為105 年11月2日至106年2月28日，總價款由原先750萬元變更為70 0萬元。因系爭變更同意書所載105年11月2日至105年2月28 日，至其中105年2月28日則係106年2月28日之誤載，且105 年11月2日簽定系爭變更同意書當日，原告員工即證人洪麗 春在場及證人呂雨芩事後均與被告確認為專任簽約無誤，故 約定委託銷售日期之截止日仍為106年2月28日。原告依系爭 契約書及系爭變更同意書，本有代表被告自行於106年2月28 日前與任何人締結不動產買賣契約之權限，詎原告與被告所 約定委託銷售截止日106年2月28日尚未到期前，已有買方即 黃玉華願以720萬元向被告購買系爭不動產，並開立金額25 萬元支票作為買方履約之保證，被告竟不為履約之出售，是 原告已於106年1月5日發律師函為催告意思表示，並依系爭 契約第5條第1項、第10條第1款約定，原告得向被告請求給 付服務報酬20萬元；而被告故意不為履約之出售，應負侵權 行為損害賠償責任，原告受有損害及所失利益，依民法第21 6條第2項，其損害賠償範圍包含原告依已定之計畫得從買方 處獲得之14萬4000元服務費（7,200,000元X2％=144,000元 ）。準此，依系爭契約書第5條第1項、第10條第1款及買方 議價協議委託書第7條，原告自得向被告請求20萬元服務報 酬及原告依民法第216條第2項本得獲取買方服務費14萬4000 元之所失利益，合計共34萬4000元等語。並聲明：（一）被 告應給付原告34萬4000元，及自民事起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）願供擔 保，請准宣告假執行。 二、原告對被告抗辯所為陳述：被告雖原為印尼籍人士，然自82 年12月31日嫁來臺灣，自86年11月11日即取得我國國籍迄今 已達20年，故早已習得熟稔中文，且應用中文於我國為法律 行為及買賣房屋投資房地產甚多，被告之中文程度均與我國 人無異，且被告為專業房產投資客，對系爭契約之法律效果 與規定知之甚詳，過去亦曾委任原告代為銷售被告位於臺中 市龍井區之不動產，同樣約定於委託銷售期間內，只需不動 產買賣契約成立，原告即可獲得服務報酬費。被告自105年1 0月15日起至同年11月15日已與原告簽訂系爭契約書，其後 105年11月2日再簽訂系爭變更同意書，延長變更內容期限為 105年11月2日至106年2月28日；系爭契約書及上開同意書內 容均由證人洪麗春向被告當場口述解說，被告亦明確知悉並 同意而為委託人之簽名，內容淺顯易懂，期間經過甚久，被 告亦無任何反對主張，並無任何侵害被告權益之情事。 三、被告則以：下列情詞，以資抗辯。 （一）被告為印尼籍人士，自82年12月31日嫁來台灣，86年11月 11日取得我國國籍，惟不識中文字，書寫亦只能簡略簽自 己之名字。兩造簽定系爭契約書及系爭變更同意書時，原 告未解說內容，只是一直叫被告在空白之定型化契約上簽 名，亦未給予被告合理之審閱期間，甚至系爭契約書亦未 給予被告副本，致被告不知權利義務。系爭契約書上宋明 一經紀人未曾與被告接觸，此情原告並不否認，可見宋明 一僅係借牌予原告，並未實際參與系爭委託銷售契約，原 告履行系爭契約之態度係便宜行事。至被告將系爭不動產 委託原告銷售，原先委託銷售金額為750萬元，嗣被告於1 05年11月2日想提高銷售金額至780萬元，證人洪麗春即表 示要簽署契約內容變更同意書，同樣僅叫被告在空白之契 約內容變更同意書下方欄位簽章，是關於變更委託期限為 105年11月2日至105年2月28日、委託金額由750萬元降至7 00萬元之內容，均非被告之意，被告亦未同意，且變更後 之委託銷售金額本係填寫柒佰元正，在「佰」跟「元」中 間由證人洪麗春填寫上「萬」字，惟該增字僅有洪麗春簽 名，並無被告簽名，已不生變更委託銷售金額為700萬元 之效力。又若變更後之委託銷售金額為700萬元，則買方 黃玉華欲以720萬元購買系爭不動產，又何須簽署買方議 價委託書，委由原告代為議價，足證系爭變更同意書之內 容係原告事後偽填。原告主張黃玉華欲以720萬元購買系 爭不動產，故簽署買方議價委託書予原告，約定議價期間 為105年12月27日至106年1月6日，委託原告代為議價云云 ；然依系爭契約第7條第4項、第7項約定，原告主張若屬 實，原告應於24小時內將黃玉華欲以720萬元購買系爭不 動產之情事報告被告，且應於24小時內將支票送達予被告 ；惟原告未曾將黃玉華出具之支票交予被告，且遲至106 年1月5日才寄發律師函予被告。而被告就系爭不動產之希 望銷售價格為780萬元，既為議價委託書，即表示價格部 分尚需買賣雙方為協議，買賣契約根本尚未成立。兩造間 系爭契約性質為居間契約，原告並無強迫被告出售系爭不 動產之權利，原告以被告不出售系爭不動產，謂其受有損 害14萬4000元，顯屬無據。又系爭契約第5條約定，買賣 契約成立時，原告始得向被告請求服務報酬，原告固以系 爭契約第7條第6項，謂其有為被告代收定金之權，被告須 出賣系爭不動產，惟是否出賣，仍須經被告確認，而黃玉 華所提出之支票應屬斡旋金，而非定金，僅在賣方同意出 賣後，該斡旋金始轉為定金，且該支票之發票人亦非黃玉 華，系爭支票能否兌付尚有疑義。且關於付款條件，簽約 、完稅、點交時，買方應如何給付，買方議價委託書僅簡 略記載「依雙方協議」，可見關於付款條件，仍為契約必 要之點，須買賣雙方協議之，而被告與黃玉華從未接觸， 不能光憑黃玉華出價符合底價，即認買賣契約成立，要求 被告必須簽定買賣契約。依居間契約性質，居間人並無直 接強制委託人與第三人訂立居間人所報告或媒介之契約之 權，原告主張有收受定金之權，且有買方出價符合底價， 被告即須出賣云云，實違反系爭契約之性質。蓋因委託人 多方比價之結果，最後選擇不賣，本即係原告從事仲介業 之風險，民法第569條第2項已明文規定居間人得請求已為 報告或媒介而契約不成立之費用，對於原告之權利已有保 障，是原告向被告依侵權行為主張履行利益，實屬無據。 況依系爭變更同意書，原告主張被告委託銷售期間係自10 5年11月2日至106年2月28日，在此期間，原告本應多方為 被告尋覓其他買方，謀求委託人即被告之較佳利益，始符 其善良管理人責任，倘原告於委託期間內，覓得符合底價 之買方時，被告即應配合買賣契約，若最後不賣，被告仍 須給付20萬元之報酬，顯然壓縮被告是否與原告報告之訂 約對象締約自由，剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象 之自由，與居間契約之立法意旨矛盾，亦違反消保法第12 條第2項第2款規定。另被告簽訂系爭契約書之目的，乃透 過原告報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始 決定是否出售系爭不動產，倘原告可不論磋商結果是否符 合委託人即被告之較佳利益，即得以符合底價之條件強令 被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨權利，原告即 無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭契約之 目的，亦與消保法第12條第2項第3款規定有悖，應推定其 顯失公平、違反誠信原則之定型化契約條款，而為無效。 （二）原告以提供不動產仲介等服務為營業，系爭契約之條款為 原告用與不特定之消費者簽定同類委託銷售不動產而先予 擬定之契約條款，系爭契約屬定型化契約，依消費者保護 法第11條之1規定及內政部公告，兩造訂立系爭契約前， 最少應給予被告3日以上審閱契約之期間；違反者，該條 款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內 容。系爭契約金額龐大，且影響被告權益甚鉅，而被告本 為印尼籍人，所受教育為印尼文，並不識中文，原告在被 告簽署系爭契約書時，僅叫被告簽名，未解說契約內容， 亦未給予被告合理之審閱期間，此由契約審閱權上載105 年10月15日，與契約簽訂日為同一日即明。職此，系爭契 約違反消費者保護法第11條之1規定及不動產委託銷售定 型化契約應記載及不得記載事項公告，被告自得主張系爭 契約內容均為無效，被告不受拘束。 （三）被告否認黃玉華所簽立買方議價委託書及106年6月20日證 明書之實質真正，因被告所有系爭不動產當時尚有承租人 居住，被告未將系爭房屋鑰匙交予原告，實難想像有人連 房子內部都不看，就有購買意願，被告質疑有買主是原告 所虛構，且原告遲至106年1月5日才交寄存證信函告知有 人要購買房屋之事，早踰越買方議價之期間，被告根本無 從對買方之議價表示意見。被告否認前有委託原告代為居 間土地，且被告僅曾在不同時期委託原告代尋臺中市○○ 區○○路房屋之承租人，被告並非是專業投資客。 （四）並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。 四、本院得心證之理由 （一）查被告前於105年10月15日與原告成立系爭契約，委託原 告仲介銷售其所有系爭不動產，委託價額為750萬元，委 託期間自105年10月15日起至同年11月15日止，約定服務 報酬為20萬元；兩造嗣於105年11月2日另簽定系爭變更同 意書，而原告之業務員洪麗春除於系爭「專任委託銷售契 約書」上簽名外，嗣在系爭變更同意書上簽名，另系爭變 更同意書之委託價額「柒佰伍拾萬」元及委託總價款變更 為「柒佰萬（嗣後加註萬字）」元等金額文字均為洪麗春 所書寫，且洪麗春並在加註「萬」字後簽名等事實，業據 原告提出專任委託銷售契約書、系爭不動產登記異動索引 及系爭變更同意書等為證（見本院卷第9至14頁），此部 分亦為被告所是認，堪認為真。 （二）至原告主張兩造所訂系爭變更同意書已延長委託銷售截止 日至106年2月28日，該截止日尚未到期前已有買方黃玉華 願以720萬元向被告購買系爭不動產，並開立金額25萬元 支票作為買方履約之保證，並簽立買方議價委託書，然被 告竟不為履約之出售，原告已於106年1月5日發律師函為 催告履約之意思表示，原告受有損害，依系爭契約書第5 條第1項、第10條約定，自得向被告請求給付服務報酬20 萬元；且被告故意不為履約之出售，其損害賠償範圍包含 原告依已定之計畫得從買方處獲得之14萬4000元服務費， 原告亦可請求被告給付等情，則為被告所否認，並以上情 置辯。則本件爭點當為：（1）系爭契約第7條第6項有無 顯失公平而應無效之情事？（2）原告是否違反審閱期間 規定？（3）原告請求被告給付服務報酬20萬元，有無理 由？（4）原告請求被告賠償從買方處應獲得之14萬4000 元服務費，是否有據？ （三）系爭契約第7條第6項有無顯失公平而應無效之情事？ 1、按依當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無 效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二 、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利 或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利 益者，民法第247條之1定有明文。次按定型化契約中之條 款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契 約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違 反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意 規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務 ，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保 護法第12條亦有明文。又依消費者保護法施行細則第13條 規定，定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失 公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交 易習慣及其他情事判斷之。至所謂定型化契約之條款因違 反誠信原則，顯失公平，而無效者，係以契約當事人之一 方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒締約餘地之情 況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。 2、查依系爭契約第7條第6項之約定，本契約成立後，委託人 （即被告）同意授權受託人（即原告）代為收受買方支付 購買不動產定金；核其條文性質，應屬定型化契約條款無 疑。而被告簽訂系爭契約委託原告仲介銷售其所有系爭不 動產，原告本於被告委託提供系爭不動產之買賣交涉等仲 介服務，倘原告已依被告委託條件履行受託義務，然被告 於委託期間內因可歸責於己之事由拒絕以原定之委託條件 締約，不僅原告因仲介買賣所耗費之精神、勞力、費用各 項成本歸於徒勞，亦喪失可請求買方給付仲介報酬之機會 ，是上開定型化契約條款規定，並無違反誠信原則或對被 告有何顯失公平之處，則該條款應屬適法有效，被告辯稱 系爭契約有違公平及誠信原則而為無效云云，委無可取。 （四）原告是否違反審閱期間規定？ 1、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定 行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及 複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保 護法第11條第1項至第3項定有明文。又行政院消費者保護 委員會於92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告 修正不動產委託銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為 3日。惟消費者保護法第11條第1項至第3項規定之立法理 由為：「二、為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化 契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施 行細則第11條修正移列於本法規定。三、為確保消費者之 契約審閱權，爰於第2項明定企業經營者未提供合理審閱 期間之法律效果。四、因定型化契約之性質不同，其審閱 期間不宜一致，故於第3項規定主管機關得就特定行業公 告其審閱期間」，足證該規定係為保護消費者知的權利， 俾其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之 機會，以免企業經營者以定型化契約條款約定消費者不知 或無從得知或未及注意之契約條款。而該條雖未限制消費 者得主張不構成契約內容之條款範圍，然消費者雖無合理 審閱期間，惟就其明知或可得而知之契約條款，若認仍得 主張不構成契約之內容，將嚴重影響交易秩序，甚至變更 契約主給付義務，致契約類型變更，故消費者得依第11條 第2項規定主張不構成契約內容之定型化契約條款，仍應 審酌消費者是否已有合理機會知悉或斟酌契約條款，及以 消費者締約時非明知或可得而知之契約條款為限，故只須 消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有 可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得 引用上開規定而主張契約無效（臺灣高等法院88年度重上 字第411號判決亦同此意旨可資參照）。 2、查被告雖抗辯簽訂系爭契約時，並無合理期間可審視專任 委託銷售契約書內容云云，然此為原告所否認。經查，審 之系爭契約第2頁上方方框即先載有「二、契約審閱期： 本契約於中華民國105年10月15日經委託人攜回審閱」等 語，下方並有被告之簽名，有專任委託銷售契約書附卷可 查（見本院卷第9頁背面），此為被告所不爭，可見被告 所辯上情，已非無疑。復查，觀諸證人即原告業務員洪麗 春於本院106年7月14日言詞辯論期日中到庭具結證稱：「 （問：這份契約書有無給被告帶回去審閱3天？）沒有， 因為被告說不用帶回去，所以就現場簽名，因為之前已經 簽過很多次。（問：被告有無說他放棄審閱3天的權利？ ）是被告說不帶回去。因為之前已經委託很多次，所以就 直接簽給我。（問：當時簽立系爭銷售委託書時，有無將 契約書1份副本給被告？）有，被告有簽收，我們都是用 複寫。」等語詳實（見本院卷第74頁背面），且被告亦未 否認上情，益徵被告已非不知或無從得知或未及注意系爭 契約之條款，而對系爭契約之內容並無不瞭解之情甚明， 則原告既無妨礙被告事先審閱契約之行為，乃被告自願放 棄審閱期間之權利，而同意與原告成立契約關係，依上開 說明，自難認原告有何違反消費者保護法第11條規定之情 事。至被告雖以其為印尼籍人士，自82年12月31日嫁來台 灣，86年11月11日取得中華民國國籍，惟並不識中文字， 書寫亦僅能簡略簽自己名字等語置辯；然查，即便被告本 為印尼籍人士，然其既非無行為能力或限制行為能力之人 ，且未否認前亦曾由其委託原告銷售房屋之情，且當日亦 僅其1人到場委託原告銷售系爭不動產並簽訂系爭契約書 ，可見被告確能知悉及表達簽訂系爭契約之意思表示，是 當時縱無其家屬在旁，亦不影響其所為上開法律行為之效 力無疑。再者，審之證人洪麗春復具結證稱：「被告可以 理解中文。我每次跟被簽合約，都會口述給被告知悉後， 再由被告簽名。（問：簽約當時，你有解釋有給被告聽， 當時如何解釋？）有。會拿1張紙給她看，念裡頭內容、 住址及被告需要注意的事項、服務費等，議價成功後要注 意那些事項，我是依照契約書內容念給被告聽。」等語（ 見本院卷第73至74頁），參以果如被告不了解系爭契約之 內容，甚至亦可請其親友到場協助檢視審閱，焉有就其所 指買賣價金龐大之系爭不動產委託竟逕由不詳中文字之被 告1人到場委託原告之餘地，尤觀被告自承「原告所提專 任委託契約書3張，細觀其標的，根本是同1間房屋（臺中 ○○○區○○路○○巷○○號7樓），在不同時期委託原告代 尋承租人…」等語（見本院卷第78頁背面），亦即被告顯 非毫無委託原告租售不動產經驗之人甚明，準此，堪認被 告對簽訂關於委任出售系爭不動產之系爭契約如此重要之 事，蓋無可能僅依洪麗春之指示即在系爭契約簽名之餘地 ，且若有疑義，亦可隨時向原告或洪麗春表示異議，然被 告當時捨此不為，迨至事後臨訟再為上開抗辯，自與常情 有違，所為上開抗辯，當無可憑信。 （五）原告請求被告給付服務報酬20萬元，有無理由？ 1、查原告主張兩造簽訂系爭契約，原委託期限自105年10月1 5日起至同年11月15日止，標的價格為750萬元，嗣於105 年11月2日簽訂系爭變更同意書，將委託期限變更為105年 11月2日至106年2月28日止，委託銷售價格調整為700萬元 等情，業據原告提出系爭契約書及系爭變更同意書為證， 而被告固不否認系爭變更同意書上其簽名之真正，惟仍以 上情置辯。經查，觀諸系爭變更同意書上記載委託銷售期 間變更為105年11月2日至10「5」年2月28日止，依時間序 之常情以觀，此應為誤繕無疑，是應認此變更後之委託銷 售期間至106年2月28日為止，先予說明。至被告雖辯稱其 於系爭變更同意書上簽名時，其上各欄內容填載處均為空 白，其乃欲提高委託銷售價格至780萬元，不可能更改委 託金額為700萬元，系爭變更同意書乃係原告事後偽添其 內容，此由錯誤刪改或添加萬字等處僅由原告業務員簽名 可知，是系爭契約之委託銷售期間早已屆滿，且委託銷售 價格應為780萬元，又系爭變更同意書之刪改處未有被告 之簽名，已不生變更委託銷售金額為700萬元之效力等情 ，惟此為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯 失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又 原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無 確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之 非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院著有18年上 字第1679號判例可資參照）。查系爭變更同意書上被告之 簽名既為真正，已如前述，又審之原告員工洪麗春到庭具 結證稱：「被告可理解中文，委託金額700萬元，我寫700 元少寫萬元，是被告告訴我，要我更正，延長期間與內容 亦由我與被告當場口述解說，被告亦明確知悉並同意而為 委託人之簽名，所有契約及變更同意書之書寫內容都是先 寫好後再交由被告簽名。」等語（見本院卷第73頁正面、 第75頁正背面），參以一般不動產經紀業者仲介不動產交 易簽立賣方契約內容變更同意書，係以委託人簽名前確認 同意書內容為常態事實，在內容空白之同意書上簽名為變 態事實，而被告指陳系爭變更同意書上之內容乃遭原告偽 添一節，因與常理有違，應屬變態事實，且原告既否認被 告係於內容空白之系爭變更同意書上簽名，則被告即應就 其所辯洪麗春令其在空白之系爭變更同意書下方欄位簽章 之有利事實，擔負舉證責任。惟則，被告自始既未舉證以 明原告員工洪麗春曾限制被告必須於何時簽名，且就所辯 空白簽名等情未曾提出任何證據以證其說，徒僅空言辯稱 上情，揆諸上開說明，當難據為憑採。況且，被告自始亦 不爭執系爭契約書及系爭變更同意書上其簽名之真正（見 本院卷第75頁正面），而依常情以言，若非系爭變更同意 書記載內容本有填寫而有所增刪塗改之處，證人洪麗春何 需簽名其上，尤以被告親簽在系爭變更同意書之「委託人 」欄內，已等同於被告承認兩造間確有更改賣方契約內容 之約定，準此，益見被告此部分抗辯，無可採信。至被告 另辯稱洪麗春及系爭契約書上所載經紀人宋明一未具備經 紀營業員資格云云，亦已為原告所否認，並提出洪麗春及 宋明一隻不動產經紀營業員證明為稽（見本院卷第98頁、 第100頁），而被告對原告所提上開證明亦未爭執（見本 院卷第104頁背面），則被告上開所陳，亦無足採。準此 ，原告主張系爭變更同意書之內容乃由兩造合意簽訂，已 變更系爭契約委託期限至106年2月28日，委託價格亦改為 700萬元等情，當屬有據。 2、按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求 報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂 約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字 第2925號判決意旨可資參照）。又系爭契約第5條、第7條 第6項、第10條第1款乃分別約定「買賣成交時，受託人得 向委託人收取服務報酬，其全額為20萬元。」、「本契約 成立後，委託人（即被告）同意授權受託人（即原告）代 為收受買方支付購買不動產定金」、「委託人（即被告） 如有下列情形之一，視為受託人（即原告）已完成仲介之 義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之4服務報酬， 並應全額1次付予受託人：（一）委託期間內，若委託人 要求解約或自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第 三人仲介者。」，有系爭契約可參，亦為兩造所不爭，堪 認無訛。而查，原告已於106年2月28日前，依被告委託之 條件為被告覓得買主即黃玉華，並與買主黃玉華簽訂買方 議價委託書，買主黃玉華並以面額25萬元之支票作為議價 金，此有買方議價委託書、票據號碼GT0000000號支票及 證明書存卷可參（見本院卷第14至15頁、第62頁），則原 告於106年2月28日前仲介買方黃玉華以720萬元購買系爭 不動產，該價格顯然高於被告委託銷售價格700萬元，故 原告主張系爭不動產已經仲介完成乙事，自屬符合系爭契 約及系爭變更同意書之委託意旨無疑。又查，原告其後分 別於105年12月26日及同年12月29日通知被告系爭不動產 已有買方出價至委託之金額，嗣後再於106年1月5日寄發 存證信函為此通知等情，有原告所提兩造Line對話記錄及 存證信函為證（見本院卷第94至97頁），此為被告所不爭 ，則被告事後遲未與黃玉華簽訂系爭不動產之買賣契約， 當屬故意拒絕訂約，而已違反系爭契約第10條至明。至被 告雖辯稱其就系爭不動產之希望銷售價格為780萬元，黃 玉華與原告間既為議價委託書，即表示價格部分尚需買賣 雙方為協議，是系爭買賣契約根本尚未成立云云，然依前 述，被告既於簽訂系爭契約後簽立系爭變更同意書，將委 託銷售價格變更為700萬元，並在該同意書簽名確認無誤 ，亦即被告委託原告銷售之價格應變更為700萬元，已如 前述，則佐以兩造系爭契約第7條第6項所為「本契約成立 後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付購買不動產 定金。」之約定（見本院卷第9頁背面），堪認被告簽訂 系爭契約及變更同意書當時之真意，乃為當買方出價等於 或高於700萬元時，即同意出售系爭不動產，並同意授權 受託人即原告代為收受買方支付購買系爭不動產之定金甚 明。從而，買方黃玉華所為出價720萬元既已高於700萬元 ，並提出定金支票25萬元，此據原告提出買方議價委書及 系爭支票為證（見本院卷第14至15頁），則系爭不動產倘 以720萬元出售予買方黃玉華，當未違反被告之委託意旨 無疑，是原告因被告拒不履約，而依系爭契約第10條第1 款約定，請求被告負違反系爭契約之責任，應為有據。 3、原告依系爭契約第5條第1款約定，主張被告與買方黃玉華 買賣成交，請求被告給付服務報酬即20萬元，是否有理由 ：按契約因當事人意思表示一致而成立，民法第153條第1 項固有明文。然按「買賣契約之成立，固應以標的物及價 金之意思表示一致為其『必要之點』，惟買賣『預約』， 亦非不得就標的物及價金先為擬定，作為將來訂立『本約 』之張本，但不能因此即認買賣『本約』業已成立（見本 院61年度台上字第964號判例）。苟當事人間除標的物及 價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之 重要事項列為『必要之點』者，衡諸契約自由原則，應非 法所不許。」（最高法院84年度台上字第2295號裁判意旨 參照）」。現今不動產買賣涉及之交易金額多為龐大，契 約當事人對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與 價金外，舉凡付款方法與時間、稅賦及手續代書費、交付 時日，應由何人負擔等細節，契約當事人雙方於締約過程 中，均需費時討論並加以約定，自無僅因委託仲介公司居 間買賣事宜，即可逕認上開事項非屬不動產買賣交易必要 之點，而無需由買賣雙方約定合致，此由系爭契約第4條 約定：「委託人於簽訂不動產買賣契約時，…」等語，益 認係以買賣雙方價金與條件一致為買賣成立之要件，而非 僅以買賣價金達於可得締約之範圍即得認買賣業已成立， 是被告辯稱系爭不動產之買賣契約尚未成立，自屬可採。 從而，被告與買方黃玉華雖各自與原告簽訂專任委託銷售 契約書、買方議價委託書（見本院卷第14頁）；然被告訴 訟代理人既辯稱：被告從頭到尾均未與買方交涉過等語， 而原告則自陳：這部分是因為聯絡不到被告，以電話聯絡 被告，被告不接電話或是避不見面等語，則原告既未能舉 證證明銷售過程中買賣雙方曾就系爭不動產之買賣價金、 付款方式、其他購屋條件及簽訂買賣契約一事達成一致之 共識，原告並自陳聯絡不到被告、被告避不見面等情，已 如前述，自難認買賣之雙方就系爭不動產已有「買賣雙方 價金、付款方式與條件」之意思表示一致可言，實無從認 定買賣雙方之買賣契約業已成立至明。又查，原告僅係分 別受被告及買方黃玉華委託，居間為其等雙方協商上開不 動產之買賣價格與其他條件，另可代為收受買方支付購買 不動產定金無訛，然並未經被告及黃玉華授與可代理簽訂 買賣契約之權限，此為原告所是認，則縱以原告促成買方 黃玉華同意以被告所出價格購買系爭不動產，並將此事分 別告知被告及黃玉華，亦僅係履行伊身為居間人所負促成 契約締結及報告締約情形之義務，兩造並未因而即就系爭 不動產已成立買賣契約。又被告雖辯稱實難想像買方黃玉 華未曾看過系爭不動產之屋內竟有購買之意願，且所提出 之面額25萬元支票，其票信顯屬可疑，難認原告所稱買主 黃玉華於委託期限內欲出價720萬元購買系爭不動產等情 為真云云，然此為原告所否認；且查，系爭面額25萬元之 定金支票於交付時尚無票信問題，既已為兩造所不爭，且 證人黃玉華亦已到庭具結證稱其因看過附近房屋，知悉該 處類似格局之房屋狀況，且其購買系爭不動產後將行重新 裝修後為投資，故認為720萬元之價格有購買價值等語在 卷（見本院卷第104至105頁），復被告迄未曾就其所辯買 方黃玉華並無購買意願而為假造之買主等情舉證以實其說 ，則原告主張系爭不動產確有買方黃玉華交付定金支票欲 行與被告簽訂買賣契約，惟係被告欲提高價格至780萬元 等情為由拒絕出面締約等情，已屬可採。再查，審之證人 即曾參與通知被告出面與買方黃玉華締約而遭拒絕之原告 人員呂雨芩於本院言詞辯論期日中到庭證稱：「（問：是 否親自見聞被告對於與原告約定委託銷售之日期截止日10 6年2月28日尚未到期？已有買方黃玉華願依委託銷售總額 為720萬元向被告林德真購買上開不動產是否拒絕履約？ ）知道，被告不出來。被告賣房屋時房屋不好賣，因為裡 頭有且房客租約綁3年，我有去協調房客，讓我們客人進 入看房屋，因為我的好友跟這位房客很熟，所以這個案件 我很清楚，我有跟被告說只有我們可以去幫她銷售，因為 很多仲介去找房客，房客都不讓客人看，所以我有協助被 告處理，清楚本件銷售情形。本件專簽期間，本來只有1 個月左右，因為有客人在談，所以洪麗春表示要找屋主續 簽，續簽的銷售期間到2月底，因為那時候房客還沒有搬 走，我與洪麗春是同事，有跟洪麗春聊到，知道期限為10 6年2月28日，簽約時，我沒有在場，是簽完後，洪麗春有 跟我回報，因為帶看時，需要我幫忙。黃玉華要購買的部 分，因為是來公司寫的，我有在場，所以我知道，洪麗春 電話問屋主，表示有客人達底標，可以出來簽約，但是被 告就不出來，洪麗春又傳LINE給被告，時間大約105年12 月底，被告嫌價金不滿意，我是聽到他們電話，我也有跟 被告講過電話，被告從750萬元到760萬元，要求要賣到這 個價錢，我有問她為何不簽約，被告說要賣到這個價額才 願意履約。現在被告房屋已經賣掉，價額還比我們當初要 賣的價額低一些。（問：是何人協助看房屋？）我。（問 ：黃玉華看房屋後，是否表示要買？）有，是拿出支票之 前兩三天。因為他有看過那附近的房屋，附近的房屋格局 都相同，所以很快就決定，他只有看過1次。（問：黃玉 華拿出支票議價時，你有無在場？）有。（問：黃玉華提 出的支票正本是否跟起訴狀原證5影本相同？）是，因為 是我印的，所以我很清楚。（問：電話中有無跟被告說明 黃玉華已經提出支票以720萬元購買？此部分被告要出來 履約簽立買賣契約書？）我有提醒被告2次，第1次問他為 何不出來簽約，第2次是被告與洪麗春去區公所調解，調 解後，被告問我是否真的有客人，我說有，否則為何要郵 寄存證信函，我有告知客人有點情況，客人願意等到1月 底。（問：簽寫變更同意書，有展延期限，在此期間，到 黃玉華下訂，你有無跟被告談到本件建物的底價？）契約 變更時，洪麗春有通知我，底價有變更，我有跟被告說底 價是700萬元，要求被告出來簽約，當時被告就不承認有 變更價額，當初第1個人客人680萬元就要賣了，那時沒有 賣出來，因為有房客住在裡面，所以沒有賣成，後來協調 屋主請房客搬走，因為有綁約3年，當時我們有跟房客協 調，房客已經表明有在找房屋，所以黃玉華才願意下訂， 房客在年底時，找到房屋搬走了，被告還表示將專簽改為 一般簽，才願意給鑰匙。（問：是否可以確認專簽由750 萬元改為底價700萬元，被告是知道？）是的，被告知道 。因為700萬元是被告實拿，20萬元是洪小姐仲介費用。 我是聽洪麗春小姐說的。是因為有客人出現，被告又不出 來簽約，我有跟被告再確認價錢，我有跟被告表明，契約 變更書有寫700萬元是他實拿，20萬元是洪麗春的仲介費 ，被告當時沒有否認契約變更是700萬元，只是表示現在 不想以這個價額出售。（問：你稱在11月或12月左右房客 就搬走，黃玉華在開立支票前幾天時，去看房屋？）因為 我們沒有鑰匙，所以我們沒有進入看。因為附近房屋格局 都一樣。（問：你稱被告不承認有契約變更的事情，被告 當時如何表示？）被告只是表示他不要賣這個價額，他說 永慶房屋可以賣到750萬元或760萬元，只是價額問題，他 說有叫洪麗春去改契約，但是洪麗春沒有去，被告沒有否 認要我們改750萬元為700萬元的事情，只是被告要我們從 專簽改為一般簽。」等語（見本院卷第75至77頁），且有 上開105年12月28日LINE對話截圖在卷可佐（見本院卷第 94至96頁），益徵原告主張原告已代為向買方黃玉華收取 買賣定金即面額25萬元支票後，因可歸責於被告之事由， 被告拒絕依系爭變更同意書之委託內容出面簽訂買賣契約 ，此為不可歸責於原告之事由等語，核屬可採。從而，系 爭不動產之買賣契約雖尚未成立，已如前述；惟因原告另 主張原告已代為向買方黃玉華收取買賣定金即面額25萬元 支票後，因可歸責於被告之事由，被告拒絕依系爭變更同 意書之委託內容出面簽訂買賣契約，此為不可歸責於原告 之事由，業經本院審認如前，則原告依第10條違約處罰之 約定，以被告拒絕與伊仲介之買方黃玉華簽訂系爭不動產 之買賣契約，自應視為原告完成仲介等情為由，依系爭契 約第10條第4款約定，主張系爭不動產之買賣契約縱尚未 成立，亦不影響原告依上開約定請求被告負違約責任之權 利，委託人即被告不得拒絕上開服務報酬之給付，當屬有 據，而被告抗辯系爭不動產買賣契約既未成立，原告未完 成居間，不得請求服務報酬等語，自無可採。 5、然按「違約金除當事人另有約定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額」，民法第250條第2項定有明文 。經查，被告因違反系爭契約第10條約定，拒與買方黃玉 華簽定系爭不動產之買賣契約，故視為原告已完成居間仲 介之義務，被告仍應支付委託銷售價百分之4服務報酬， 並應立即全額1次支付予原告，已如前述，而上開給付雖 名為服務報酬，惟實際上並非被告於系爭不動產成交時所 應給付之服務報酬，應屬債務不履行之違約金性質，此由 服務報酬係約定在系爭契約第5條，而上開給付係約定於 系爭契約第10條「違約之處罰」事項可明。再綜合系爭契 約各條款觀之，可知兩造係合意約定於原告收受定金後， 因可歸責於被告之事由而不願與原告仲介之買方簽立不動 產買賣契約書時，即視為違約，故原告無需舉證證明伊損 害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得請求被告給 付依委託銷售總價百分之4計算之金額，以預定債務不履 行之損害賠償額為目的，並以委託銷售總價百分之4計算 之金額為為固定賠償總額，核屬民法第250條第2項規定之 損害賠償額預定違約金無疑。 6、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人 若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準， 亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為 準，故約定違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減 至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法 院79年台上字第1612號判例意旨參照）。本院審酌原告依 系爭契約記載應負之義務包括居間、仲介、銷售及過戶系 爭不動產、辦理貸款等事宜，一般仲介業者為銷售不動產 ，均會進行帶看不動產、議價、並透過各類型廣告媒體如 平面廣告、網路廣告、現場廣告等方式刊登銷售消息，以 增加銷售機會並縮短銷售期間，然因被告違約未與買方簽 訂買賣契約，原告因而省却本需處理系爭不動產過戶、貸 款、點交等事宜之人事、勞務費用，是系爭契約約定以委 託總價百之4即28萬元（原告僅請求20萬元）計算違約金 ，尚屬過高，應核減為按委託銷售總價百分之2計算即14 萬元，方屬合理，是原告請求被告以委託總價百分之2計 算之違約金（即原告請求服務報酬部分）14萬元，核屬正 當，應予准許；至逾此部分，即屬無據，不應准許。 （六）另原告依民法第216條第1、2項規定請求被告賠償原可自 買方處獲得之14萬4000元報酬部分：查原告主張伊因前述 可歸責於被告之遲未為履約出售系爭不動產事由，致伊無 法取得原本預期之利益即得向買方黃玉華收取按銷售價格 百分之2計算之買方服務報酬14萬4000元，是得依民法第2 16條第1、2項規定，請求被告賠償14萬4000元等語，為被 告所否認。按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂 定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常 情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期 之利益，視為所失利益」，民法第216條第1、2項固分別 定有明文。惟按「在原契約中如就契約債務履行不能或不 為履行等應給付違約金有特別約定，且該約定之違約金屬 損害賠償額預定性質者，相對人向無權代理人請求之賠償 額自應以該預定額數為限，不得更請求履行或不履行之損 害賠償。」（最高法院85年度台上字第2072號民事裁判意 旨參照）。經查，系爭契約第10條業已就前述可歸責於被 告之違約事由約定被告應賠償之違約金，該違約金為民法 第250條第2項損害賠償額預定性質一節，已如前述，揆諸 上開說明，原告請求之賠償額自應以該預定額數為限，不 得更請求其他損害賠償，是原告請求被告賠償伊所受未能 收取買方應支付服務報酬14萬4000元之損害，核屬無據， 不應准許。 （七）基上，原告依系爭契約第10條之法律關係，請求被告給付 違約金14萬元，為有理由，應為准許；至逾此部分之請求 ，即屬無據。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得 請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲 延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之 效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求 依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未 經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第2 29條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。 從而，原告請求被告就上開違約金加計給付自起訴狀繕本 送達翌日即106年5月19日起（106年5月18日送達被告，見 本院卷第26頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。 五、綜上所述，原告主張伊在被告委託銷售期間為被告覓得出價 達於被告底價以上之買主黃玉華，並已收受定金，被告應依 約與上開買主簽訂系爭不動產之買賣契約，詎因可歸責於被 告之事由，被告拒絕與上開買主簽訂系爭不動產之買賣契約 ，依系爭契約第10條約定，視為原告已履行居間仲介義務， 被告仍應給付服務報酬即損害賠償額預定性質之違約金14萬 元之範圍內，為有理由；至原告逾此金額之請求，則屬無據 。又原告主張因前述可歸責於被告之遲未為履約之出售系爭 不動產事由，致伊受有未能向買方收取服務報酬14萬4000元 之損害，依民法第216條第1、2項規定，請求被告給付14萬4 000元部分，則因兩造就被告前開違約行為所約定之違約金 核屬損害賠償額預定違約金，除前開約定之違約金外，原告 不得再向被告請求其他賠償，是認被告此部分請求，核無依 據，均如前述。準此，堪認原告請求被告給付14萬元，及自 106年5月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息，為有理由，應予准許；至原告逾此範圍所為之請求，則 無理由，當予駁回。 六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所 為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應就原告勝訴部分依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保 請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之金額准 許之。至原告聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職 權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘 明。 七、依民事訴訟法第79條規定，本件訴訟費用額確定為3,750元 （即原告繳納之第一審裁判費），命其中1,526元由被告負 擔，餘由原告負擔。 中 華 民 國 106 年 11 月 1 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 許惠瑜 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴 理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一 併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 1 日 書記官 林錦源