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臺灣臺中地方法院小額民事判決　　　 107年度中小字第1443號 原　　　告　天與齊社區管理委員會 法定代理人　徐大鈞 訴訟代理人　邱宗富 被　　　告　紅皇后股份有限公司 法定代理人　馬智慶 訴訟代理人　蘇美惠 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107年6月19日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）被告為原告所管理「天與齊社區公寓大廈」（下稱系爭社 區）之區分所有權人，其建物門牌號碼為臺中市○○區○ ○路0段0號20樓之1，面積：84.84坪（下稱系爭房屋）， 依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條規定，負有繳 交公共基金及管理費之義務。依社區規約第18條之約定， 以每坪新臺幣（下同）100元計算，每月應繳8,484元，及 及B2之66號停車位保養費每月300元，合計每期應繳金額 為8,784元，系爭房屋前手尚積欠原告自民國104年9月起 至105年6月止，共計10個月之管理費87,840元（8,784× 10 ＝87,840）。而依系爭社區規約第23條約定，區分所 有權人無償還能力而發生債權移轉時，管理委員會得對區 分所有權人之繼受人行使債權，另區分所有權之繼受人， 應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一 切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1項亦有明 文，而被告係於105年7月以拍賣方式取得系爭房屋所有權 ，依系爭社區規約及公寓大廈管理條例規定，被告為系爭 房屋之繼受人，負有償還上開尚積欠管理費之義務。經原 告以存證信函之送達為催繳之通知，惟被告迄未履行，為 此，請求被告如數給付予原告等語，爰依法提起本件訴訟 ，並聲明：1.被告應給付原告87,840元，及自支付命令送 達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。2.訴 訟費用由被告負擔。 （二）對被告抗辯之主張：被告有參加第三屆的區分所有權會議 ，時間是105年8月21日，確係被告於105年8月3日取得系 爭房屋所有權之後，被告於會議中要求協商，並且要管理 費打折，此部分住戶未通過。另被告當初係透過點交方式 取得系爭房屋所有權，所以對於現場應該了解甚詳。當初 系爭房屋要被拍賣，原告雖然知悉但確實沒有參與投標。 然被告於上開區分所有權人會議與原告就積欠管理費事宜 協商討論，顯未反對該債權之有效存在，債權既經被告承 認應屬有效。被告辯稱：拍賣公告中倘無「拍定人應繼受 執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載 ，則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費等語 ，僅係行政機關之宣導文件，與現行多數實務判決意見不 符，顯無可採。現行實務判決及學者見者，分別認社區住 戶規約如有約定新所有權人應繼受原區分所有權人積欠之 公共基金及管理費用，拍定買受之人應受拘束；社區規約 不僅包含對物規範之物權法秩序，亦包含對人規範之債權 法秩序即成員權，認此種管理費亦應由繼受人負擔，足見 原告向被告請求其繼受原所有權人積欠之管理費為有理由 。 二、被告則以： （一）被告並未積欠管理費，且被告在投標前親自前往標的物所 在之系爭社區，查詢住戶公約及是否有未繳納管理費之情 形，均遭原告人員拒絕，經詢問原告得知須具備住戶資格 後方可提出申請。經被告分別於107年3月15日、3月18 日 提出申請書，均遭原告以保護住戶權益為由拒絕。惟被告 依公寓大廈管理條例第35條規定，為利害關係人，於必要 時，得請求閱覽或影印欠繳公共基金與應分攤或其他應負 擔費用情形，管理負責人或管理委員會不得拒絕。且被告 亦要求第一順位債權人查詢原告是否對本案申請參與第一 順位共同分配及向法院提出拍賣公告「拍定人應繼受執行 債務人所積欠之管理費債務」，經回覆為原告並未向系爭 房屋原所有權人提出支付命令及債權之請求，亦未向法院 提出拍賣公告「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費 債務」。被告於標得系爭房屋當日再親自前往原告社區查 詢住戶公約及是否有未繳納管理費之情形，又遭原告拒絕 ，原告要求提出地政事務所登記簿謄本證明為住戶後方有 權利查詢。被告於105年8月3日登記完畢後，原告始告知 系爭房屋原所有權人積欠近一年之管理費，且要求被告給 付後方可進住。經協商後兩造同意於9月召開之區分所有 權人會議協商未繳之管理費，被告要求原告須提出相關債 權證明及存證信函並將債權轉讓給被告，但因住戶反對協 商及原告無法提出債權證明而決議訴訟解決爭議。 （二）再依內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」 －公寓大廈管理Q&A彙編：區分所有權人積欠管理費，其 房屋遭法院拍賣由第三人拍定，則原區分所有權人所積欠 之管理費，管委會究竟應向原區分所有權人或拍定人請求 繳納，須視情形而處理。答：關於拍定前之管理費請求繳 納，實務上之見解，依拍賣公告之記載不同而異其效果， 倘公告中載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費 債務」或其他同義條款，則應由拍定人負擔；倘公告載明 「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他 同義條款，則拍定前所積欠之管理費，管委會得依債務承 擔之規定向拍定人請求。倘公告中無管理費負擔之記載， 則應由原區分所有權人負擔。繼受人對於原區分所有權人 積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權 人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有 權人除已依民法第300條或第301條所定訂約承擔債務者外 ，管理委員會自應循條例所定之各規定加以請求；且區分 所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由 法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應負擔 費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係 針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上 擔保等加以評估其價值，苟尚應就該區分所有物之前手有 無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部 分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，並非 公寓大廈管理條例第24條之立法意旨，是就前手已具體發 生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當 然承受而負履行債務之責（新竹地方法院88年度簡上字第 111號判決參照)。足見區分所有權人積欠之管理費若拍賣 公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費 債務」或其他同義條款之記載，則拍定人毋庸負擔原區分 所有權人所積欠之管理費。原告既未於被告投標前同意被 告查詢住戶公約及該戶欠繳之管理費，且於系爭房屋原所 有權人欠繳管理費將近一年未向依法法院請求並參與分配 ，及拍賣公告中未載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠 之管理費債務，原告之請求應無理由等語，資為抗辯 （三）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用 由原告負擔。3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。 三、得心證之理由： （一）原告主張被告為系爭社區中系爭房屋之區分所有權人，系 爭房屋面積約84.84坪，依系爭社區之住戶規約第18條之 約定，載有關於管理費繳納之相關條文，系爭房屋原所有 權人尚積欠104年9月起至105年6月止共計10個月之管理費 84,870元未繳，而被告係於105年7月以拍賣方式取得系爭 房屋所有權，依系爭社區規約第23條及公寓大廈管理條例 第24條規定，被告應繼受前受積欠之管理費，原告曾定相 當期間催告，惟被告迄今仍未給付等情，業經原告提出公 寓大廈管理組織報備證明、存證信函、臺中市南屯區區公 所函文、管理費收費明細表、106年11月委員例行會議、 系爭社區住戶規約、建物登記第一類謄本、105年8月21日 區分所有權人會議紀錄、綜合存款存摺、106年12月8日區 分所有權人會議紀錄為證（見本院107年度司促字第4765 號卷第5-1 7、28-40頁，本院卷第32-37頁），被告除對 於應繼受前手積欠之管理費一節有所爭執外，其餘均不爭 執，故堪信除被告是否應繼受前手之管理費一節，雙方有 所爭執，需進一步調查事證審認外，原告前開其餘主張之 事實均堪信為真。 （二）按「1.為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權 人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交 公共基金及管理費。2.管理費之收繳(1)管理費之分擔基準 ，原則由各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔 之，例外由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議 等方式分擔。(2)管理費之收繳程序及支付方法，授權管 理委員會訂定。(3)管理費以足敷第18條第2款開支為原則 。」103年修正發佈之公寓大廈規約範本第17條「公共基 金、管理費之繳納」第1、2項訂有明文。而「為充裕共用 部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有 權人會議議決之規定向管理委員會繳交公共基金及管理費 。區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管 理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲 延利息以未繳金額之年息百分之10計算」，系爭社區住戶 規約第8條亦載有明文。次按「公寓大廈之共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其 共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分 所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶 負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從 其規定」，公寓大廈管理條例第10條第2項則載有明文； 是依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分及約 定共用部分之管理費負擔標準，係以區分所有權人「共有 」之應有部分比例分擔為原則，例外得由區分所有權人會 議或規約另予規定該條例就管理費用之負擔標準。承上所 述，可知公寓大廈之管理費不論收取之標準為何，均應由 「區分所有權人」依該標準分擔繳納。本件系爭社區之管 理費收取標準既已授權管理委員會會議決議，並交由區分 所有權人會議決議後實施，均以每坪100元計算，停車位 保養費每月300元，並為被告所不爭執（見本院卷第24頁 ），堪認系爭社區管理費之收取計算標準為真實。 （三）次按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管 理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後 遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務 事項，公寓大廈管理條例第24條定有明文。前開條文規定 區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或 規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於 公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互 關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專 用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等），又如依 規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦 有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理 費而言，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與 積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則 ，本應由社區管委會向原區分所有權人請求，且其法律關 係早已明確，自不在前開法條規範範圍內。再者，所謂「 繼受」乃地位之繼受，亦即後手於繼受時起，應當然遵守 公寓大廈管理條例或該大廈規約之規定，不得以不知規約 或未曾參與規約制定或區分所有權人會議而抗辯，然尚非 繼受前手已發生之債務，應堪認定。參以公寓大廈管理條 例第24條於92年12月31日修正公佈前，係規定「區分所有 權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之 一切權利義務」，因易生疑義，故修正為現行條文，並於 修正說明中明載「將『繼受』修正為『遵守』，並於『一 切權利義務』下增列『事項』文字，以資明確」之修正理 由，益證該法條立法意旨應不包含既受前手確定已生之債 務甚明。 （四）再公共基金即公寓大廈管理費係區分所有權人，為支應公 寓大廈共用部分或約定共用部分經使用而必須支出之修繕 、管理、維護費或其他必要共同開支，而共同分擔之費用 ，非區分所有權人自無繳納之義務，已於前述。經查，原 告雖主張被告依系爭社區規約第23條及公寓大廈管理條例 第24條之規定，應繼受前手所積欠之管理費84,870元等語 ，惟管理委員會對區分所有權人之管理費請求權，為債權 關係，僅於當事人間發生效力，非屬物上之負擔，不因區 分所有權之移轉而當然移轉於受讓人，其債務之移轉，原 則上應以當事人之意思合致為前提，倘欲認知為法定債之 移轉，則須法有明定，始得課以區分所有權之受讓人承擔 原區分所有權人管理費債務之義務。前揭系爭社區住戶規 約第23條之規定，雖恐係區分有權人會議經由多數決所做 成之決議，然其上開條文之約定乃未考量債權相對性，及 法定債之移轉需法有明文等原則，強加新入住之現區分所 有權人需一概承接前手所負之債務，對於被告權益之損害 非微，是否適法妥當，非無疑義。繼受人依公寓大廈管理 條例第24條規定所繼受者，係原區分所有權人受公寓大廈 管理條例及規約拘束之義務，而非原區分所有權人依法律 或規約已生之債權債務關係，亦即區分所有權之繼受人所 繼受者係作為公寓大廈管理條例及規約規定之「區分所有 人」及「住戶」之法律上地位，而非受讓或承擔區分所有 權人個人之債權債務關係，業如前述，而原區分所有權人 之管理費債務，亦無法定移轉之情形，則被告自非該等債 務之債務人至明。 （五）依內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」－ 公寓大廈管理Q&A彙編之意旨：倘區分所有物之拍賣公告 中無管理費負擔之記載，則應由原區分所有權人負擔。繼 受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之 債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債 務關係，後手之區分所有權人除已依民法第300條或第301 條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循條例所定之 各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由 自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠 之管理費用或其他應負擔費用並無從知悉，而購買者（含 拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價 值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，苟尚應 就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費 用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能， 亦有礙交易之靈活，並非公寓大廈管理條例第24條之立法 意旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分 擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責（新竹 地方法院88年度簡上字第111號判決意旨參照）。足見區 分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應 繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之 記載，則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費 。查本件原告既並未舉證證明被告與系爭房屋之前區分所 有權人陳平坤間有何債務承擔之合意；且兩造對於本院拍 賣公告影本，並無「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管 理費債務」或其他同義條款之記載，作為明示之拍賣條件 ，並不爭執（見本院卷第15、16、24頁），則本件拍定人 即被告應無須承擔前手所留、對原告所負之管理費債務甚 顯。 （六）本院酌以原告經系爭房屋原區分所有權人陳平坤之第一順 位債權人詢問後，猶未就其對陳平坤之債權依法取得執行 名義後，申請共同參與分配，對於系爭房屋將被拍賣雖屬 知悉，然仍未向法院提出拍賣公告上之註記（見本院卷第 15、16、24頁）；且被告曾於107年初欲查詢系爭住戶規 約與系爭房屋原區分所有權人之管理費繳納情形，然經原 告回覆：陳平坤之管理費繳納情況屬私權範疇，原告無權 申請知悉等語，有被告所提之107年3月15日申請書、107 年3月18日申請表、原告所為之回函在卷可憑（見本院卷 第48-52頁），是認被告所辯：原告未依公寓大廈管理條 例第35條之規定，同意被告閱覽欠繳之公共基金與其他應 負擔費情形等語，應屬實在，原告既在被告取得區分所有 權人身分後，猶拒絕被告依法得以調閱相關之資料，則其 於被告拍定取得系爭房屋所有權前，同意非屬區分所有權 人之被告查閱系爭房屋管理費繳納之相關資料，即益加難 以期待或推論。被告所稱：曾在投標前前往系爭社區查詢 住戶規約及是否有未繳納管理費之情形，然遭原告拒絕等 節（見本院卷第15頁），雖經原告具狀否認被告曾於拍定 前申請查閱在卷（見本院卷第27頁），惟原告並未對於其 拒絕被告107年3月間提出之查閱申請，加以爭執，且未就 其拒絕被告查閱之理由提出合理之說明，已於前述，是原 告徒以被告未踐行法定查核程序為由，主張被告應繼受前 手對於原告所負之管理費債務，亦非無疑義之處，尚難遽 以採認作為有利於原告之認定。縱被告曾參與105年8月21 日系爭社區之區分所有權人會議，然此時被告業已取得系 爭房屋區分所有權人之身分，其出席會議針對原告對其請 求管理費之數額，當有進行協商之權利，要難以其出席會 議且要求進行協商，即得遽認被告已有承認該筆債務之意 思，附此敘明。 四、綜上所述，原告主張被告應繼受其前手積欠系爭社區自104 年9月起至105年6月止共計10個月之管理費等情，並非可採 。原告依系爭社區規約第23條約定及公寓大廈管理條例第24 條規定，請求被告應給付原告84,870元及相關利息，於法乃 屬無理，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果 並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 六、本件依民事訴訟法第78條及第436條之19條第1項規定，確定 其訴訟費用額為第一審裁判費1,000元，應由原告負擔。 中 華 民 國 107 年 7 月 19 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 林秉暉 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向 本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所 違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背 法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於 判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 107 年 7 月 19 日 書記官 劉家汝