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臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 107年度中簡字第2308號 原　　　告　賴張美蘭 訴訟代理人　賴秀怡 被　　　告　王邦義 訴訟代理人　王慈佑 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年11月6日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件 原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）50萬元 等語。嗣於訴訟繫屬間，變更聲明為：被告應給付原告6萬 1,500元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息等語（見本院卷第140頁背面） ，屬減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定相符，應予准 許。 貳、實體事項： 一、原告主張：原告於民國106年12月9日透過訴外人家園不動產 經紀有限公司（即住商不動產公司）仲介，與被告簽立不動 產買賣契約書，購買中古透天房屋一棟即門牌號碼臺中市○ ○區○○路○○○號房屋（樓高2層半，下稱系爭房屋）及所坐 落之臺中市○○區○○段○○○○號土地【合稱系爭房地】， 被告於107年1月8日將系爭房地所有權移轉登記予原告，另 於107年1月22日將系爭房地點交予原告，原告就系爭房地之 買賣價金1,450萬元業已支付被告完畢。詎原告於107年5月 18日前往準備裝潢系爭房屋，發現系爭房屋二樓後面房間天 花板（即三樓露台、水塔下方）及牆壁（含窗戶邊緣）有滲 漏水痕跡，及三樓頂樓水塔有滲漏水，滲漏至三樓露台至二 樓之樓梯通道，惟系爭房屋之現況說明書係記載房屋無漏水 之狀況，故原告主張被告出售之系爭房屋有漏水瑕疵，爰依 買賣物之瑕疵擔保之法律關係，依民法第359條規定請求減 少價金6萬1,500元，即以修復漏水金額作為減少價金之金額 等語，並聲明：如程序事項變更後之聲明。 二、被告則以：當初原告於106年12月9日看房子及簽約購買房屋 的時候，被告還住在系爭房屋裡面，並沒有水塔破裂之問題 ，也沒有滲漏水到樓梯，二樓後面房間天花板牆壁也沒有滲 水痕跡，當初原本約定107年1月13日交屋，原告也惡意不來 ，最後雙方於107年1月21日完成點交，原告於107年5月發現 水塔破裂，漏水至樓梯間或二樓天花板，是原告未盡到保護 的責任。原本住商不動產仲介人員詹舜文於107年6月間協調 兩造的和解方案（協議書），原告也不願意接受，故兩造並 未達成和解共識，目前被告也不願意給付原告漏水修繕費用 等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項（見本院卷第89頁背面至第90頁，配合判 決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內 容或調整部分文字用語）： ㈠、原告於「106年12月9日」透過訴外人家園不動產經紀有限公 司（即住商不動產公司）仲介，與被告簽立不動產買賣契約 書，購買門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號之中古房屋及 所坐落之基地（下稱系爭房地）。（見本院卷第63至73頁） ㈡、被告於107年1月8日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權 移轉登記予原告。（見本院卷第61至62頁） ㈢、被告於「107年1月22日」將系爭房地點交予原告。 ㈣、原告就系爭房地之買賣價金1,450萬元，業已支付被告完畢 。 四、本院之判斷： (一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 （最高法院17年上字第917號判例可資參照）。次按物之出 賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危 險移轉時」（按：即交付時）存在者為限，此觀民法第354 條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後（按：即交付後），始 行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院 95年度台上字第951號判決要旨參照）。本件原告主張其於 107年5月11日之後發現系爭房屋二樓後面房間天花板（即三 樓露台、水塔下方）及牆壁（含窗戶邊緣）有滲漏水痕跡， 及三樓頂樓水塔有滲漏水，滲漏至三樓露台至二樓之樓梯通 道，主張被告出售之系爭房屋有瑕疵，請求被告給付修繕漏 水之費用，依民法第359條規定，以修復費用之金額作為減 少價金之金額等語（見本院卷第140頁背面至第141頁正面） ，並提出現場照片數張、晶璽工程有限公司估價單1紙為證 （見本院卷第30頁、第33至34頁、第36頁、第46頁、第49至 50頁、第122頁），惟被告不同意原告之請求，並以前詞置 辯，揆諸前揭說明，原告自應就被告於交付系爭房屋時，上 開位置、水塔即存有漏水瑕疵之情，負舉證責任。經查： ⒈依原告107年11月16日提出手機顯示原告於107年5月時與其 嗣後委託出售系爭房地之信義房屋仲介對話紀錄（見本院卷 第141頁正面），可知於107年5月11日至同年月12日，因三 樓露台水塔有漏水，造成水塔下方之三樓露台平台有些許積 水，及滲漏至三樓露台至二樓之樓梯通道，及二樓後面房間 天花板及牆壁有滲漏水痕跡（見本院第170至173頁）。然而 ，果若系爭房屋三樓露台水塔之漏水問題，於107年1月22日 交屋前已存在或已發生，因該位置並無裝潢阻礙購屋者肉眼 之觀察，且若水塔有漏水當會造成頂樓露台小部分積水，將 如同107年5月11日所拍攝照片所示，外觀情況甚為明顯（見 本院卷第30頁、第174頁），原告亦自承：107年1月22日點 交時其女兒賴秀怡（即原告訴訟代理人）亦有陪同在場（見 本院卷第141頁正面），核與證人即住商不動產員工詹舜文 證稱：107年1月22日點交時，原告本人、原告女兒賴秀怡、 代書助理、被告本人都在場，鑰匙交給原告本人，還有簽點 交單等語相符（見本院卷第89頁），則購屋一方以肉眼目視 應該能立即發現水塔有滲漏滴水，並於點交時立即反應。申 言之，屬於依通常之檢查，能立即知道之瑕疵。故原告無從 證明系爭房屋三樓露台水塔之漏水情事，係被告於107年1月 22日交付系爭房屋時既已存在或發生。 ⒉至於系爭房屋後面房間天花板（即三樓露台、水塔下方）及 牆壁（含窗戶邊緣）之滲漏水痕跡，合理推知應該係三樓露 台水塔有漏水，造成水塔下方之三樓露台平台有積水，而滲 漏至天花板及牆壁，應該係107年1月22日交屋之後方發生。 蓋若系爭房屋二樓後面房間天花板、牆壁之滲漏水，於107 年1月22日交屋前已存在或已發生，因該位置並無裝潢阻礙 購屋者肉眼之觀察，屬於依通常之檢查，能立即知道之瑕疵 ，則購屋之一方於交屋時應該能立即發現滲漏水之痕跡，並 於點交時立即反應。 ⒊準此，原告未能就系爭房屋三樓水塔之漏水，及二樓後面房 間天花板牆壁之滲漏水痕跡，係被告於107年1月22日交付系 爭房屋時已存在乙情舉證以實其說，是其依物之瑕疵擔保之 法律關係，依民法第359條規定，請求減少價金（即以漏水 修繕費用額度為減少價金額度）6萬1,500元，即屬無據。 五、綜上所述，原告依買賣物之瑕疵擔保之法律關係，依民法第 359條規定，訴請被告應給付原告6萬1,500元，為無理由， 應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，經本 院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予 敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 12 月 7 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 高士傑 以上為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴 者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 7 日 書記官 陳麗靜