裁判書系統

108年度中簡字第2384號

原      告  李佩橙 

被      告  綠園大地一期公寓大廈管理委員會

法定代理人  王培學 

上列當事人間請求給付修繕費等事件，本院於民國111年11月18日言詞辯論終結，判決如下：

被告應將原告所有門牌號臺中市○○○路00巷00號6樓房屋屋頂，依社團法人臺中市土木技師公會111年5月18日鑑定報告書9「鑑定結果」9.7記載，修繕地磚。

被告應給付原告新臺幣62,814元，及自民國108年9月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之55，餘由原告負擔。

本判決第一項部分得假執行。但被告如以新臺幣80,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項部分得假執行。但被告如以新臺幣62,814元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。 　

壹、程序事項：

一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。本件原告起訴時原告之法定代理人為林峰正，嗣原告於訴訟程序進行中變更法定代理人為王紫虹，經原告具狀及被告以言詞聲明承受訴訟（本院卷1第17、61、248頁），其後被告法定代理人復變更為王培學，亦經被告聲明承受訴訟（本卷卷2第275、293頁），核均與上開規定相符，應予准許。　　

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明係請求「㈠被告應將頂樓防水修繕至完全不再漏水為止，施作工法依臺灣省土木技師公會方式。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）10萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（本院卷1第17頁），嗣於民國108年10月4日於言詞辯論期日以言詞更正第1項聲明為：「被告應將頂樓防水修繕至完全不再漏水為止，施作工法依臺中市土木技師公會方式」（本院卷1第247頁），復於111年7月25日具狀變更聲明為：「㈠被告應將系爭房屋頂樓板及房屋範圍外牆重新做防水層處理，施工法依臺中市土木技師公會方式（台灣省土木技師工會應係誤植）。㈡被告應給付原告101,500元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（本院卷2第281、306頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依首揭法條規定，並無不合，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

　㈠被告為綠園大地一期公寓大廈（下稱系爭大廈）之管理委員會，原告則為該大廈門牌號碼臺中市○○○路00巷00號6樓（下稱系爭房屋）之區分所有權人。被告於105年9月起至10月19日間發包頂樓防水工程（下稱系爭工程），施工期間陸續發生工程瑕疵，竣工後3個月仍屢發現隔熱磚填縫水泥裂開，防水PU層因施作不良產生裂痕。

　⒈原告迄至107年10月更發現頂樓板隔熱磚爆裂，防水層失效，雨水向下滲透至系爭房屋天花板，致油漆剝落、壁癌、鋼筋裸露，向被告（管理員柯敏勝）反應請盡速修繕，被告竟以系爭工程係105年度委員會所發包，保固期已經過為由搪塞。嗣原告於107年12月申請修繕貸款整修，承包廠商告知倘頂樓漏水問題不解決，僅在室內天花板塗抹防水層，效果無法持久。經原告通知後被告始於108年5月11日召開臨時住戶大會會議，決議將請廠商盡快修繕並由管理顧問公司負責聯络。

　⒉原告於108年2月22日整修後，又於同年6月15日發現冷氣迴風口油漆裂開，屋內牆壁、樑柱與天花板接縫多處油漆龜裂，牆壁多處出現壁癌，經再告知被告後其僅於108年6月22召開區分所有權人大會，會中臨時議題將頂樓防水工程列入，及提議將對廠商提告，原告負責撰寫訴狀，相關訴訟費用由公共基金支付，詎被告主委以需再經區分所有人同意始得執行為由拒不簽名，復於108年7月13日召開臨時住戶大會，但被告僅同意將再與廠商協商，倘不處理會寄發存證信函。

　㈡又108年3月17日係原告自行約承包商至頂樓勘查協商，但承包商僅願換掉隔熱磚，經二次至現場勘查，承包商仍堅持防水層未失效，僅願更換41號頂樓爆裂磁磚、33號頂樓局部PU層重做，被告亦同意該方案。

　⒈而系爭大廈頂樓屬共用部分，其修繕、管理、維護應由被告為之，費用由公共基金支付；另依據公寓大廈規約範本第19條規定，本件非重大修繕不需經2/3之住戶同意。

　⒉再原告訴狀雖請求100萬元，然係包含33號及41號房屋所有損失，請求對象係系爭工程承包商並非被告，且需經過法院判決始能確定；管理費部分，社區規約並未明定管理費遲繳期限，原告目前並無欠費，縱遲繳亦不影響社區運作。

　⒊原告因被告所發包之系爭工程瑕疵致受有損害，故原告請求被告將頂樓防水修繕至完全不再漏水為止，施作工法則依社團法人臺中市土木技師工會（下稱臺中市土木技師公會）方式，請求賠償屋內修繕費新臺幣（下同）85,000元；住戶整修工程延岩費暨生活補償金15,000元，及因鑑定在天花板挖觀測孔延伸之修繕費用1,500元，共計101,500元。另原告對於臺中市土木技師公會111年5月18日之鑑定報告書（下稱鑑定報告書）未將木作天花板列入估價部分不同意。 

  ㈢鑑定報告書所示臥室A的10a與臥室B的11損害位置雖是室內牆面，但相對於頂樓位置是隔熱磚爆裂、積水、長草的地方，且臥室B的牆面內無水管線，試問水從何處滲入，且報告書未有說明原告有用電動鑽機對天花板擊打致隔熱地磚鬆動，隔熱地磚係因雨水滲入造成隔熱磚背面保力龍吸水膨脹爆開。爰依公寓大廈管理條例第3條第4項、8、10條第2項及民法第799條第2項、184、213條等規定，提起本件訴訟請求被告修繕及給付修繕費用與損失。

　㈣並聲明：⒈⒉如程序事項變更後聲明所示。⒊請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

　㈠被告向105年度管理委員會之工程發包財委(郭春梅)求證，並未接受原告陳情，且當年度並無相關紀錄。原告主張之「油漆剝落、壁癌、鋼筋裸露」情事，其中油漆剝落、壁癌乃系爭工程發包前就已存在之事實；依原告所提出之照片，無法證明係頂樓施工後防水層無效所致，原告應提出施工前後之區域圖片為證明。

　⒈另上開照片並未顯示鋼筋裸露現象，倘有此情形，被告當會會即處理，因攸關所有住戶之安全。經107年度管委會查證後，頂樓防水工程保固期應至108年10月19日止，被告於同年3月11日即邀請當時承包廠商隆勝工程行至頂樓會勘處理。

　⒉而依6月22日之會議記錄，當時決議係填寫訴訟文、掛號費用由被告支付，日後所產生律師等費用，需經區分所有人同意始能執行。後原告撰狀向包商求償金額為100萬元，然系爭工程金額僅16萬元，故被告主委始召開區分所有權會議，決議先與包商協商，並非不審閱訴狀初稿。另7月13日之會議，住戶發言紀錄係個人意見，仍須經由區分所有權人決議始得執行。被告自108年3月至9月20止之處理過程，係認原告應在保固期未屆至前，讓廠商就其保固方式處理，倘處理後有漏水，廠商應負責任修補，但原告堅持廠商需要全部挖除重新施工，致被告與承包商協商未果。

　⒊且依系爭工程施作廠商隆勝工程行存證信函所示，原告於系爭工程施作完後於專有部分室内天花板施工，以電動鑽機擊打水泥天花板，致頂樓隔熱磚鬆動產生縫隙，乃人為破壞，不在保固範圍，鑑定報告書9.7中亦認此舉會造成被告修繕完成之防水層失去效用，係可歸責於原告，則依公寓大廈管理條例第10條規定，應由原告自行負擔。

　㈡被告於105年10月委由隆勝工程行重新施作被告頂樓板之防水工程，且依鑑定報告書9.1、9.5、9.6說明，系爭房屋屋頂並未漏水，頂樓防水層有效，無須作防水層處理；室内牆面漏水，係因冷氣機安裝方式不佳、私自外推窗施工不良及外推窗頂防水膠條老化所導致，係可歸責於原告，其維修費應由原告負擔，依本社區住戶規約第12條之規定，原告應全額負擔其住家外牆重作防水之修繕費。

　⒈又依鑑定報告書10.2.2說明，原告估價單與頂樓漏水無直接相關，原告主張被告應給付修繕費用，並無理由。再原告提出之修繕費用單據為估價單，估價單有議價和工程項目刪減的空間，無法證明與最後實際支出和施作項目相符，且原告未提出統一發票或收據證明實際支出之金額。鑑定報告書所提出修繕費用評估表為費用之評估，亦無法證明原告有無施作該工程或施作之項目為何。

　⒉且依鑑定報告書9.2、9.3說明，原告提出之損害位置，水平方向20、21後方為原告浴室，係屋內牆面；水平方向22之牆面亦非外牆，均係專有部分，其修繕應由原告為之。

　㈢並聲明：原告之訴駁回。　

三、得心證之理由：

　㈠原告主張系爭房屋修繕需花費85,000元，並提出估價單、相關照片為佐（本院卷1第31-45、143-161、卷2第319-335頁），惟為被告所否認並以前開情詞置辯。而關於兩造之爭執，經由臺中市土木技師公會就「系爭房屋是否係因被告社區頂樓漏水而有受損之情形，若否，其原因為何，如是，有效之漏水修復方式為何」「如係因頂樓漏水，所致原告房屋受損情形是否如附件估價單所示，如是，原告房屋受損之合理修復項目之金額各為何，又合計費用為何」「111年4月12日原告聲請更正鑑定項目，其受損之原因及合理修復之金額為何」等進行鑑定。

　⒈其鑑定結果「9、鑑定結果……9.2、會同兩造共同確認原告所提出之損害照片內容及位置(詳附件8)，並繪製相對位置圖面。該損害照片內容經兩造確認為原告108年裝修前之狀態，可見系爭房屋裝修前確實有滲水痕跡並造成油漆剝落、鋼筋生鏽等情形。……9.7、瀋陽北路13巷41號屋頂(即系爭6樓房屋上層)，經勘查其地磚已發生損壞、積水、長草等情形，詳附件5，照片編號23~25，將降低地磚下方防水塗層之耐久性(耐用性)，建議應盡快完成修繕。」之內容（本院卷2第31-33頁），可知臺中市土木技師公會依鑑定報告書附件8損害照片內容（本院卷2第193-217頁）、經兩造確認為原告108年裝修系爭房屋前之狀態，鑑定認系爭房屋確因系爭大廈社區頂樓漏水，受有「裝修前滲水痕跡並造成油漆剝落、鋼筋生鏽」等情形；是被告抗辯原告無法證明係頂樓防水層無效所致之油漆剝落、鋼筋裸露，其以電動鑽機打水泥天花板，致頂樓隔熱磚鬆動產生縫隙，而造成被告修繕完成之防水層失去效用等詞，並非有據。

　⒉又上揭鑑定報告書復稱「10.3.1、111年4月12日原告聲請更正鑑定項目，為系爭41號6樓房屋客餐廳外牆開口處(即冷氣窗及外推窗)。10.3.2、客餐廳外牆開口處主要原因為『冷氣窗與冷氣機之間僅以貼布阻隔、外推窗其雨遮洩水坡度不足(詳附件5，照片編號29)，雨遮使用之防水膠條，均已劣化開裂破損等為主要滲漏水原因』。10.3.3、客餐廳外牆開口(即冷氣窗及外推窗)修繕項目詳9.6節，受損之合理修復金額為15,489元(詳附件10)。10.3.4、本項客餐廳外牆開口(即冷氣窗及外推窗)之介面，是否屬於社區共有部分，仍請均院依相關法規裁定。」足知原告主張系爭房屋客餐廳近冷氣窗及外推窗處之牆壁油漆龜裂、多處壁癌等，應係上述鑑定原因即「冷氣窗與冷氣機之間僅以貼布阻隔、外推窗其雨遮洩水坡度不足，雨遮使用之防水膠條，均已劣化開裂破損等」所致。

　⑴而按公寓大廈管理條例第3條第3、4款規定「三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」及同條例第8條第1項規定「公寓大廈周圍上下、『外牆面』、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議……應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」等內容，可知本件系爭房屋客餐廳外牆開口(即冷氣窗及外推窗)之外牆面固屬系爭大廈之共用部分。

　⑵惟本院審查上開鑑定報告書認定因冷氣窗與冷氣機間僅以貼布阻隔之裝置施工不適當，及外推窗雨遮洩水坡度不足、使用之防水膠條已劣化破損等，所致系爭客餐廳外牆開口(即冷氣窗及外推窗)之介面牆壁油漆龜裂、多處壁癌等損害位置則非屬外牆面，且致生漏水之原因亦非系爭大廈外牆面維護不當所生；此部分自鑑定報告書所載修繕方法「9.6、依據上述9.4、9.5節情形，評估客餐廳外牆開口處(外推窗)漏水修復方式主要為『外推窗與外牆相接處重新塗布防水填縫膠(含垂直接合處)』、客餐廳外牆『冷氣窗應重做防水擋板並塗布防水填縫膠』，客餐廳外牆開口處油漆起泡修繕『應將舊漆面刮除、塗刷水泥漆』(即附件6，P6-1~P6-2、附件5，照片編號26、27之屋內牆面油漆起泡之位置）」亦可佐證。是原告主張被告應將系爭房屋範圍外牆重新做防水層處理，施工法依臺中市土木技師公會方式之請求，並無理由。

　㈡再按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任，又應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受之損害及所失之利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第184條第1項前段、第191條第1項本文、第214條、第216條分別定有明文。

  ⒈而承前㈠⒈所述，系爭房屋於108年裝修前確因系爭大廈社區頂樓漏水，受有「裝修前滲水痕跡並造成油漆剝落、鋼筋生鏽」等情形，已見致生損害之原因既為系爭大廈社區頂樓共用部分；而被告對系爭房屋屋頂即所管理之社區頂樓漏水部分管理有欠缺，致漏水滲入系爭房屋，使原告受有油漆剝落、鋼筋生鏽之損害，原告自得請求被告賠償所受損害。

　⒉又上開鑑定結果稱「9.3、依據上述損害情形，評估漏水修復方式主要為客餐廳鋼筋外露處除鏽、局部粉刷層打除整理、1:2防水水泥砂漿粉刷、舊漆面刮除、塗刷水泥漆等。臥室A及臥室B(均含屋內牆面)主要為舊漆面刮除、塗刷水泥漆等。原告房屋因屋頂層滲漏水，受損之合理修復金額為62,814元(詳附件9)。……10、鑑定結論10.1.1、依9.2節說明，系爭房屋於108年前確因社區頂樓漏水而有受損(詳附件8)然於111年4月17日會勘時，原告已自行完成修繕，並加裝天花板。原告因頂樓漏水所致建物之損害，於鑑定會勘前，已自行完成修繕，原告已完成修繕處，則於現場檢視修復痕跡、比對施工前照片、當場會同被告確認後，由鑑定技師現場拍照紀錄及量測(詳附件5)，作為修復費用估算依據。10.1.2、依9.3節說明，漏水修復方式主要為客餐廳鋼筋外露處除鏽、局部粉刷層打除整理、1:2防水水泥砂漿粉刷、舊漆面刮除、塗刷水泥漆等。臥室A及臥室B(均含屋內牆面)主要為舊漆面刮除、塗刷水泥漆等。」可知鑑定報告書認定被告因對系爭房屋屋頂頂樓漏水管理之欠缺，致漏水滲入系爭房屋受有油漆剝落、鋼筋生鏽等之修繕方法，係客餐廳鋼筋外露處除鏽、局部粉刷層打除整理、1:2防水水泥砂漿粉刷、舊漆面刮除、塗刷水泥漆，及臥室A及臥室B(均含屋內牆面)主要為舊漆面刮除、塗刷水泥漆等，合理修繕費用為62,814元（本院卷2第31-35頁）。而查原告於108年7月30日起訴，其繕本業於同年9月16日送達予被告，被告迄今尚未修繕，應認原告已為相當期限之催告，依前揭規定及說明，原告請求被告修繕回復原狀費用62,814元，係屬有據，逾此範圍則為無理由。

  ⒊復按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文；查依前揭鑑定報告書所載「9.7、瀋陽北路13巷41號屋頂(即系爭6樓房屋上層)，經勘查其地磚已發生損壞、積水、長草等情形，詳附件5，照片編號23~25，將降低地磚下方防水塗層之耐久性(耐用性)，建議應盡快完成修繕。」之意見（本院卷2第33頁），依上開規定，被告應就系爭房屋屋頂即共用頂樓部分之地磚完成修繕。故原告請求被告應將系爭房屋頂樓板重新做防水層處理部分，僅於鑑定報告書9「鑑定結果」9.7記載修繕地磚之範圍，係為有據，逾此部分所請求將系爭房屋頂樓板重新做防水層處理部分，則非屬有理由；蓋被告應係負有修繕地磚以維護地磚下方防水塗層耐久性之事，而非修繕防水塗層，此部分原告容有誤解。

　⒋另原告主張被告應賠償屋內修繕費用85,000元，並提出估價單2張為憑（本院卷1第31-33頁），但此等估價單之內容經

　　前開鑑定報告書認定「10.2.1、附件估價單所示(附件1，P1-3，本院卷2第45頁)，估價單內容為兩房一廳天花板牆壁、陽台天花板、廚房天花板、兩組門框門片、壁癌，以上為原告提供之張炯峰為經手人之估價單內容，『查其內容僅記載施作位置，並未說明施工作業工項及內容，故無法評估其估價價格是否合理』。」及「10.2.2、附件估價單所示(附件1，P1-4，本院卷2第47頁)，估價單內容為平釘天花板14坪(台制矽酸鈣、台制1.2寸集成角材)、浴室天花板1式(台制實木1.2寸角材、松鶴金鑽8寸貼合壁板)，以上為原告提供之元華實業股份有限公司之估價單內容。查附件8，原告房屋因頂樓漏水受損害時，『其房屋平頂不存在天花板，故頂樓漏水受損害項目不包含天花板』。附件8之天花板為原告修復平頂及牆面受損時所新設置。故『附件1，P1-4之估價單與頂樓漏水無直接相關』。」等語（本院卷2第35頁），是原告請求被告依此2張估價單內容給付修繕費用85,000元，核非可採，應以鑑定報告書所稱「10.2.3、系爭頂樓漏水所致原告房屋受損修復項目詳如9.2節，合理修復之金額為62,814元(詳附件9)。」之修復金額62,814元為可信，併此說明。

　㈢又原告主張其因鑑定而支出維修孔開孔費1,500元，有提出收據為佐（本院卷2第285頁），此部分因係配合施作40CM見方之勘驗孔2處，以利後續鑑定進行，有本院函文可稽（本院卷1第301頁），是此開孔費1,500元應併同鑑定費屬訴訟費用，爰依主文第4項所示訴訟費用負擔之比例分擔。次按非財產上損害，以不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者為限，始得請求，民法第195條第1項、第18條第1項定有明文；本件原告所受損害者係系爭房屋之財產權，非屬人格權，其身體、健康等人格法益並未受有侵害。是原告此部分請求其因整修工程延宕影響住屋品質，精神上生活補償金15,000元，於法尚屬無據，自無理由。

  ㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告請求侵權行為回復原狀之金錢賠償債權，屬無確定期限之給付，被告迄未給付，其自請求翌日起應負遲延責任；是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即108年9月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合。

  ㈤綜上所述，原告請求被告關於系爭房屋屋頂，依臺中市土木技師公會鑑定報告書9「鑑定結果」9.7記載，修繕地磚，及被告應給付原告62,814元，及自108年9月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至於原告其餘之請求，則為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、本件判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、據上結論，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　16　　日

                  臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

                                  法  官  楊嵎琇

以上為正本，係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明

上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達

後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴

者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　16　　日

                                  書記官  許千士