臺灣臺中地方法院民事簡易判決 109年度中簡字第2118號
原 告 紀桂銓
被 告 豐穀建設開發股份有限公司
法定
代理人 陳三奇
兼
訴訟代理人 陳志修
上列
當事人間請求
損害賠償等事件，經本院於民國109 年9 月17
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠其前向被告豐穀建設開發股份有限公司（下稱豐穀公司）購
買其興建之【豐穀景三千】（下稱
系爭建案）編號C3之房屋
一棟（下稱系爭房屋），並以原告配偶即訴外人莊秋絨名義
與被告豐穀公司簽訂土地預定
買賣契約書（下稱系爭土地契
約書）及房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約書，與系
爭土地契約書以下合稱系爭契約），約定購買土地面積共計
86.42 平方公尺包含臺中市○○區○○段○○○○○ ○號、私有
土地面積61平方公尺，使用分區為第二種住宅區用地及臺中
市○○區○○段○○ ○○○○ ○號土地、持分土地面積25.42 平
方公尺，由C 棟每戶各持分七分之一。
嗣系爭房屋移轉登記
所有權人為原告，購買並交屋當時並無儲藏室（下稱系爭儲
藏室）之設置，系爭儲藏室亦
非系爭契約約定範圍，系爭儲
藏室所座落基地為臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地，為
一畸零地（下稱系爭土地），系爭土地應屬原告所有之圍牆
用地，被告陳志修並非社區住戶，不應
持有系爭土地，系爭
土地既為圍牆內，應屬系爭契約之一部分，依照
消費者保護
法第22條規定圍牆除約定於系爭房屋契約附件五-D劃定之範
圍，亦見於該建案之DM及被告豐穀公司於蘋果日報之採訪廣
告，且
上開劃定範圍與圖示皆未有系爭儲藏室，依系爭契約
與廣告被告等應交付同於契約完整無瑕疵之圍牆於原告，
惟
被告明知如此，竟不顧原告權益，擅自於交屋後未依系爭契
約所附建築圖示範圍，內縮圍牆範圍，並於其上違法修築系
爭儲藏室，顯屬
民法第227 條之
不完全給付，
爰依系爭契約
附件圖示及相關廣告，請被告依契約回復圍牆原狀，同時依
契約規範與民法第767 條（原告目前基於地號976-15之謄本
為間接
占有人）之妨礙除去與
回復原狀請求權，請被告除去
系爭儲藏室，並依契約所定界線修築圍牆，查系爭契約附件
五-D附證三並無變電設施，被告陳志修強調
渠為容置變電設
施始修築系爭儲藏室顯係託辭。
㈡
按系爭契約圖示及廣告明示系爭土地包含於系爭房屋之建築
基地中即臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號並做為該
建築基地建物空地、安全緩衝及通道等使用係景三千C 社區
（下稱系爭社區）成員之共用部分，前開圖示及廣告皆未特
別標註系爭土地將做儲藏室使用，同時未特別標註排除本社
區成員使用或擁有，而依社會通念圍牆內屬該社區成員之神
聖不可侵入領域任何人未經許可不得入內，圍牆內土地為共
用部分依法非社區成員無法擁有，致損害系爭契約約定蓋圍
牆的原意即阻絕非社區成員入內以保護社區成員之意涵，故
系爭土地依系爭契約修築圍牆界線之含意，應
推定必須屬系
爭社區成員所有，且按系爭土地謄本已註明係作為社區成員
各建號建築基地，故應屬社區成員所共用共有；縱被告爭執
其未標示系爭土地之歸屬，係有意保留自有，因原告無法從
契約及相關圖示、廣告得知被告之真意保留，依民法第86條
該真意保留不
拘束原告，契約及相關圖示、廣告含示之系爭
土地係屬社區成員所有，仍屬有效。
㈢依土地法第31條、建築法第44條及第11條第3 項規定，系爭
土地係畸零地，本不得從系爭社區基地分割而出，若非被告
陳志修承諾以系爭土地為建照（103 中都使字第02886 號即
C 區）使用之同意書（中市都發局表示需法院方能複製建照
相關文件），若非將系爭土地整併至前開建照內被告陳志修
無法完成分割作業，故系爭
土地分割係為成系爭社區建築基
地之目的而存在，且因系爭土地為畸零地無法單獨做為建物
之建地存在，故其之存在之目的顯為常助系爭社區建築基地
之效用，應屬系爭社區建築基地之
從物，而
兩造簽訂系爭契
約時整片基地皆屬被告陳志修所有，縱不論前開二推定地號
係屬社區成員所有，民法第68條簽約及移轉時基地之處分亦
及於系爭土地。且若非被告之脫法行為，依及
前揭公寓大廈
管理條例第58條第2 項，系爭土地本無法從社區基地分割而
出並由被告陳志修所有，但被告為達其脫法意圖即被告必須
先出具系爭社區基地使用系爭土地同意書予都發局，以規避
建築法第44條、第11條第3 項不得分割之規定，因與鄰地合
併為基地，實質使用上未具有分割的效果，且刻意不於契約
附加該同意書，以避免原告查覺基地將有畸零地的狀況影響
售價，因被告所為之系爭土地自有真意保留原告無從知悉，
依民法第86條對原告不生效力，另因被告透過時間先後移轉
建物與土地予社區成員，因被告脫法後系爭社區成員僅共有
976-10地號土地，而系爭土地已脫法分割無法
勾稽該地為系
爭社區共用部分，地政機關無法依公寓大廈管理條例第58條
第2 項時查核被告依法不可擁有系爭社區土地的脫法效果，
故不該讓被告上述脫法行為得逞。
㈣
本案被告未明示將保留系爭土地自有，該保留並未見於系爭
契約及相關圖示與廣告，原告無從預見，按
消費者保護法第
14條與11條第2 項規定，被告之保留係屬無效，且被告刻意
隱瞞原告將保留系爭土地，無非係圖詐謀原告的購屋高額價
金，原告無法預期堡壘原則已遭破壞圍牆純屬虛幻，致原告
在不知情的情境下誤購建築基地不完整之建物，非但建物不
符所值，也無法永保建物之樓地板總面積及座落土地的面積
，亦有違原告購屋契約簽訂時原告之原意即無額外畸零地相
關爭議及費用的風險，被告損害原告利益甚鉅。
㈤查建物與土地亦屬商品，相關之DM及採訪廣告亦屬商品標示
之一部分，按商品標示法第6 條、公平交易法第21條第1 項
規定，被告系爭土地不標示之故意，應係引誘原告認為系爭
土地應屬系爭社區成員所詐謀原告之高額價金，而依民法第
86 條 被告之不標示，不拘束原告依通念合理的推知已與被
告系爭土地歸屬系爭社區成員，所構成的契約
合意。被告刻
意未告知原告所在基地將有其他非社區成員持有人之畸零地
，對原告造成損害，被告相關行為已構成民法第148 條之相
關情事，並讓原告須行使建築法第43條相關併購請求權，以
維持該建物及基地之價值，而支出額外的費用，被告之行為
係屬詐騙原告之
侵權行為，且原告購地價款超過購屋款甚多
，故被告售地利潤甚高，被告所謂保留系爭土地自有亦僅是
其掩飾的託詞，事實上原契約的售價應已包含系爭土地。被
告私留系爭土地之結果，將妨礙原告建物未來重建時將縮小
所座落的土地面積，因重建時若無法再計入系爭土地為基地
的結果，系爭房屋座落之土地勢必縮小方可符合法規，進而
影響系爭房屋目前總樓地板面積。
㈥另按系爭契約附件五-D、與採訪廣告及前開連帶條款含示，
並斟酌公寓大廈管理條例第58條第2 項有關不得讓售特定人
之規定，系爭土地為法定空地兼共用部分必須為系爭社區成
員擁有，及系爭土地謄本註記為系爭社區建號之共同基地即
法定空地及共用部分，其法定空地及共用部分實已含於銷售
系爭社區成員，且原告購地價款超過購屋款甚多，故被告售
地利潤甚高，且被告購地在102 年之前，而102 年公告地價
即25,000元/ ㎡，僅原告購屋款即13萬元/ ㎡之1/5 不到，
故被告售地利潤甚高已涵括系爭土地，被告所謂保留自有系
爭土地亦僅是其掩飾詐欺的託辭，事實上被告原契約的售價
應已包含系爭土地，只是被告隱瞞住戶並暗中割出竊據。按
建築法第44條被告分割系爭社區基地土地的結果，被告並無
法搭建任何建物，無法發揮建地的應有經濟價值，造成重大
的不利益及權利妨礙，實係民法第148 條明文禁止被告的專
損害原告之利益行為，且不符合本案土地契約第19條、建物
契約第28條及建築法第44條之精神，屬違反契約之行為，應
屬無效。
㈦被告提出之附證二相關事項，係指調整建材等相關細微事項
，其但書亦規定不得損害客戶權益，並非
免除被告連帶修築
契約約定事項等義務，
縱有免除相關契約責任，該免除亦違
反消費者保護法第12條及民法第247-1 條係屬無效，被告不
得主張。
㈧
並聲明：
1.被告應連帶依與原告房屋（座落於臺中市○○區○○巷0000
號）及土地買賣契約（土地與房屋買賣係房屋契約第27條、
土地契約第18條明定連帶事項）修築社區圍牆並拆除目前儲
藏室並依約修築圍牆。
2.被告連帶應依前開房屋與其土地買賣連帶契約：
⑴先位聲明：依購屋契約附件五-D、DM及採訪廣告之含示及前
開連帶條款，移轉地號976-15土地所有權持分七分之一予原
告。
⑵
備位聲明：依購屋契約附件五-D、DM及採訪廣告之含示及前
開連帶條款，設定地號976-15
地上權持分七分之一予原告。
⑶備備位聲明：地號976-15謄本其他登記事項（權狀註記事項
）
所載「建築基地」應更正為「永久建築基地」後；移往謄
本他項權利部，並視性質加註係地役權或習慣形成之物權。
二、被告則以：系爭土地並未賣予原告，系爭契約也無此筆地號
之買賣，故原告無權要求被告移轉所有權，被告當初預留系
爭土地原係預留台電變電箱設置位置，但後來台電未設置在
系爭土地上，因此被告將系爭土地建置系爭儲藏室且無償提
供予社區使用。原告請求拆除系爭儲藏室並修築圍牆之事，
建照圖並無圍牆施作圖示，被告何來未依規定修築社區圍牆
，且圍牆屬於建築物外觀一部份，系爭契約附註載明「為維
護建築物外觀精緻格調與結構安全考量，本公司得保有各向
（應為項之誤寫）立面設計與結構系統之修改權」、「基於
整體設計協調的美觀考量，對於建築物外觀顏色造型之搭配
等規劃及建材使用，本公司得依設計師之建議，視實際情況
做
適當調整，但以不損害客戶權益為原則，原告充分知悉。
另儲藏室空間被告無償提供予社區使用，並於104年8月1日
正式點交予社區管理委員會，且原告亦是第一屆委員，目前
系爭儲藏室空間係屬社區共有物，如原告要拆除儲藏室應經
由管理委員會及
區分所有權人同意後才能執行，被告無權要
求拆除，於104年4月點交時，系爭儲藏室即已存在，惟系爭
土地並無在買賣範圍內等語，資為
抗辯。並聲明：
原告之訴
駁回。
三、法院之判斷：
㈠原告主張其前向被告豐穀公司購買系爭房屋，並以原告配偶
即訴外人莊秋絨名義與被告豐穀公司簽訂系爭契約，原告所
購買之土地為臺中市○○區○○段○○○○○ ○○○○○○○○號土地
，系爭儲藏室所座落基地為臺中市○○區○○段○○○○○○○號
土地之事實，
業據其提出建築平面圖、GOOGLE地圖現狀截圖
、土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、建照影印本
、臺中市政府都市發展局103 中都使字第02886 號使用執照
、賭地登記第二類謄本、地籍圖謄本、一樓全區平面配置圖
為證，為被告公司所不爭執，
堪信為真實。
㈡惟就原告主張系爭土地應屬原告所有之圍牆用地，屬共用部
分應屬系爭契約之一部分，而依民法第227 條之
法律規定，
請求被告給付上開聲明內容乙節，被告否認並以前揭情詞置
辯，本院應審究者為原告上開主張，有無理由？
經查：
1.按債為特定人間之權利義務關係，僅
債權人得向
債務人請求
給付，
第三人並無請求債務人向
債權人給付之權利，此為債
之相對性原則（最高法院88年度
台上字第694 號判決意旨
參
照）。查系爭契約之當事人均為買方莊秋絨及賣方豐穀建設
開發股份有限公司，
本件買賣關係既存在於莊秋絨及被告豐
穀公司間，基於債之相對性原則，債權契約之
債務不履行損
害，應僅契約當事人始得對他方為主張，是原告依民法第22
7 條不完全給付請求被告為本件給付，
難認有據。
2.次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於
給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第22
7 條第1 項定有明文。所謂不完全給付，係指債務人所為之
給付內容不符債務本旨，且有可歸責於其之事由，而造成債
權人之損害所應負之債務不履行
損害賠償責任。依系爭土地
契約書第二條約定：「一、本土地面積共計八十六點四二平
方公尺（二十六點一四坪），包含：㈠私有土地面積六十一
平方公尺（十八點四五坪），座落於台中市○○區○○段○
○○○ ○○號，使用分區為第二種住宅區用地。㈡持分土地
面積二十五點四二平方公尺（七點六九坪），座落於台中市
○○區○○段○○○○ ○○號，由C 棟每戶各持分七分之一
。... 」，又依系爭房屋契約書第三條約定：「
本約所載房
屋座落於台中市○○區○○段○○○○ ○○○○○○ ○○號
土地之基地內，為主管建築機關核102 年9 月4 日第02518
號建造執照（建造執照
暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件
）。」，足見原告所購買之土地及系爭房屋所座落之基地均
為台中市○○區○○段○○○○○ ○○○○○○○○號土地，系爭儲藏
室所座落之台中市○○區○○段○○○○○○○號土地，並非系爭
契約之約定範圍甚明。
2.雖原告主張系爭契約圖示及廣告明示系爭土地做為該建築基
地建物空地、安全緩衝及通道等使用，係系爭社區成員之共
用部分，且將系爭土地整併而申請使用執照，故其之存在之
目的顯為常助系爭社區建築基地之效用，應屬系爭社區建築
基地之從物等語，惟按非
主物之成分，常助主物之效用，而
同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣
。主物之處分，及於從物，民法第68條第1 項固有明文，惟
須符合主物與從物同屬一人之要件，始有適用。經查，原告
僅買受取得系爭房屋所坐落之基地即台中市○○區○○段○○
○○○ ○○○○○○○○號土地，其餘空地即系爭土地仍屬原地主所
有，是系爭房屋坐落之基地與系爭土地，已分屬不同一人所
有，縱二者有主從關係，因不符合同屬一人，自無民法第68
條之適用。被告此部分所辯，亦無可採。
3.又依系爭房屋契約書第廿四條第二項約定：「本契約中有非
屬建照核准施工圖範圍內者，係基於美觀實用及提昇生活品
質之需求，乙方同意於取得使用執照後，無償（
贈與）提供
此部分增建或改建為建照核准圖外之施作，係屬二次工程，
甲方於事前已充分知悉，並無
異議，甲方願意承受完工現況
使用而為承買事實，並於未來房地轉售第三人時，甲方同意
有告知第三人之義務，使第三人承受原有合約之規範。...
」等語，並於【附註】記載「為維護建築物外觀精緻格調與
結構安全考量，本公司得保有各向立面設計與結構系統之修
改權。基於整體設計協調的美觀考量，對於建築物外觀顏色
造型之搭配等規劃及建材使用，本公司得依設計師之建議，
視實際情況做適當調整，但以不損害客戶權益為原則。」等
語，足見系爭儲藏室雖非屬建照核准施工圖範圍內，惟被告
豐穀公司同意無償贈與予原告，而原告亦願意承受完工現況
使用，原告固主張上開約定違反消費者保護法第12條及民法
第247-1條係屬無效等語，惟按消費者保護法第12條規定：
「
定型化契約中之條款違反
誠信原則，對消費者顯失公平者
，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯
失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不
予適用之
任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要
權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。
」，然觀上開系爭房屋契約書第廿四條第二項之約定，係非
屬建照核准施工圖範圍內者之增建或改建，由被告豐穀公司
無償贈與消費者，並無不利於消費者之情事，另上開【
附註】之約定內容，亦以不損害客戶權益為前提，基於系爭
建案整體設計美觀考量作適當調整，亦無不利於消費者之情
事，難認上開約定有何違反誠信原則而有顯失公平，是原告
主張上開約定為無效，難認可採。
㈢
綜上所述，原告既於系爭契約約定買受範圍僅為系爭房屋及
其座落之土地即台中市○○區○○段○○○○○ ○○○○○○○○號土
地，並不包含系爭儲藏室所座落之台中市○○區○○段○○○○
○○○號土地，是原告主張依民法第227 條之
法律關係，請求
如聲明所述，為無理由，應予駁回。
四、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 10 月 8 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 曹宗鼎
以上
正本係依原本作成
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出
上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附
繕本）。如委任
律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 8 日
書記官 王麗麗