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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　109年度中簡字第256號 原　　　告　巫鎵秀 訴訟代理人　張家萍律師 被　　　告　佳緹建設股份有限公司 法定代理人　吳佩霖 被　　　告　黃美雪 前列二人共同 訴訟代理人　許哲嘉律師 　　　　　　林湘清律師 上列當事人間請求給付逾期罰款事件，本院於民國109 年11月18 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、兩造爭執要旨： 原告主張：原告前向被告佳緹建設股份有限公司（下稱被告 公司）購買「佳緹-璞玉」建案A6戶（門牌號碼：臺中市○ ○區○○里○鄰○○街○○○巷○○弄○○號）之預售屋（下稱系爭 房屋），及向被告黃美雪購買系爭房屋所坐落之臺中市○○ 區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），約定系爭房屋 及土地價款分別為新臺幣（下同）456 萬元、844 萬元，共 計1,300 萬元，兩造並於民國105 年7 月22日簽訂房屋土地 買賣預定合約書（下稱系爭契約）。依系爭契約第8 條第1 、2 項約定「本預售屋之建築工程應在民國105 年10月底之 前開工，依建造執照於107 年3 月底之前完成主建物、附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。…賣方 如逾前款期限未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價 款依萬分之五單利計算遲延利息予買方…」，顯係督促被告 二人於期限內取得使用執照，如有逾期，則依違約日數計算 懲罰性違約金，並非預定一定之賠償總額。是被告二人應於 107 年3 月31日前取得使用執照，且依系爭契約第11條第1 項約定，被告二人應於使用執照核發後四個月亦即最遲應於 107 年7 月31日前辦理所有權移轉登記。詎被告竟遲至106 年5 月10日始開工，且因被告未改善系爭土地內水利溝渠及 周遭農田灌溉、排水，而遲至107 年8 月15日才取得使用執 照，更遲至107 年10月23日始開始辦理移轉所有權登記，侵 害原告於107 年8 月1 日至10月22日無法取得系爭房屋及土 地之所有權登記之法律上利益。又原告之配偶於107 年7 月 24日已覓得國泰世華商業銀行辦理上開不動產之貸款，符合 該行「提升財管VIP 持有本行房貸限時優惠措施」之資格， 依該貸款利率1.56％試算被告遲延履行期間（自107 年4 月 1 日起至107 年8 月14日止，共逾期136 天）利息支付總額 為1,499,139 元，卻因被告逾期取得使用執照，延後系爭房 地所有權移轉登記之時間，致原告不及於107 年9 月18 日 前持權狀向該行申辦貸款，原告僅得轉向第一銀行申辦，依 該貸款利率1.62％試算被告遲延履行期間利息支付總額為 2,102,870 元，原告利息損失達603,731 元，且無系爭契約 第8 條第1 項但書之除外情事，原告自得依約向被告請求給 付逾期罰款236,940 元（計算式詳如附表所示）。為此，爰 依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應 給付原告236,940 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 ，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執 行。 被告抗辯： ㈠系爭契約雖將被告公司、黃美雪同列為賣方，惟房屋款及 土地款金額係分別訂立，被告公司與被告黃美雪應履行及 可能履行事項並不相同，而被告黃美雪為系爭土地出賣人 ，自無從就屬於系爭房屋事項履行之，原告自無由以系爭 房屋遲延取得使用執照，請求被告黃美雪給付遲延利息。 ㈡依系爭契約第8 條第1 項第2 款但書約定「本預售屋之建 築工程應在民國105 年10月底之前開工，依建造執照於民 國107 年03月底之前完成主建物、附屬建物及使用執照所 定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者， 得順延其期間：㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方 之事由發生時，其影響期間」，而系爭土地原有一條由私 人所開通自東向西流之水溝（下稱原水路），該水路並非 公共設施且已無灌溉用途，因原水路路線影響系爭房屋之 施作，原告遂將原水路變更至土地邊緣（下稱新水路）， 被告分別於106 年8 月16日及18日發函予臺中市政府水利 局（下稱臺中水利局）及臺灣臺中農田水利會（下稱臺中 農田水利會），請求廢除該水路或同意被告所為變更，惟 臺中水利局、農田水利會均未為准駁，是認原水路之變更 、廢止應無須向臺中水利局、農田水利會申請核准。惟臺 中市政府都市發展局（下稱臺中市政府都發局）於106 年 12月1 日竟以民眾陳情為由，要求被告公司應提出臺中農 田水利會溝渠改善圖說、臺中農田水利會核准函、基地內 溝渠與公共溝渠銜接圖說及現況改善照片等相關資料，被 告公司隨即於106 年12月8 日以佳字第1061208 號函提供 資料予臺中市政府都發局，臺中市政府都發局卻於106 年 12月19日以中市都工字第1060215700號函逕通知被告公司 就系爭土地內水利溝渠改善部分，在未經臺中農田水利會 查驗核准前，拒不受理被告使用執照之申請，被告僅得配 合臺中市政府都發局之要求，重行規劃系爭土地內水路， 嗣於107 年8 月22日經臺中水利局及農田水利會同意辦理 。惟建築技術規則建築設計施工編第5 條及臺中市建築管 理自治條例第16條之規定應係針對建築物之雨汙水管線及 用戶排水系統所為之規範，臺中市政府都發局因水路改道 而拒絕核發使用執照並無依據，且本件使用執照早於臺中 水利局及農田水利會同意辦理水路變更前之107 年8 月15 日即已取得，是被告公司係因臺中市政府都發局之違法行 為致延誤取得使用執照之時間應非可歸責於被告公司之給 付遲延。 ㈢再系爭房屋鷹架拆除時間為107 年2 月8 日，幾已達完工 程度，尚且在系爭契約約定取得使用執照期限前，可認系 爭房屋逾期開工與逾期取得使用執照應無關聯性。況依系 爭契約第12條約定：「賣方應於領得使用執照起十個月內 ，通知買方進行交屋」，兩造約定系爭房屋應於108 年1 月底前交屋，而系爭房屋早於107 年9 月21日即已點交予 原告，可見原告並無因被告公司未能依約取得使用執照， 受有未能如期交屋之具體損害。而系爭契約關於違約之遲 延利息之約定，性質上應屬損害賠償總額預定性質之違約 金，原告既無因遲延使用執照而受有任何損害，自無從依 系爭契約之約定，請求被告給付遲延違約金。 ㈣此外，系爭契約第14條約定「一、本契約土地房屋貸款機 構，買賣雙方同意為除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其 他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，本契 約第三條土地及房屋總價內之貸款金額總計新台幣：零仟 玖佰壹拾零萬元整為期款之一部分，由買方以合作金庫太 平分行金融機構之貸款給付賣方，並由買賣雙方另立『委 辦土地及房屋貸款契約書』附件㈠，由賣方依約定代買方 辦妥一切貸款手續。」是兩造就上開不動產之買賣已約定 應由合作金庫銀行太平分行（下稱合庫銀行）辦理貸款， 原告自無由另向國泰世華銀行申請貸款。且預售屋買賣之 貸款在不動產所有權移轉登記前即可進行對保，再於所有 權移轉當日同時辦理抵押權設定登記。又國泰世華銀行貸 款係原告之配偶即訴外人黃亞政所申請，因上開不動產買 受人為原告，故上開不動產買受人名字須變更為黃亞政， 國泰世華銀行始同意核貸，原告始終拒不同意變更買受人 姓名，致國泰世華銀行拒絕受理黃亞政貸款申請，是國泰 世華銀行非因上開不動產所有權移轉時間遲延之故而無法 辦理貸款。 ㈤並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉願供擔保，請准宣告免為假 執行。 貳、得心證之理由： 原告主張原告前向被告被告公司）購買系爭房屋及向被告黃 美雪購買系爭房屋所坐落之系爭土地，約定價款分別為456 萬元、844 萬元，共計1,300 萬元，兩造並於105 年7 月22 日系爭契約。依系爭契約第8 條第1 項約定，系爭房屋之建 築工程應在105 年10月底之前開工，於107 年3 月31日前取 得使用執照，且依系爭契約第11條第1 項約定，被告二人應 於使用執照核發後四個月亦即最遲應於107 年7 月31日前辦 理所有權移轉登記；而被告係於106 年5 月10日始開工，於 107 年8 月15日取得使用執照，於107 年10月23日始辦理移 轉所有權登記等情，業據原告提出房屋土地買賣預定合約書 、使用執照、土地及建物登記謄本為證，且為被告所不爭執 ，堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。 原告復主張系爭房屋之建築工程遲至106 年5 月10日始開工 ，且因被告未改善系爭土地內水利溝渠及周遭農田灌溉、排 水，遲至107 年8 月15日才取得使用執照，更遲至107 年10 月23日始辦理移轉所有權登記，使原告無法於107 年8 月1 日至10月22日登記取得系爭房屋及土地之所有權，侵害原告 法律上之利益，依系爭契約第8 條第2 項之約定，被告每逾 一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方 云云，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯。經查： ㈠系爭契約雖記載被告公司為系爭房屋之所有權人、黃美雪 為系爭土地之所有權人，且將被告所應支付之土地價款、 房屋價款予以分列，惟被告公司及黃美雪均為系爭契約之 賣方，其二人依系爭契約所享有之權利及負擔之義務非截 然可分，系爭土地及房屋之買賣亦非可單獨成立；參以系 爭契約第8 條第2 項約定：「賣方如逾前款期限未取得使 用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計 算遲延利息予買方…」，既載明應在約定期限內取得使用 執照者及未在約定期限內取得使用執照應給付遲延利息之 人為「賣方」，堪認該項約定之給付義務人為被告公司及 黃美雪。至於被告公司與黃美雪就系爭契約約定內容實際 上是否親自履行，此乃其二人間內部債務分擔之問題，尚 不影響其二人均應依系爭契約負賣方責任之約定。是被告 抗辯被告黃美雪為系爭土地出賣人，無從就屬於系爭房屋 事項履行之，原告自無由以系爭房屋遲延取得使用執照， 請求被告黃美雪給付遲延利息云云，委非可採，先予敘明 。 ㈡系爭契約第8 條第2 項固約定：「賣方如逾前款期限未取 得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單 利計算遲延利息予買方…」，該罰則並未明示為懲罰性違 約金，且已載明為「遲延利息」，應屬預定性質之損害賠 償，原告主張該罰則為依違約日數計算之懲罰性違約金云 云，尚有誤會。又所謂「逾前款期限未取得使用執照者」 ，依同條第1 項第2 款之約定，係指「系爭房屋之建築工 程應依建造執照於107 年03月底之前完成主建物、附屬建 物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」，惟「 因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，得 順延其影響期間」。查被告抗辯系爭房屋建築工程之鷹架 拆除時間為107 年2 月8 日，此為原告所不爭執，足認系 爭房屋建築工程於107 年2 月8 日已幾近達完工程度，依 建築法第70條第1 項：「建築工程完竣後，應由起造人會 同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局 ）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完 竣」之規定，被告應可在系爭契約第8 條第1 項約定之 107 年3 月31日前取得使用執照。是原告主張系爭房屋建 築工程本應於105 年10月底前開工，被告遲至106 年5 月 10日始開工，為遲延取得使用執照之原因之一云云，委非 可採。 ㈢臺中市政府都發局於106 年12月1 日曾以系爭房屋建築工 地堵塞農田灌溉溝渠及遇雨積水為由，要求被告公司應提 出臺中農田水利會溝渠改善圖說、臺中農田水利會核准函 、基地內溝渠與公共溝渠銜接圖說及現況改善照片等相關 資料，被告公司隨即於106 年12月8 日提供相關資料予臺 中市政府都發局，臺中市政府都發局仍於106 年12月19日 通知被告公司就系爭土地內水利溝渠改善部分，仍應經溝 渠主管機關臺中農田水利會查驗核可後，方會核發使用執 照，被告公司僅得配合臺中市政府都發局之要求，委請合 眾建築經理股份有限公司於109 年5 月29日向農田水利會 申請水路改道，嗣於107 年8 月22日經臺中水利局及農田 水利會同意辦理，於同年月27日經臺中農田水利會同意完 工報竣，有臺中市政府都發局106 年12月1 日中市都工字 第1060210036號函、被告公司106 年12月8 日佳字第 1061208 號函、臺中市政府都發局106 年12月19日中市都 工字第1060215700號函、臺中農田水利會107 年8 月22日 中水管字第1070008862號函、107 年8 月27日中水管字第 1070451918號函在卷可佐（見本院卷第89至93、187 至 189 頁）。是系爭房屋遲至107 年8 月15日方才取得使用 執照，應與被告公司於106 年12月19日接獲臺中市政府都 發局之通知，就系爭土地內水利溝渠改善部分應取得臺中 農田水利會查驗核可，卻直至107 年8 月27日才就此部分 取得臺中農田水利會同意完工報竣有關。而臺中市政府都 發局依臺中市建築管理自治條例第34條：「建築物竣工時 ，起造人或承造人應將損壞之溝渠等公共設施或公有建築 物修復…清理一切廢棄物及疏通水溝後，始得申請核發使 用執照」之規定，在系爭土地內水利溝渠尚未完成改善前 ，拒絕核發使用執照，固非無據（建築技術規則建築設計 施工編第5 條及臺中市建築管理自治條例第16條之規定係 針對建築基地內之雨汙水及用戶排水應設置適當排水設備 或處理設備所為之規範，與系爭房屋建築工地堵塞農田灌 溉溝渠之情形尚有不同，臺中市政府都發局函覆稱其係依 上開規定拒絕核發使用執照，應有誤解，見本院卷第225 頁）。 ㈣惟系爭房屋建築工地堵塞農田灌溉溝及遇雨積水之問題， 依臺中水利局106 年8 月22日中市水管字第1060064636號 函所示，係源於民眾陳情，臺中水利局才發函被告公司儘 速向臺中農田水利會提報現況水路檢討改戰計畫，並維持 原有排水路暢通，且不得影響上下游農田灌排權益（見本 院卷第227 頁）。而於民眾陳情前，系爭土地原有一條屬 臺中農田水利會農用灌排系統之灌溉渠道，該渠道位於溝 渠水路末端，已無灌溉用途，因路線影響系爭房屋之施作 ，被告公司遂將原渠道變更至土地邊緣；於民眾陳情後， 被告曾於105 年2 月23日會同臺中市太平區公所，再於 106 年8 月15日會同臺中水利局及農田水利會至現場勘查 ，並依會勘結論分別於106 年8 月16日及18日發函予臺中 水利局及農田水利會，申請廢除該水路或同意被告所為變 更，此有被告公司106 年8 月18日佳字第0000000 號、臺 中市太平區公所105 年2 月24日太區農建字第1050004609 號函、被告公司106 年8 月16日佳字第1060816 號函、臺 中水利局106 年8 月22日中市水管字第1060064636號函附 卷可稽（見本院卷第141 至155 、227 至229 頁）。然臺 中水利局、農田水利會當時並未為准駁，嗣於本院審理中 經本院發函詢問該兩機關，臺中水利局認系爭土地上之水 溝為臺中農田水利會農用灌排系統之灌溉渠道，依水利法 第63條之2 規定，圳路變更、廢止應先經臺中農田水利會 同意，再報經臺中水利局核准方可成立；臺中農田水利會 則直至合眾建築經理股份有限公司於107 年5 月29日申請 水路改道、於同年8 月22日方才同意施工，被告於同月24 日即已完工後方才核准同意，此有臺中水利局109 年4 月 23日中市水管字第1090034528號函、臺中農田水利會109 年5 月12日中水管字第1090401322號函、臺中農田水利會 107 年8 月22日中水管字第1070008862號函、107 年8 月 27日中水管字第1070451918號函、臺中水利局107 年8 月 22日中市水管字第1070062694號函在卷可查（見本院卷第 179 至180 、185 至191 頁）。準此可知，被告公司準備 水路改道申請文件所需時間約5 個月（106 年12月19日至 107 年5 月29日）、臺中水利局及農田水利會審核水路改 道申請所需時間約為3 個月（107 年5 月29日至107 年8 月22日），倘被告公司於106 年8 月16日及18日向臺中水 利局及農田水利會申請廢除或變更水路時，臺中水利局及 農田水利會即時通知被告公司完備水路改道申請之文件， 被告公司應可於107 年1 月間將申請水路改道所需文件補 正完畢。臺中水利局及農田水利會遲未為准駁之期間及之 後審核水路改道申請所需時間均乃影響被告公司取得使用 執照之期間，且非可歸責於被告，依系爭契約第8 條第1 項第2 款之規定，被告自得分別順延其取得使用執照之期 間各約4 個月（106 年8 月18日至12月19日遲未為准駁） 、3 個月（107 年5 月29日至107 年8 月22日審核所需時 間）。而上開順延期間已超過被告遲延取得使用執照之期 間4 個月又15日（107 年4 月1 日至8 月15日），是經順 延後，被告於107 年8 月15日取得系爭房屋使用執照並無 違反系爭契約第8 條第1 項之規定，原告依同條第2 項之 規定，請求被告給付按已繳房地價款之萬分之5 單利計算 遲延利息云云，難謂有據。 ㈤況原告雖主張其配偶黃亞政於107 年7 月24日已覓得國泰 世華銀行辦理上開不動產之貸款，符合該行「提升財管 VIP 持有本行房貸限時優惠措施」之資格，核貸利率為 1.56％，卻因被告逾期取得使用執照，延後系爭房地所有 權移轉登記之時間，致原告不及於107 年9 月18日前持權 狀向該行申辦貸款，原告僅得轉向第一銀行申辦，貸款利 率為1.62％，而受有利息損失元云云，固提出國泰世華銀 行公文及第一銀行借據為證（見本院卷第125 至131 頁） ，並有國泰世華商業銀行太平分行109 年4 月22日國世太 平字第1090000003號函（見本院卷第169 至178 頁）。惟 系爭契約第14條約定「一、本契約土地房屋貸款機構，買 賣雙方同意…由買方以合作金庫太平分行金融機構之貸款 給付賣方…」、附件㈠委辦土地及方屋貸款契約書第肆點 約定「貸款銀行為合作金庫銀行太平分行，非經乙方（即 被告公司）書面同意不得變更為其他金融機構」，原告向 國泰世華銀行辦理貸款既未經被告之書面同意，原告仍應 向合作金庫太平分行辦理貸款，尚不得以其未能及時向其 他貸款利率較低之銀行辦理貸款，向被告主張債務不履行 之損害賠償。且依前開國泰世華銀行公文所示，原告主張 之貸款優惠利率之適用期間係自107 年7 月2 日起至107 年9 月30日止，則縱被告如期於107 年3 月31日前取得使 用執照，原告亦無法適用國泰世華銀行所提供之貸款優惠 利率，是原告繳納較高金額之貸款利息與被告延後取得使 用執照之間亦難認有相當因果關係。 綜上所述，本件系爭房屋應取得使用執照之期間，經依影響 被告取得使用執照且非可歸責於被告之期間順延計算後，被 告於107 年8 月15日取得系爭房屋使用執照並無違反系爭契 約第8 條第1 項之規定。從而，原告依系爭契約第8 條第2 項之約定，請求被告給付原告236,940 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日，按週年利率5 ％計算之利息，為無理 由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。 參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 12 月 4 日 臺中簡易庭 法 官 林筱涵 以上為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 12 月 4 日 書記官 張峻偉 附表： ┌──────┬──────┬─────────────────────┐ │已繳房地款 │違約日數（天│ 遲延利息 │ │ （新臺幣） │） │ （新臺幣） │ ├──────┼──────┼─────────────────────┤ │341萬元 │107年4月1日 │153,450元 │ │ │至107年6月29│【計算式：3,410,000元×0.0005×90＝153,450│ │ │日，共計90天│ 元】 │ ├──────┼──────┼─────────────────────┤ │363萬元 │107年6月30日│83,490元 │ │ │至107年8月14│【計算式：3,630,000元×0.0005×45＝83,490 │ │ │日，共計46天│ 元】 │ ├──────┴──────┴─────────────────────┤ │ 153,450元＋83,490元＝236,940元 │ └───────────────────────────────────┘