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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　109年度中簡字第562號 原　　　告　大霖商用地產有限公司 法定代理人　王清山 訴訟代理人　楊孟凡律師 被　　　告　賴張秀霞 　　　　　　賴佑錤 　　　　　　賴佑文 　　　　　　賴淑玲 共　　　同 訴訟代理人　張英一律師 複代理人　　謝宏偉律師 上列當事人間請求給付服務費事件，於民國109 年8 月11日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告賴張秀霞應給付原告新臺幣參拾伍萬元，及自民國一百零八 年十一月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元由被告賴張秀霞負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告賴張秀霞以新臺幣參拾伍 萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： ㈠本件門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○號之房屋（下稱 系爭房屋）為被告等人共有，原告受被告賴張秀霞口頭委託 出租系爭房屋，並表示系爭房屋租賃乙事，均由被告賴張秀 霞決定，是原告應向被告報告訂約之機會或為訂約之媒介， 故兩造間成立居間契約。在原告之媒介下，於民國107年11 月26日被告等人同意系爭房屋由訴外人王繼驊承租，租金為 每月新臺幣（下同）35萬元，租期為10年，被告賴張秀霞並 於107年11月26日收取承租人即王繼驊70萬元之訂金及押租 金，被告與王繼驊並於107年12月2日於原告公司位於臺中市 ○○區○○路○段○○○號5樓之3之營業處所內簽訂房屋租賃 合約書（下稱系爭租約），是以，被告係因原告介紹王繼驊 承租系爭房屋，王繼驊亦因此承租系爭房屋，而簽訂系爭合 約書，系爭合約書係因原告媒介而成立，原告自得依民法第 568條第1項向被告等人請求居間報酬。 ㈡按不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條之規定，及一 般市場上就房屋租賃仲介費用給付之習慣，係由出租人給付 相當於一個月租金之金額，由承租人給付相當於半個月租金 之金額，總計相當於一個半月之租金金額作為居間人之報酬 ，然本件承租人王繼驊已給付原告相當於半個月租金即175, 000 元予原告作為本件原告之仲介費用，則被告應給付原告 相當於一個月租金即35萬元之仲介費用，故原告依第568 條 第1 項、第570 條規定，本於臺灣社會上就房屋租賃仲介費 給付之交易習慣，向被告請求35萬元為有理由，應予准許。 ㈢前因被告拒絕給付原告仲介費用，原告法定代理人於108 年 9 月23日前往被告賴張秀霞住處協商，被告賴張秀霞同意給 付原告仲介費用，此有錄音光碟及譯文在卷可稽，但因為不 滿申請停車格取消而補貼承租人半個月之租金，故拒絕給付 原告仲介費用。系爭房屋自106年12月底前承租人倍適得公 司未承租起至與本件承租人達成租賃協議107年11月26日止 ，將近一年時間無法出租，並非被告抗辯系爭房屋無庸仲介 即容易出租之情事，實情是因系爭房屋長時間無法出租，被 告始委託原告出租系爭房屋，被告知悉原告為不動產經紀公 司，且兩造並非朋友亦無交情，不可能不計報酬替被告為系 爭房屋出租之媒介，被告抗辯實無理由，並不可採。 ㈣居間契約乃一諾成契約，並非要式契約，被告張賴秀霞已與 原告達成居間契約，並將系爭房屋以每月租金35萬元之代價 出租予第三人，故被告張賴秀霞應給付原告居間報酬35萬元 無疑，被告賴佑錤、賴佑文、賴淑玲則為系爭房屋之共有人 之一，按民法第822 條之規定，上開居間報酬為因管理系爭 共有物所生之管理費用或其他負擔，應由全體共有人負擔， 縱使無法認定被告賴張秀霞有代理被告賴佑錤、賴佑文、賴 淑玲之權限，或成立表見代理，然被告賴張秀霞亦應按兩造 約定給付原告35萬元之居間報酬，而被告賴張秀霞得就其給 付超過其應有部分比例計算之居間報酬，依民法第822 條第 2 項向其他共有人請求，惟此部分乃共有人間就對外債務內 部分擔之規定，不影響原告向被告等人請求35萬元之權利。 ㈤並聲明：⑴被告等人應給付原告35萬元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵前項給付， 任一被告已為全部或一部之給付，其餘被告於給付範圍內免 除給付之義務。 二、被告則以：本件原告係接受系爭房屋之承租人即王繼驊之委 託出面與被告洽談房屋租賃事宜，被告並未委託其仲介王繼 驊來向被告承租系爭房屋，此於原告與王繼驊簽立租賃住宅 委託管理契約書、房屋委託租賃契約書、委託租賃契約書等 書面，卻未與被告簽立上開書面可知；再者，系爭房屋係位 於台中市○○區○○○路○段○○號之黃金店面，本無庸仲介 即容易出租，且被告掛上招租之紅布條上亦清楚載明「免仲 介」，惟原告於王繼驊與被告簽立系爭租約後，竟誆稱渠為 被告之仲介人，向被告收取仲介費用，本件原告未經舉證， 空言主張渠與被告間存有仲介契約，起訴請求仲介費用35萬 元，殊無理由。縱原告能證明兩造間曾口頭合意仲介之委託 ，亦因欠缺書面而無效，且仲介契約僅存在渠與被告賴張秀 霞間，被告賴佑錤、賴佑文、賴淑玲三人尚無任何表現之行 為可依表見代理之法理認定被告賴張秀霞具有代理其他三人 與原告簽具仲介契約之權限，本件兩造間並無任何仲介契約 ，縱原告可證明被告賴張秀霞與之曾有任何口頭合意，亦難 認被告賴張秀霞具有其他被告之代理權限等語，資為抗辯。 並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，請准供擔保免 為假執行。 三、本院之判斷： ㈠原告主張系爭房屋為被告等人共有，被告等人於107年11月 26日與王繼驊簽立系爭租約，約定由王繼驊承租系爭房屋， 租金為每月35萬元，租期為10年，被告賴張秀霞於同日收取 王繼驊70萬元之訂金及押租金，被告賴張秀霞與王繼驊並於 107年12月2日於原告公司位於臺中市○○區○○路○段000 號5樓之3之營業處所內簽訂系爭合約書之事實，業據其提出 房屋租賃合約書、房屋租賃內容說明表為證，且為被告所不 爭執，堪信為真實。 ㈡被告辯稱：原告係接受系爭房屋承租人王繼驊之委託出面與 被告洽談房屋租賃事宜，被告並未委託原告仲介王繼驊前來 承租系爭房屋等語。經查，被告賴張秀霞於107年11月26日 填載房屋租賃內容說明表予原告，其上載明租金、押金、租 期、裝修期間、租金調幅、租金給付方式、各項稅賦及公證 費之負擔，及承辦公司為原告公司、出租人為被告四人、代 表人為被告賴張秀霞等情，並由被告賴張秀霞簽名於其上， 有房屋租賃內容說明表在卷足憑，顯係被告賴張秀霞將出租 之條件告知原告，以利原告尋覓承租人或商議承租條件；參 以原告提出其於108年9月23日被告賴張秀霞協商之錄音光碟 及譯文，原告前後向被告賴張秀霞表明已積欠伊服務費9個 月（見本院卷第172、185頁），及王繼驊為伊介紹來承租（ 見本院卷第174頁）被告賴張秀霞陳稱「我忙，我要來去」 、「我不會跟人去互告」（見本院卷第173頁）、「若作完 成費用會給你」（見本院卷第185頁），「我不會讓你沒有 ，你事情要做，要來做好」（見本院卷第187頁）、「阿你 就有介紹，頭一次是你來問說這地方有沒有人要租人，你這 房屋有沒有要出租，過幾個月你說沒消息」（見本院卷第 174頁）等語，雙方言談對話間，被告賴張秀霞並未否認承 租人王繼驊係由原告介紹與之訂約，或否認應給付原告服務 費用，惟對簽約當時臨時增加停車格補貼不滿，認為事先之 租約並無此項約定，乃不願同意給付服務費予原告，足認被 告賴張秀霞確有口頭同意原告介紹王繼驊與其訂立系爭租約 。 ㈢被告另以：縱原告能證明兩造間曾口頭合意仲介之委託，亦 因欠缺書面而無效，且仲介契約僅存在渠與被告賴張秀霞間 ，被告賴佑錤、賴佑文、賴淑玲三人（下稱被告賴佑錤等三 人）尚無任何表現之行為亦難認被告賴張秀霞具有其他被告 之代理權限等語，資為抗辯。按當事人互相表示意思一致者 ，無論其為明示或默示，契約即為成立。稱居間者，謂當事 人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方 給付報酬之契約，民法第153條第1項、第565條分別定有明 文。又民法第565條規定之居間，乃債權契約、不要式契約 ，無論係報告居間或媒介居間，祇要雙方意思表示一致，及 有居間之事實存在，即應成立居間契約，不以訂立書面為必 要。是居間契約本非為要式契約，被告賴張秀霞既有口頭同 意原告為其報告訂約之機會，其與原告間即應成立居間契約 。 ㈣又原告主張被告賴張秀霞以被告賴佑錤等三人之代表人名義 收受70萬元押金，可見被告賴張秀霞有代理被告賴佑錤等三 人之權限，且107年12月2日簽約時，被告賴佑錤、賴淑玲亦 將印章交由被告賴張秀霞用印，可認有表見代理之情形等語 ，惟為被告所否認，原告應就上開有利於己之主張，負舉證 責任。經查，被告賴張秀霞填載之房屋租賃內容說明表，其 上固記載出租人為被告四人，代表人為被告賴張秀霞，惟房 屋租賃內容說明表並無被告賴佑錤等三人之印文或簽名，原 告亦未舉證證明被告賴佑錤等三人有授予被告賴張秀霞代理 權，或有任何授權與代理權之表見行為，而被告賴佑錤、賴 淑玲係將印章交由被告賴張秀霞用印於系爭租約，並非系爭 房屋租賃內容說明表。是以原告主張被告賴張秀霞代理被告 賴佑錤等三人與原告成立居間契約，洵無可採。 ㈤又按如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視 為允與報酬；未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價 目表者，按照習慣給付。居間人，以契約因其報告或媒介而 成立者為限，得請求報酬。民法第566條及第568條第1項定 有明文。查系爭租約既經原告居間媒介而成立，且不動產租 賃之報告居間行為，在交易上向有給付報酬之習慣，原告為 地產公司，為以不動產仲介、代銷為營業範圍，有經濟部商 工登記公示資料在卷可稽，其與被告並無淵源，原告與被告 賴張秀霞雖未約定報酬，但依上開情形，顯非受報酬，即不 為媒介，視為允與報酬，原告自得請求被告賴張秀霞給付報 酬。又查，以大臺中地區為基準，店面租賃之仲介服務費用 ，交易習慣上之計收標準，實務上多以出租人給付相當於一 個月租金，承租人給付半個月租金為計收報酬之標準，有臺 中市不動產仲介經紀商業同業公會函在卷足稽，據此交易習 慣，原告得請求一個月租金35萬元為居間報酬。再者，系爭 房屋雖為被告四人所共有，惟原告與被告賴張秀霞係約定就 系爭房屋所有權全部報告訂約機會，並非就系爭房屋應有部 分1/4報告訂約機會，故原告請求被告賴張秀霞給付系爭房 屋一個月租金35萬元為居間報酬，尚無不合。 ㈥綜上所述，原告依居間契約法律關係，請求被告給付賴張秀 霞35萬元，及自支付命令送達翌日即108年11月5日起至清償 日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 四、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡 易訴訟程序所為被告賴張秀霞敗訴之判決，依同法第389條 第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告賴張秀霞陳 明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金 額宣告之。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 109 年 8 月 25 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 吳蕙玟 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 8 月 25 日 書記官 黃于容