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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　109年度中簡字第823號 原　　　告　翊城不動產經紀有限公司 法定代理人　洪翊城 訴訟代理人　林宜慶律師 複 代理 人　王苡斯律師 　　　　　　葉浚洺 被　　　告　羽達科技有限公司 法定代理人　林宥翟 訴訟代理人　吳灌憲律師 上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國109 年11月4 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬捌仟參佰貳拾元，及自民國一○ 九年一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔百分之九十九，餘由原告 負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有下列 各款情形之一者，不在此限：三擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件 原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同 ）320,157元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息」；嗣於民國109年11月4日言 詞辯論期日以言詞變更訴之聲明為：「被告應給付原告299, 120 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息」（見本院卷第415 頁），核屬減縮應受 判決事項之聲明，合於上開規定，先予敘明。 貳、兩造爭執要旨： 原告主張：原告於108年9月22日與被告成立居間契約（下稱 系爭居間契約），由原告居間仲介被告向訴外人湯宗達買受 坐落臺中市○○區○○段○○○ ○○ ○○○○ ○○○○號土地及其 上門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋（下稱系爭房 屋），被告與湯宗達於108 年9 月23日簽訂買賣契約（下稱 系爭買賣契約），以總價3,000,000 元買受系爭房屋。系爭 房屋為全新之成屋，賣方未曾入住，買賣雙方約定依現況交 屋，系爭房屋於108 年10月20日曾經廠商檢測無漏水壁癌問 題，另被告於108 年11月11日反應庭院大門外牆問題，亦經 原建商修復及廠商提供保固，而原告之義務僅在系爭房屋有 漏水壁癌問題時，盡仲介之責溝通賣方處理而已，並未保證 無漏水，是原告已盡居間仲介之義務。嗣後買賣雙方陸續完 成系爭房屋之過戶手續，於108 年11月25日完成現況交屋， 且經原告居間協調，賣方同意再折價88,000元，是被告已領 受原告辛勤之勞務提供。詎被告迄未給付原告299,120 元之 居間報酬【計算式：（3,000,000 元－88,000元）×1 ％＝ 299,120 元】。為此，爰依民法第568 條之規定，提起本件 訴訟，請求被告給付上開居間報酬，並聲明：被告應給付原 告299,120 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息。 被告抗辯：兩造於108 年9 月22日簽立系爭居間契約，被告 透過原告居間向湯宗達購買系爭房屋，嗣因系爭房屋一樓外 牆有漏水情形，賣方遂折價88,000元，兩造並簽有協議（下 稱系爭協議），約定「購買時，屋主說屋子並無下列：1.房 屋無漏水問題。2.房屋無壁癌問題、仲介方保證，若屋主簽 定買賣契約有所隱瞞，將無條件解約退款，買方羽達科技有 限公司無需負擔任何費用…永慶房屋承諾若屋況有漏水壁癌 問題，將為我們跟屋主溝通，請屋主1.整棟重新粉刷油漆… 」。然系爭房屋交屋後，被告發現系爭房屋之洗手台下方及 免治馬桶有漏水情形，且有前後門鎖損壞及壁癌等問題，被 告曾向本院聲請調解，湯宗達同意賠付8 萬元（109 年度中 司調字第1320號），顯見湯宗達對於系爭房屋瑕疵有所隱瞞 。被告發現上開瑕疵後告知原告，惟原告未履行系爭協議與 屋主溝通，而是由被告自行寄發存證信函要求湯宗達修繕， 迄今仍不獲置理。原告未盡善良管理人注意義務，明知系爭 房屋有漏水及壁癌等瑕疵，卻告知被告系爭房屋無漏水及壁 癌問題，說服被告可安心購買，原告顯未依民法第567 條規 定，善盡據實告知及調查系爭房屋屋況之義務，使被告以高 價購買有漏水及壁癌等問題之房屋，且原告於系爭房屋有瑕 疵時，未依其保證處理到底，均由被告自行處理，致被告受 有損害，依民法第571 條之規定，原告自不得向被告請求給 付報酬。另湯宗達顯然於簽約時隱瞞系爭房屋有漏水及壁癌 等瑕疵，依系爭協議約定，被告亦無需負擔任何費用等語。 並聲明：原告之訴駁回。 參、得心證之理由： 查原告於108 年9 月22日與被告成立系爭居間契約，透過被 告之居間仲介向湯宗達買受系爭房屋，約定總服務費用為30 萬元，被告並於108 年9 月23日與湯宗達簽訂系爭買賣契約 ，以總價3,000,000 元向湯宗達買受系爭房屋。被告與湯宗 達復於109 年10月27日簽訂增補條款，雙方合意從交屋日起 半年內，若發現系爭房屋出現滲漏水，除因被告之人為因素 或裝潢整修之故而產生者外，湯宗達需負責修繕。又被告於 訂約後曾反應系爭房屋1 樓外牆需要修繕，湯宗達遂要求原 建商修復，原建商則委請尚壕實業有限公司施作防水工程， 於施作完成後提供108 年11月23日起至109 年5 月22日止之 半年保固，被告與湯宗達並合意自買賣總價扣除88,000元， 爾後1 樓外牆滲漏水問題均由被告自行維修，被告因此只給 付湯宗達29,912,000元之買賣價款。嗣系爭房屋於108 年11 月25日完成交屋手續後，被告以洗手台下方及免治馬桶有漏 水、前後門鎖損壞、壁癌等情形，請求湯宗達減少價金，雙 方經本院109 年度中司調字第1320號調解成立，湯宗達同意 給付被告8 萬元等情，有兩造所提服務確認單、不動產買賣 契約書、交屋明細表、增補條款、尚壕實業有限公司出具之 保固書、價金履約專戶明細暨點交證明書、民事聲請調解狀 、本院109 年度中司調字第1320號調解程序筆錄附卷可稽， 此情應堪認定。 原告主張其就系爭買賣契約已盡居間仲介之義務，買賣雙方 並已完成過戶手續，被告依系爭居間契約即應給付原告299, 120 元之居間報酬等語，則為被告所否認，辯稱：原告於簽 約時未調查系爭房屋有無滲漏水及壁癌問題，甚至配合賣方 隱瞞此情，違反民法第567 條之調查及據實告知義務，致被 告以高價承買系爭房屋，此係有利於賣方，且原告於買賣雙 方簽約後復未依其保證與賣方溝通，依同法第571 條規定， 原告不得向被告請求給付仲介報酬云云。經查： ㈠被告抗辯系爭房屋有滲漏水之瑕疵，固提出系爭房屋4 樓 通往5 樓樓梯下方及4 、5 樓房間之照片為憑（見本院卷 第155 頁以下）。惟被告所指之樓梯並未埋設水管，4 樓 房間靠近浴室牆壁下緣及5 樓房間落地窗下方靠近地板之 牆面雖有油漆凸起或剝落之狀況，但該處牆面或者緊鄰室 外、或者範圍極小，有本院至現場履勘拍攝之照片附卷可 佐（見本院卷第356 頁以），系爭房屋4 樓通往5 樓樓梯 下方出現之水漬或壁癌自不可能係因系爭房屋本身之滲漏 水所致，而系爭房屋4 、5 樓房間牆面之油漆凸起或剝落 亦有可能因下雨時落地門未緊閉致雨水潑入室內，或門窗 緊閉之下，室內濕氣過高所造成，非可一概推論系爭房屋 確有滲漏水之情況。 ㈡又兩造曾於108 年10月20日會同晨曦專業防水工程指派之 工務人員林逸堂前往系爭房屋進行漏水檢測，林逸堂於本 院審理中以證人身分具結證稱：當天是房仲洪先生找我檢 測漏水，我告訴他最快的方式就是做淹水測試。我到現場 查看頂樓前後露臺到每一層的廁所、前後陽台，有些地方 有出現壁癌，但不是漏水造成的，可能是房子裡面門窗關 起來，裡面的水氣所造成的，因為出現壁癌的地方沒有水 經過。我把排水孔封起來後放水，都沒有發現有漏水的現 象等語（見本院卷第271 頁以下）。足知證人林逸堂於系 爭房屋交屋前就系爭房屋逐層進行淹水測試，並未發現系 爭房屋有滲漏水之情形。另尚壕實業有限公司於系爭房屋 交屋前曾就系爭房屋1 樓外牆施作防水工程，依證人即尚 壕實業有限公司負責人洪宗壕之證述，其所施作範圍為室 內靠近落地窗之牆壁上方，該處沒有滲水，只有壁癌、油 漆剝落，懷疑可能是外牆滲水進來；室外部分，因為當時 矽利康硬化，所以有重新填補等語（見本院卷第352 至 353 頁）。亦可知系爭房屋1 樓室內出現壁癌係因外牆矽 利康隨時間經過硬化，水分從屋外進入屋內所致，並非系 爭房屋本身有滲漏水。而前開被告所指牆面出現壁癌、水 漬、油漆凸起或剝落等等均係外觀顯而易見，依系爭買賣 契約書第17條之約定，系爭房屋係以現況交屋（見本院卷 第31頁），則被告於系爭買賣契約簽訂時既未向原告或賣 方反應此情，自已接受牆面有壁癌、水漬、油漆凸起或剝 落之現況，賣方依該現況辦理交屋手續，要無任何違約之 情事。 ㈢系爭房屋於108 年11月25日完成交屋手續，被告固以交屋 後始發現洗手台下方及免治馬桶有漏水、前後門鎖損壞、 壁癌等情形，請求賣方減少價金，雙方經本院109 年度中 司調字第1320號調解成立，賣方同意給付被告8 萬元。惟 此或係賣方基於迅速及平和解決雙方間之糾紛所為之讓步 ，非可據以推論賣方已自認系爭房屋確有出現滲漏水之情 形。 ㈣至於系爭房屋之用水量於109 年10月7 日經台灣自來水股 份有限公司（下稱台水公司）抄表發現較上期突然大量增 加，並通知被告注意檢修用水設備，以免水量漏損，此固 據被告提出台水公司109 年2 月份用水量通知單為證（見 本院卷第179 頁）。然系爭房屋苟如被告所指於108 年9 月23日買賣雙方簽約時即已出現滲漏水之情形，且此滲漏 水將導致系爭房屋用水量暴增，衡情台水公司於108 年9 月以前抄表時應已知情，並會立即通知原告此情，斷無可 能直到109 年1 月7 日始發現系爭房屋用水量暴增，才通 知被告此情。且台水公司發現系爭房屋用水量暴增，係因 109 年1 月7 日之抄表結果較前次108 年11月間之抄表結 果大幅增加，而109 年1 月7 日之抄表結果為系爭房屋 108 年11、12月間之用水量，該段期間並非只有賣方使用 系爭房屋（系爭房屋於108 年11月25日交屋予被告），則 系爭房屋於此段期間用水量自無法排除有被告使用之因素 ，亦非可當然推論係因系爭房屋滲漏水所致。是被告以系 爭房屋109 年1 月之用水量突然暴增，抗辯系爭房屋有滲 漏水云云，難認有據，委不可採。 ㈤兩造雖於108 年10月8 日簽訂系爭協議，內容略以：「購 買時，屋主說屋子並無下列：1.房屋無漏水問題。2.房屋 無壁癌問題、仲介方保證，若屋主簽定買賣契約有所隱瞞 ，將無條件解約退款，買方羽達科技有限公司無需負擔任 何費用…永慶房屋承諾若屋況無漏水壁癌問題，將為我們 跟屋主溝通，請屋主1.整棟重新粉刷油漆2.將枯死的植物 處理掉與盆栽泥土清理掉3.並請打掃公司來整理屋子乾淨 清潔到買方可以接受後再進行交屋」等語（見本院卷第95 頁）。然系爭房屋並無被告所指之滲漏水及因滲漏水所導 致之壁癌問題，已如前述，自無賣方有無隱瞞滲漏水之問 題。而原告於系爭協議簽訂後曾向賣方傳達系爭房屋在無 漏水壁癌之情況下，被告仍要求賣方應重新粉刷、處理盆 栽及清潔房屋之意，嗣因賣方不同意而未如被告所願，此 有湯宗達提出之說明書在卷可按（見本院卷第113 頁）， 足見原告確已依系爭協議與賣方溝通，並無被告所指原告 置之不理，由被告自行處理之情事。是被告以原告未積極 協調買賣雙方，違反系爭協議云云，亦不可採。 ㈥又依被告所提兩造於系爭買賣契約簽訂後之對話紀錄，原 告陳述略以：「那我現在問你嘛，你一直講有漏水，明天 我請第三方來判定，如果沒有漏水，你的建商你跟我講哪 一間，拜託，不要人家跟你講是什麼就是什麼，我們颱風 天才去看，如果漏水的話，那地板上都會被滴，重點是沒 有，那你也不能是把他一個油漆，因為台灣的氣候，我真 的看過很多房子，台灣的氣候只要過了2-3 年沒住人，那 個油漆就是像你拍照的那樣子」等語（見本院卷第223 頁 錄音譯文），亦可知原告雖始終否認系爭房屋有滲漏水之 情形，但願意委請第三單位前往現場判定，以解決被告之 疑慮，益見原告確有積極協助處理被告所提出之問題，並 未置之不理。而原告於對話中固曾表示已經跟賣方轉達油 漆剝落部分會重新上漆，賣方亦已同意等語（見本院卷第 247 至249 頁），嗣後賣方卻未依被告之要求重新油漆。 然系爭買賣契約並未約定賣方應將油漆剝落部分重新油漆 ，被告要求重新油漆應為系爭買賣契約簽訂後始提出之要 求，縱原告上開所陳為不實，亦非發生在系爭買賣契約簽 訂之時，此尚不影響被告簽訂系爭買賣契約之意願。是被 告抗辯原告為促成系爭買賣契約之成立，向被告為不實陳 述云云，洵非可採。 ㈦另系爭房屋1 樓外牆業由尚壕實業有限公司於交屋前修復 完畢，並提供半年保固，被告與賣方更合意自買賣總價扣 除88,000元；被告於交屋後發現洗手台下方及免治馬桶有 漏水、前後門鎖損壞及壁癌等情形，請求賣方減少價金， 亦經本院109 年度中司調字第1320號調解成立，賣方同意 給付被告8 萬元。姑不論系爭房屋於交屋前是否確有上開 瑕疵，且應由買方負責修繕上開瑕疵，賣方既於交屋前將 系爭房屋1 樓外牆修繕完畢，系爭房屋已不存在此部分之 瑕疵；而系爭房屋交屋後，洗手台下方及免治馬桶漏水、 前後門鎖損壞之瑕疵亦因買賣雙方合意由賣方給付原告8 萬元，被告買受系爭房屋所支付之價款與其主觀上認為系 爭房屋之價值互核一致，被告所支付之價款形式上亦低於 賣方買受系爭房屋時所支付之價款33,500,000元，有不動 產買賣契約書在卷可查（見本院卷第207 頁），可見被告 並未因買受系爭房屋而受有損害，自不得事後再以原告未 善盡調查及據實告知上開瑕疵之義務，致其受有損害為由 ，拒絕給付原告居間報酬。 ㈧準此，系爭房屋依被告所為之舉證，尚難認為有滲漏水之 情形，則賣方於標的物現況說明書勾選系爭房屋現況無滲 漏水情形及未曾在最近一年內修復滲漏水等等（見本院卷 第175 頁），係符合系爭房屋之屋況，而無虛偽隱匿之情 事，是被告抗辯原告未善盡調查系爭房屋屋況之義務，甚 至配合賣方隱瞞系爭房屋之滲漏水，違反民法第567 條規 定之據實報告及調查義務，並依同法第第571 條之規定拒 絕給付原告居間報酬云云，要無可採。 按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件 者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第565 條 、第568 條分別定有明文。本件原告為被告居間仲介向湯宗 達買受系爭房屋，雙方於簽訂系爭買賣契約後，並已完成過 戶及交屋手續，依兩造間之系爭居間契約，原告自得向被告 請求居間報酬，被告拒絕給付，難認有正當理由。又兩造於 服務費確認單約定之居間報酬為30萬元，係按系爭房屋買賣 契約總價款3,000 萬元之百分之1 計算，嗣賣方就系爭房屋 1 樓外牆部分同意買賣總價扣除88,000元；另被告以交屋後 發現洗手台下方及免治馬桶有漏水、前後門鎖損壞、壁癌等 情形，請求賣方減少價金，雙方經本院109 年度中司調字第 1320號調解成立，賣方同意給付被告8 萬元，是被告實際給 付賣方之買賣價款尚不足3,000 萬元，則依系爭居間契約之 精神，原告得請求被告給付之居間報酬亦應按被告實際給付 予湯宗達之買賣價款等比例減少，原告對此於本院審理中亦 已表示同意（見本院卷第186 、415 頁），依此計算，本件 原告得請求被告給付之居間報酬應為298,320 元【計算式： （30,000,000－88,000－80,000）×1%＝298,320 】。從而 ，原告依系爭居間契約，請求被告給付原告298,320 元，及 自起訴狀繕本送達翌日即109 年1 月6 日起（見本院卷第49 頁送達證書）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 ，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予 駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判 決結果無影響，爰不一一論述。 本件係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易訴訟程序 所為被告部分敗訴之判決，應適用民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。 肆、訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 109 年 11 月 27 日 臺中簡易庭 法 官 林筱涵 以上為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 109 年 11 月 27 日 書記官 張峻偉