裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　110年度中小字第336號 原　　　告　織途文創有限公司 法定代理人　陳麗娜 被　　　告　李榮邦 上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國110年5月12 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：緣原告前於民國107年3月21日向被告承租門牌號 碼：台中市○區○○路○段000巷00 號房屋第壹層（下稱系 爭房屋），租賃期間自該日起至110年3月20日止，約定每月 租金新台幣（下同）1萬2000元，原告並繳納押租金5萬5000 元，嗣雙方於109年8月20日合意終止租賃契約，原告亦已交 還系爭房屋，並已回復原狀，嗣亦已無積欠被告租金（註： 鈞院109年度中小字第4707 號），然被告迄今尚未返還押租 金，履經原告請求，均未獲置理。爰依兩造間租賃之法律關 係，請求被告如數返還上開納押租金。訴之聲明：被告應給 付原告5萬5000元。 二、被告之抗辯： 1.原告於租期未滿前，單方終止契約，且未於2 個月前通知， 依契約條款第7條第2款之約定，應賠償7萬4000 元之違約金 。 2.原告雖已返還系爭房屋，然並未回復原狀，致被告支付垃圾 清運費、屋內復原費用，合計6萬元。 3.以上合計13萬4000元，原告所繳之5萬5000元尚不足抵扣。 4.答辯聲明：原告之訴駁回。 三、法院之判斷： （一）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶 有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字 第1631號判決意旨參照）。此即，當事人間若無特別約定 ，押租金所擔保者應涵蓋租賃關係所生之給付義務及其他 義務，核先敘明。 （二）次按，契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思， 蓋約定之內容，具有法律規範效力之意義如何，在當事人 間若無爭執，無論該內容，客觀上如何被了解，亦不管客 觀上是否具有歧義性，仍以當事人共同主觀意思為準。即 使有爭執，當事人若能自主，或透過第三人的協助，就約 定內容的規範意義，達成共識，亦應以此共同理解的意義 為準。然契約有解釋之必要，而又能確認雙方主觀共同的 意思，並不多見，約定內容所具有的法律規範意義，當事 人意見不一致，勿寧占多數之情事。此時即須要為契約客 觀之解釋，我民法雖無類如德國民法第157 條之規定（強 調契約之解釋，應依誠信原則，斟酌交易習慣），然實務 及學說亦依民法第98條規定（意思表示之解釋）（按意思 表示與契約仍有不同，兩者之解釋當即有差別）為解釋契 約內容之形式解釋規則（註：與所謂實質解釋規則不同） 。並綜合最高法院19年上字第58號、19年上字第453 號、 39年台上字第1053號判例要旨及65年度台上字第2135號判 決要旨以觀可知「解釋契約，應探求當事人立約時之真意 ，而於文義及理論上詳為推求當事人之真意為如何？又應 斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之 習慣，而本於經濟法則，基於誠實信用原則而為判斷。」 換言之，契約既為屬有相對人之意思表示之一，則其解釋 方法，為平衡「當事人的利益及合理分配危險，應以客觀 上表示價值作為認定意思表示內容的準據（即規範的解釋 ，闡釋性解釋）。在此種解釋，一方面要求表意人於表示 其意思時，應顧及相對人了解可能性；他方面相對人亦須 盡必要注意去正確了解表意人之所欲，故在解釋上應特別 斟酌相對人明知或可得而知的事實，並就磋商過程、交易 目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則加以判斷。 經查，兩造所訂系爭房屋租賃契約書（第79至81頁）第 7 條其他特約事項第三款載明：「本契約租賃期限未滿，一 方擬終止租約時，須得對方同意，須提早2 個月以書面通 知對方，並賠償對方74000 元之違約金」。是依上開契約 解釋之說明，上開契約條款在於表示於租賃契約期限未屆 滿前，欲通知終止契約之一方須履行之程序及效果，縱已 2個前通知，且亦經他方同意，然亦須賠償他方7萬4000元 之違約金。查本件原告於系爭房屋租賃期限屆滿前之 109 年8月20 日經原告之要求而終止契約乙情，已據原告陳明 ，並為被告所不爭執，亦經調閱本院109年度中小字第470 7 號民事卷無訛（註：本件被告對原告請求給付租金之訴 訟）（該卷第67至69頁）。是以，依上開契約條款之解釋 ，原告即須賠償被告7萬4000元之違約金甚明。 （三）次按，押租金所擔保者應涵蓋租賃關係所生之給付義務及 其他義務，業如前開（一）所述，本件原告既須因於期限 屆滿前終止租賃契約，而須負給付7萬4000 元違約金之責 任，亦如前（二）所述，則被告主張以該5萬5000 元之違 約金抵充，洵屬適法。是本件原告主張返還5萬5000 元之 違約金，於法即屬無據，自無理由，應予以駁回，爰為判 決如主文第1項所示。 （四）至兩造間另有原告返還系爭房屋後，原告有無盡回復原狀 之義務，是否仍須對此負損害賠償責任之爭執，即與本件 之判斷無涉，自勿庸予以審酌，末予敘明。 四、結論：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法78條，判決如主 文。 中 華 民 國 110 年 5 月 19 日 台灣台中地方法院台中簡易庭 法 官 陳添喜 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向 本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所 違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背 法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於 判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 110 年 5 月 19 日 書記官 林佩倫