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112年度中簡字第3950號

原      告  蔡秀花 

訴訟代理人  吳文星 

            吳能靜 

被      告  李昭瑤 

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月16日言

詞辯論終結，判決如下：

被告應將門牌號碼臺中市○區○○街00巷0號3樓306室房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣參萬伍仟元，並自民國112年10月14日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟伍佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，原告負擔十分之一。

本判決第一項，於原告以新臺幣陸萬壹仟元預供擔保後，得假 執行。

本判決第二項前段，得假執行；第二項後段所命各期給付已到期部分，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造於民國109年10月27日口頭約定房屋租賃事宜，由被告向原告承租門牌號碼臺中市○區○○街00巷0號3樓306室房屋，未約定租賃期間，每月租金新臺幣（下同）3,500元。詎被告自111年7月28日起即未依約繳納租金，迄至112年5月27日止已積欠10個月之租金合計35,000元未付，經原告以存證信函催告限期給付，仍未獲置理，原告爰以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並依民法第455條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並依系爭租賃契約關係，請求被告給付前開積欠之租金，另依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金3,500元之不當得利。並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；⑵被告應給付原告35,000元，及自112年5月28日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3,500元；⑶原告願供擔保請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

四、本院所為之判斷：

（一）原告主張被告於109年10月27日起，向原告承租門牌號碼臺中市○區○○街00巷0號3樓306室房屋，每月租金3,500元，被告自111年7月28日起未按期給付，積欠111年7月28日至112年5月27日共10個月之租金合計35,000元未付，經原告催告被告限期給付，仍未獲置理，原告遂以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示（按繕本係於112年10月13日寄存送達與被告，見本院卷第39頁），故系爭租約業已終止等情，業據提出原告先後於111年9月27日、111年10月11日及112年8月14日寄送予被告之郵局存證信函及掛號函件執據（見本院卷第19、75至79頁）、被告自109年10月27日起至111年7月27日止按月繳付房屋租金之收據（見本院卷第21至27頁）、承租人簡易個人資料（見本院卷第73頁）為證。而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，則原告之主張，自堪信為真正。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；民法第440條第1項、第2項定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。再按租賃期間發生承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款亦有明文。本件被告自111年7月28日起即未按期給付租金，迄至112年5月28日止，其積欠之租金總額35,000元，已逾2個月之租額，經原告多次以存證信函定期催告，仍未為給付，依民法第440條第2項、土地法第100條第2款、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款之規定，則原告以被告積欠租金總額已逾2個月以上為由，於112年10月13日依法終止系爭租賃關係，即屬於法有據。準此，兩造間就系爭房屋之租賃關係既經合法終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第455條前段之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還，即屬有據，應予准許。

（三）次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查：兩造間就系爭房屋之租賃關係，既經原告合法終止，則原告依法自得請求被告給付111年7月28日起至112年5月28日止系爭房屋租賃關係存續期間，被告尚積欠之租金35,000元。

（四）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查：系爭房屋之租賃關係已於112年10月13日終止，業如前述，被告既未於租約終止時遷讓返還系爭房屋，則被告於租約終止之翌日即112年10月14日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。參以，系爭房屋每月租金為3,500元，本院認為以此數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，核屬適當。是以，原告請求被告自系爭租約終止之翌日即112年10月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,500元，核屬有據，應予准許。至於，原告逾此範圍之請求（即自112年5月28日起至112年10月13日止相當於租金之不當得利部分），即屬無據，要難准許。

（五）綜上所述，原告依據兩造間之房屋租賃關係及民法不當得利之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付積欠之租金35,000元，及自112年10月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,500元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分，所命被告給付之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行。至於，原告敗訴部分，其訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第79條。

中    華    民    國   113    年     2     月    6    日

                  臺中簡易庭  法  官  巫淑芳

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中    華    民    國   113    年     2     月    6    日

                              書記官  許靜茹