裁判書系統

113年度中簡字第4223號

原      告  晨旭建設實業有限公司

            

法定代理人  蔡宗霖  

訴訟代理人  賴宜孜律師

複  代理人  許銘森  

被      告  鄒和晉  

訴訟代理人  潘彥瑾律師

上列當事人間請求找補金事件，本院於民國114年3月24日言詞辯論終結，判決如下：

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

　　事實與理由

壹、程序方面：

　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）116,400元，及自民國112年11月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」等語，嗣於114年1月13日言詞辯論期日，當庭以言詞變更聲明：「被告應給付原告116,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」等語，屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。　　　　

貳、實體事項：

一、原告主張：

　㈠訴外人簡淑娟於108年4月3日向原告購買坐落在臺中市○○區○○段00地號土地上建案名稱為「四季文華」之預售屋（下稱系爭房屋），被告於111年3月23日概括承受訴外人簡淑娟與原告所簽訂之系爭房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），原告嗣於112年11月1日完成建物所有權移轉登記。原告登記給被告之主建物面積為74.02平方公尺，比系爭契約約定之面積略增0.06平方公尺；共有部分面積總計52.39平方公尺（含建號2301號的30.76平方公尺及建號2032號的21.36平方公尺），比兩造約定之面積增加4.87平方公尺；車位面積為32.04平方公尺，比兩造約定之面積略增0.64平方公尺。且主建物每平方公尺單價為37,587.89元；共有部分每平方公尺單價為34,722.22元；車位部分每平方公尺單價為34,713.38元。以面積百分之二計算找補金額，被告應找補金額為116,428元【計算式：（系爭房屋總面積167.41平方公尺2％－主建物增加0.06平方公尺）共有部分每平方公尺單價34,722元＋主建物增加0.06平方公尺主建物每平方公尺單價37,588元＝116,428元】。又依系爭契約第5條第2項規定，找補金額以契約總價百分之二為上限，系爭契約價款共計5,820,000元，原告僅請求被告找補原告116,400元。

　㈡系爭契約第5條約定百分之二的找補上限只有「主建物」或「本房屋登記總面積」，並無分項上限之約定，第2項後半段僅是約定各分項計算方式，並非找補上限之分項適用。倘若每個分項都有百分之二的找補上限，立法者毋庸規範「房屋登記總面積」，因分項百分之二加總後不可能大於總額百分之二，而只會等於（全部分項加總）或小於（某些分項加總）。況參酌系爭契約第5條第3項更可知悉，立法者設定百分比上限規定僅針對「主建物」或「本房屋登記總面積」，並未給予附屬建物或共有部分百分之三解約權，且該項規定使用文字係「前款之…」，從文字解釋亦可知兩造所約定之找補上限只有「主建物」或「本房屋登記總面積」的合併計算。

　㈢消費者保護法（下稱消保法）立法意旨在保障消費者生命、身體、健康、財產法益不受侵害，並非保障消費者取得一定成數之違約金。且系爭契約就遲延違約金計算方式並非未約定，僅係與行政院版本比例不同，而系爭契約制定之初，亦曾有臺中市政府地政局至銷售中心進行業務檢查，並無要求更動合約內容之行政處分。又遲延違約金不可與勞工保險退休金提撥項目等同視之、予以相同位階之保障。

　㈣原告雖不爭執原告遲延取得使用執照69日，惟依系爭契約約定，遲延利息最高僅能請求25,668元。若採用被告計算方式，參照行政院勞工委員會（89）台勞安二字第0042784號函釋所提出之標準，當日降雨量超過50毫米以上，工地應停止作業以保障勞工安全。而108年5月31日起迄112年8月9日止，期間有30日當日累積雨量超過50毫米，依法應停止作業，應予扣除。又因疫情影響，當時嚴格的隔離規範，造成施工人員和現場管理人員均高度不足，且疫情期間海運價格上漲數倍，嗣有俄烏戰爭爆發、加上各國在疫情中發出鉅額補助款，而通貨膨脹，營建材料供應鏈斷斷續續，請求審酌疫情期間營造工程進行困難，依情事變更原則，參照行政院公共工程委員會公布之「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式」，延展系爭契約約定使用執照取得日期34日。再行政院當時制定預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱預售屋應記載事項）時，未及預見新冠肺炎疫情之發生，且考量疫情期間施工諸多困難，臺中市政府都市發展局公告已主動延展建築執照兩年的建設期間，而本件建造執照於107年12月14日取得變更核准後所規定的竣工期限為「自核准開工日起86個月」，以104年間核准開工計算，建造執照迄至111年均為有效，符合臺中市政府都市發展局公告適用。故針對疫情期間使用執照取得遲延，若認應依預售屋應記載事項計算，請求依情事變更原則予以酌減違約金。

　㈤另就開工遲延利息部分，應僅能依照系爭契約約定之房屋價款計算。且原告開工日期為104年4月29日，並未遲延開工，108年係挖土機進場開挖基礎之日期，與建造執照不同。

　㈥爰依系爭契約法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告116,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：

　㈠原告並未區分主建物、附屬建物、共有部分之登記面積是否分別均有超過契約約定面積，而一律以「總價」乘以百分之二計算找補金額，顯非合理，亦與系爭契約第5條第2項約定不符。系爭契約第5條第2項約定係指「面積」之百分之二，而非「價款」之百分之二。

　㈡原告得請求找補之金額及項目：

　1.主建物面積：

　　被告不爭執原告主張主建物登記面積比契約約定面積增加0.06平方公尺，且主建物之單價為每平方公尺37,588元一事。依系爭契約第5條第2項及第6條約定計算，被告就主建物面積需找補2,255元。

　2.共有部分面積：

　　被告固不爭執共有部分登記面積比契約約定面積增加4.87平方公尺，且共有部分之單價為每平方公尺34,722元，但依系爭契約第5條第2項約定，被告就超過部分僅以共有部分總面積百分之二為限，故被告就超過部分僅需找補0.9504平方公尺。是依系爭契約第5條第2項及第6條約定計算，被告就共有部分面積僅需找補33,000元。

　3.從而，被告依約應給付原告之找補價金至多僅35,255元。

　㈢兩造簽訂之系爭契約，係由原告身為企業經營者單方預先擬定，用以與不特定多數人訂約之用，而屬定型化契約。系爭契約第11條第2項牴觸兩造簽約時之預售屋應記載事項「壹、應記載事項」第12點第2項規定應按已繳「房地」價款依「萬分之五」單利計算遲延利息，依消保法第17條第4項規定，應為無效。倘依原告主張本件應適用違反內政部應記載事項之不利於消費者之兩造合約約定，則消保法第17條規定及內政部應記載事項規定形同虛設，違反消保法保護消費者權益之立法目的。且依消保法第17條第5項規定，「壹、應記載事項」第12點第2項規定仍構成契約之內容。而本件原告自陳系爭房屋建案之實際開工日期為108年7月5日，則原告顯然違反系爭契約第11條第1項之約定而構成遲延開工，共計遲延35日。被告之前手即訴外人簡淑娟當時已繳房地價款，即訂金、簽約金共計1,540,000元，又被告概括承受系爭契約，是被告得依預售屋應記載事項「壹、應記載事項」第12點第2項規定，請求原告給付「遲延開工」之遲延利息26,950元。另原告應於112年6月1日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，詎原告竟違反上開約定，遲至112年8月9日始取得使用執照，共計遲延69日。被告於原告取得使用執照前，已繳房地價款3,175,488元，是被告得依預售屋應記載事項「壹、應記載事項」第12點第2項規定，請求原告應給付遲延利息109,554元。從而，被告抗辯以「遲延開工」之遲延利息債權及「遲延取得使用執照」之遲延利息債權，共計136,504元與原告本件找補金債權互為抵銷。經被告以原告對被告之給付遲延利息債務互為抵銷後，原告對被告之找補價金債權數額為零，原告已無餘額可對被告請求。

　㈣原告主張系爭契約內容制定之初也曾有臺中市政府地政局到銷售中心進行業務檢查，被告否認之，應由原告就該事實負舉證責任。

　㈤被告否認自108年5月31日至112年8月9日期間，有30日當日累計雨量超過50毫米；並否認原證5所示累計雨量超過50毫米之地區係位在系爭房屋所在之西屯區；亦否認降雨時間都在白天工作時間；並否認原告有因累計雨量超過50毫米而停工之情形，此均應由原告舉證以實其說。又「當日累計雨量超過50毫米」非屬職業安全衛生法第18條第1項所定之「工作場所有立即發生危險之虞」之情形，故被告否認系爭房屋有因依法而應停工之情形。另被告否認行政院勞工委員會（89）台勞安二字第0042784號函釋有闡釋「當日降雨量預估超過50毫米以上，工地應停止作業以保障勞工安全」，應由原告舉證以實其說。且原告締約時本可依我國氣候情形評估自己之施工進度及狀況，其既願與被告約定於112年6月1日之前取得使用執照，自應受該約定之拘束，是原告抗辯大雨天數應予扣除云云，並非可採。

　㈥原告為公司法人，非毫無市場經營經驗，且原告於105年間即曾經有因遲延開工，違約遭買受人起訴請求給付違約金之前例，是原告與被告簽訂系爭契約時，本應就經營、履約能力以及疫情風險為相當評估，並承擔相應風險，自不得於簽訂系爭契約後，再以情事變更為由，主張酌減違約金或展延取得使用執照之日數。又被告否認原告遲延取得使用執照之原因與俄烏戰爭、營建材料供應鏈有關，被告並否認工程期間之出工人數受到影響，原告並未就上開有利於己之事實舉證，亦未提出相關事證證明系爭房屋建案於施工過程中，有何人因疫情影響須隔離致需停工並導致遲延取得使用執照之情形發生。縱行政院公共工程委員會有相關展延公告，惟疫情期間政府並未宣布全面停工，且系爭契約並非公共工程，故原告上開所稱之公告並無直接適用之餘地。況原告取得建造執照之日期既為103年7月28日，並於104年4月29日開工，即與原告提出之都發局公告「公告事項」第一點不符，故本件無都發局公告之適用。又縱符合都發局公告之適用，此僅係延長建造執照之建築期限，以避免未能於建築法規定之建築期間內竣工，致衍生建照失效之後續問題，並不影響兩造間依系爭契約第11條，原告應於112年6月1日之前取得使用執照之約定；且原告於104年4月29日即已開工，殊難想像於開工後5年才爆發之新冠肺炎疫情，會導致原告遲延取得使用執照而構成情事變更。

　㈦原告既為具備多年豐富建築經驗之建設公司，對於系爭契約之約定、系爭契約應記載事項之內容及履約期限等事宜，於訂約前均知之甚詳，當已考量影響其遵期履約能力之各項主、客觀因素而為約定。是兩造均應受系爭契約、內政部應記載事項拘束，而難認有何違約金過高而應酌減之事由。又於92年、93年間，全球亦曾爆發SARS流行疾病，是主管機關於制定預售屋買賣契約應記載事項時，並非無相關經驗，卻仍制定現行之預售屋買賣契約應記載事項第12點規定，且該應記載事項歷經多次修正，卻仍保留該條規定，足見內政部應記載事項之規定，確實係經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，世界各國可能發生之局勢、疾病等，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷所為規定，難謂該違約金約定過高而應予酌減等語，資為抗辯

　㈧並聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回；2.若受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

　㈠原告主張被告於111年3月23日概括承受訴外人簡淑娟與原告所簽訂之系爭契約，原告並於112年11月1日完成建物所有權移轉登記；另原告登記與被告之主建物面積比兩造約定之面積略增0.06平方公尺；共有部分面積比兩造約定之面積增加4.87平方公尺；車位面積比兩造約定之面積略增0.64平方公尺，業據原告提出房屋預定買賣契約書節本、讓渡書、建物所有權狀等影件為證，復為被告所不爭執，堪信原告前開主張屬實。至原告主張被告應給付找補金額116,400元予原告一情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：1.原告請求被告給付找補款116,400元，有無理由？2.被告抗辯以原告「遲延開工」之遲延利息債權及「遲延取得使用執照」之遲延利息債權與原告本件找補金債權抵銷，有無理由？

　㈡原告請求被告給付找補款116,400元，有無理由？

　1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。觀之系爭契約第5條第2項約定：「依第三條計算之主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以本契約所簽定之主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。」等語（見本院卷第143頁），可見系爭契約針對面積誤差找補之約定，應分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價計算之，並不包含停車位登記面積，是契約文字既已有明確記載，自不應反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判決意旨參照）。故原告主張系爭契約第5條第2項後段僅是約定各分項計算方式，並非找補上限之分項適用云云，顯與契約文義未符。　

　2.兩造不爭執系爭房屋主建物面積比兩造約定之面積增加0.06平方公尺；共有部分面積比兩造約定之面積增加4.87平方公尺之事實。而系爭契約已區分主建物價款2,780,000元、共有部分價款1,650,000元，主建物面積73.96平方公尺、共有部分面積47.52平方公尺。是每平方公尺單價應以分項價款除以各自總面積，即主建物以每平方公尺37,588元（計算式：2,780,000元73.96平方公尺＝37,588元，元以下四捨五入）、共有部分以每平方公尺34,722元（計算式：1,650,000元47.52平方公尺＝34,722元，元以下四捨五入）為價款找補依據。是被告應就主建物面積不足部分全部找補；共有部分面積超過者，被告僅找補百分之二，據此計算，被告應找補金額為35,255元（計算式：37,588元0.06平方公尺＋34,722元47.52平方公尺2％＝35,255元，元以下四捨五入）。

　㈢被告辯稱以「遲延開工」之遲延利息債權及「遲延取得使用執照」之遲延利息債權與原告本件找補金債權抵銷，有無理由？

　1.遲延開工部分：

　　被告辯稱原告自陳系爭房屋建案之實際開工日期為108年7月5日，違反系爭契約第11條第1項「本預售屋之建築工程應在108年5月31日之前開工」之約定而構成遲延開工等語。然查，系爭房屋建案之建築執照，開工日期為104年4月29日，有建照執照存根查詢系統附卷為憑（見本院卷第286頁）。而被告未提出系爭契約建案實際開工日期為108年7月5日之證據，自難據此為有利於被告之認定。是被告辯稱原告延遲開工，而請求以「遲延開工」之遲延利息債權與原告本件找補金債權抵銷，要無理由。

　2.遲延取得使用執照部分：

　⑴中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效，消保法第17條第1項、第4項前段、第5項、第16條前段分別定有明文。又消保法第17條之規範目的，係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，由中央主管機關依據上開規定授權，公告特定行業之契約應記載或不得記載之事項，該特定行業之定型化契約如有違反不得記載之事項者，其條款為無效，但除去該條款契約亦可成立者，該契約之其他部分仍為有效。反之，如有應記載之事項而未為記載時，則應由中央主管機關所公告之應記載事項予以填補。

　⑵兩造簽訂之系爭契約，係由原告身為企業經營者單方預先擬定，用以與不特定多數人訂約之用，而屬定型化契約，為兩造所不爭執（見本院卷第262頁）。又系爭契約第11條第1項本文約定：「本預售屋之建築工程應在108年5月31日之前開工，112年6月1日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」等語，第2項前段則約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之二單利計算遲延利息予買方。」等語（見本院卷第147頁至148頁）；而兩造簽約當時有效之預售屋應記載事項「壹、應記載事項」第12點第2項前段規定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳『房地』價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」等語（見本院卷第174頁），顯見系爭契約第2項以已繳房屋價款依萬分之二單利計算遲延利息，於原告違反系爭契約時，將造成逾期罰款之計算利率減少，對消費者即買方顯有不利。倘認原告得以此方式排除預售屋應記載事項之適用，勢必造成建商、地主逕以調配遲延利息之利率，造成消費者實際無法依預售屋應記載事項「壹、應記載事項」第12點第2項規定，取得「每逾1日應按已繳『房地』價款萬分之5單利計算」之遲延利息，即與主管機關藉由預售屋應記載事項以保護消費者之目的有違。從而系爭契約第11條第2項以已繳房屋價款依萬分之二單利計算遲延利息部分，依消保法第17條第1項、第4項規定，即屬無效。故被告辯稱應以預售屋應記載事項「壹、應記載事項」第12點第2項規定計算遲延利息，為有理由。而原告主張按其已付之房地價金以每日萬分之二計算原告應給付之遲延利息，即屬無據。

　⑶按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判決要旨參照)。本件兩造間對於遲延取得使用執照遲延69日不爭執，然原告主張108年5月31日起迄112年8月9日止，期間有30日當日累積雨量超過50毫米，依職業安全衛生法第18條第1項應停止作業，應扣除30日等語。惟原告未能舉證其主張之30日於系爭房屋所在地累積雨量超過50毫米，亦未提出其他證據證明系爭房屋建案因雨勢過大而有停工之情形，是原告上開主張難認有據。

　⑷原告復主張因疫情影響，依情事變更原則，請求延展取得使用執照期限34日及酌減違約金。查本件原告空言泛稱因疫情影響，施工人員和現場管理人員均高度不足、海運價格上漲數倍、俄烏戰爭爆發、各國在疫情中發出鉅額補助款等原因，而通貨膨脹，營建材料供應鏈斷斷續續等語。此亦係有利於原告之事實，自應由原告負舉證責任，原告僅依政府對於新冠疫情之防疫措施，即主張有不可抗力、不可歸責事由（即不能施工），並未就各該受影響之事由提出相關事證為之證明。是原告上開主張，要屬無據。

　⑸末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。本件原告對被告雖有找補金債權35,255元存在，惟被告對原告亦有「遲延取得使用執照」之遲延利息債權109,554元（計算式：依卷附之客戶繳款明細表可見被告與原告取得使用執照前已繳房地價款3,175,488元5/1000069日＝109,554元，元以下四捨五入），則被告抗辯其得請求原告給付前述遲延利息，進而以其對原告之遲延利息債權與原告對其之找補金債權相抵銷，洵屬有據。又原告對被告之35,255元債權既經抵銷殆盡，原告自不得再請求被告給付找補金。

四、綜上所述，原告依系爭契約法律關係，請求被告給付116,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所舉證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　21　　日

　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳玟珍

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　21　　日

　　　　　　　　　　　　　　  書記官　王素珍