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臺灣高等法院臺中分院民事判決　100年度上易字第145號 上　訴　人　吳怡君 訴訟代理人　羅豐胤律師 　　　　　　黃靖閔律師 複 代 理人　張薰雅律師 　　　　　　李秀貞律師 被 上 訴人　豐造工業股份有限公司 法定代理人　陳國隆 訴訟代理人　張繼準律師 複 代 理人　黃建閔律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國100 年3月14日臺中地方法院99年度訴字第1840號第一審判決提起上 訴，本院於100年9月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴暨訴訟費用之裁判廢棄。 被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰萬元及自民國九十九年八月二 十七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔 。 事實及理由 一、上訴人於原審起訴主張：系爭坐落臺中市○○區○○段36-2 、37-2、46-1、46-2、46-3地號即地址為臺中市○○區○○ ○○路○○號，面積共1092.25坪之5筆土地（下稱系爭土地） ，原為訴外人銳茂股份有限公司（下稱銳茂公司）所有。上 訴人及訴外人即上訴人之母張麗香係專職之土地仲介人員， 於民國98年10月間去電詢問世瀅工業股份有限公司（下稱世 瀅公司）董事即實際負責人陳國隆是否有意經由上訴人仲介 購買系爭土地，並經其同意後，介紹實地觀看系爭土地，並 依其要求提供地政資料供其向銀行申請貸款，惟事後陳國隆 蓄意隱瞞簽約，並捏造係其自行成交，以規避應給付上訴人 之居間費用。茲因當時陳國隆係以其為世瀅公司之實際負責 人，與上訴人口頭成立報告居間契約，且約定報酬為百分之 1。為此依兩造報告居間契約之法律關係，求為判命被上訴 人新台幣（以下同）100萬元及自民事辯論意旨狀送達之日 起加計法定遲延利息之判決。 二、被上訴人則以：被上訴人公司位在臺中市太平區，因被上訴 人之土地不敷使用，有意購買更大之土地，上訴人自行向陳 國隆介紹系爭土地，並稱系爭土地每坪售價約95,000元至97 ,000元之間，然系爭土地原所有權人將系爭土地出租予和大 公司供其作倉庫使用，因未得和大工業公司之同意，無法進 入系爭土地內觀看，而僅至系爭土地外圍觀看，故未再進一 步接洽，亦未與上訴人約定由上訴人居間向地主接洽買賣系 爭土地事宜，且上訴人與張麗香僅有提供系爭土地之地籍圖 予陳國隆，並未提供地籍謄本，充其量僅能視為上訴人與張 麗香準備與被上訴人簽立居間契約所為之要約引誘行為，實 難認兩造已成立居間契約。且兩造未簽立任何書面或以口頭 約定委託上訴人與張麗香代其仲介購買系爭土地。兩造間未 成立居間契約。系爭土地原所有權人銳茂公司原向兆豐銀行 貸款，因其行員林振德認識銳茂公司實際負責人林瑞淵，知 悉該公司有意出售系爭土地，林振德亦認識訴外人即陳國隆 之二哥陳井（亦為被上訴人公司股東），遂向陳井介紹系爭 土地，陳井將此訊息告知陳國隆，林振德乃帶陳國隆去見林 瑞淵，陳國隆始知悉系爭土地之出賣人係銳茂公司。嗣後， 經陳國隆與林瑞淵磋商後，約定系爭土地以一坪約10萬元之 價格成交。故被上訴人購入系爭土地，係經由林振德居中簽 線，並非基於上訴人與張麗香之媒介。由系爭土地之買賣契 約書可知，系爭土地面積經換算後為1,090.55886坪，被上 訴人向銳茂公司買賣系爭土地之總價金原為1億925萬元，即 每坪100,178元，惟因系爭土地上之廠房並無水電可供被上 訴人作為工業使用，天花板亦需整修，故買賣雙方將買賣價 金減為1億850萬元，則被上訴人實際買入系爭土地之每坪價 格約99,490元（小數點以下四捨五入），高於上訴人報價之 1坪為95,000元至97,000元之間。倘被上訴人向銳茂公司買 賣系爭土地係由上訴人所居間成立，被上訴人何需耗費較多 成本購置系爭土地，亦可佐證系爭土地買賣成立並非基於上 訴人與張麗香之媒介，依民法第568條第1項規定，上訴人自 不得向被上訴人請求報酬等語抗辯。 三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，訴訟費用由上訴 人負擔。上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄 。㈡被上訴人應給付上訴人一百萬元及自起訴狀送達之日起 至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈢第一、二審 之訴訟費用，均由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：㈠上 訴人之上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。 四、 兩造不爭執之事實： ㈠被上訴人已於99年1月5日與銳茂公司簽訂系爭土地及其上之 建物（門牌號碼臺中市○○區○○○○路○○號）買賣契約，由 被上訴人向銳茂公司購入系爭土地及其上建物，土地含建物 合計每坪成交單價為10萬元，惟成交總價就尾數有折讓，即 以1億零850萬元成交，並於99年3月19日辦理所有權移轉登 記完畢。 ㈡上訴人與被上訴人法定代理人陳國隆曾至系爭土地外圍觀看 ，惟並未進入系爭土地內，陳國隆當時並不知悉系爭土地所 有權人為何人。 ㈢被上訴人法定代理人陳國隆從未向上訴人與張麗香就系爭土 地出價，亦未針對系爭土地之買賣，簽立任何書面契約。 ㈣上訴人與張麗香從未引薦被上訴人與銳茂公司見面，亦從未 代買賣雙方即被上訴人與銳茂公司為磋商契約事宜。 本件之爭點： 被上訴人與銳茂公司就系爭土地之買賣契約是否因上訴人之 報告居間而成立？ 五、按「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機 會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以 於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告 訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因報告 即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」，最高法 院著有52年臺上字第2675號判例可資參照。又「民法第565 條所定之居間，有二種情形，一為將訂約之機會報告他方之 報告居間，一為為訂約之媒介之媒介居間，在報告居間，不 以於訂約時周旋於他人之間，為之說合為必要，僅以為他方 報告訂約之機會為已足」（最高法院52年臺上字第658號判 例參照）。又按「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會 或媒介者，視為允與報酬（第1項）。未定報酬額者，按照 價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付（第2項） 」，民法第566條定有明文。經查： ㈠上訴人吳怡君主張其以仲介業為生，持仲介業名片向被上訴 人之負責人陳國隆表明來意，且陳國隆之配偶谷忠齡亦於原 審法庭上陳稱：上訴人之公司為小小店面，又無招牌，．． 等語，顯然知悉上訴人乃仲介業者，依一般經驗法則而言， 委任仲介業者居間土地或其他不動產交易，必須給付相當之 報酬，合乎上揭法條所謂如依情形，非受報酬即不為報告訂 約機會或媒介者，視為允與報酬。上訴人再主張兩造報酬約 定為百分之一，而證人陳國隆亦在本院證稱兩造就楊鐵後面 的土地有百分之一報酬的約定，再參酌下述，可見兩造居間 報酬為成交總價百分之一。 ㈡上訴人主張本案係陳國隆夫婦主動要求上訴人介紹土地要買 1000坪工業廠房，且有地理師及倉儲等等問題要注意，嗣後 上訴人去電被上訴人公司告知陳國隆，可介紹大里工業區一 工廠要法拍，可介紹居間代標。陳國隆同意並約定時間及會 面地點，偕同至去大里工業16路七憶公司現場查看，但陳國 隆後來發現因其朋友廠房正在此案隔壁，認為不合宜而放棄 。陳國隆再次要上訴人提供價格便宜，離他公司不太遠，工 業用地類別或工業分區使用之廠房或用地。但要求居間土地 介紹需在帶看完成後，再讓其地理仙核對，並交付地籍圖謄 本供其倉儲設備設計規劃，並提供土地謄本讓陳國隆了解現 有貸款，或另找其他銀行辦理貸款，佣金部分陳國隆有詢問 ，經上訴人告知為總價1%，陳國隆雖有要商量減少，但遭上 訴人拒絕，而默認之，依慣例成交總價之百分之一為之，嗣 上訴人依其需求之廠房並陸續報告十餘筆土地，且陳國隆夫 婦均同意一起去看土地，甚包括系爭土地在內，並報告出售 可能價格每坪約在9萬5千元至9萬7千元，並提供地籍圖、地 籍謄本等情，被上訴人則辯稱係上訴人嗣後主動自行撥打電 話予被上訴人法代陳國隆，詢問是否有意購買七億公司土地 、三晃公司土地、系爭土地與華偉電子土地，但上訴人僅傳 真系爭土地之地籍圖予陳國隆，並未提供系爭土地之土地謄 本予陳國隆，並無所謂介紹十幾筆廠房、催促陳國隆查詢貸 款額度等語。則互為對照，足見確為陳國隆夫婦主動要求上 訴人介紹土地要買1000坪工業廠房，且有地理師及倉儲等問 題要注意，嗣後兩造偕同至楊鐵後面的土地及系爭土地等幾 處現場察看，上訴人傳真系爭土地之地籍圖予陳國隆等情， 上訴人並報告出售可能價格每坪約在9萬5千元至9萬7千元等 情為真實。雖被上訴人抗辯係經由陳井、林振德之輾轉介紹 而成交云云，然證人林振德在原審證稱：伊沒有帶陳國隆去 系爭土地現場，亦未提供有關系爭土地的任何資料給陳國隆 夫婦，事前也不知該系爭廠房的位置，只知該案為其銀行之 抵押案，是後來被上訴人公司和賣方簽完契約後，伊坐陳國 隆車子回家的路程，經過系爭廠房土地才經被上訴人告知， 而且未下車查看等語（見原審99.10.27準備程序筆錄），是 證人林振德既未提供有關系爭土地的任何資料予被上訴人， 亦不知系爭土地確實位置，系爭土地之交易顯非其居間所致 。 ㈢上訴人主張其曾經介紹多筆土地於陳國隆夫婦，並有提供土 地謄本，此為被上訴人所不爭執（見100.07.04答辯狀第12 頁），僅爭執究竟係地籍圖謄本或土地登記謄本，惟縱使上 訴人僅交付地籍圖謄本，然一般地籍圖謄本內當然記載土地 之地段地號，自可依此申請土地登記謄本，而可查知地主姓 名住所及抵押權貸款銀行等相關資料，上訴人從事仲介為業 ，應無不交付之理，上訴人亦主張嗣後有交付。是上訴人既 提供系爭土地之地籍圖謄本，又偕同到現場察看，並告知交 易之可能價格，將訂約之機會報告被上訴人，縱未周旋於地 主與被上訴人之間，為之說合，然已經達到報告居間之程度 ，上訴人之主張堪信為真實，被上訴人所辯要難為取。 ㈣上開交易總價為1億零850萬元，則上訴人請求百分之一之報 酬即一百萬元，為有理由。 六、從而，上訴人本於居間契約，請求被上訴人給付一百萬元及 自起訴狀送達翌日即九十九年八月廿七日起算之法定遲延利 息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求即其法定遲延 利息自起訴狀送達之日起算部分，為無理由，應予駁回。原 審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上 訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如 主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決 為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘訴訟資料及攻擊防禦方法 ，於判決結果不生影響，無庸一一論駁，附此敘明。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主 文。 中 華 民 國 100 年 9 月 27 日 民事第五庭 審判長法 官 李寶堂 法 官 古金男 法 官 鄭金龍 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 姚錫鈞 中 華 民 國 100 年 9 月 28 日 Ｓ