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臺灣高等法院臺中分院民事判決　101年度上字第326號 上　訴　人　李自興即雅恩牙醫診所 訴訟代理人　蘇顯騰　律師 被上訴人　　張忠益　住臺中市○○區○○村○○路○○號 訴訟代理人　林伸全　律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國101年7 月20日臺灣臺中地方法院101年度訴字第609號第一審判決提起上 訴，本院於102年1月29日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判 均廢棄。 上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾參萬參仟柒佰壹 拾參元，及自民國一百零一年三月八日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之二十，餘由上訴人 負擔。 上訴人假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、上訴人主張： ㈠上訴人欲承租房屋作為牙醫診所使用，於民國98年11、12月 間與被上訴人接洽，被上訴人表示其所有臺中市○○區○○ 里○○路○○○ 號住宅大樓角間店面一、二樓全部（下稱系爭 房屋），均可作為牙醫診所使用，且之前也曾出租給康齡牙 醫診所使用，上訴人誤認系爭房屋足敷牙醫診所使用需要， 而同意向被上訴人承租系爭房屋，並於99年3月底、4月初簽 訂房屋租賃契約書。因公證人要求必須等醫療機構開業執照 核發下來始能辦理公證，且兩造間一直無法協調出共同時間 ，致該房屋租賃契約書拖延至99年8月11日始辦理公證。 ㈡上訴人自99年 4月起即積極籌設牙醫診所之開業事宜，旋辦 理系爭房屋之使用執照用途變更及二樓診療區架高之室內裝 潢工程等。又依系爭房屋之營業面積，可供牙醫診所使用之 醫療設備診療台為 5台，上訴人乃向偉登興業有限公司訂購 診療台 5台及周邊設備。嗣上訴人於向臺中市政府衛生局申 請核發「醫療機構開業執照」時，始知依建築法第73條第 2 項及「臺中市辦理建築物用途變更為診所（G－3類組）流程 」類型二之規定，要經市府都市發展處之「審查完成用途變 更程序」及「審查完成許可程序」，其使用面積或室內裝修 面積必須與市府核發之竣工圖說相符。然依系爭房屋之建物 成果圖及登記面積所示，其總面積為150.58平方公尺，包括 第一層面積65.57平方公尺、騎樓面積63.98平方公尺、夾層 21.03 平方公尺。足見被上訴人所出租之系爭房屋僅有第一 層及夾層，並無第二層。上訴人在外觀上所看到之「第二層 」面積 12 9.55平方公尺，係屬夾層加建之違章建物，其違 章加建之面積為108.52平方公尺。因該違章加建之面積不得 從事室內裝修及變更為診所使用用途，而上訴人為通過市府 都市發展處之「審查完成用途變更程序」及「審查完成許可 程序」，不得不再行二樓診療區架高工程之第二次工程（改 裝工程），使上訴人經核准能夠合法作為牙醫診所使用之面 積縮減為86.6平方公尺。換言之，該違章加建之面積108.52 平方公尺均不得作為牙醫診所使用之面積，為此，病床數需 縮減為牙科治療台3台、診療室2間。 ㈢被上訴人故意隱匿系爭房屋之夾層違建及其前承租人康齡牙 醫診所違規使用之事實，使上訴人誤認系爭房屋之全部均可 作為牙醫診所使用而締結租賃契約，被上訴人交付使用之系 爭房屋，難認已合租賃契約之本旨，顯為不完全給付，上訴 人並可依民法第245條之1規定主張被上訴人應負締約上過失 責任，上訴人所受之損害為：1.第二次改裝工程費用新臺幣 （下同）101,189元；2.增購醫療設備之折舊與折價損失528 ,000元；3.減少使用面積之損害（即應減免之租金額）及上 訴人替被上訴人負擔之扣繳稅額共計 1,039,376元。為此， 上訴人爰依民法第441條、第245條之1第1項第1、3款及第42 3條、第227條之規定，請求被上訴人賠償上訴人 1,668,565 元。 ㈣並聲明： 1.被上訴人應給付上訴人 1,668,565元，及自起訴狀繕本送 達被上訴人之翌日（即101年 3月8日）起至清償日止按年 息百分之五計算之利息。 2.願供擔保，請准宣告假執行。 二、被上訴人則以： ㈠締約過失責任係規範契約未成立之損害賠償責任，兩造之租 賃契約已經成立，自無民法第245條之1規定之適用。兩造之 租賃契約僅約定系爭房屋係供牙醫診所營業之用，被上訴人 並無承諾或擔保系爭房屋可全部供為合法之營業登記。系爭 房屋乃經合法完成保存登記之建物，與建物相關之各項登記 資料，均有建物成果圖及土地登記謄本等公開資訊，輕易可 供上訴人於締約前自行查證，被上訴人不可能有所隱瞞或為 不實之說明。本件租賃契約直至99年 8月11日始完成簽訂及 公證，距上訴人所自承兩造於98年11、12月間開始接洽之時 間約有 9個月，距被上訴人交付系爭房屋予上訴人之時間約 有 4個月，則上訴人在此期間，當有充足之時間自行查明系 爭房屋能否全部供作合法使用，自不能歸咎被上訴人有何未 告知之事項或違反誠信原則。 ㈡系爭房屋租賃契約書第4條第1項確已約明系爭房屋係供牙醫 診所使用，而被上訴人依約交付之系爭房屋亦確可供牙醫診 所使用，是被上訴人所交付之系爭房屋已合於約定之使用、 收益狀態，被上訴人並無違反民法第 423條之規定。被上訴 人所交付之系爭房屋二樓夾層，縱有違建面積，然事實上該 違建部分均可供上訴人使用，上訴人於承租期間亦有使用上 開部分，上訴人主張此部分應減免租金云云，自非有理。 ㈢本件房屋租賃契約書第肆條第一款約定非指出租人有承諾租 賃物可供牙醫診所「合法使用」之意，而被上訴人已依房屋 租賃契約書之約定內容，將系爭房屋交付予上訴人做營業使 用，被上訴人之給付，即已符合債之本旨。民法第245條之1 既屬契約未成立時之損害賠償，上訴人所得請求賠償之範圍 ，應以信賴契約能成立所受之損害為限，即限於信賴利益損 害。上訴人所請求多支出之室內裝修費用 101,189元、增購 醫療設備無法使用之折舊與折價損失 528,000元，及減少使 用面積之損害及上訴人替被上訴人負擔之扣繳稅額損失1,03 9,376 元等，均非訂約費用或準備履行契約所需費用，即非 屬信賴契約能成立所生之損失，自不能為本件請求範圍，並 否認證人蘇宗寬之證詞等語，資為抗辯。 ㈣答辯聲明： 1.上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。 2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請。上訴人對原審 判決不服，提起上訴，兩造於本院各自聲明如下：㈠上訴人 部分：1.原判決廢棄。2.被上訴人應給付上訴人 1,668,565 元本息。3.願供擔保請求准予宣告假執行。㈡被上訴人部分 ：1.上訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假 執行。 四、本件經兩造整理並協議簡化爭點，其不爭執之事項如下； ㈠兩造於99年3月底、4月初，就被上訴人所有門牌號碼臺中市 ○○區○○里○○路○○○ 號房屋訂立「房屋租賃契約書」： 1.租賃期間：99年5月1日起至104年4月30日止（第2條）。 2.租金：前3年，每月141,000元；第4、5年，每月租金按年 度之物價指數調整數額。支付方法：每1個月付1次於每次 首日以即期支票支付。乙方應自本契約成立之日起，每年 1 次簽發該年份租金之支票12張，交付甲方收執，由甲方 按月提示兌現。如支票未兌現，視為租金未給付，乙方應 負違約之責。保證金 282,000元整，於租賃期滿承租人結 清應付之款項、履行本租賃契約所規定之事項並交還租賃 物後無息返還（第3條）。 3.本房屋係供「牙醫診所營業」之用（第4條第1項）。 4.房屋之稅捐由甲方負擔，水電費、瓦斯費、管理費及營業 上必需繳納之稅捐由乙方自行負擔。 ㈡上開房屋租賃契約書，於99年8月11日經公證人公證。 ㈢上訴人業已交付 1年份之支票12張及保證金支票予被上訴人 收執。 ㈣上訴人於99年4月7日與季瓊生建築師事務所簽訂「委任契約 書」，辦理上開房屋之使用執照用途變更，變更內容為店舖 住房診所，委任報酬150,000元。 ㈤上訴人於99年 4月22日與城舍設計有限公司簽訂「室內裝潢 工程合約書」，進行室內裝潢工程，裝潢工程費46,410元， 作業時間至99年4月30日。 ㈥上訴人於99年 4月間，與俊揚企業社簽訂「電信工程裝設合 約」，裝設費用66,000元，於99年 5月30日之前完成驗收使 用。 ㈦上訴人於99年 4月15日與偉登興業有限公司簽訂「訂貨合約 」，購買多套牙醫診所必備使用之醫療儀器設備診療台 5台 及周邊設備，合計4,972,985元，於99年4月30日交貨。 ㈧系爭房屋「臺中市○○區○○里○○路○○○號」： 1.建物成果圖及建物登記謄本登記面積： 總面積：150.58平方公尺（150.58÷3.3057≒45.55坪） 。第一層：65.57平方公尺。騎 樓：63.98平方公尺。 夾層：21.03平方公尺。並無第二層。 2.實際看到之「第二層」：129.55平方公尺。係夾層加建之 違章建物。【（129.55-21.03）÷3.3057≒32.83坪】 ㈨上訴人依法律規章，申請「醫療機構開業執照」結果： 1.僅得使用： 第一層：65.57平方公尺。夾層：21.03平方公尺。合計： 86.60平方公尺。（86.6÷3.3057≒26.2坪）診療台減為3 台，診療室2間。 2.不得使用： 108.52平方公尺（108.52÷3.3057≒32.83坪） ㈩上訴人於100年8月31日搬離系爭房屋。 被上訴人曾於100年8月12日擬具「房屋租賃解除協議書」， 其中第5點載明「雙方約定於100年8月31日於租賃標的所在 地會同房東點交。」等語（原審卷第78頁）。 1.被上訴人業已簽名。 2.上訴人並未簽名，但於100年9月31日有將系爭房屋鑰匙指 派職員陳詩瑩到現場交付鑰匙（親自交付予被上訴人抑或 放在管理室）。 被上訴人於100年9月18日以臺中英才郵局第1460號存證信函 ：被上訴人通知上訴人以保證金抵付 100年7、8月份租金， 並於函到 5日內雙方以書面終止租約，如逾期即終止雙方之 租約。 臺中市辦理建築物用途變更為診所（G-3類組）注意事項。 五、上訴人主張被上訴人故意隱匿系爭房屋之夾層違建，使上訴 人誤認系爭房屋之全部均可作為牙醫診所使用而締結租賃契 約，被上訴人交付使用之系爭房屋，未合於租賃契約之本旨 ，顯為不完全給付云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯 。經查： ㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22 7 條定有明文。又按債務不履行，除消極不給付的債權侵害 之「給付遲延」及「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害 之「不完全給付」，是項債務不履行，依民法第227條第1項 規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該 條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為 規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務 本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之 （最高法院99年度台上字第2033號判決意旨參照）。而所謂 瑕疵給付，係指給付本身不符合債之本旨，而所謂加害給付 ，則係指因給付之瑕疵致債權人固有利益受有損害而言。次 按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，又出租人應以合於所約定使用收益之 租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於 約定使用、收益之狀態，民法第421條第 1項、第423條分別 定有明文。依此出租人原本即負有提供合於約定使用目的之 租賃物。又租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途為必 要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用途時 ，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。反之，若契約當 事人雙方並未約定租賃物係供作特定之用途時，則出租人只 須以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人即可。 ㈡經查，本件兩造於99年3月底、4月初訂立「房屋租賃契約書 」，其中第壹條：房屋所在地及使用範圍：臺中市○○區○ ○里○○路 ○○○號全部出租。第肆條：使用租賃物之限制「 一、本房屋係供牙醫診所營業之用。」（參原審卷第11頁） ，觀此記載足知，兩造之租賃契約係約定系爭房屋全部出租 並供上訴人作為牙醫診所營業之用，始符合系爭租賃契約之 本旨。而由證人蘇宗寬於原審證稱伊見原康齡的裝璜可放五 張治療機才簽租約等語（原審卷第63頁背面）。另於本院證 稱伊等不知被上訴人所有的房屋是違章建築，被上訴人亦告 訴原本是經營牙醫診所用等語（本院卷第62頁背面），亦可 知上訴人係以系爭房屋一、二樓全部供為牙醫診所營業之用 ，方與被上訴人簽立租賃契約。然依系爭房屋建物成果圖及 登記面積所示，其總面積為150.58平方公尺，包括第一層面 積65.57平方公尺、騎樓面積63.98平方公尺、夾層21.03 平 方公尺，並無第二層。實際看到之「第二層」面積129.55平 方公尺，係屬夾層加建之違章建物。上訴人依法律規章，申 請「醫療機構開業執照」結果，僅得使用第一層：65.57 平 方公尺、夾層：21.03平方公尺，合計：86.60平方公尺。不 得使用部分有108.52平方公尺，致治療台減為3台，診療室2 間，此為兩造所不爭，並有臺中市政府中市衛診牙字第0000 000000號醫療機構開業執照可證（參原審卷第28頁）。 基上，上訴人之牙醫診所既無法使用系爭房屋之夾層違建部 分，即與雙方約定租用系爭房屋全部作為牙醫診所營業之用 之意旨不符，顯不符合系爭租賃契約之本旨。 ㈢被上訴人雖辯稱上訴人有充足之時間自行查明系爭房屋能否 全部供作合法使用，不能歸咎被上訴人有何未告知之事項或 違反誠信原則云云。惟參照最高法院88年度台上字第1892號 裁判意旨所載「上訴人既以廣告等促銷方法強調系爭房屋夾 層部分之合法性，致被上訴人誤認可合法使用，則於訂約時 ，本諸誠信原則，上訴人理應明確告知購買戶關於夾層部分 非適法而可能遭拆除之危險，自不得將此出賣人應告知之義 務轉換由買受人負擔查詢該夾層是否為違章建築之義務，上 訴人主張被上訴人未查問清楚，為有重大過失云云，殊不足 取」，系爭房屋既有違章夾層，出租人即被上訴人理應明確 告知承租人即上訴人關於夾層部分非適法之情事，由上訴人 自行評估後再決定簽立租賃契約與否，始符誠信原則，被上 訴人不得將此出租人應告知之義務轉換由承租人負擔查詢該 夾層是否為違章建築之義務，是被上訴人所辯難認可採。 六、被上訴人未依系爭租賃契約之本旨提出給付，致該夾層加建 面積108.52平方公尺部分，不得作為牙醫診所使用之面積， 導致上訴人受有下列之損害： ㈠第二次改裝工程費用101,189元： 為通過市府都市發展處之「審查完成用途變更程序」及「審 查完成許可程序」，原來之室內裝修工程必須拆除進行第二 次改裝，共多支出室內裝修費用 101,189元（參原審卷第19 、20頁，城舍工程估價單）。 ㈡增購醫療設備之折舊與折價損失528,000元： 上訴人原增購之治療椅二台（P&C170OHang及P&C1700whip） 新品價格各為510,000元及546,000元，共計1,056,000元（ 參原審卷第23頁，訂貨合約），因系爭房屋「夾層違章加建 面積」依法不能作為牙醫診所合法使用致診療空間不足而閒 置，該治療椅因有通水電驗收而無法再視同新品，上訴人受 有折舊與折價之損失，被上訴人應分擔一半之損失，共528, 000元。 ㈢減少使用面積之損害及上訴人替被上訴人負擔之扣繳稅額共 計1,039,376元： 本件被上訴人所交付系爭房屋之第二層整層面積，僅屬「夾 層」面積21.03平方公尺為合法面積，其餘 108.52平方公尺 均屬夾層加建之違章建物，無法作為牙醫診所之合法使用面 積，依民法第 441條之反面解釋，上訴人於其不能依約定為 租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度 免其支付租金之義務。經查被上訴人之系爭房屋合法部分之 總面積為 150.58平方公尺，包括第一層面積65.57平方公尺 、騎樓面積63.98平方公尺、夾層21.03平方公尺。而夾層之 違建面積為108.52平方公尺，故被上訴人每月應減免之租金 額及上訴人替被上訴人負擔之扣繳稅額每月共計64,961元【 計算式： 108.52平方公尺÷（108.52平方公尺+150.58平方 公尺）×每月租金 141,000元+稅額14,100元=64,961元（小 數點以下四捨五入）】，從而，被上訴人自99年5月1日起至 100年8月31日止應減免之租金額及上訴人替被上訴人負擔之 扣繳稅額全部共計 1,039,376元【計算式：64,961元×16月 =1,039,376元】。 ㈣綜上，被上訴人應賠償上訴人金額計為1,668,565元【計算 式：101,189元+528,000元+1,039,376元=1,668,565元】。 七、按民法第217條第1項規定，損害之發生或擴大，被害人與有 過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。此項規定之適用， 原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之 損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無 其適用，且此項基於過失相抵之責任減輕或免除，非僅視為 抗辯之一種，亦可使請求權全部或一部為之消滅，故債務人 就此得為提起確認之訴之標的，法院對於賠償金額減至何程 度，抑為完全免除，雖有裁量之自由，但應斟酌雙方原因力 之強弱與過失之輕重以定之；再按損害之發生或擴大，被害 人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第 217 條第 1項定有明文。此項規定之目的，在謀求加害人與被害 人間之公平，故在裁判上法院得以職權減輕或免除之（最高 法院54年台上字第2433號、85年台上字第1756號判例參照） 。而過失相抵之責任減輕或免除，非為抗辯，而為請求權一 部或全部之消滅，故過失相抵之要件具備時，法院得不待當 事人之主張，逕以職權減輕賠償金額或免除之（最高法院80 年度台上字第 173號判決要旨參照）。系爭房屋乃經合法完 成保存登記之建物，與建物相關之各項登記資料，均有建物 成果圖及土地登記謄本等公開資訊，上訴人於締約前本可自 行查證，為準備開業事宜，並委託專業人士辦理相關事宜， 對系爭房屋能否全部供作合法營業使用亦顯有未盡查證之情 事，應認其與有過失。本院審酌被上訴人未明確告知夾層違 建之情事，及上訴人疏於查證系爭房屋能否全部供作合法營 業使用等兩造過失情節，認被上訴人應負20％之過失責任， 上訴人應負80％之過失責任，亦即應減輕被上訴人賠償金額 80％，是上訴人得請求被上訴人賠償之數額應為 333,713元 【計算式：1,668,565×20％=333,713】。 八、綜上所述，上訴人本於民法第 441條、第423條、第227條之 規定，主張被上訴人應負不完全給付責任，請求被上訴人應 給付上訴人333,713元，及自101年3月8日起至清償日止按年 息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之 請求，為無理由，不應准許。上開應予准許之部分，兩造均 陳明願供擔保請求准為或免為假執行之宣告。惟本件命被上 訴人給付部分其金額未逾 150萬元，本院判決後，已告確定 ，毋庸併諭知准為或免為假執行之宣告。至上開不應准許部 分，其假執行之聲請，因敗訴而失所依據，應併予駁回。原 審就上開應予准許部分，判決駁回上訴人之訴，而為上訴人 敗訴之判決，自有未合。上訴意旨執此指摘原判決此部分不 當，聲明求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部 分廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開不應准許部分， 原審判決駁回上訴人之訴，而為上訴人敗訴之判決，並駁回 其假執行之聲請，並無違誤。上訴意旨仍執前詞，指摘原判 決此部分不當，聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對於本 件判決結果不生影響，自無庸一一論述。 十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 2 月 19 日 民事第五庭 審判長法 官 李寶堂 法 官 古金男 法 官 王重吉 以上正本係照原本作成。 兩造不得上訴。 書記官 黃禎祥 中 華 民 國 102 年 2 月 19 日