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臺灣高等法院臺中分院民事判決　101年度上易字第145號 上　訴　人　周涵晴 被 上 訴人　邱玉珍 訴訟代理人　林世祿律師 複 代 理人　江欣鞠 被 上 訴人　永晟不動產經紀業有限公司 法定代理人　張榮恭 受 告 知人　杜建邦 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國101年2 月9日臺灣彰化地方法院99年度訴字第1005號第一審判決提起上 訴，本院於民國101年9月4日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序方面 被上訴人永晟不動產經紀業有限公司（下稱永晟公司）經合 法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 所列各款情形，茲依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決 。 乙、實體方面 壹、兩造之聲明 一、上訴人之上訴聲明 （一）原判決廢棄。 （二）被上訴人邱玉珍應給付上訴人新臺幣（下同）133萬元， 及其中13萬元自民國（下同）99年4月12日起、40萬元自 99年4月2日起、80萬元自99年5月19日起，均至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。 （三）被上訴人永晟公司應給付上訴人26,600元，並自99年5月 21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 （四）被上訴人邱玉珍、被上訴人永晟公司應給付上訴人48,183 元及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 （五）一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 （六）第二、三、四項之聲明，上訴人願供擔保，請准予宣告假 執行。 二、被上訴人之答辯聲明 （一）上訴駁回。 （二）訴訟費用由上訴人負擔。 貳、兩造之陳述 一、上訴人於原審起訴主張略以： 上訴人於99年4月2日委託被上訴人永晟公司（對外以永春不 動產員林加盟店為名稱）之員工陳秀芬欲購買土地，陳秀芬 遂帶上訴人和上訴人之母看彰化縣○○鄉○○○段同安宅小 段第138之1地號、面積1135平方公尺土地（下稱系爭土地） 。當時被上訴人永晟公司曾刊登廣告宣稱系爭土地：永靖中 宅美田，地坪：343.30坪，地目：田地，座向：南，深度 27-32，特點：地形方正價格便宜適農保，總價：188萬等。 上訴人遂於99年4月8日與陳秀芬簽立買方議價委託書，並與 被上訴人邱玉珍辦理買賣，上訴人並付清價款，取得系爭土 地之所有權。因系爭土地雜草滋生，上訴人於99年5月22日 請父親過去除草，99年5月26日並購買大量有機質土壤來填 土，以增加土地之高度，使與道路地面接近。99年6月9日上 訴人請推土機將農地整平。當時有聽推土機老闆說，在整平 的過程當中，發現土壤底下有很多樹木以及廢棄物。推土機 老闆建議上訴人要再請挖土機來開挖農地，將地底下掩埋的 大量樹木取出，才不會導致地層下陷的情形出現。99年6月 15日，下了一場大雨過後，上訴人赫然發現系爭土地地層嚴 重下陷。99年6月21日又發現系爭土地出現更多處之裂洞， 且範圍面積更大。99年6月26日上訴人與家人一起到系爭土 地種樹，發現土地到處都是裂洞的下陷情形。99年7月8日上 訴人至系爭土地灌溉，發現土地之地層裂洞情形更為嚴重。 99年7月15日到系爭土地拍照，發現下陷之情形更為嚴重。 99年7月23日再次購買有機質土壤至系爭土地填土，並僱用 推土機整平土地。99年7月26日上訴人之父再度至系爭土地 除草，但還是發現先前所填土整平之系爭土地，又出現地面 嚴重下陷之情形。99年8月3日上訴人到系爭土地時，才聽到 鄰居邱先生說，系爭土地底下在成交前，有被掩埋大量樹木 和廢棄物。當晚上訴人主動打電話詢問陳秀芬，其於電話中 假稱不知此情事，其會將此事稟報公司，並協助調查。99年 8月6日被上訴人永晟公司邀集被上訴人邱玉珍與前前地主杜 建邦，協調責任之歸屬。當時被上訴人邱玉珍稱不知地下有 大量掩埋廢棄物，只知在委託仲介出賣系爭土地之前，有整 地之情事。杜建邦則稱當初要賣地時，有請被上訴人永晟公 司僱用挖土機來處理，並且以省錢的方式，將大量的波羅蜜 樹，全部剷平就地掩埋。杜建邦並稱該土地只有掩埋樹木， 並沒有其它廢棄物，並簽立1份承諾書，承諾將地下掩埋物 清除。99年8月6日被上訴人永晟公司請2名挖土機工作人員 先到系爭土地了解情形及估價，並安排開挖日期。經由2次 的協調，決定由杜建邦及仲介人員陳秀芬共同負擔挖土機開 挖及清運費用。99年8月13日開挖當日被上訴人永晟公司也 派人到現場，並有很多鄰居圍觀，上訴人和家人當天全程在 場監督開挖進度，並拍照和錄影作為記錄。後來挖土機不僅 挖到大量的波羅蜜樹木，還挖到大量黑色塑膠網、塑膠布、 沙發及尼龍材質等廢棄雜物。99年8月18日被上訴人永晟公 司再僱用清理吊車，將清出之大量廢棄物清理運走，費用由 杜建邦和陳秀芬共同負擔。在吊車清理過程中，仍有其他細 小樹枝吊車人員稱無法夾起。當時遂以1,000元請鄰居邱先 生的一位男性朋友，一同協助做分類。99年8月20日上訴人 和母親再度到系爭土地，在撿拾中發現無法被吊車夾起之細 小樹枝及雜物中夾雜著大量電子機板，始發現系爭土地遭嚴 重污染。99年8月30日上訴人打電話向陳秀芬反應環境污染 之問題，電話中其答應會到場現了解情況，仍未到場。上訴 人遂於當日近傍晚時向當地警察局報案，協同警員到場拍照 存證，並與環保局稽查人員到現場勘查。99年8月31日被上 訴人永晟公司邱經理和協理到場了解，但被上訴人永晟公司 認為吊車清理費用已付清，至於吊車無法夾起之堆土會有廢 棄物，是上訴人和吊車人員沒溝通好而導致現存的問題，實 令上訴人無法忍受。上訴人向被上訴人邱玉珍購買之農地遭 掩埋廢棄物，其出賣之農地，實已構成民法第354條規定之 物之瑕疵，上訴人以起訴狀為通知被上訴人解除系爭土地買 賣契約之意思表示，並依民法第359條、第259條規定提起本 訴，請求被上訴人邱玉珍應給付上訴人133萬元、被上訴人 永晟公司應退還上訴人仲介費26,600元。另上訴人因向被上 訴人邱玉珍購買系爭土地，所支出之代書費9,000元、規費 等4,258元、貸款徵信手續費2,000元、設置水電設施費用 32, 925元，均為上訴人之損失，故向被上訴人請求此部分 之損害賠償共48,183元。 二、上訴人於本院補充陳述略以： 系爭土地於99年8月13日開挖出一大堆廢棄物及土壤，因無 法詳辨到底有多少廢棄物，故於99年8月18日才由清理吊車 來清理挖出之廢棄物，復因下雨未詳細清理，而上訴人於99 年8月20日詳細清理時，即發現有電子機板混在挖出之土壤 裡，故並非於系爭土地開挖隔半月後才出現電子機板。由此 可知，電子機板確實埋藏於系爭土地內，原判決對此之認定 即有違誤，不足維持。又電子機板極容易融出有毒物質而污 染土壤，此乃一般常識，殊不能以上訴人未提出系爭土地遭 污染之證明而駁回上訴人之訴。再者，系爭土地經環保局之 檢測結果雖無嚴重違反農作標準，然土壤中之銅濃度有152 mg/kg之超標，其中亦不應有塑膠網布存在之瑕疵，況訴外 人邱洽國囤積廢棄物於內為眾所皆知之事實，不容被上訴人 飾詞狡辯。而證人陳秀芬為不動產經紀業者，證詞不足採信 ；另被上訴人主張上訴人欲於系爭土地上建廟並不實在。 三、被上訴人邱玉珍於原審答辯略以： 被上訴人邱玉珍於99年2月向杜建邦購買系爭土地，經整地 後交付，系爭土地之外觀均正常，即又委託被上訴人永晟公 司仲介出售，而於同年4月出售予上訴人，故被上訴人不知 土地確實狀況。上訴人直至99年8月即事隔3、4個月，才向 仲介公司稱有廢棄物云云；而上訴人自承99年5月26日購買 大量有機質土壤來填土，故上訴人所稱之廢棄物是否為所購 之土壤所夾帶，此部分亟需上訴人舉證。99年8月6日被上訴 人邱玉珍應仲介公司邀請與上訴人及杜建邦至仲介公司協調 ，杜建邦稱只有將樹就地掩埋，並無廢棄物情事，上訴人要 求清除，杜建邦亦同意，故才有杜建邦之承諾書，而費用由 杜建邦負責，且在99年8月13日即請來挖土機進行開挖，上 訴人母女亦在場，挖土機是挖到上訴人認可為止才停止。99 年8月18日再請清潔公司人員清理，但因上訴人要求將樹木 上之土敲下，花費時間頗長，故仲介公司人員劉乾城協理即 將應付清潔公司之費用交予上訴人，並告知清潔公司乃整個 包下，要上訴人需等清潔公司處理到上訴人母女滿意，才可 付錢，因此縱有瑕疵亦已除去。豈知99年8月30日上訴人又 稱有問題，被上訴人質疑上訴人乃悔約而故為誣陷。更何況 上訴人買地乃要建廟，其所稱之污染不影響其使用，縱有污 染亦無關重要者，即非瑕疵，縱有瑕疵亦已於99年8月18日 除去，若解約亦對被上訴人顯失公平。另上訴人主張被上訴 人邱玉珍、永晟公司應給付上訴人48,183元之依據為何？尤 其貸款及水電設置費與系爭土地買賣契約之履行無關。再者 ，上訴人提告涉犯詐欺罪嫌之部分，亦經檢察官以100年度 偵字第403號不起訴處分，故被上訴人即無詐欺可言。況按 證人蕭書勳、謝敏興之證述，足證也是清到上訴人滿意才停 止，故瑕疵實際上已去除。且上訴人亦坦承證人謝聰興自己 花1,000元，請1位在場的人分離樹枝，故若有電子板亦必由 此人發覺，且上訴人母女在場監視、拍照、錄影怎會未當場 發現電子板之理。 四、被上訴人邱玉珍於本院補充陳述略以： 環保局之檢驗報告只能證明目前土地之現狀，不能證明99年 買賣當時之狀況，尤其系爭土地乃開放空間，人人可進出， 且上訴人接手已近2年，並自承曾自行填土，故有銅反應也 未必是原本土地之問題，亦可能是上訴人運來之土所致，更 何況採樣2點的其他物質含量均差不多，為何獨獨銅含量相 差100多？顯然是人刻意所為，因此不能為上訴人有利之證 據。 五、被上訴人永晟公司於原審答辯略以： 被上訴人永晟公司只係單純仲介公司，不知悉系爭土地有何 瑕疵存在，被上訴人永晟公司派人參與協調，只是基於服務 精神，且已盡力協調解決仍無法避免訴訟。依據最高法院49 年台上字第1646號判例明示契約事後解約，並不影響居間報 酬，故上訴人訴請被上訴人永晟公司返還給付上訴人26,600 元及利息部分即無理由。另被上訴人永晟公司就系爭土地買 賣並無過失可言，更無給付上訴人48,183元及利息之責任。 參、得心證之理由 一、上訴人主張:上訴人於99年4月2日委託被上訴人永晟公司員 工陳秀芬欲購買土地，並於99年4月8日會同簽立買方議價委 託書，嗣經仲介以133萬元買得被上訴人邱玉珍所有之系爭 土地，上訴人已付清價款，登記為所有權人，且支付被上訴 人永晟公司仲介費用26,600元。嗣上訴人發現系爭土地地層 有下陷情況，於99年7月23日購買有機質土壤填土，並僱用 推土機整平土地。詎又發現系爭土地埋有雜物，於99年8月6 日由被上訴人永晟公司邀集前地主即被上訴人邱玉珍與前前 地主杜建邦，協調責任之歸屬，杜建邦並簽立1份承諾書， 承諾將地下掩埋物清除。99年8月6日被上訴人永晟公司請2 名挖土機工作人員先到系爭土地了解情形及估價，並安排開 挖日期。再經第2次的協調，決定由杜建邦及仲介人員陳秀 芬共同負擔挖土機開挖及清運費用。99年8月13日開挖當日 被上訴人永晟公司也派幾名人員至現場。99年8月18日被上 訴人永晟公司再僱用清理吊車，將清出之大量廢棄物清理運 走。惟吊車清理過程中，仍有其他細小樹枝，吊車人員稱無 法夾起。當時遂以1,000元請鄰居邱先生之1位男性朋友，一 同協助做分類工作等情，業據其提出買方議價委託書，系爭 土地所有權狀、土地登記謄本、承諾書等影本與相關系爭土 地開挖情狀等相片在卷可稽（見原審卷第10、13至14、113 、115至116頁），復為被上訴人所不爭執，自堪信為實在。 二、上訴人主張:上訴人向被上訴人邱玉珍購買之系爭農地遭掩 埋廢棄物，其中並有塑膠網布及電子機板混雜在挖出之土壤 裡，電子機板極容易融出有毒物質而污染土壤，系爭土地經 環保局之檢測結果，銅濃度有152mg/kg之超標，是被上訴人 出賣之系爭農地，實已構成民法第354條規定之物之瑕疵， 上訴人以起訴狀為通知被上訴人解除系爭土地買賣契約之意 思表示，並依民法第359條、第259條規定提起本訴，請求被 上訴人邱玉珍返還價金133萬元、被上訴人永晟公司應退還 上訴人仲介費26,600元，被上訴人並應共同賠償上訴人因購 買系爭土地，所支出代書費、規費、貸款徵信手續費及設置 水電設施費用等損害共48,183元等語。被上訴人邱玉珍則否 認系爭土地有上訴人所稱之瑕疵，縱有瑕疵亦已除去，並以 前揭情詞抗辯；被上訴人永晟公司則抗辯:被上訴人永晟公 司係單純仲介公司，不知悉系爭土地有何瑕疵存在，且上訴 人事後解除契約，並不影響被上訴人永晟公司可請求居間報 酬之權利等語。 （一）按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之 瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受 人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契 約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。 （二）查，系爭土地地目為田，原為參加人杜建邦所有，於99年 2月間，經被上訴人永晟公司業務員陳秀芬仲介，出賣並 過戶與被上訴人邱玉珍，出賣前由陳秀芬協助參加人杜建 邦整地，砍倒土地上種植之波羅蜜樹掩埋其下；被上訴人 邱玉珍旋又委託陳秀芬出賣系爭土地，由陳秀芬仲介上訴 人以133萬元購買；嗣上訴人反應土地有掩埋樹木和廢棄 物，始由參加人杜建邦、陳秀芬、及被上訴人永晟公司經 理邱煥文協調處理，而由參加人杜建邦於99年8月6日出具 承諾書，承諾自付費用將位於系爭土地之地下物以挖土機 清除；嗣經由2次的協調，決定由杜建邦及仲介人員陳秀 芬共同負擔挖土機開挖及清運費用，並於99年8月13日進 行開挖，同年月18日將挖出的廢棄物載走等情，為兩造所 不爭執。而系爭土地於交付上訴人後，確於99年8月13 日 挖出混合泥土之樹木、農事用之黑色塑膠網等物，當日經 上訴人及其母認可下覆土回填，隔幾日後再經清理分類， 儘量將土留下，而運走絕大部分之樹木、雜物垃圾等情， 業據證人即挖土機司機蕭書勳及清運車司機謝敏興於原審 證述明確（見原審卷第101頁及反面），復為被上訴人所 不爭執。被上訴人雖否認有電子機板混雜在挖出之土壤中 ；惟經本院囑託彰化縣環境保護局就系爭土地進行土壤採 樣分析，有無遭受污染情事，經該局於101年6月1日至現 場執行土染採樣調查作業，檢測結果有1點次土壤銅濃度 （152mg/kg）超過食用作物土壤污染監測標準（120mg/ kg），惟未達食用作物土壤污染管制標準，（200mg/kg ），仍可供農作使用等情，業據彰化縣環境保護局101年7 月2日彰環水字第1010029 332號函覆本院（見本院卷第59 頁）及101年7月10日彰環水字第1010030764號函檢附相關 執行採樣之紀錄、照片及檢測報告在卷（見本院卷第63至 69頁）。則上訴人所買受之系爭農地於交付時，既於土地 內埋有大量之樹木、農事用黑色塑膠網，並經檢測出土壤 銅濃度超過食用作物土壤污染監測標準，於社會通念自堪 減少土地之價值，自屬民法第354條所稱「瑕疵」。惟系 爭土地內所掩埋之廢棄物，既經協調開挖與清運殆盡，此 部分之瑕疵即已除去而不存在；至系爭土地經彰化縣環境 保護局作檢測結果固有1點次土壤銅濃度（152mg/kg）超 過食用作物土壤污染監測標準（120mg/kg），惟未達食用 作物土壤污染管制標準，（200mg/kg），仍可供農作使用 等情，已如上述。則上訴人據此，解除契約，顯失公平， 不應准許，自不生解除契約之效力。是上訴人依民法第 359條、第259條規定，請求被上訴人邱玉珍返還價金133 萬元，洵屬無據；其併請求被上訴人並應共同賠償因購買 系爭土地，所支出代書費、規費、貸款徵信手續費及設置 水電設施費用等損害共48, 183元，亦屬無據。 （三）末按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人於契 約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬；此觀之民法 第565條、第568條之規定。故其後契約因故解除，於其所 得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參 照）。本件上訴人與被上訴人邱玉珍間之系爭土地買賣契 約，既因被上訴人永晟公司之居間媒介而成立，被上訴人 永晟公司依民法第568條規定，即得請求報酬，不因上訴 人因故解除契約而受影響。況上訴人所為解除契約，因顯 失公平，而不應准許，已如上述。是上訴人請求被上訴人 永晟公司返還居間報酬26,600元，亦無理由。 三、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人出賣系爭農地所存之瑕 疵，已構成民法第359條解除契約之事由，為不足採。從而 ，上訴人主張依民法第359條、第259條規定，請求被上訴人 邱玉珍給付133萬元及其中13萬元自99年4月12日起、40 萬 元自99年4月2日起、80萬元自99年5月19日起，均至清償日 止，按年息百分之5計算之利息；被上訴人永晟公司應給付 26,600元，並自99年5月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；被上訴人邱玉珍、被上訴人永晟公司應再給付 48,183元及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，均無理由，不應准許。其假執行之聲請亦 失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回 其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於 判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。 五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 18 日 民事第二庭 審判長法 官 邱 森 樟 法 官 蔡 秉 宸 法 官 翁 芳 靜 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 粘 銘 環 中 華 民 國 101 年 9 月 18 日