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臺灣高等法院臺中分院民事判決　101年度上易字第359號 上　訴　人　陳炳潤 　　　　　　胡婷如 被上訴人　　傑米斯股份有限公司 法定代理人　陳昭雅 訴訟代理人　陳益軒　　律師 複 代理 人　陳志隆　　律師 　　　　　　李柏松　　律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國一０一年七 月十六日臺灣臺中地方法院第一審判決（一０一年度訴字第一一 一二號），提起上訴，本院於一０一年十月九日言詞辯論終結， 判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人連帶給付新臺幣十六萬元本息及命上訴人陳 炳潤給付超過自民國一０一年四月十四日起算不當得利部分與各 該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 原判決關於命上訴人陳炳潤遷讓房屋部分，履行期間為一年。 第一、二審訴訟費用由上訴人陳炳潤負擔五分之四，餘由被上訴 人負擔。 事實及理由 一、本件被上訴人主張： ㈠座落臺中市○○區○○段三六０建號，即門牌號碼臺中市 ○○區○○路四０之三之三號房屋（下稱系爭房屋），共 為五層樓，係伊於民國一００年四月間，向原所有權人陳 昭政及黃春妹買受，於同年五月十七日移轉登記為伊所有 。伊買受系爭房屋後，仍續將系爭房屋之一、二樓部分（ 下稱系爭建物）出租與原承租人即上訴人陳炳潤，並由陳 炳潤之配偶即上訴人胡婷如為連帶保證人。兩造另於同年 六月二十六日補簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）， 上訴人依原來承租使用之目的，開設「紅鬍子臭臭鍋」店 ，租期自一００年四月一日起至同年十二月三十一日止， 每月租金八萬一千元。 ㈡上訴人於系爭租約屆期終止時，尚積欠相當於租金之損失 及水電費，合計二十一萬七千五百五十二元，為此曾多次 協調，遂於一０一年三月二十九日，由胡婷如隱名代理陳 炳潤簽訂切結書，約定陳炳潤因使用系爭建物作營業，於 一０一年四月十日前，給伊因持續營業無搬離且雙方無簽 定新契約之三月份補償金六萬零七百五十元，並承諾如無 法於一０一年四月十日前，與伊簽定新租約，隔日須立即 停止營業，並於同年月十三日前無條件搬離，且給付伊至 一０一年四月十日補償金二萬零二百五十元等情。因陳炳 潤一再表示會就系爭建物與伊簽訂新租約，伊方同意陳炳 潤最遲應至一０一年四月十日前簽定新租約，否則，即應 依系爭租約終止後之法律關係，返還系爭建物。嗣雖經伊 一再發函要求陳炳潤搬遷，惟均置之不理，復未與伊簽訂 新租約，且仍持續使用系爭建物，顯然違反系爭租約及切 結書之約定，其占有使用系爭建物，即屬無權占有，受有 相當於租金之不當得利，致伊受有損害，且依系爭租約第 六條違約罰則約定，上訴人應連帶給付違約金十六萬元。 又依上揭切結書第一項約定，伊得請求陳炳潤給付三月份 之補償金六萬零七百五十元，而陳炳潤於系爭租約終止前 ，尚積欠剩餘租金六百六十七元及應繳水電費六千六百四 十三元，該部分伊得依系爭租約及無因管理之法律關係請 求。從而伊得請求陳炳潤給付共六萬八千零六十元。 ㈢系爭租約期滿終止後，雙方雖有簽立切結書，但該切結書 之性質係因租約終止後，陳炳潤仍繼續使用租賃物而應給 予之補償金，並非租金，雙方亦未成立新租約，且陳炳潤 承諾於一０一年四月十日前簽訂新租約，否則須於同年月 十三日前無條件搬離，足證雙方並無不定期租賃關係。另 伊否認陳炳潤有依約給付租金，亦否認雙方有約定以押租 金扣抵一０一年一、二月之租金，且陳炳潤主張抵銷為無 理由等情。爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條第 一項前段、第一百七十九條、第一百八十一條之規定及無 因管理暨系爭租約之法律關係，求為判命：①陳炳潤應將 系爭建物全部騰空遷讓返還予伊。②上訴人應連帶給付伊 十六萬元，及加計自一０一年五月四日起算法定遲延利息 。③陳炳潤應給付伊六萬八千零六十元，及加計自一０一 年五月四日起算法定遲延利息。④陳炳潤應自一０一年四 月十日起至遷讓返還系爭建物予伊之日止，按月給付伊八 萬一千元，並願供擔保請准為假執行宣告之判決。 二、上訴人則以： ㈠兩造係成立不定期租賃關係，陳炳潤均有依約給付租金， 而一０一年一、二月租金，則約定由原先之押租金十六萬 元轉為租金扣抵，伊並未違約。縱須遷讓返還系爭建物， 至少亦應給予半年或一年之期間。 ㈡被上訴人並未依系爭租約提供系爭建物全部供使用，該未 交付部分約占系爭租約七分之一，依此比例核算，被上訴 人每月溢收一萬一千五百七十一元，八個月總計為九萬二 千五百六十八元，即屬不當得利，陳炳潤得主張抵銷。 ㈢自一００年九月以後，被上訴人每期向伊溢收水費一千五 百元，四期計六千元，應予抵銷。又被上訴人於一００年 九月至同年十二月間，無故斷水三次，每次造成二萬元之 營業損失，此部分應予抵銷等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，兩造於本院各 聲明如下： ㈠上訴人方面： ①原判決廢棄。 ②上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。 ③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 ㈡被上訴人方面： ①上訴駁回。 ②第二審訴訟費用由上訴人負擔。 四、兩造不爭執之事實： ㈠系爭房屋屬被上訴人所有，被上訴人將系爭建物出租與陳 炳潤，並由胡婷如為系爭租約之連帶保證人，兩造並於一 ００年六月二十六日簽訂系爭租約。上訴人依原來承租使 用之目的，開設「紅鬍子臭臭鍋」店，租期自一００年四 月一日起至同年十二月三十一日止，租金為每個月八萬一 千元。 ㈡上訴人於系爭租約屆期終止時，尚積欠被上訴人相當於租 金之損失及水電費，合計二十一萬七千五百五十二元，遂 於一０一年三月二十九日，由胡婷如隱名代理陳炳潤簽訂 切結書，約定①陳炳潤因使用被上訴人系爭建物作為紅鬍 子火鍋店營業，經協商後陳炳潤承諾於一０一年四月十日 前，給予被上訴人因持續營業無搬離且雙方無簽定新契約 的三月份補償金六萬零七百五十元。②陳炳潤承諾如無法 於一０一年四月十日前與被上訴人簽定新租約，隔日須立 即停止營業，並於一０一年四月十三日前無條件搬離系爭 建物，並給付被上訴人至一０一年四月十日補償金二萬零 二百五十元。搬離之日須與被上訴人完成點交並負責繳清 至搬離日陳炳潤使用之水電費用。如無搬離，陳炳潤同意 被上訴人逕自對房屋停水停電。陳炳潤支付被上訴人之水 費，以實際使用度數為準，與其他樓層分開。 ㈢陳炳潤迄未與被上訴人簽訂新租約，且仍持續使用系爭建 物。 五、得心證之理由： ㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 民法第四百五十一條固定有明文。又因使用租賃物而支付 之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。最高 法院四十六年臺上字第五一九號判例要旨足參。經查系爭 租約於一００年十二月三十一日屆期後，陳炳潤仍占有使 用系爭建物，經由多次協調，遂於一０一年三月二十九日 ，由胡婷如隱名代理陳炳潤簽訂如上所述內容之切結書， 參酌切結書僅就陳炳潤於一０一年三、四月間，使用系爭 建物之對價，有為約定，然就同年一、二月間使用系爭建 物之對價，則隻字未提等節，顯然一０一年一、二月間， 使用系爭建物之租金，應已支付，當可認定。是陳炳潤以 一０一年一、二月租金，係約定由押租金十六萬元轉為租 金扣抵乙節，尚非無因，應可採信。又該切結書既約定陳 炳潤應給付使用系爭建物之對價，且定有期限，揆諸上揭 說明，自不因渠等使用補償金之名稱，而改變定期租賃之 法律關係，不待贅論。上訴人辯稱兩造間係屬不定期限租 賃關係，及被上訴人以簽立切結書，尚不足認定係成立新 租約置辯，均無足取。 ㈡次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第四 百五十五條、第七百六十七條第一項前段分別著有明文。 陳炳潤與被上訴人間租約關係，既因期滿終止而消滅，復 未訂立新租約，陳炳潤繼續占用系爭建物，即屬無權占有 。從而被上訴人依上揭法律關係，請求陳炳潤應將系爭建 物騰空遷讓返還予被上訴人，即屬有據，應予准許。 ㈢再依前揭切結書第一項約定，被上訴人本得請求陳炳潤給 付一０一年三月份之補償金六萬零七百五十元，加計陳炳 潤於系爭租約終止前，尚積欠剩餘租金六百六十七元及應 繳水電費六千六百四十三元，則被上訴人依前揭切結書之 約定、系爭租約及無因管理之法律關係，憑以請求陳炳潤 給付共六萬八千零六十元，為有理由，應予准許。 ㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利 益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額。民法第一百七十九條及第 一百八十一條規定甚明。查系爭租約屆期終止後，陳炳潤 未依約搬遷，顯然獲得相當於租金之利益，被上訴人並受 有無法使用系爭建物即相當於租金之損失，且二者間具相 當因果關係，是被上訴人依不當得利請求權，請求陳炳潤 於租約屆期後，猶繼續占用系爭建物相當於租金之不當得 利，洵屬有據。又依該切結書約定，陳炳潤係承諾如無法 於一０一年四月十日前，與被上訴人簽定新租約，即須於 同年月十三日前無條件搬離系爭建物，顯然陳炳潤應自同 年月十四日起，始無權占有使用系爭建物，而獲有相當於 租金之不當得利，要可認定。又依系爭租約，每月租金即 為八萬一千元，從而被上訴人請求陳炳潤自一０一年四月 十四起，至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人 八萬一千元，尚屬有據，應予准許。至逾前揭範圍之請求 ，尚無理由，自難准許。 ㈤又兩造於系爭租約第六條固約定違約罰則十六萬元，然系 爭租約業於一００年十二月三十一日屆期終止，惟陳炳潤 仍占有使用系爭建物，經由多次協調，遂於一０一年三月 二十九日，由胡婷如隱名代理陳炳潤簽訂上述內容之切結 書，復為兩造所不加爭執，本院參酌前揭切結書內容，已 就租賃之標的物、對價、期限，記載明確，且系爭租約已 屆期終止，又為被上訴人所不爭執，應認該切結書乃系爭 租約終止後，陳炳潤與被上訴人間另行議定之另一租約， 而該切結書既無違約金之約定，且胡婷如亦未擔任連帶保 證人，則被上訴人本於屆期終止之系爭租約，訴請上訴人 連帶給付違約金十六萬元，尚有未洽，應予駁回。 ㈥至陳炳潤於本院審理時，固以被上訴人並未依系爭租約提 供系爭建物全部供其使用，依此比例核算，被上訴人每月 溢收一萬一千五百七十一元，八個月總計為九萬二千五百 六十八元之不當得利，伊得主張抵銷云云。然查陳炳潤租 用系爭建物，已歷相當時日，但未見陳炳潤就被上訴人不 完全給付之情事，於系爭租約存續中加以爭執，顯與常情 有違，自難憑信。陳炳潤另以一００年九月以後，被上訴 人溢收水費計六千元，及被上訴人於同年九月至同年十二 月間，無故斷水三次，每次造成伊二萬元之營業損失，均 應予抵銷等語為辯，然迄本院言詞辯論終結前，陳炳潤並 未舉證以實其說，其空言抗辯，並為抵銷之主張，均無足 採。 ㈦綜上所述，被上訴人本於上開法律關係，請求陳炳潤應遷 讓返還系爭建物，並給付被上訴人六萬八千零六十元，及 自一０一年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，暨自一０一年四月十四起，至遷讓返還系爭建物 之日止，按月給付被上訴人八萬一千元部分，為有理由， 應予准許。至逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又前 開應准許部分，被上訴人聲請供擔保為假執行之宣告，核 無不合，自應酌定相當之擔保金額併予宣告。至於被上訴 人敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。原 審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假 執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決該部分不當 ，聲明廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決該部分予 以廢棄，改判如主文第二項所示。至於前揭應准許部分， 原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，經核並 無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞指摘原判決不當， 求予廢棄，為無理由，應予駁回。查陳炳潤租用系爭建物 ，係供經營「紅鬍子臭臭鍋」店使用，且依切結書內容載 明，其與被上訴人間本有協議簽立新租約之意，欲令其短 期間自系爭建物遷出，損失不小，況遷讓房屋本非立時可 就，其性質非長期間不能履行，爰審酌雙方之情狀，定一 年之履行期間，以利陳炳潤另行覓屋搬遷，用資兼顧。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果 不生影響，爰不一一論述。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴 訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條、 第四百六十三條、第三百九十六條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 10 月 12 日 民事第五庭 審判長法 官 李寶堂 法 官 鄭金龍 法 官 王重吉 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 呂淑芬 中 華 民 國 101 年 10 月 12 日