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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　101年度重上字第124號 上訴人　　　林清賢 訴訟代理人　常照倫　律師 被上訴人　　陳世坤　　住臺中市○○區○○路0段0巷0○0號 　　　　　　陳素娟 　　　　　　陳丕岳 　　　　　　陳丕宗 　　　　　　祁興國 　　　　　上列5人共同訴訟代理人 　　　　　　黃雅琴　律師 　　　　　　羅宗賢　律師 上列當事人間確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國10 1年7月5日臺灣臺中地方法院101年度重訴字第97號第一審判決提 起上訴，本院於102年1月15日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決廢棄。 確認被上訴人陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗與被上訴人祁興 國間，就臺中市○○區○○段第一三八、一三九、一四一，及第 一四一之一地號肆筆土地之租賃關係不存在。 第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 壹、上訴人方面： 一、上訴人起訴主張：臺中市○○區○○段第138、139、141 、及第141之1地號等4筆土地（下稱系爭土地），原為上 訴人（應有部分1/9）、被上訴人陳世坤（應有部分6/9 ），及訴外人賴聰明（應有部分1/9）、劉甄容、賴琛庭 、賴三晉、賴俊仲、賴美麗（以上5人公同共有應有部分 1/9）等人所共有。上訴人於民國（下同）100年8月9日就 系爭土地提起分割共有物訴訟，經原審法院以100年度重 訴字第314號事件審理中。嗣因賴聰明、劉甄容、賴琛庭 、賴三晉、賴俊仲、賴美麗等人之應有部分遭法院強制執 行拍賣，陳世坤擔任聚合發建設股份有限公司（下稱聚合 發公司）之負責人，為順利取得系爭土地遭拍賣之應有部 分2/9，及為依多數決處分出租系爭土地，遂先於100 年 11月14日以贈與為原因，將其系爭各筆土地之應有部分 5/900分別移轉於被上訴人陳素娟、陳丕岳、陳丕宗及訴 外人陳丕育等4人之名下，其後又於100年12月12日拍定取 得系爭各筆土地2/9之應有部分。嗣陳世坤為排除上訴人 對系爭土地之合法使用權利，不顧前述共有物分割訴訟已 進行至分割方案之測繪階段、系爭土地即將裁判分割為單 獨所有，而由陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗等4人（ 下稱陳世坤等4人）依民法第820條之規定，與被上訴人祁 興國於100年12月28日簽訂租賃契約（下稱系爭租約）， 將系爭土地全部出租予祁興國，租期20年，租金則按系爭 土地每年公告現值1%計。系爭土地位於臺中市第8○○○ 區○○○○路與永春東路口，鄰近捷運綠線預定車站，價 值甚高，陳世坤等4人與祁興國卻訂立長達20年之租約， 租金又僅每年土地公告現值1%，顯係通謀而為之虛偽意思 表示，依法無效；又即使認為系爭租約之訂立並非通謀虛 偽，該租約將完全架空上訴人應有部分之權利，即使上訴 人將來透過共有物分割訴訟單獨得取分割後土地之所有權 ，亦將受限於系爭租約而完全無法利用分割後之土地，被 上訴人訂立系爭租約核屬權利濫用之行為。上訴人為系爭 土地之共有人，系爭租約影響於上訴人之合法權利，爰提 起本件確認之訴，並聲明：確認被上訴人間就系爭土地之 租賃關係不存在。 二、上訴補陳： ㈠陳世坤等4人與祁興國分別為系爭租約之出租人與承租人 ，立場對立，卻委託同一代理人蘇翰桀辦理租約公證，已 有可疑；系爭租約公證時，上訴人之應有部分已經第三人 林若儀聲請執行假扣押，公證人在公證時，就此認有疑義 ，特於公證書中予以註明，惟陳世坤等4人與祁興國仍執 意訂立系爭租約，顯違常情；又系爭租約之租期長達20年 ，租金則僅每年土地公告現值之1%，亦不符常情，虛偽訂 立之系爭租約，創設祁興國基地承租人之地位，進而取得 系爭土地之物權優先購買權，企圖昭然若揭；參諸陳世坤 於土地分割訴訟中，始終拒絕提出合理之分割方案，僅一 再要求由其取得全部土地、或將系爭土地全部逕予變價， 其排除上訴人應有部分權利之意圖，至為明顯；陳世坤為 聚合發公司之負責人，陳素娟為陳世坤之配偶，陳丕岳、 陳丕宗則為陳世坤之子女，祁興國為聚合發公司之董事兼 總經理，出租與承租雙方之關係密切，為遂行陳世坤排除 、架空上訴人、取得系爭土地全部權利之意圖，因而虛偽 簽立系爭租約，至為明顯。 ㈡原審法院101年度重訴字第125號判決並未認定上訴人與賴 秀珍共同謀議侵害陳世坤之優先購買權。被上訴人主張林 若儀執行之假扣押係通謀虛偽亦無依據。 貳、被上訴人方面： 一、被上訴人則以：陳世坤等4人之應有部分已超過有系爭土 地2/3，本於民法第820條第1項之規定與祁興國訂立系爭 租約，有法定代理上訴人及陳丕育之性質，對上訴人應屬 有效。系爭租約訂立之後，祁興國依約將押金支票、100 年之租金交予陳世坤，陳世坤經收之租金亦分配予各共有 人，上訴人拒收其應得之租金，亦經陳世坤為其提存。又 系爭租約租金之約定合於土地法第97、105條之規定，無 顯失公平之情事。上訴人除提起本件訴訟外，另依民法第 820條第2項之規定，聲請法院裁定變更系爭租約，經臺灣 臺中地方法院101年度聲字第44號、101年度抗字第99號， 及貴院101年度非抗字第373號裁定駁回上訴人之聲請，上 訴人既聲請裁定變更系爭租約，顯見其亦認該租約為真正 。上訴人為阻擾多數共有人管理使用系爭土地，與其親朋 好友林若儀製造假債權，再由林若儀聲請假扣押其自身之 應有部分，上訴人以不潔淨之手空言指稱被上訴人等通謀 而虛偽訂立系爭租約，並無依據等語，資為抗辯。並聲明 ：駁回上訴人之訴。 二、第二審補稱： ㈠101年之租金祁興國亦交付陳世坤，陳世坤通知上訴人領 取又未獲置理，已將上訴人應得之租金190, 926元辦理提 存，並無任何虛偽情事。 ㈡上訴人為登陽建設股份有限公司之負責人，向系爭土地之 原共有人賴秀珍購買1/9之應有部分，98年12月25日辦妥 買賣移轉登記取得應有部分時，並未依法通知當時之共有 人陳世坤優先購買，上訴人及賴秀珍共同議謀侵害陳世坤 之優先購買權（臺灣臺中地方法院10 1年度重訴字第125 號判決），上訴人以侵害陳世坤優先承買權之方式取得系 爭土地之應有部分後，又隨即與林若儀於100年12月9日通 謀虛偽假扣押上訴人自己之應有部分，意圖妨害其他共有 人就系爭土地權利之行使，卻又反指被上訴人虛偽訂立系 爭租約。 ㈢系爭租約定立後，因上訴人向原審法院聲請假處分並提供 擔保聲請強制執行，祁興國才未能使用系爭土地。 ㈣系爭租約之訂立無礙於假扣押債權人林若儀之權利，亦無 礙於共有物分割之訴訟。 參、原審判決上訴人之訴駁回，上訴人對於其敗訴之判決全部聲 明不服提起本件上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴 人間，就系爭土地之租賃關係不存在。㈢第一、二審訴訟費 用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：上訴駁回。 肆、經查： 一、以下之事實為兩造所不爭，本院採為判決之基礎： ㈠系爭土地現分別為上訴人、陳世坤等4人，及訴外人陳丕 育所共有，應有部分如下：①第138地號：上訴人1/9、陳 世坤795/900、陳素娟5/900。②第139地號：上訴人1/9， 陳世坤795/900、陳丕岳5/900。③第141地號：上訴人1/9 ，陳世坤795/900、陳丕宗5/900。④第141-1地號：上訴 人1/9，陳世坤79 5/900、陳丕育5/900。以上陳素娟、陳 丕岳、陳丕宗及陳丕育之應有部分，均係被上訴人陳世坤 於100年11月14日（後述分割共有物訴訟繫屬中）因贈與 而移轉。 ㈡第138、139地號土地之使用分區為第3種住宅區，第141、 第141-1地號之使用分區為第2種住宅區。相鄰之第137地 號為上訴人林清賢所有，使用分區為第3種住宅區，第137 地號土地合併鄰地如面積達1,000平方公尺依規定得聲請 變更商業區使用。 ㈢上訴人於100年8月9日就系爭土地提起分割共有物訴訟， 經原審法院以100年度重訴字第314號受理在案，目前尚在 審理中。 ㈣前開共有物分割訴訟繫屬中，上訴人之應有部分1/9經林 若儀於100年12月9日聲請法院執行假扣押查封中。 ㈤陳世坤等4人與祁興國於100年12月28日簽訂租約，將系爭 土地出租與祁興國，租期20年，租金按土地公告現值1% 計算（依定約年度之公告現值計算為每年新台幣（下同） 1,384,117元，未逾土地法第105條之法定租金上限每年 1,637,564元）。該租約於100年12月28日作成公證書，租 約及公證書之記載如原審卷第86至88頁所示，該公證書出 租人與承租人之雙方委託同一代理人蘇翰桀辦理公證。 ㈥上訴人另案就系爭租約聲請裁定變更事件，業經原審法院 以101年度聲字第44號裁定駁回，上訴人不服，再經原審 法院合議庭以101年度抗字第99號裁定、本院101年度非抗 字第373號裁定駁回抗告及再抗告確定。 ㈦祁興國承租系爭土地後，就押金100,000元部分，係簽發 其名義、發票日101年1月2日、受款人陳世坤、票號RQ000 0000號、面額100,000元之國泰世華商業銀行豐原分行支 票1紙支付，該紙支票於101年2月2日經陳世坤兌付無誤。 另就100年度租金部分，亦於101年1月2日自台新國際商業 銀行市府分行匯款予各共有人，因上訴人拒絕受領，遂於 101年2月13日向原審法院提存所辦理清償提存，案號為10 1年度存字第285號，101年度的租金亦經陳世坤提存，提 存案號101年度存字第1562號。 ㈧陳世坤及祁興國分別為聚合發公司之負責人、董事兼總經 理。陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗、陳丕育分別為夫 妻、父子關係。 二、法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者， 即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴。本件上 訴人主張陳世坤等4人依民法第820條第1項之規定出租系 爭土地於祁興國係屬通謀虛偽之意思表示，依法無效，為 被上訴人所否認，則被上訴人間租賃關係是否存在不明， 上訴人為系爭土地之共有人，其私法上之地位有受侵害之 危險，且此危險得以對被上訴人之確認判決除去，上訴人 自有提起本件確認之訴之訴之利益。又表意人與相對人通 謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第 1項定前段有明文。所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意 人與相對人互相故意為非真意之表示而言。基於以下之說 明，被上訴人間並無為系爭租約拘束之真意，而互相故為 非真意之表示，依法無效： ㈠通謀而為虛偽之意思表示，有其表意（本件系爭租約）外 之目的，如意思表示本身違反法律之規定，他人得以輕易 主張無效或爭執其效力，表意人希冀達成之目的即告落空 ，通謀虛偽之意思表示表意人力求形式上合於法律之規定 ，事屬必然。故：①系爭租約100年2月28日簽訂時，陳世 坤等4人就第138、139、141地號土地之應有部分合計均為 8/9，第141 之1地號土地之應有部分則為795/900，均逾 當時民法第82 0條第1項但書所規定之應有部分2/3，陳世 坤等4人與祁興國簽訂之系爭租約，即使未經上訴人及陳 丕育之同意，形式上屬於民法第820條第1項所規定之共有 物（系爭土地）管理行為。②系爭租約租金未逾土地法第 97條、第105條租用基地建築房屋之上限，及③系爭租約 約定由土地所有人負擔土地之稅負（系爭租約第10條）， 亦不違反法律之規定等各節，均不足據以認定該租約不涉 通謀虛偽。又通謀虛偽之意思表示為求外觀逼真，表意人 故為履行，亦為事理之常，祁興國雖將100年、101年系爭 租約之租金交付陳世坤，由陳世坤將上訴人應得之租金提 存，同亦不能據以認定系爭租約不涉虛偽。 ㈡陳素娟、陳丕岳、陳丕宗在100年11月14日上分別受陳世 坤贈與部分系爭土地之應有部分，上訴人主張陳世坤贈與 陳素娟等人應有部分之目的，在：「為順利取得系爭土地 遭拍賣之應有部分2/9」，及「為依多數決處分出租系爭 土地」，陳世坤則稱「是財務規劃上的單純贈與」（本院 卷㈠第175頁背面）。惟陳世坤以丕岳投資股份有限公司 之名義向華泰商業銀行申請貸款所提供之資料，則係：「 本案係以臺中市○○區○○段00000000000000000 地 號土地776.63坪為擔保……，借保戶於98年11月透過買賣 合約……取得6/9共517.52坪（目前設定予本行並已動撥 ），另2/9陳世坤已於100.12.6透過法拍取得（惟尚未設 定）。另1/9持分尚未取得，所有權人為林清賢，目前雙 方就共有地分割訴訟中。借保戶並依律師意見，為取得訴 訟有利地位，將原持有之138地號贈與5/900予其配偶陳素 娟，139地號贈與5/900予其兒子陳丕岳，141地號贈與 5/900 予其兒子陳丕宗，141-1地號贈與5/900予其兒子陳 丕育，以對抗其訴訟（向法院說明標的共有物共有人已不 相同，不宜以實物分割方式為合併分割）。……借保戶規 劃整合完成後續與角地137地號（林清賢所有）洽商整合 ，以完整街廓開發」等語，此有華泰商業銀行授信案件申 請暨批覆書在卷可稽（本院卷㈠第222頁），陳世坤贈與 陳素娟、陳丕岳、陳丕宗、陳丕育之目的，應係在於對抗 上訴人於分割共有物訴訟中所提出之分割方案，而非為拍 賣取得另2/9之應有部分，或處分或出租系爭土地，上訴 人之主張固屬有所誤會；而陳世坤所稱是財務規劃云云， 則是有所保留。陳素娟、陳丕岳、陳丕宗受贈應有部分後 ，並不實際處理系爭土地之事務，出租系爭土地係委由陳 世坤辦理，此亦為陳素娟、陳丕岳、陳丕宗所明確證述（ 本院卷㈠第20 5頁背面陳素娟、第206頁陳丕岳、第206頁 背面陳丕宗之證言）。而被上訴人間100年12月28日所訂 立系爭租約，實際訂立租約之人為陳世坤與祁興國（委由 羅宗賢律師及土地代書辦理，見本院卷㈠第204頁正面祁 興國、第207頁背面陳世坤之證言），系爭租約意思表示 之表意人為陳世坤與祁興國（並互為相對人）。 ㈢該租約之重要條款如下（原審卷第87頁）： ①租賃目的：除法令所禁止以外之任何方式，併不得侵害 周鄰地安全（第4條）。 ②租賃期間：自簽約之日起20年（第5條）。 ③乙方（祁興國）於租賃期間應依租賃目的使用標的土地 ，並盡善良管理人之注意義務；標的土地如有因歸責乙 方事由而致受損害或因乙方使用系爭土地而造成第三人 受損害時，均應由乙方負回復原狀及賠償之責（第9條 ）。 ④甲方同意乙方得將標的土地轉租予第三人，但第三人仍 應受遵守本契約所約定之內容（第11條）。 ⑤乙方於租賃期間在合於租賃目的範圍內得於標的土地上 鋪設水泥、柏油地面，並得搭建地上物，或其他合於租 賃目的之設備。但倘因此致負擔任何稅賦時，應由乙方 自行負擔。如乙方於標的土地搭建地上物時，則乙方有 權依民法第422條之1之規定請求甲方及其他共有人為地 上權之登記。（第12條） 由以上之契約條款可知，該租約係屬定期租賃性質，期租 20年，承租人祁興國對租賃標的之使用、收益，除「法令 所禁止之方式」、「侵害周鄰地安全之使用」外，別無限 制（租約第4條、第9條）。換言之，承租人祁興國使用收 益之方式，從極低度度到極高度之利用無所不包（暫時停 車、放置雜物、出租他人擺設攤位、種菜，到建築永久性 建物均屬可能），並未設限，雖兩造均稱系爭租約之租金 未逾土地法第105條「租用基地建築房屋」租金上限之規 定，並爭執租金是否過低，但該租約並非「租用基地建築 房屋」之基地租賃，該租約所定使用、收益系爭土地之方 式較之基地租賃更為廣泛，而類似於無任何限制。且如祁 興國於系爭土地搭建地上物時，並有權請求登記為地上權 人（第12條）。 ㈢祁興國為坤興營造公司之董事長，因營造公司工程結束後 ，會遺留可供重複使用之設備及剩餘建材，故租用系爭土 地供作堆置設備及建材之用，此已據祁興國於本院證稱： 「我有一間坤興營造公司，我擔任其董事長職務。營造公 司在工程結束以後，會遺留重複使用的設備例如組合屋、 如磁磚、衛生設備、模板、剩餘的鋼筋、鷹架等等，（筆 錄贅記「這些」二字）我承租的這些土地可以拿來堆置這 些物品」、「主要是這樣（主要是堆置物品之用）」、「 我可能會做一個鐵皮屋、組合屋的方式，堆放我的材料， 但是不會做一個永久性的建物」等語甚明（本院卷第203 頁背面、第204頁）。祁興國承租系爭土地既僅暫供堆放 設備及雜物，衡情無須與陳世坤簽訂使用、收益方式幾乎 無任何限制，甚至依約出租人須設定地上權負擔之系爭租 約，且租賃期間長達20年。又，陳世坤係聚合發公司之負 責人，據其稱買受系爭土地應有部分之部分資金來自於向 銀行體系之借款，原係向華泰商業銀行貸款額度為200,00 0,000餘元，其後借新還舊，改向大中票券借貸，以系爭 土地應有部分8/9申請核貸，其貸款金額為240,000,000元 （本院卷㈡第40頁被上訴人之陳報狀、本院卷㈠第207 頁 陳世坤之證言）。茲以陳世坤以丕岳投資股份有限公司之 名義向華泰商業銀行之借款為基準，該借款提供系爭土地 陳世坤之應有部分設定抵押權為擔保，101年6月19日借款 之餘額為127,800,000元，放款之利率為3.58%（本院卷㈠ 第70、71頁華泰商業銀行函及放款主檔查詢資料），則陳 世坤購買系爭土地之利息負擔至少為每年4,575,240元（ 127,800,000×3.58%＝4,575,240），而系爭租約依定約 年度之公告現值計算每年之租金為1,384,117元，遠低於 陳世坤購地之利息成本，以常理研判，陳世坤本不致於以 低於利息成本之租金額出租系爭土地與他人；即使系爭土 地現狀仍屬共有無法供開發使用，有暫時出租收益之必要 ，惟系爭租約對於承租人之使用收益除「法令所禁止」及 「侵害周鄰地安全」之使用外，別無其他限制，相對而言 出租人無法使用收益，所有權之權能幾乎全被架空無法開 發使用，陳世坤購買系爭土地應有部分之目的既在整合開 發利用（詳前述華泰商業銀行授信申請暨批覆書所載）， 亦無理由定立年期長達20年之系爭租約。 ㈣陳世坤及祁興國分別為聚合發公司之負責人、董事兼總經 理，二人為事業經營之夥伴。陳素娟為陳世坤之配偶，陳 丕岳、陳丕岳為陳世坤之子，陳素娟、陳丕岳、陳丕宗等 三人形式上受贈部分系爭土地之應有部分，並不實際處理 系爭土地出租之事務，而係委由陳世坤全權處理。則系爭 契約亦得由陳世坤、祁興國隨時輕易變更，由此對照系爭 租約陳世坤、祁興國兩人違反事理之出租、承租行為（陳 世坤自行架空其所有權之應有部分、以低於資金成本之租 價將系爭土地定期出租20年；祁興國僅供堆置建材，以20 年之定期租賃取得幾乎毫無限制之使用收益權），足見陳 世坤、祁興國確無受系爭租約拘束之真意，而故意為非真 意之表示。 ㈤上訴人知悉被上訴人簽訂系爭租約後，曾聲請裁定變更共 有物管理方法，聲請中同時主張被上訴人係通謀虛偽而為 意思表示，經法院認為通謀虛偽意思表示無效係當然無效 ，無須聲請裁定變更（原審法院101年度聲字第44號、101 年度抗字第99號，本院101年度非抗字第373號裁定），足 見上訴人為變更聲請時，並未認為系爭租約真實有效；又 即使上開法院裁定認陳世坤收取租金後，平均分配給各共 有人，出租系爭土地在各共有人間並無顯失公平之情事， 惟該租約是否通謀而無效，仍應視表意人與相對人是否互 相故意為非真意之表示為斷，與各共有人間形式是否公平 無涉。被上訴人以上訴人聲請變更共有物管理方法即屬認 為系爭租約真正，及另案法院認定系爭租約未顯失公平， 系爭租約即屬有效云云，均屬誤會。 ㈥又上訴人之應有部分1/9經林若儀於100年12月9日聲請法 院執行假扣押查封中，被上訴人主張上訴人勾串林若儀製 造假債權進行查封，意圖妨礙共有人行使權利，惟被上訴 人此部分主張，與系爭租約是否通謀虛偽意思表示顯然無 涉，並不影響於系爭租約係屬通謀虛偽意思表示之認定， 被上訴人請求調閱原審法院100年度司執全字第1391號假 扣押執行卷，亦無調查之必要。另上訴人向賴秀珍購買1/ 9 之應有部分，98年12月25日辦妥買賣所有權移轉登記取 得應有部分時，並未依法通知當時之共有人陳世坤優先購 買，上訴人與賴秀珍是否共同侵害陳世坤之優先購買權， 與系爭租約是否通謀虛偽所訂亦屬無涉。 三、系爭租約既係陳世坤與祁興國互相故意為非真意之表示， 依民法第87條第1項前段之規定，即屬無效，被上訴人間 就系爭土地自亦不發生租賃關係，上訴人求為判決確認被 上訴人間就系爭土地之租賃關係不存在，自屬正當，應予 准許，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以 廢棄，改判如主文第二項所示。另本件事證已明，上訴人 請求鑑定系爭土地市場租金行情，核亦無調查之必要；又 兩造其餘攻擊防禦方法於判決之結論不生影響，不一一贅 述，均附此敘明。 伍、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條、第85條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 1 月 29 日 民事第三庭 審判長法 官陳照德 法 官曾謀貴 法 官王 銘 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應提出上訴後20日內向本院提出上訴 理由書(須按他造人數附具繕本)。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提出上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官張惠彥 中 華 民 國 102 年 1 月 29 日