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臺灣高等法院臺中分院民事判決　101年度重上字第165號 上　訴　人　鋒翊企業有限公司 法定代理人　崔文益 訴訟代理人　涂芳田　　律師 複 代理 人　何俊龍　　律師 上　訴　人　春嬌房屋仲介有限公司（即合勤不動產有限公司） 兼　法　定 代　理　人　賈建民 上　訴　人　劉榮文 上 列三 人 共　　　同 訴訟代理人　洪錫欽　　律師 複 代理 人　江映萱 上　訴　人　林詠誠 訴訟代理人　駱威文　　律師 被 上訴 人　林詩誠 訴訟代理人　黃肇萍　　律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國一０一年八 月二十四臺灣臺中地方法院第一審判決（一００年度重訴字第三 三三號），提起上訴，本院於一０二年二月十九日言詞辯論終結 ，判決如下： 主 文 原判決廢棄（確定部分除外）。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審訴訟費用（確定部分除外）由被上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序方面： 一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法四百四十 六條第一項、第二百五十五條第一項第三款定有明文。被上 訴人請求上訴人春嬌房屋仲介有限公司（即合勤不動產有限 公司，下稱春嬌公司）、賈建民、劉榮文、林詠誠（下稱劉 榮文等四人）連帶給付新臺幣（下同）七萬五千零五十一元 本息部分，其中規費原請求二萬二千九百四十一元，嗣減縮 為二萬二千九百元（本院卷第一六二頁），揆諸首開說明， 尚無不合。是此部分被上訴人之請求，僅餘七萬五千零十元 本息，合先敘明。 二、次按連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債 務人之個人關係者，為他債務人之利益亦生效力。民法第二 百七十五條定有明文。故債權人以各連帶債務人為共同被告 提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理 由者，對於被告各人即屬必須合一確定，自應適用民事訴訟 法第五十六條第一項第一款之規定。被上訴人請求劉榮文等 四人連帶給付上揭七萬五千零十元本息部分，經原審判決後 ，雖僅春嬌公司、賈建民、劉榮文提起上訴，然渠等抗辯已 盡詳實仲介義務，經本院審理後認有理由，依上開說明，其 上訴效力及於原審共同被告林詠誠，爰由本院逕將林詠誠列 為上訴人，附此敘明。 乙、實體方面： 一、本件被上訴人主張： ㈠伊因公司擴廠需要，於民國九十九年十二月三日，委託依 不動產經紀業管理條例（下稱系爭管理條例）經營仲介或 代銷業務之不動產經紀業者春嬌公司仲介，於同年月九日 ，與上訴人鋒翊企業有限公司（下稱鋒翊公司）簽立不動 買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以二千四百八十八萬 元，向鋒翊公司購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號 土地（下稱七三五地號土地）全部、同段三０七地號土地 應有部分二分之一及其上建物（下稱系爭房地）。賈建民 為春嬌公司負責人，劉榮文為系爭房地買賣之不動產經紀 人，林詠誠則為春嬌公司之不動產營業人員（下稱林詠誠 等三人）。伊除依約給付鋒翊公司買賣價金二千四百八十 八萬元、春嬌公司仲介費用三十七萬三千二百元外，並繳 交相關之代辦費、規費、契稅共七萬五千零十元（下稱系 爭稅費），將系爭房地辦理移轉登記至伊名下。詎伊申請 拆除該地上建物興建廠房時，臺中市政府都市發展局（下 稱都發局）卻回覆上述土地上原有加油站，係經核准所設 置之特殊事業設施，不得擅自變更使用，否則，即應恢復 原農業區之規定，申請興建農舍、農業產銷必要設施或休 閒農業設施（下稱相關農業設施），與上訴人所保證之情 形大相逕庭。 ㈡鋒翊公司出售系爭房地時，隱瞞該土地僅可設置加油站使 用之農業區建地目之交易重大訊息，嚴重減少系爭房地之 價值、預定效用。復於點交時，再次確認系爭土地為黃金 增值建地，更允諾協助將加油站拆除，以利將來興建工廠 之用。就一般消費者之認知，即「建」地目應可興建住宅 ，而當時確有加油站之站體建物合法設置，上訴人復未提 及屬特殊事業設施，伊無從知悉，為善意買受人，自得解 除系爭契約，請求鋒翊公司返還買賣價金。 ㈢縱認伊不得解除系爭契約，然該土地經鑑定結果，如以建 地評估始值二千五百三十萬零六百零四元，若為農地，則 價值僅為一千二百三十萬二千七百九十八元，伊係受詐欺 以「建」地目土地之價格買受系爭土地，作為建廠使用， 但該土地於拆除加油站設施後，回復農用，僅可興建相關 農業設施，亦係對於買賣標的物之性質（用途與價值）發 生誤認，可認為物之性質錯誤，視為意思表示內容錯誤而 撤銷之。爰以起訴狀為撤銷之意思表示，並請求鋒翊公司 返還買賣價金。 ㈣賈建民、林詠誠為系爭房地買賣仲介之人，從未對伊解說 使用限制之資料，未盡善良管理人之注意義務，違反系爭 管理條例第二十三條、第二十四條規定，致伊受有仲介費 及系爭稅費之損害。再者，劉榮文等四人係以仲介服務為 營業者，就所從事之業務，應善盡預見危險及調查義務， 並竭盡所知向伊誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊 息，渠等卻違反仲介人應盡之義務，有損於委託人之利益 ，春嬌公司自不得請求仲介報酬。且系爭契約既經解除或 撤銷，買賣契約溯及失效，仲介費亦因而失所附麗。故依 系爭管理條例第二十六條、民法第一百八十八條第一項規 定，春嬌公司即應返還仲介費，劉榮文等四人就伊所受系 爭稅費之損害，則應負連帶賠償責任。 ㈤綜上，爰依侵權行為、不完全給付、居間、不當得利及系 爭管理條例第二十六條、公司法第二十三條第二項等規定 ，求為判命鋒翊公司應給付二千四百八十八萬元、春嬌公 司應給付三十七萬三千二百元、劉榮文等四人應連帶給付 七萬五千零十元，及均加計自一００年九月六日起算法定 遲延利息，暨願供擔保，請准宣告假執行之判決（未繫屬 本院者，不予贅論）。 二、鋒翊公司則以： ㈠系爭房地現況明顯，伊無法隱瞞，被上訴人亦詳閱使用分 區證明書，不致誤認。至點交確認單上黃金增值建地之廣 告，其效力不應大於政府機關提供之土地謄本及使用分區 證明書，且鑑價僅供參考，不應為唯一依據。伊移轉系爭 土地予被上訴人時，仍登記為建地，以此條件鑑價二千五 百三十萬零六百零四元，並無減少價值之瑕疵。縱依農業 區為標準之鑑價結果，如加計油槽拆除變現，未必與系爭 土地客觀價值不相當。又就地目變更影響土地使用，非伊 所能保證，伊僅能由系爭土地交易時之現況為出賣條件， 則被上訴人以物之瑕疵擔保請求權，主張解除系爭契約， 返還買賣價金，顯無理由。再者，系爭土地於移轉時，並 無減少價值之瑕疵，交付後被上訴人欲如何使用，與伊無 涉，被上訴人主張伊隱瞞重要資訊，與事實不符。另被上 訴人以危險移轉後，錯估系爭土地價值之動機錯誤為由， 撤銷意思表示，顯違誠信。 ㈡請求減少價金屬形成權之一種，一經行使即生減少價金之 效果，然此效果乃以系爭契約存在為前提，而被上訴人於 存證信函主張退還差價，實有承認系爭買賣契約之意，其 再主張其他形成權，即無理由。退而言之，若認被上訴人 解除或撤銷系爭契約為有理由，伊應返還買賣價金，然系 爭房地現仍登記於被上訴人名下，伊亦得主張同時履行抗 辯等語，資為抗辯。 三、劉榮文等四人則以：被上訴人委託春嬌公司購買系爭房地， 簽約過程並無保證承諾，伊均清楚解說土地現狀，交付不動 產說明書，提供使用分區資料，並無隱瞞，且成交價格與附 近土地價格並無特別差異，而系爭土地移轉登記於被上訴人 名下，地目同係建地，並未變更。況賈建民在過程中，均未 告知系爭土地於拆除加油站後，可供興建廠房使用。鋒翊公 司委託春嬌公司仲介，係為銷售土地，點交確認單在於再次 確認系爭土地之地上物為加油站。系爭契約第十二條第六點 賣方協助加油站拆除，於簽約時經同意確認後刪除，故被上 訴人購買時，已知該地段為農建地，伊在簽約過程中，已將 應盡義務詳實提供，並未隱瞞等語置辯。 四、原審判命鋒翊公司應給付二千四百八十八萬元本息、春嬌公 司應給付三十七萬三千二百元本息、劉榮文等四人應連帶給 付七萬五千零十元本息，並依兩造之聲請而為供擔保准、免 假執行之宣告。上訴人聲明不服，兩造於本院各聲明如下： ㈠上訴人方面： ①鋒翊公司部分： ⑴原判決不利於鋒翊公司部分廢棄。 ⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。 ⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 ②劉榮文等四人部分： ⑴原判決關於命春嬌公司給付三十七萬三千二百元本息 、劉榮文等四人連帶給付七萬五千零十元本息部分及 該部分假執行之宣告均廢棄。 ⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。 ⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 ㈡被上訴人方面： ①上訴駁回。 ②第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。 五、兩造不爭執之事實： ㈠賈建民為春嬌公司負責人，劉榮文係春嬌公司不動產經紀 人，林詠誠乃春嬌公司不動產房仲部主任（營業人員）， 劉榮文等四人曾參與系爭契約之簽立。 ㈡被上訴人於九十九年十二月三日，委託春嬌公司仲介購買 系爭房地，因而簽有買方議價委託書。被上訴人於同年月 九日，與鋒翊公司就系爭房地簽立系爭契約，由被上訴人 以二千四百八十八萬元，向鋒翊公司買受系爭房地。被上 訴人除依約給付鋒翊公司買賣價金二千四百八十八萬元、 春嬌公司仲介費用三十七萬三千二百元外，並繳交系爭稅 費七萬五千零十元，而鋒翊公司業於一００年一月二十日 ，將系爭房地辦理移轉登記於被上訴人名下。 ㈢被上訴人與鋒翊公司於一００年二月十日，均在「黃金增 值建地點交確認單」上簽名。 ㈣被上訴人曾向臺中市清水地政事務所申請詢問，系爭房地 中之七三五地號土地，是否可興建住宅，經該所函轉都發 局，由都發局於一００年四月十一日函覆下列內容：①該 土地上原有加油站，係依都市計畫法臺灣省施行細則（下 稱都計法施行細則）第二十九條之一規定，經許可並領有 使用執照在案，若不繼續經營加油站重新建築，則應恢復 原農業區之規定申請建築。②本案建地目係為都市計畫發 布後變更，仍應依同法第二十九條規定，農業區為保持農 業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建相關農 業設施辦理。 ㈤林詠誠等三人就系爭土地中之七三五地號土地之地目為「 建」，惟土地使用分區為「農業區」乙節，業經請領土地 使用分區證明書，並出示予被上訴人知悉，但就土地一旦 拆除加油站後，即需依相關規定回復農用，於其上蓋建物 亦僅限於興建相關農業設施一事，並不知悉，亦未曾於締 約時告知被上訴人。 ㈥被上訴人曾於一００年四月十五日去函鋒翊公司、林詠誠 等三人，反應系爭房地將因拆除地上物而使地目由「建」 變更為農旱地，請彼等應於收函後一個月內出面處理。春 嬌公司則於同年六月九日函覆稱系爭土地於買賣時之地目 為「建」，並無隱瞞情事。被上訴人復於同年月二十三日 ，再以存證信函通知鋒翊公司、春嬌公司表示要解除系爭 契約，請求返還價金二千四百八十八萬元，鋒翊公司於同 年月二十四日收函。 六、得心證之理由： ㈠該七三五地號土地，經原審委請世通不動產估價師事務所 （下稱世通事務所）鑑定結果，為二千五百十六萬一千五 百二十四元，如與系爭三０七地號土地及同段一一五建號 之建物加總之價值，總計為二千五百三十萬零六百零四元 ，有世通事務所鑑定意見書在卷可稽，核與被上訴人所承 買之金額極為相近。況世通事務所於鑑定七三五地號土地 之價格過程中，除明確勘察該地上之建物為加油站以外， 亦同時考量土地個別因素而為衡酌依據，其中一項即為「 土地使用法定管制與其他管制事項」，並註記於該鑑定意 見書，顯見已將此部分之因素列為鑑價考量之一，而非全 然不顧及該等使用限制，因而被上訴人承買七三五地號土 地，應與市價相當，殊堪認定。 ㈡鋒翊公司出售系爭房地時，客觀上即有加油站蓋建其上， 為被上訴人所明見知悉，而被上訴人於買受該七三五地號 土地前，就其地目為「建」、使用分區為「農業區」一節 ，亦知之甚詳，復為兩造所不爭執，衡諸該七三五地號土 地之相關登記文件記載，已可明確知悉該土地係屬都市計 畫發布後，因土地上經主管機關許可經營加油站，而使其 地目登記為「建」而成為建地，惟使用分區仍屬農業區； 換言之，此即為系爭土地之客觀現況，其相關使用限制， 於斯時即因相關法令之規定而存在，該土地之通常效用亦 因之而被確認，不可能因外在買賣雙方當事人之主觀認知 而有所變異。由此觀之，實難認系爭土地有何物之瑕疵存 在。被上訴人固主張購地時已表明要蓋建廠房，故系爭土 地不具備契約預定之效用而有瑕疵云云，並以證人李仁青 證述內容為依據。然觀系爭契約之條款內容可知，被上訴 人購買系爭土地是否作為擴建廠房之用一節，終未經訂入 系爭契約之約款，而由鋒翊公司保證具有可供蓋建廠房之 用，甚由李仁青證述：「當時我們有表明我們承購到的土 地要作廠房使用，但是他（指鋒翊公司法定代理人崔文益 ）當時有表明沒有辦法取得廠房登記…」等語，可知締約 時，業已告知七三五地號土地無法登記蓋建廠房，遑論將 之訂入契約內作為預定效用之約定。是鋒翊公司所辯七三 五地號土地，並不具有物之瑕疵，亦未對被上訴人保證特 定之預定效用等節，尚堪採信。則鋒翊公司自無庸援引同 法第三百五十五條第二項前段規定主張免除物之瑕疵擔保 責任，要可認定。被上訴人主張依物之瑕疵規定，解除系 爭契約，並請求鋒翊公司返還價金，洵屬無據。 ㈢劉榮文等四人對於仲介系爭房地買賣時，並未告知被上訴 人前揭關於七三五地號土地之利用限制一節，雖經彼等自 認在卷，然伊等亦坦承並不知該土地有上揭使用限制，就 渠等身為仲介人員，於訴訟中坦承上情，無異否定自己之 專業能力，尤不得就此即認劉榮文等四人有詐欺被上訴人 而為締結契約之意思表示。再參酌李仁青上開證述內容， 顯見鋒翊公司亦提出適時之忠告，其雖未特別說明土地使 用之限制，惟因該等限制已屬客觀存在之事，且相關事證 包括土地登記謄本、土地使用分區證明，均已提交被上訴 人閱覽，土地現況亦為被上訴人現場勘察所知悉，實難認 鋒翊公司有施用詐術致被上訴人締結系爭契約，當可無疑 。此外，被上訴人並未提出其他事證，用以證明其確遭詐 欺而簽立系爭契約，從而被上訴人主張係遭詐欺而購買系 爭房地云云一節，要非可採，自不得據之撤銷買受系爭房 地之意思表示而請求返還買賣價金，不待贅論。 ㈣按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤。民法第八十八條定有明文。所謂錯誤，係 指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表 示之動機有錯誤之情形有別。查被上訴人購買系爭房地時 ，其意思表示之範疇，係在系爭房地之客觀狀況、買賣價 格之決定上，至於是否欲用為興蓋廠房之用，抑或為投資 或蓋屋之用等等用途決定，僅為其決定購買系爭房地之動 機，而與意思表示有別。被上訴人購買系爭七三五地號土 地時，已詳閱土地登記謄本及土地使用分區證明書，並現 場察勘實況，其意思表示並無錯誤之情形，亦即其當時欲 買者，即係在都市計畫發布後，經許可蓋有加油站之地目 為建之農業區用地。再系爭契約第十二條第六點鋒翊公司 協助加油站拆除，於簽約時經確認後刪除，且鋒翊公司法 定代理人崔文益有表明沒有辦法取得廠房登記等情，業經 李仁青證述在卷；再參酌被上訴人自承之前有買過一筆農 地，不適合自己蓋廠房而賣地，隨即看系爭房地，存證信 函要求減價是覺得買貴了諸語（原審卷㈠第139、140頁） ，足證被上訴人購買系爭房地時，已知該地段為農建地， 無論被上訴人原告購地之動機為興建廠房使用、投資使用 、將來拆除加油站建屋使用，均為被上訴人使用土地之計 畫，涉及購買土地之動機，上訴人復未加以隱瞞系爭土地 為農建地之事實，究不能僅以廣告上有「黃金增值建地」 、「適合各類合法工廠」等文字，即認被上訴人購買系爭 房地之意思表示有錯誤，進而援引民法第八十八條第一項 或第二項規定，以其若知七三五地號土地有使用上之法規 限制，即不為意思表示而主張撤銷系爭契約，至為灼然。 ㈤如上所論，被上訴人既不得主張解除或撤銷系爭契約之意 思表示，則春嬌公司受領仲介報酬三十七萬三千二百元， 及被上訴人應負擔系爭稅費七萬五千零十元，即無不合。 是被上訴人請求春嬌公司返還受領之仲介報酬三十七萬三 千二百元，及劉榮文等四人應返還系爭稅費七萬五千零十 元，自有未洽，尚難准許。 ㈥綜上所述，被上訴人主張解除或撤銷系爭契約之意思表示 ，尚屬無據，從而被上訴人請求鋒翊公司返還買賣價金二 千四百八十八萬元、春嬌公司應給付被上訴人仲介報酬三 十七萬三千二百元、劉榮文等四人應連帶給付被上訴人系 爭稅費七萬五千零十元，及均加計自一００年九月六日起 算之法定遲延利息，為無理由，其假執行之聲請，亦失所 附麗，均應予駁回。原審就被上訴人之請求，於上揭範圍 內為其勝訴之判決，並依聲請而為供擔保准、免假執行之 宣告，自有未洽。上訴論旨指摘原判決該部分不當，聲明 廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決該部分予以廢棄 ，改判如主文第二項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果 不生影響，爰不一一論述。 丙、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百五十條 、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 3 月 12 日 民事第五庭 審判長法 官 李寶堂 法 官 鄭金龍 法 官 王重吉 以上正本係照原本作成。 被上訴人得上訴。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 呂淑芬 中 華 民 國 102 年 3 月 12 日