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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 101年度重上字第47號 上　訴　人　極優異股份有限公司 法定代理人　洪仁哲 訴訟代理人　林松虎律師 　　　　　　林明毅律師 　　　　　　黃嘉明律師 被　上訴人　黃世明 　　　　　　林清標 共　　　同 訴訟代理人　許盟志律師 複　代理人　林俊賢律師 被　上訴人　陳童荔英 訴訟代理人　蔡得謙律師 　　　　　　何立斌律師 上列當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於民國101年1 月20日臺灣臺中地方法院100年度重訴字第310號第一審判決提起 上訴，本院於民國103年7月8日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張： ㈠上訴人於民國（下同）75年3月15日與被上訴人陳童荔英（ 下稱陳童荔英）就坐落臺中縣○○鄉（已改制為臺中市○○ 區，下同）○○○段00-00、00-00地號2筆土地訂立土地租 賃契約書（下稱系爭土地租賃契約書），租賃期間自75年3 月15日起至105年3月14日止，並約定出租人出售土地時，承 租人有優先購買權。上訴人承租上開土地後，即在土地上建 築房屋供辦公室及廠房使用（原門牌號碼為「臺中縣○○鄉 ○○路○○巷○○號」，經門牌整編為「臺中市○里區○○里○ ○路○段○○○巷○○號」，下稱系爭建物），此有陳童荔英前訴 請訴外人洛克工業有限公司（下稱洛克公司）遷讓房屋事件 ，即臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）92年度中簡字第15 41號事件確定判決（下稱中簡1541號判決）認定上訴人在上 開土地建有房屋可證。又上開2筆土地，其中○○○段00-00 地號，重測後改為臺中市○里區○○段○○○○號；另○○○ 段00-00地號，重測後改為○○段000地號。嗣○○段000地 號土地因分割增加同段000、000地號；該000地號又因分割 增加同段000-0地號。是○○段000、000-0地號土地（下稱 系爭土地）係上訴人原承租之○○○段00-00、00-00地號土 地延伸而來，即為上訴人承租之土地。詎陳童荔英於99年4 月26日將系爭土地出售予被上訴人林清標、黃世明二人（下 稱林清標二人），並於99年5月7日辦妥所有權移轉登記，渠 2人應有部分各為2分之1。惟上訴人就系爭土地有優先承買 權，陳童荔英於出售系爭土地予林清標二人時，漏未通知上 訴人優先購買，顯然違反土地法第101條及民法第426條之2 規定，且不得對抗上訴人等情，爰提起本訴，求為判決：⑴ 確認上訴人就系爭土地有優先承買權存在。⑵林清標二人應 塗銷就前項土地所為之所有權移轉登記。⑶陳童荔英應就第 1項土地按每平方公尺14,000元計算之價金與上訴人訂立買 賣契約，並將土地所有權移轉登記與上訴人。 ㈡中簡1541號判決之當事人為「原告陳童荔英、被告洛克公司 」，與本件當事人不同，於本件固無爭點效之適用，惟該判 決就當事人主張與本件有關之重要爭點，經本於當事人辯論 之結果已為判斷之部分，自得做為本件斟酌之證據，為判斷 事實真偽之基礎： ⑴關於中簡1541號確定判決認定「陳童荔英自承『88年6月30 日房屋租賃契約』非其親自簽訂，而係由其配偶甲○○代理 所簽訂，甲○○在89年9月底暴斃，而在甲○○死亡前都是 由甲○○處理租約事宜等情，顯見在89年9月底甲○○死亡 前，應均係由甲○○代理陳童荔英處理名下財產事宜無訛」 等情，核與事實相符，且陳童荔英於本件未提出新訴訟資料 足以推翻上開判斷，自得做為本件判斷事實之證據資料。 ⑵關於中簡1541號判決認定「系爭建物係上訴人所有」，及「 88年6月30日陳童荔英與洛克公司簽訂之房屋租賃契約書係 為使陳童荔英取得訴外人乙○○所有坐落臺中縣○○市○○ 段○○○○號（重測前為○○○段00-000地號）土地，為防止 第三人搶標所為通謀虛偽意思表示而簽訂」等情，業經審酌 該事件全辯論意旨及調查證據之結果而為判斷，自可為本件 判斷事實真偽之證據資料。 ㈢臺中地院93年度訴字第1373號、本院95年度上字第218號履 行契約事件確定判決（下稱訴1373號判決、上字218號判決 ），關於「上訴人與陳童荔英所簽訂之75年4月21日協議書 及75年12月28日同意書（下稱系爭協議書、同意書）並非真 正」之認定，依以下證據資料足以推翻，無拘束本件之效力 ： ⑴上字218號判決係就「系爭協議書、同意書之爭執」為判斷 ，就本件「系爭土地租賃契約書爭執」，並無爭點效之問題 。況證人即系爭協議書、同意書之見證人丙○○，就上開協 議書、同意書之簽訂係在場親眼目睹之人，其證詞之真正具 有不可代替性，至其對系爭協議書、同意書內容細節因時間 久遠不甚清楚，亦不能遽以推翻其親自參與簽立協議書及同 意書之事實。是上開確定判決，以證人丙○○就細節問題無 法明確陳述，遽以否認證人丙○○為系爭協議書、同意書之 見證人之事實，核與證據法則有違。 ⑵「88年6月30日房屋租賃契約書」其上手寫文字及陳童荔英 之簽名均屬甲○○之字跡，為陳童荔英所不爭執。而經本院 向臺中市○○區公所函調之陳童荔英86年11月24日申請書， 及向臺中市○○地政事務所函調之陳童荔英86年6月26日申 請書（下稱系爭2件申請書），均為陳童荔英之配偶甲○○ 所撰寫，其上均有陳童荔英之簽名及印文。是苟上開申請書 上之筆跡及陳童荔英簽名之筆跡與88年6月30日房屋租賃契 約書上之筆跡相符，即可證明上開申請書上陳童荔英之印文 為甲○○所蓋印，應為真正。則上開申請書上陳童荔英之印 文如經鑑定與系爭土地租賃契約書上之印文相符，即可推論 認定系爭土地租賃契約書上陳童荔英之印文為真正。茲將系 爭2件申請書與系爭土地租賃契約書、協議書、同意書等文 件上之陳童荔英之印文自行委託全球鑑定顧問股份有限公司 、財團法人臺灣經濟科技發展研究院工業科學技術研究所、 財團法人中華工商研究院鑑定相關印文及筆跡，足證系爭土 地租賃契約書、協議書、同意書上「陳童荔英」之印文為真 正。 ⑶一人擁有多顆印章為社會上常見之現象，因此系爭土地租賃 契約書上「陳童荔英」之印文與「88年6月30日房屋租賃契 約書」上「陳童荔英」之印文經鑑定結果縱不相符，然系爭 土地租賃契約書上「陳童荔英」之印文，與系爭協議書、同 意書及86年10月29日、87年10月3日之陳情書上「陳童荔英 」之印文相同，亦經鑑定在案。而上開陳情書、協議書、同 意書均屬陳童荔英之配偶甲○○生前代理陳童荔英處理之文 書，因此上字218號判決尚難在未審酌上開證據之情況下， 遽判斷系爭土地租賃契約書非真正。又觀諸該事件審理中送 中華工商研究院鑑定之陳童荔英名義之86年10月4日、86年 10月3日、87年8月27日、87年6月5日陳情書及本院調閱之上 開申請書內容，均為陳童荔英所有坐落○○段000、000、00 0地號土地使用分區編定問題，核與上訴人無涉，上字218號 判決竟認定上開陳情書均出自上訴人公司前法定代理人丁○ ○之手，顯與事實不符，殊不足取。 ⑷系爭協議書、同意書所載土地與陳童荔英拍賣取得土地之內 容相符，益證系爭協議書、同意書為真正。 ㈣系爭土地租賃契約書確為真正，另有以下事證可佐： ⑴系爭土地租賃契約書之見證人丙○○於中簡1541號遷讓房屋 事件審理時，結證稱其有擔任系爭土地租賃契約書之見證人 ，知道丁○○跟甲○○租土地之事，當時洪先生要租來作工 廠等語。證人戊○○於同上事件審理時亦結證稱：臺中縣○ ○鄉○○路○○巷○○號（整編後之門牌為臺中市○里區○○路 ○段○○○巷○○號）廠房2間係上訴人委由其建造，並提出75年7 月12日出具之完工證明書乙份為憑。且上開門牌號碼之廠房 自有稅籍資料起，房屋稅之納稅義務人即為上訴人公司，有 房屋稅籍證明書可佐。 ⑵系爭土地租賃契約之簽訂日期為75年3月15日，依附卷土地 登記簿謄本記載，可見當時承租標的即○○○段00-00、00- 00地號2筆土地，陳童荔英業已取得所有權全部，自可任意 為處分行為。苟無系爭土地租賃契約書存在，上訴人不可能 於系爭土地上建造面積達1,087平方公尺之廠房，而不被阻 止。且系爭土地租賃契約書簽立後，除已收訖之租金126萬 元外，從未再給付陳童荔英任何租金，而陳童荔英亦未曾對 上訴人為訴請給付租金或拆屋還地之行為，足證上訴人主張 與陳童荔英間就系爭土地有租地建屋關係存在，確屬實在， 中簡1541號確定判決亦為相同之認定。 ⑶系爭土地租賃契約書上「陳童荔英」之印文經鑑定結果與系 爭2件申請書上「陳童荔英」之印文係同一枚印章所為，印 文相符，已如前述，足證系爭土地租賃契約書為真正。另本 院101年度重上字第66號民事判決亦判斷系爭租賃契約書為 真正，有該民事判決在卷可稽。 ㈤系爭建物確係由上訴人興建而原始取得： ⑴上訴人於承租系爭土地後，即委由訴外人戊○○興建廠房， 於81年5月1日編為門牌號○○○鄉○○路○○巷○○號，嗣門牌 號碼整編○○里區○○路○段○○○巷○○號，且該門牌號碼建物 於82年9月間稅籍成立時即以上訴人為房屋稅之納稅義務人 等情，業據證人戊○○於前揭中簡1541號事件中結證在卷， 並有戊○○出具之完工證明書，及臺中市○○區公所核發之 門牌證明書、臺中縣稅捐稽徵處大屯分處92年6月2日中縣0 000000000000000號簡便行文表檢附房屋平面圖影本、 臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明可佐。本院101年度重 上字第66號判決亦判斷系爭房屋確係上訴人所興建並取得所 有權，有該判決在卷可稽。 ⑵系爭建物係屬未辦保存登記建物，87年8月間，因陳童荔英 欲提供所有坐落○○段000等地號15筆土地及其上建物向臺 中市第一信用合作社（下稱臺中一信）申辦抵押借款2400萬 元，即由甲○○以陳童荔英名義與訴外人丁○○就上開房屋 全部簽訂房屋租賃契約書（下稱87年房屋租賃契約書），約 定租期自87年7月1日起至90年6月30日止，每月租金2萬元， 簽約日期為87年7月1日，並由陳童荔英與訴外人丁○○簽立 承諾書（下稱87年承諾書）予臺中一信，表示前揭房地日後 拍賣時，渠二人願無條件放棄該建物。且丁○○另立放棄租 賃權切結書（下稱87年切結書）予臺中一信，表示抵押物拍 賣時，願無條件放棄房屋租賃權。又於88年6月30日，由甲 ○○以陳童荔英名義與訴外人洛克公司就上開房屋及附近空 地為標的簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自88年7月1日 至91年6月30日，每月租金2萬元等情，有上開房屋租賃契約 書、承諾書、放棄租賃權切結書附於臺中地院92年度中簡字 第1881號（下稱中簡1881號）第三人異議之訴事件案卷，兩 造就上開文書之形式真正均不爭執。而由上開87年7月1日及 88年6月30日簽立之房屋租賃契約書內容觀之，可見兩者租 賃標的相同，租賃期間卻重疊，參以上開建物於上開二紙房 屋租賃契約書簽訂時，實際之使用者為上訴人公司，出租人 並未真正將租賃標的交予上開二紙房屋租賃契約之承租人使 用，足見上開二紙房屋租賃契約係為特殊目的而簽訂，自難 執上開二紙房屋租賃契約書及承諾書，遽以否認系爭建物為 上訴人所出資興建之事實。 ⑶被上訴人所提「88年6月30日房屋租賃契約書」，係為使陳 童荔英取得訴外人乙○○所有坐落○○段000地號土地之所 有權應有部分2分之1，為防止第三人搶標，所為通謀虛偽意 思表示而簽訂等情，業經1514號判決所認定。而另「87年7 月1日房屋租賃契約書」是由陳童荔英之配偶甲○○代理其 簽訂，其不知有無收取租金乙節，業據其於中簡1881號第三 人異議之訴事件審理時證述在卷。又以蓋有建物之土地向金 融機構辦理抵押貸款時，必須土地及建物均屬同一人名義所 有，金融機構才肯核貸，一般銀行不可能僅以土地做抵押權 之擔保而准貸款，是以87年房屋租賃契約書、承諾書、切結 書等文書，均屬為陳童荔英能以土地辦理抵押貸款之目的所 制作之文書，均與事實不符，且非簽立契約書當事人之真意 ，自難據上開2紙房屋租賃契約書及承諾書、放棄租賃權切 結書之記載，遽判斷系爭建物之原始建築人為陳童荔英。中 簡1881號判決及臺中地院92年度簡上字第417號確定判決（ 下稱簡上417號判決）僅依上開文書記載，認定系爭建物屬 被上訴人陳童荔英所有，顯與證據法則及經驗法則有違。 ⑷臺中地院91年度執字第36003號清償債務強制執行事件（下 稱執36003號執行事件）於92年5月20日囑託臺中縣0000 0000000路0段000巷00號房屋之位置面積，依該地政 事務所測量成果圖記載：該房屋面積為1,087平方公尺，坐 落之土地為000、000、000、000地號（即承租土地）及鄰地 000、000、000、000、000-0地號土地，為本國式鐵架造、 石棉瓦頂、磚造房屋，核與房屋稅籍證明書所載系爭建物之 構造別、面積987平方公尺相近，有該測量成果圖、稅籍證 明書在卷可佐。陳童荔英抗辯稱系爭建物係其於73年8月25 日以拍賣方式取得，惟臺中地院71年民執全戌字第1770號強 制執行事件74年11月22日囑託塗銷查封登記函所載不動產標 示為：「坐落臺中縣○○鄉○○○段00-00、00-00、00-00 、00-0、00-000地號土地上房屋○○○鄉○○路○○巷未編門 牌本國式磚造鐵架造、竹架造平房一棟面積262.22平方公尺 、建號0000。」，面積、構造與系爭建物均不同，足證被上 訴人主張系爭建物為其以拍賣方式取得，殊不足採。又被上 訴人提出之75年空照圖，建物與現況不同，足認原有建物已 拆除，現有建物即系爭建物為上訴人所建。 ㈥上訴人確已繳納30年租金126萬元： ⑴陳童荔英自承自簽訂系爭土地租賃契約書後，均未曾向上訴 人收取租金，可見系爭土地租賃契約書上記載「參拾年租金 新台幣壹佰貳拾陸萬元整收訖」等語，並蓋用「陳童荔英」 之印文，核與事實相符，否則陳童荔英豈有任由上訴人在系 爭土地上興建廠房並使用迄今之理。 ⑵系爭土地租賃契約書之見證人丙○○亦出具「見證確認書」 ，記載其親見丁○○當面交給甲○○現金66萬元及陳童荔英 向丁○○借款之借據60萬元一張，共126萬元作為租地租金 無誤。 二、被上訴人則以： ㈠系爭土地租賃契約書並非真正，應係上訴人於92年間所偽作 ，上訴人據此主張其與陳童荔英間就系爭土地無租賃關係， 依土地法第104條及民法第426條之2規定，就系爭土地有優 先承買權，即無理由。上訴人請求林清標二人塗銷系爭土地 所有權移轉登記，及請求陳童荔英與其訂定系爭土地買賣契 約，並辦理所有權移轉登記等，亦應駁回。 ㈡中簡1541號確定判決之訴訟當事人為陳童荔英及洛克公司， 與本件訴訟當事人不同，該確定判決關於「系爭土地租賃契 約書為真正」之認定，於本件訴訟無「爭點效」之適用。且 上訴人與陳童荔英間訴1373號判決、上字218號請求履行契 約事件，業將系爭土地租賃契約書、協議書、同意書，及88 年6月30日房屋租賃契約書、陳情書等件送請法務部調查局 及中華工商研究院鑑定後，據以認定系爭土地租賃契約書與 88年6月30日房屋租賃契約書上真正之「陳童荔英」印文不 同，較之中簡1541號判決僅以肉眼比對為可採。 ㈢關於系爭協議書、同意書並非真正之事實，應受上字218號 判決之拘束： ⑴上字218號判決之訴訟當事人為上訴人與陳童荔英；上訴人 提出之系爭同意書、協議書業經上字218號判決認定其內容 記載與事實不符，為不實之文書；且上訴人於上開訴訟，並 無提出證據證明有代陳童荔英清償678萬元之事實；況上訴 人提出之系爭同意書、協議書涉及上訴人與陳童荔英間之法 律關係，則該確定判決關於「系爭同意書、協議書並非真正 」之認定，在上訴人與陳童荔英間有既判力與爭點效，上訴 人依法已不得為相反之主張，其仍徒事爭執，於本件訴訟提 出私自委託中華工商研究院、工業科學技術研究所、全球鑑 定公司所為鑑定報告，為與上字218號判決既判力、爭點效 理由全然相反之主張，洵無理由。 ⑵上訴人表示系爭2件申請書係新發現之文件云云，實則該等 申請書早於訴1373號事件審理期間即由上訴人提出，且○○ 市公所、臺中縣政府亦將該等申請書卷檔提供法院參辦，有 該事件訴訟卷宗可稽。又陳童荔英與上訴人間另案本院102 年度重上更㈠字第37號再審事件，已於103年4月30日更審判 決陳童荔英勝訴，廢棄臺中地院99年度重訴字第372號確定 判決，駁回上訴人該事件之訴，更審判決理由亦認為：系爭 協議書、同意書上「陳童荔英」印文非陳童荔英所為，系爭 協議書、同意書顯為他人所偽造一節，業經上字218號確定 判決所認定，就該爭點之判斷對於兩造有爭點效，兩造應受 其見解之拘束，不得再為反於該見解之主張。 ⑶關於上訴人自行委託中華工商研究院、工業科學技術研究所 、全球鑑定公司所為鑑定報告，均無參考價值： ①上訴人送請中華工商研究院鑑定之「比對印文」係出自系 爭2件申請書，「待鑑定印文」係出自系爭土地租賃契約 書、協議書。惟上開書類及其上印文早為陳童荔英否認其 真正，是縱使上開書類上之印文相互比對結果係屬「相符 」或「近似」，仍不足以證明上開書類及其上印文之真正 。另就「筆跡」鑑定部分，「比對筆跡」係出自系爭2件 申請書，「待鑑定筆跡」係出自「88年6月30日房屋租賃 契約書」，惟上開申請書其上之印文既無法認定為真正， 可以想見其上筆跡亦有高度可能係出自偽造，況中華工商 研究院此次鑑定結果係保守稱之為「近似」，而非「相符 」，足見亦不能逕為推論上開申請書上之筆跡皆係出於陳 童荔英之配偶甲○○之手。且上訴人所提出之諸多文書皆 遭懷疑係偽造，文書內容亦多與事實不符或有違經驗法則 或難以證明，而依常情，偽造之筆跡為求其效果，豈有不 盡量與真跡相似或逼似之理，是僅以此次鑑定結果稱其為 「近似」而推論該等文書係出於甲○○之手，自難令人信 服。 ②上訴人另送請全球鑑定公司及工業科學技術研究所之鑑定 結果，雖認系爭2件申請書上之「陳童荔英」印文與系爭 土地租賃契約書、協議書、同意書中所有「陳童荔英」印 文相符，惟於訴1373號、上字218號事件送請法務部調查 局及中華工商研究院鑑定時，即認各該文書上之印文相符 。然上開文書皆遭質疑係由上訴人偽造，印文彼此相符自 屬意料中事。除此之外，該鑑定結果復未能進一步認定上 開文書上所蓋印文與陳童荔英所承認之「88年6月30日房 屋租賃契約書」印文相符或同一，是其鑑定結果無何參考 價值甚明。 ㈣系爭土地租賃契約書，並非真正，有以下事證： ⑴上字218號判決已認定系爭協議書、同意書上「陳童荔英」 印文非真正，暨認定上開協議書、同意書並非真正，已發生 既判力、爭點效，而系爭土地租賃契約書上之「陳童荔英」 印文與系爭協議書、同意書上之印文相符，即表示系爭土地 租賃契約書上之「陳童荔英」印文並非真正。 ⑵上訴人係於75年4月9日上午召開發起人會議，訂立公司章程 及選任董監事，並於同日下午召開董事會，選任丁○○為董 事長，再經前台灣省政府建設廳於75年4月29日准予設立登 記。依公司法第6條規定：「公司非在中央主管機關登記後 ，不得成立。」是上訴人公司於75年3月15日尚未成立，自 不可能以法人身分與陳童荔英簽訂系爭土地租賃契約書，即 上訴人當時欠缺享受權利、負擔義務之能力，故系爭土地租 賃契約書對陳童荔英而言，係與法律上不存在之公司簽約， 欠缺締約對象，無契約當事人間意思表示合致性，從而該契 約對陳童荔英無拘束力。再者，上訴人公司之設立資本額20 0萬元，係於75年4月9日籌得，是上訴人公司於75年3月15日 尚未成立、亦無資產，無付訖30年租金126萬元之可能，足 證系爭土地租賃契約不實。 ⑶依75年當時民法債編關於租賃之規定，租賃契約租期不可超 過20年，超過20年者強制縮短為20年，系爭土地租賃契約書 簽立於75年間，租期長達30年，誠屬可疑。參以民法於88年 間始修訂租地建屋契約不受租期20年之限制（民法第449條 第3項，於89年施行），且系爭土地租賃契約書直至92年陳 童荔英與上訴人公司間開始訴訟後，上訴人始「出示」之， 應可推論其作成時間在92年間。有以下事證可佐： ①於簡上417號第三人異議之訴事件： 上訴人前法定代理人丁○○與陳童荔英曾於87年7月1日簽 訂房屋租賃契約書，嗣陳童荔英以系爭土地向臺中一信辦 理抵押貸款，當時臺中一信調查系爭土地之使用情形，查 出丁○○租用系爭土地上之房屋，丁○○乃出具「放棄租 賃權切結書」予臺中一信，承諾倘系爭土地及房屋遭臺中 一信拍賣時，丁○○表明願無條件放棄房屋租賃權，聽憑 執行等情，有該案卷附房屋租賃契約書及放棄租賃權切結 書各1紙可按。是上訴人於75年3月15日倘確與陳童荔英簽 訂系爭土地租賃契約書，且倘系爭土地上房屋確為上訴人 公司所建造，何以上訴人公司前法定代理人丁○○不提出 系爭土地租賃契約書，寧將上訴人之地位從基地承租人降 為房屋承租人？據此可知，系爭土地租賃契約書於87年7 月1日以前應不存在。 ②於執36003號執行事件：91年10月28日執行法院前往「○ ○市○○路○段○○○巷○○號」現場查封時、92年4月17日執 行法院詢問並製作執行筆錄時、92年5月20日執行法院履 勘系爭建物時，丁○○屢次宣稱系爭建物為其所建，或為 上訴人公司所建、所使用，惟均未提出系爭土地租賃契約 書。上訴人於該執行事件92年6月12日、92年7月8日出具 民事聲請狀，謂系爭建物為該公司所有、已對執行債權人 提出異議之訴，惟查其提出之第三人異議之訴起訴狀，亦 無系爭土地租賃契約書。上訴人直至92年10月6日出具民 事聲請狀時，始提出系爭土地租賃契約書。 ③於中簡1881號第三人異議之訴事件，上訴人92年7月7日起 訴狀內無敘及或提出系爭土地租賃契約書，上訴人公司遲 至該事件言詞辯論終結後，92年8月18日始出具民事陳明 狀提出系爭土地租賃契約書。 ④於中簡1541號事件：丁○○最初亦未提出系爭土地租賃契 約書，而於92年8月22日始提出。 ⑤以上事件中，系爭土地租賃契約對上訴人而言，均為重要 且有利之證據，上訴人卻都不於程序伊始提出，而由其提 出之時間推論，該契約書應係於92年8月15日至同年8月18 日之間偽作而成。 ㈤系爭建物並非由上訴人興建： ⑴系爭門牌號碼○○里區○○路○段○○○巷○○號」建物，至遲於 74年12月21日前即已興建完成並存在，此有卷附○○市公所 門牌歷史查詢資料可稽。系爭建物於74年12月21日門牌初編 為○○○鄉○○路○○巷○○號」，上訴人主張稱係其於簽訂系 爭土地租賃契約書後，於75年間雇工興建云云，顯屬不實。 又如前所述，簡上417號事件卷證中，有上訴人前法定代理 人丁○○與陳童荔英於87年7月1日簽訂之房屋租賃契約書， 倘系爭建物為上訴人所建造，丁○○何以不提出系爭土地租 賃契約書，而寧將上訴人之地位從基地承租人降為房屋承租 人？由此可見系爭建物並非由上訴人興建，且前揭第三人異 議之訴確定判決認定系爭房屋並非上訴人興建，亦非上訴人 所有。 ⑵臺中地院71年度民執全戌字第1770號執行標的之○○○鄉○ ○路○○號未編門牌本國式磚造鐵架造竹造平房一棟，建號00 00號」，為陳童荔英拍賣取得，而該建物坐落00-00、00-00 、00-00、00-0、00-000，亦與本件被上訴人所提出航照圖 、複丈成果圖所示Ｘ、Ｚ建物坐落位置相符，而上述00號建 物之建材為「鐵架造、石綿瓦頂、磚造」，亦與該0000號建 物「磚造鐵架造竹造」相符，足見系爭建物於74年時即為航 照圖、複丈成果圖所示X、Z建物，屬陳童荔英經拍賣程序取 得所有權，而非上訴人公司所有。 ⑶中簡1881號事件審理期間，證人戊○○原證述其興建當時土 地均為空地，惟於現場履勘時，則稱Ｄ部分當時約有二、三 十坪磚造平房，拆除後再蓋云云，前後不一，已難信其證詞 為真實；況其於法院現場履勘時，先稱係甲○○囑其興建， 後改稱係受丁○○之委託而興建，經承審法官質疑為何前後 說法不一，即默然而無法說明，惟由其不經意脫口供稱係甲 ○○囑託興建，應可證明系爭建物如有擴建情事，亦係陳童 荔英之夫甲○○為了陳童荔英之利益而囑託興建，系爭建物 所有權自然歸於陳童荔英所有，而與上訴人無涉。另上訴人 於本件提出所謂戊○○出具之「請款單」，惟姑不論上訴人 何以十餘年來歷多次訴訟從未出具該單據令人不解外，經觀 航照圖於80年間尚無Y棟存在，而81年10月12日航照圖出現Y 棟地基圖樣，82年7月29日航照圖顯示Y棟完整樣貌，可推估 Y棟完成時間在81至82年間，而「請款單」係完成工程始能 提出，則表示該請款工程是在79年10月21日前完成，即與上 開事證不符，益證該請款單虛偽不實，系爭建物非上訴人所 建。 ㈥上訴人並無繳納租金之事實： ⑴上訴人公司之設立資本額200萬元，係於75年4月9日始籌得 ，上訴人公司於75年3月15日尚無資產，顯無可能當時即付 訖30年租金126萬元。 ⑵上訴人固提出「丙○○出具之見證確認書」載稱：丙○○確 實擔任系爭土地租賃契約書簽約時之見證人，並親見丁○○ 當面交給甲○○現金66萬元整，及陳童荔英向丁○○借款之 借據60萬元整一張，共126萬元作為租地租金無誤云云。惟 觀前述丙○○於中簡1541號事件92年11月11日所為證詞，其 當時已不能確定丁○○是要租房子或土地，豈可能十幾年後 鉅細靡遺敘述租約日期、租賃標的、交付租金方式各節，足 見該見證確認書，純係上訴人所安排，而無可採。 三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明 求為判決：⑴原判決廢棄。⑵確認上訴人就系爭土地有優先 承買權存在。⑶林清標、黃世明二人應塗銷系爭土地之所有 權移轉登記。⑷陳童荔英應就第2項土地按每平方公尺14,00 0元計算之價金與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付價 金之同時將土地所有權移轉登記與上訴人。而被上訴人則答 辯聲明為：上訴駁回。 四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整 理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下： ㈠兩造不爭之事項： ⑴系爭000-0地號土地由同段000、000地號及000地號合併而來 ，合併前000地號於重測前屬00-00地號土地，000地號重測 前為00-00地號土地；000地號重測前為00-000地號土地，非 屬於重測前00-00、00-00地號土地。 ⑵系爭000、000-0地號等2筆土地原為陳童荔英所有，於99年5 月7日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予林清標二人所有 ，應有部分各為1/2。 ⑶系爭土地租賃契約書記載簽約日期為75年3月15日，出租人 為陳童荔英，承租人為極優異股份有限公司，租期自75年3 月15日起至105年3月14日止，共30年，租金為每月3,500元 ，契約文字均以打字方式處理，並無任何手寫文字。租約上 附記：30年租金126萬元收訖，該附記前後均蓋用「陳童荔 英」印文。 ⑷上訴人於75年4月9日上午召開發起人會議，訂立公司章程及 選任董監事，實收資本額為200萬元；並於同日下午召開董 事會，選任丁○○為董事長，嗣經前台灣省政府建設廳於75 年4月29日准予設立登記。 ⑸系爭房屋於74年12月31日門牌初編為○○○鄉○○路○○巷○○ 號」，82年11月1日因行政區域調整而變更為「○○市○○ 路○段○○○巷○○號」。 ⑹上訴人曾持系爭協議書及同意書對陳童荔英起訴請求陳童荔 英將000地號土地之應有部分3/4移轉登記予上訴人，經臺中 地院93年度訴字第1373號及本院95年度上字第218號判決認 定系爭協議書及同意書非屬真正而駁回上訴人之請求，嗣經 最高法院96年度台上字第2057號裁定駁回上訴人之上訴而判 決確定。 ㈡兩造爭執事項： ⑴上訴人主張其與陳童荔英就系爭土地有租賃法律關係存在， 是否有理由？ ①中簡1541號判決對本件是否發生「系爭土地租賃契約書為 真正」之爭點效？ ②系爭協議書及同意書是否真正之事實，是否受系爭218號 確定判決理由之拘束？ ③系爭土地租賃契約書是否真正？ ④系爭建物是否由上訴人興建而原始取得？ ⑤上訴人有無繳納租金之事實？ ⑵上訴人依土地法第104條及民法第426條之2等規定主張對系 爭土地具有優先承買權，是否有理由？ ⑶上訴人請求林清標二人塗銷系爭土地所有權移轉登記及請求 陳童荔英與其訂定系爭土地買賣契約，並辦理所有權移轉登 記，是否有理由？ ㈢兩造不再提出其他爭點。 五、本院得心證之理由： ㈠按所謂「爭點效」係指前訴訟法院於確定判決理由中，就訴 訟標的以外當事人所主張之主要爭點，本於當事人辯論之結 果已為實質判斷時，若當事人已受程序保障而就該重要爭點 充分攻擊防禦，且前後訴訟之利益相當，除有顯然違背法令 ，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於 同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為 相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，此乃相同當事人間 擴大判決效力「客觀範圍」之層次。又前、後訴訟當事人之 一造雖不同一，然其若基於民事訴訟法第401條或訴訟參加 效力相關規定而為前訴訟判決效力「主觀範圍」所及，則後 訴訟亦可能受前訴訟爭點效所拘束，因此，並非前後訴訟當 事人有一造不同一，即當然無爭點效之適用。本件兩造涉訟 前先後曾有前述簡上417號判決、中簡1541號判決、上字第2 18號判決三件確定判決（判決書見原審卷第133至140頁、本 院卷㈡第186至192頁、本院卷㈤第37至41頁，訴訟事實摘要 及判決主要理由詳如【附表一】所示），前揭確定判決理由 主要爭點對於本件有無拘束力，分述如下： ⑴簡上417號判決及中簡1541號判決與本件兩造當事人並非同 一，且①陳童荔英就簡上417號事件並無受該判決效力主觀 範圍所及；②上訴人並非同一，且上訴人亦非中簡1541號判 決效力主觀範圍所及之人，依前揭爭點效適用要件之說明， 前揭判決於本件不生爭點效適用之問題。 ⑵上字218號事件與本件之當事人同一，且該案係上訴人主張 兩造曾簽訂系爭協議書，嗣以系爭同意書取代，依系爭同意 書請求陳童荔英履行契約等情，經上字第218號判決理由認 定系爭同意書、系爭協議書均非真正而駁回上訴人之請求， 本院審酌該「系爭同意書、協議書是否真正」乃屬該案之主 要爭點，且經兩造充分防禦，依前揭爭點效理論及要件說明 ，該主要爭點於本件應有爭點效之適用。上訴人於本院雖另 提出【附表二】編號⑶至⑸自行委託鑑定之鑑定報告欲證明 ：①系爭土地租賃契約書上之印文與系爭同意書、協議書及 上訴人申請本院調取之【附表二】庚、辛文書上印文為真正 ；②【附表二】丙文書上「陳童荔英」簽名與庚文書上「陳 童協英」、辛文書上「陳童荔英」之簽名相符，據此推認庚 辛上印文亦屬真正，據此再進一步推認系爭同意書、協議書 及系爭土地租賃契約書上之印文均屬真正等情，惟依【附表 二】本院認定理由，均不足推翻前案判決理由之認定，故上 訴人主張本件不受該案「系爭同意書、系爭協議書非屬真正 」之爭點效所及，即無理由，本件受前揭爭點效所及，故仍 應認定「系爭同意書、系爭協議書非屬真正」，合先敘明。 ⑶上訴人於上字218號事件敗訴後，又於99年間再度依系爭同 意書起訴請求陳童荔英履行契約就前案請求外之其餘土地辦 理所有權移轉登記，經臺中地院一造辯論判決，復經陳童荔 英提起再審之訴，經本院102年度重上更㈠字第37號判決以 應受前案爭點效力所及而駁回上訴人之請求等情，亦有該判 決書附卷可參（見本院卷㈤第42至48頁），附此敘明。 ㈡上訴人主張：系爭000、000-0地號土地原為陳童荔英所有， 於99年5月7日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予林清標二 人所有，應有部分各為1/2；又系爭000、000-0地號合併前 應為000、000、000地號，而該三筆地號於80年7月30日地籍 重測前應分別為00-00、00-00、00-000地號土地等情，業為 兩造所不爭，且有合併、重測地籍圖、土地登記簿謄本附卷 足參（見本院卷㈡第31頁、本院卷㈢第49頁、本院卷㈣第85 頁、本院卷㈢第33、37頁、本院卷㈣第41、70頁），故應堪 採信。 ㈣上訴人不能舉證證明系爭租賃關係存在： ⑴上訴人無法證明系爭土地租賃契約書為真正： ①系爭土地租賃契約書簽約日期為75年3月15日，出租人為 陳童荔英，承租人為極優異股份有限公司，租期自75年3 月15日起至105年3月14日止，共30年；約定租金為每月35 00元，契約文字均以打字方式處理，並無任何手寫文字。 租約上附記：30年租金126萬元收訖，該附記前後均蓋用 「陳童荔英」印文，此有該契約書在卷足參（見原審卷第 7頁） ②上訴人於上字218號事件雖聲請將該契約書上之印文及【 附表二】所示甲至己之相關文書送請鑑定，另於本院提出 【附表二】編號⑶至⑸所示鑑定報告，欲證明系爭土地租 賃契約書上之印文為真正，然系爭同意書、協議書既經前 案爭點效所拘束，上訴人主張系爭土地租賃契約書上之印 文與該份文書上印文相符，據此證明系爭土地租賃契約書 為真正，即不足採信；另上訴人於本院所主張及提出之鑑 定報告內容，依【附表二】本院認定理由所示，亦不足證 明系爭土地租賃契約書上之印文為真正。 ③重測前00-00地號土地，面積有5800平方公尺，重測後為0 00地號，其後000地號土地先後分割增加000、000、000-0 地號，而000地號又分割增加000-0地號、000地號另先後 分割增加000-0至000-0地號，分割後000地號南側部分土 地其後再與000、000地號合併為000-0地號土地，而依中 簡1541號測量圖所示，上訴人所主張租地建屋之系爭建物 面積為1005.89平方公尺，其中占用系爭000、000-0地號 土地（即測量圖上000-0000、000-0000、000地號土地） 之面積為628.64平方公尺，此有前揭合併、重測前後之地 籍圖及土地登記簿謄本為證，並有上訴人製作之重測後土 地對照表及建物測量圖在卷足參（見本院卷㈣第171頁、 本院卷㈢第62頁），本院審酌若上訴人確因租地建物而向 陳童荔英租用土地，其所欲租用土地之範圍亦僅限於前揭 建物所在基地，豈會租用面積高達5800平方公尺之00-00 地號土地「全部」？而陳童荔英又豈可能同意將00-00地 號土地之「全部」都出租予上訴人？故系爭土地租賃契約 書記載租用範圍為「00-00、00-00兩筆全部」顯屬虛偽不 實，由此足認系爭土地租賃契約書應屬上訴人因近年來涉 訟所臨訟偽造，於偽造時僅思及必須記載000地號重測前 地號為00-00地號，而疏未慮及該地號面積廣大不可能全 部租用，始有該疏漏破綻之謬，本院認依系爭土地租賃書 內容之前揭虛偽不實之內容，亦足徵該文書應屬臨訟所為 造，不足採認。 ④另證人即系爭土地租賃契約書之見證人丙○○雖於中簡15 41號事件到庭證稱：「我有當見證人，當時簽協議書及土 地租賃契約書時的有我、甲○○、丁○○，約民國七十幾 年簽的，正確日期忘記了，當時說租約的事，是講租房子 或租地我不能確定，當時房子已經蓋好，當時是洪先生要 租來做工廠，甲○○與原告（指陳童荔英）是夫妻關係， 簽協議書時原告是否在場我沒有印象。」等語（見中簡15 41號卷宗第93頁），然其後於法官勘驗現場時，又證稱： 其無法確認兩造簽訂土地租賃契約所承租土地之範圍等語 （見同卷宗第124頁背面）；另證人戊○○於中簡1881號 事件證稱：「系爭完工證明書也是完工當時所開立的」等 語（見該卷宗影本第55頁），而其所提出之完工證明書日 期為75年7月12日，本院審酌證人丙○○對於承租標的是 「房屋」或「土地」尚且不能確定，且其所證稱「75年3 月簽訂系爭土地租賃契約書時，系爭建物已經蓋好」一節 與上訴人所出具75年7月12日完工證明亦有不符，故證人 丙○○之前揭證詞，顯非真實而難以採信，故亦不足推認 系爭土地租賃契約書為真正。從而，本院基於以上理由， 認上訴人主張系爭土地租賃契約書為真正一節即難採信， 故上訴人不得執此直接證據推認兩造就系爭000、000-0地 號土地有該租賃契約書所載之租賃關係存在。 ⑵上訴人無法證明租金給付之事實： 上訴人雖依系爭土地租賃契約書所載「參拾年租金新台幣壹 佰貳拾陸萬元收訖」等內容，主張系爭土地之三十年租金已 於訂約時一次給付完畢等情，然為被上訴人所否認。經查： ①上訴人於75年4月9日上午召開發起人會議，訂立公司章程 及選任董監事，實收資本額為200萬元；並於同日下午召 開董事會，選任丁○○為董事長，嗣經前台灣省政府建設 廳於75年4月29日准予設立登記等情，業為兩造所不爭， 且有公司設立登記資料在卷足參（見原審卷第156至160頁 ），應堪採信。本院審酌上訴人成立時間、過程及資本額 ，認上訴人於公司尚未成立前，未能確認公司經營情況是 否得以持續三十年，豈可能由丁○○以上訴人名義租用系 爭土地長達30年？又豈可能於簽約時將幾乎逾其資本額六 成之30年租金126萬元租金一次付清完畢？顯見系爭土地 租賃契約書上有關租金126萬元付清之記載顯屬不實。 ②上訴人於本院雖另提出系爭土地租賃契約書之見證人丙○ ○所出具「見證確認書」（見本院卷㈢第105頁），欲證 明前揭租金給付之事實，惟查：前揭確認書記載：「立見 證書人丙○○，確實於民國七十五年三月十五日，在台中 縣○○鄉○○路○○巷○號極優異股份有限公司，作甲○ ○代表陳童荔英與極優異股份有限公司丁○○訂立土地租 賃契約書見證人，訂立當時丁○○當面交給甲○○現金新 台幣陸拾陸萬元整，及陳童荔英向丁○○借款之借據陸拾 萬元整一張，共計新台幣壹佰貳拾陸萬元整，做為租地租 金無誤。」等內容，惟本院審酌75年3月15日斯時，上訴 人公司尚未召開發起人會議，亦未設立登記，亦不可能在 前揭○○巷○號設有任何上訴人公司辦公處所或名稱足令 見證人丙○○得知該處為極優異公司之登記處所，故前揭 確認書顯難認為真實，自不足採信。 ③系爭土地租賃書既難認屬真實，且其上所記載上訴人於簽 約當日一次給付30年租金126萬元之內容，亦顯非真實， 此外上訴人並無法證明有給付系爭土地租賃予陳童荔英之 事實，故上訴人主張就系爭土地有租賃法律關係存在，更 難採信。 ⑶87年8月間，陳童荔英以包含系爭土地在內之15筆土地及其 上建物向臺中一信設定抵押借款2000萬元，斯時陳童荔英曾 提出「87年房屋租賃契約書」，並由丁○○與陳童荔英共同 出具「87年承諾書」，丁○○另出具「87年切結書」，業為 兩造所不爭，且有前揭租賃契約書、承諾書、切結書、不動 產抵押物鑑定表及現場建物照片影本附於執36003號卷宗內 足參，本院審酌前揭抵押物鑑定中載明「未保存增建部分均 設定在內門牌00○○市○○路○段○○○巷○○號」及現場建物 照片註記「建物申請保存登記中」等情，認陳童荔英於前揭 抵押設定時已將系爭建物提供臺中一信設定抵押，若上訴人 就系爭土地於75年即有租地建屋之租賃關係存在，且上訴人 為系爭建物所有權人，則上訴人前法定代理人丁○○豈會與 陳童荔英共同出具前揭承諾書表明願意提供系爭建物作為抵 押物，且於日後拍賣時願放棄系爭建物等語，又單獨出具前 揭切結書表明於日後抵押物拍賣時願意拋棄系爭建物之租賃 權，而置其自身權利於不顧？故上訴人主張其就系爭土地有 租賃權一節，已顯有可疑。 ⑷又合作金庫概括承受臺中一信前揭抵押權後，於91年間向法 院聲請前揭執36003號執行事件，91年10月28日執行法院前 往系爭房屋現場查封時，在場人丁○○稱系爭建物為其所有 ；另92年4月17日執行法院詢問並製作執行筆錄時，第三人 丁○○陳稱：「我是經過債務人同意在她的土地上蓋房子， 詳細資料我沒有帶來」等語；嗣丁○○於92年4月29日聲請 閱卷後，於92年5月20日執行法院履勘測量時，執行筆錄先 記載：「系爭建物係極優異公司重建，所使用」，其後又將 「重」字刪除；92年6月12日上訴人始具狀聲請撤銷系爭建 物之查封並主張系爭建物為其所有；於92年7月7日對合作金 庫提起第三人異議之訴時，亦未提出系爭土地租賃契約書影 本附於起訴狀內，上訴人直至92年10月6日具狀主張優先承 買時始提出系爭土地租賃契約書等情，此有前揭執36003號 卷宗影本在卷足參。本院審酌上情，認丁○○從91年10月28 日執行查封至92年4月17日執行法院訊問時，均僅陳稱：系 爭建物為伊所有，伊經陳童荔英同意而在土地上興建房屋等 語，經聲請閱卷後，丁○○始於92年5月20日執行法院勘驗 測量時改稱系爭建物為上訴人所建及使用，直至92年6月12 日上訴人具狀聲請撤銷查封，丁○○及上訴人從未主張就系 爭土地與陳童荔英有租賃關係存在，且亦未曾向執行法院提 出系爭土地租賃書，甚至於92年7月7日起訴狀亦未提出系爭 土地租賃契約書影本附於起訴狀內，若上訴人就系爭土地果 有租地建屋法律關係存在，丁○○何以在執行查封及執行程 序進行之初，均隻字未提，且未提出系爭土地租賃契約書為 證？丁○○甚且就系爭建物究為其所有或上訴人所有，前後 陳述亦有不一，由此，上訴人主張就系爭土地有租賃關係存 在一節，應屬脫免前揭強制執行所為之虛詞，難以採信。 ⑸陳童荔英曾於75年6月1日將00-00地號土地連同00-00地號土 地出借予第三人大鵬交通事業有限公司及大地交通事業有限 公司（下稱大地、大鵬公司），並經該二家公司持向監理機 關申請作為計程車停車場使用等情，此有被上訴人提出之借 用同意書、相關申請函文影本及當時現場照片在卷足參（見 本院卷㈣第145至165頁），若陳童荔英於75年3月間曾將00- 00地號土地全部出租予上訴人，豈可能於同年6月間又將該 土地出借予前揭二家公司供作計程車停車場使用？由此亦可 佐證上訴人主張其承租系爭土地並非真實。 ⑹上訴人不能證明系爭建物為其所有，且縱使系爭建物為上訴 人所有，亦無法直接推認上訴人就系爭土地有租賃法律關係 存在： ①陳童荔英曾於臺中地院71年度全字第1770號之不詳執行案 號執行事件拍賣取得系爭土地上未保存登記建物等情，業 有上訴人提出之拍賣終結後囑託塗銷查封函文影本附卷可 稽（見本院卷㈢第106至107頁），本院審酌該函文中因拍 賣終結而塗銷查封之未保存登記建物包含0000、0000、00 00建號建物，其中0000建號坐落地號分別為重測前00-00 、00-00、00-00、00-000地號土地，經本院核對前揭重測 前地籍圖，其該拍賣房屋坐落位置與系爭房屋所在位置（ 包含占用鄰地000、000地號部分）相當，且系爭00號房屋 整編前為00號房屋，其門牌初編時間為74年12月21日，嗣 於82年11月1日因行政區域調整而門牌改編為00號房屋， 此有門牌歷史查詢表在卷足參（見本院卷㈢第71至72頁） ，故系爭土地上確實曾有陳童荔英因拍賣而取得之未保存 登記建物0000號建物，應堪認定。 ②依簡上417號事件92年12月30日勘驗筆錄及附圖所載（見 本院卷㈢第89至96頁），系爭土地上之廠房分兩部分，東 半部為磚造石棉瓦頂，西側為鋼構石棉瓦頂，兩者互通但 中間有磚造牆面，西側與旁邊空地間以烤漆浪板為隔，均 設有門戶；另後半部東西向廠房屬鋼造浪板廠房，部分為 石棉浪板牆壁已換為鐵皮浪板牆壁；上開勘驗現場情形如 以中簡1541號事件測量圖套圖顯示，則如上訴人所提出現 套圖（見本院卷㈢第174頁）及現場照片（見本院卷㈣第2 4至30頁）所示，東半部為Ｘ棟建物，西側為Ｙ棟建物， 後半部為Ｚ棟建物。 ③本院將前揭現場照片比對訴外人大地公司、大鵬公司於75 年6月間向陳童荔英借用00-00、00-00地號土地向監理機 關申請供作停車場使用時之現場照片（見本卷院㈣第164 至165頁）、陳童荔英於87年8月間提供系爭房屋向臺中一 信申辦前揭抵押借款時之現場照片（見中簡1881號影卷第 14頁），上訴人所提出現場照片所示Ｘ棟建物與75年間、 87年Ｘ棟照片並無不同。75年間並無Ｙ棟建物存在，87年 間Ｙ建物與現今Ｙ棟建物相同。另75年間照片可看出有Ｚ 棟建物存在。 ④上訴人之前法定代理人丁○○於簡上417號事件前揭勘驗 時陳稱：Ｘ、Ｚ為75年間所蓋，Ｙ係87年以前蓋的，在韋 恩颱風後才蓋的，87年以後沒有再增建等語（見同勘驗筆 錄），而上訴人於該案中主張：系爭00號建物基地上原本 有陳童荔英所有之一棟房屋，丁○○代表上訴人向陳童荔 英租用該屋及土地後，於75年間丁○○代表上訴人雇用證 人戊○○於前揭房屋旁邊土地上另外再興建一棟房屋即系 爭房屋，因丁○○不諳法律，故並未就其所興建房屋另申 辦門牌號碼，導致該二棟房屋之門牌號碼均為00號，88年 間陳童荔英因欲將土地出賣他人，遂將雇用戊○○拆除其 所有房屋，前揭拆除房屋即為課稅平面圖右側二棟建物， 另丁○○所簽訂之87年房屋租賃契約書、87年承諾書、87 年切結書所指房屋均屬88年間所拆除之二棟房屋，陳童荔 英於87年向臺中一信抵押借款所提供設定抵押權之建物並 非系爭房屋等情，此有上訴人於該案之書狀在卷足憑（見 簡上417號影卷第7至8頁）。惟本院審酌丁○○前揭所稱 之陳童荔英原有建物應屬位於Ｘ棟建物所在位置，而Ｘ棟 從75至現今有無修繕雖無法確定，但並未完全拆除應可認 定如前所述，則上訴人主張陳童荔英原有建物均已拆除而 不存在云云，顯難採信。 ⑤又丁○○所稱增建部分應指Ｙ棟部分，而依陳童荔英87年 間向臺中一信借款之現場建物照片所示，即包含Ｘ及Ｙ棟 建物應甚明確，上訴人主張87年間房屋租賃契約書、承諾 書、切結書均應指Ｘ棟建物而早已拆除云云，顯屬誤導本 院之詞，不足採信。 ⑥本院再審酌課稅平面圖上左側兩棟未拆除建物之長、寬尺 寸，與Ｘ、Ｙ棟長、寬尺寸相當（見中簡1881號影卷第49 頁、簡上417號影卷第10頁），平面圖右側拆除部分應屬 Ｚ棟建物所在之舊建物，故上訴人主張課稅平面圖右側二 棟拆除建物即屬陳童荔英原有建物云云，亦屬指鹿為馬誤 導之詞，不足採信。 ⑦又依丁○○、證人戊○○於簡上417號事件所稱：Ｘ、Ｚ 為75年間所蓋，Ｙ係87年間所蓋等情（見簡上417號影卷 第32至33頁），而上訴人於同案既自陳曾與陳童荔英簽訂 87年房屋租賃契約書，向陳童荔英承租房屋，本院衡諸經 驗法則，陳童荔英於前揭租賃期間豈會同意上訴人自行將 租賃物拆除而允許上訴人自行出資重新興建房屋？故上訴 人主張重新建築而取得系爭房屋所有權云云，顯有違常理 ，不足採信。由此，亦足證明陳童荔英於87年房屋租賃期 間，豈可能又另與上訴人簽訂系爭土地租賃契約書，除將 房屋出租予上訴人，再將系爭土地出租予上訴人建屋？上 訴人主張租地建屋顯不合理，不足採信。 ⑧另上訴人抗辯陳童荔英拍賣取得之0000號建物面積與系爭 房屋Ｘ、Ｙ面積差距過大，顯非該二棟建物，應已拆除云 云，惟本院審酌陳童荔英於拍賣取得0000號建物及00-00 地號土地後，是否曾修繕重建前揭未保存登記建物，因陳 童荔英之夫甲○○於89年9月間過世而無法舉證證明，然 本院審酌前述證據資料，並參酌證人戊○○於簡上417號 事件法官勘驗訊問時，曾先證稱係「甲○○」叫伊做的， 嗣後才改稱「丁○○」叫伊做的等情，認陳童荔英取得00 00號建物後，其夫甲○○可能曾僱工修繕該建物，故現存 建物面積與拍賣取得建物面積不符，尚不足推認系爭土地 上現存系爭建物均非陳童荔英所有。 ⑨本件退萬步言之，縱使系爭房屋為上訴人出資興建而原始 取得所有權，然上訴人於系爭土地上興建房屋之法律關係 ，於經驗法則上或出於使用借貸，或出於租賃，故僅憑上 訴人於系爭土地上興建房屋原始取得房屋所有權之事實， 亦不能逕予推認上訴人基於租賃關係而使用房屋之基地， 此觀丁○○於執36003號執行事件執行之初，僅向執行人 員陳稱「我是經過債務人同意在她的土地上蓋房子」等語 ，而未表明有基地租賃關係，亦可得知上訴人縱使在系爭 土地上興建房屋，亦可能基於無償之使用借貸關係，故上 訴人僅憑於系爭土地建屋之事實，欲主張有租地建屋法律 關係，亦難採信。 ⑩另上訴人於本院提出戊○○出具之「請款單」，欲證明其 出資興建系爭房屋之事實，然本院認該文書於兩造多年來 涉訟從未提出為證，遲於現今才向本院提出，頗有本院闡 明到哪裡，證據就出現到哪裡之可疑，本院認不足採認， 況依本院前述系爭建物所有權縱使為上訴人所有，亦不得 據此認定系爭土地租賃關係存在，故該份文書之真實與否 即無再予調查之必要。 ⑺至於陳童荔英既主張系爭土地及房屋均屬其所有，何以任由 上訴人或丁○○使用多年而未請求返還或未收取租金？本院 審酌陳童荔英於89年9月其夫甲○○過世前，其不動產相關 所有權移轉登記或抵押借款事宜均由甲○○處理，甲○○生 前與丁○○為好友等情，業為陳童荔英於中簡1541、簡上41 7號事件陳述明確，而陳童荔英於甲○○過世後即因債務問 題遭臺中一信之概括承受人合作金庫拍賣執行抵押物等情， 亦有前揭執行卷宗可稽，於該執行事件中陳童荔英雖以88年 6月30日房屋租賃契約書對洛克公司請求遷讓房屋，然獲敗 訴判決，因陳童荔英對甲○○生前處理不動產相關細節並不 了解，且甲○○與丁○○為好友，以致多年來陳童荔英均未 積極處理系爭土地及系爭房屋之相關糾紛，且未能提出收取 房屋租金之證據，於經驗法則確有可能，故不得以前揭消極 事實反面推認確有基地租賃關係存在，併此敘明。 ㈤綜上所述，本件上訴人所提出系爭土地租賃契約書經本院前 揭認定並非真正，且上訴人亦無法舉證證明有給付系爭土地 租金之事實及有租賃之合意，本院復審酌前揭上訴人曾提供 87年房屋租賃契約書、承諾書、切結書之事實及執36003號 執行事件執行之初丁○○並未表明有租地關係等前揭事證， 認上訴人主張就系爭土地有租賃法律關係存在，顯不可採， 從而上訴人請求確認就系爭土地有優先承買權及請求被上訴 人林清標二人塗銷系爭土地所有權移轉登記、請求陳童荔英 應按同條件與上訴人簽訂買賣契約而於上訴人給付買賣價金 之同時辦理所有權移轉登記等情，均無理由，不應准許。原 審判決為上訴人敗訴之判決，核無不當，上訴人上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。 ㈥中簡1541判決及本院另案101年度重上字第66號判決雖與本 院前揭認定不同，然本院基於審判獨立原則，應就本案事證 自行認事用法，不受該二件判決見解之影響及拘束，附此敘 明。 ㈦本件事證已臻明確，上訴人另聲請訊問證人丙○○、戊○○ ，及將系爭土地租賃契約書、協議書、同意書、陳情書、88 年6月30日房屋租賃契約書等文書送請鑑定印文及筆跡是否 真正等證據調查之聲請，被上訴人請求傳訊證人己○○及勘 驗現場，本院認均已無必要而屬不必要證據之調查，應予駁 回；另兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審 認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 7 月 31 日 民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬 法 官 楊國精 法 官 陳毓秀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 高勳楠 中 華 民 國 103 年 8 月 5 日 【附表一】 ┌─┬─────────┬─────────┬─────────┬──────────────┐ │編│《案 由》│ 當 事 人 │ 原告起訴事實摘要 │ 確定判決結果及理由摘要 │ │號│ 歷 審 案 號 │ │ │ │ ├─┼─────────┼─────────┼─────────┼──────────────┤ │ │《第三人異議之訴》│原告： │臺中地院91年度執秋│1.判決結果：原告之訴駁回。 │ │ │1.臺中地院92年度 │極優異股份有限公司│字第36003號強制執 │2.理由摘要： │ │ │ 中簡字第1881號 │ │行事件（債務人為陳│⑴納稅義務人非必為所有權人。│ │ │2.臺中地院92年度 │被告： │童荔英）之執行標的│⑵證人戊○○之證詞不可信。 │ │ │ 簡上字第417號 │合作金庫銀行股份有│其中坐落臺中縣○○│⑶經履勘現場及審酌兩造不爭執│ │1 │ │限公司 │市○○段000、000、│ 為真正之2份房屋租賃契約書 │ │ │ │ │000、000地號土地上│ （簽立日期分別為87年7月1日│ │ │ │ │之房屋（門牌號碼臺│ 、88年6月30日）及承諾書、 │ │ │ │ │中縣○○市○○路0 │ 放棄租賃權切結書等，堪認上│ │ │ │ │段000巷00號）為原 │ 開文書所指房屋即左列執行標│ │ │ │ │告所有，強制執行程│ 的房屋，且該房屋確非原告所│ │ │ │ │序應予撤銷。 │ 有。 │ ├─┼─────────┼─────────┼─────────┼──────────────┤ │ │《請求遷讓房屋等》│原告： │被告應將門牌號碼臺│1.判決結果：原告之訴駁回。 │ │ │1.臺中地院92年度 │陳童荔英 │中縣○○市○○路0 │2.理由摘要： │ │ │ 中簡字第1541號 │ │段000巷00號房屋遷 │⑴左列房屋應係極優異公司所有│ │ │ │被告： │讓返還原告；並給付│ 。 │ │ │ │洛克工業有限公司 │自91年7月1日起按月│⑵「88年6月30日房屋租賃契約 │ │2 │ │ │以2萬元計算之損害 │ 」應係為使原告取得訴外人王│ │ │ │ │金。 │ 慶賢所有○○段000地號土地 │ │ │ │ │ │ 之所有權，所為通謀虛偽意思│ │ │ │ │ │ 表示而簽訂。 │ │ │ │ │ │⑶原告自承無法提出被告曾繳納│ │ │ │ │ │ 房租之證明。 │ ├─┼─────────┼─────────┼─────────┼──────────────┤ │ │《請求履行契約》 │原告： │原告本於兩造簽訂系│1.判決結果：原告之訴駁回。 │ │ │1.臺中地院93年度 │極優異股份有限公司│爭同意書之法律關係│2.理由摘要： │ │3 │ 訴字第1373號 │ │，請求被告將其所有│⑴系爭協議書、同意書上「陳童│ │ │2.本院95年度上字 │被告： │坐落臺中縣○○市○│ 荔英」印文非為被告所為，該│ │ │ 第218號 │陳童荔英 │○段000地號土地之 │ 二文書為他人所偽造。 │ │ │ │ │所有權，權利範圍4 │⑵證人丙○○之證詞不可信。 │ │ │ │ │分之3部分，移轉登 │ │ │ │ │ │記與原告。 │ │ ├─┼─────────┼─────────┼─────────┼──────────────┤ │ │《請求履行契約》 │原告： │原告本於兩造簽訂系│1.判決結果：原告之訴駁回。 │ │ │1.臺中地院99年度 │極優異股份有限公司│爭同意書之法律關係│2.理由摘要： │ │ │ 重訴字第372號 │ │，請求被告將其所有│ 關於系爭協議書、同意書上「│ │ │2.臺中地院100年度 │被告： │坐落臺中縣○○市○│ 陳童荔英」印文非為被告所為│ │ │ 重再字第2號 │陳童荔英 │○段000、000-0、00│ ，該二文書為他人所偽造乙節│ │4 │3.本院101年度重上 │ │0、000-0、000、000│ ，為本院95年度上字第218號 │ │ │ 字第32號 │ │-0、000-0、000、00│ 確定判決所認定，就該爭點之│ │ │4.最高法院102年度 │ │0地號土地之所有權 │ 判斷對於兩造有爭點效。原告│ │ │ 台上字1599號 │ │，權利範圍各4分之 │ 嗣另行提起臺中地院99年度重│ │ │5.本院102年度重上 │ │3移轉登記與原告。 │ 訴字第372號事件，主張系爭 │ │ │ 更㈠字第37號 │ │ │ 協議書、同意書為真正，並請│ │ │ │ │ │ 求被告履行系爭同意書之約定│ │ │ │ │ │ ，自屬無據。 │ └─┴─────────┴─────────┴─────────┴──────────────┘ 【附表二】相關印文鑑定樣本及結果 ┌─┬───────────────────────────┬───────────┐ │ │ 送 鑑 定 情 形 │ 證 據 出 處 │ ├─┼───────────────────────────┼───────────┤ │ │甲：75年12月28日同意書「陳童荔英」印文 │ 本院卷㈠第51頁 │ │ │ │ │ │ │乙：75年4月21日協議書「陳童荔英」印文 │ 本院卷㈠第50頁 │ │鑑│ │ │ │ │丙：88年6月30日房屋租賃契約書「陳童荔英」印文及簽名 │ 本院卷㈠第49頁 │ │ │ │ │ │定│丁：75年3月15日系爭土地租賃契約書「陳童荔英」印文 │ 原審卷第7頁 │ │ │ │ │ │ │戊：86年10月29日○○市公所陳情書「陳童荔英」印文 │ 本院卷㈠第216至217頁 │ │樣│ │ │ │ │己：87年10月3日臺中縣政府陳情書「陳童荔英」印文 │ 本院卷㈠第235頁 │ │ │ │ │ │本│庚：86年11月24日臺中縣政府申請書「陳童荔英」印文及「陳│ 本院卷㈠第42頁 │ │ │ 童協英」簽名 │ │ │ │ │ │ │ │辛：86年6月26日臺中市○○區公所申請書「陳童荔英」印文 │ 本院卷㈠第40至41頁 │ │ │ 、簽名 │ │ ├─┼───────────────────────────┼───────────┤ │ │⑴93年度訴字第1373號事件送法務部調查局鑑定結果認： │ 該案影印卷宗 │ │ │ 丙印文與戊、己印文均不同，至於甲乙丁與戊己印文之異同│ │ │ │ ，則應補送印章實物始能鑑定。 │ │ │ │ │ │ │鑑│⑵95年度上字第218號事件送中華工商研究院鑑定結果認： │ 本院卷㈠第135頁以下 │ │ │ 丙戊不相符、丙己不相符，甲乙丁與戊己相符。 │ │ │ │ │ │ │定│⑶上訴人將庚辛及甲乙丁文書之印文、簽名及丙文書之簽名自│ 本院外放鑑定報告 │ │ │ 行委託財團法人中華工商研究院鑑定，該院102年11月27日 │ │ │ │ 鑑定報告認： │ │ │結│ ①甲乙丁與庚辛文書上之印文近似。 │ │ │ │ ②庚辛簽名筆跡近似、丙與庚辛簽名近似。 │ │ │ │ │ │ │果│⑷上訴人將庚辛及甲乙丁文書之印文自行委託財團法人台灣經│ 本院外放鑑定報告 │ │ │ 濟科技發展研究院工業科學技術研究所鑑定，該所103年5月│ │ │ │ 15日鑑定報告認： │ │ │ │ 甲乙丁庚辛印文相符。 │ │ │ │ │ │ │ │⑸上訴人將庚辛及甲乙丁文書自行委託全球鑑定顧問股份有限│ 本院外放鑑定報告 │ │ │ 公司鑑定，該公司於103年5月3日鑑定報告認： │ │ │ │ 甲乙丁與庚辛文書上之印文相符。 │ │ ├─┼───────────────────────────┼───────────┤ │ │㈠甲乙文書上之印文業經前案上字218號判決理由認定非真正 │ │ │ │ ，該主要爭點對本件有爭點效，且戊、己文書上之印文已為│ │ │本│ 陳童荔英否認，上訴人無法證明為真正，故⑴⑵鑑定內容仍│ │ │ │ 無法證明丁類之系爭土地租賃契約書為真正。 │ │ │ │㈡本院認⑶至⑸鑑定報告不足證明甲、乙、丁印文之真正： │ │ │院│⑴除丙以外之文書，陳童荔英均否認文書之真正，其上之印文│ │ │ │ 及簽名之亦否認為真正。 │ │ │ │⑵陳童荔英於中簡1541號事件雖不否認其夫甲○○於89年9月 │ │ │認│ 死亡前，曾代理伊處理名下財產且不否認丙類文書之真正等│ │ │ │ 情，然並未承認丙類文書上之簽名為伊或其夫甲○○所簽名│ │ │ │ 而為真正。 │ │ │定│⑶戊、己、庚、辛文書相關陳童荔英之申請書或陳情書，其上│ │ │ │ 之印文雖經鑑定相符，然陳童荔英已否認該印文之真正，故│ │ │ │ 縱使⑶至⑸鑑定認該四份文書印文相符，亦無法推認丁文書│ │ │理│ 為真正。 │ │ │ │⑷從庚類申請書上陳童荔英簽名竟然簽寫為「陳童協英」，衡│ │ │ │ 情陳童荔英之夫甲○○應不可能將自己配偶之姓名錯寫，若│ │ │由│ 鑑定報告認庚辛文書上簽名筆跡近似、丙與庚辛文書上簽名│ │ │ │ 近似，而庚文書上簽名又有前揭錯簽之情事，由此更足顯見│ │ │ │ 該戊己庚辛及丙類文書上之簽名均非真正。 │ │ │ │⑸戊類、辛類申請書上申請人陳童荔英之聯絡人及連絡電話均│ │ │ │ 記載「丁○○」，由此更足徵前揭申請書似為丁○○所為，│ │ │ │ 故其上之印文更不足推認為陳童荔英或甲○○所蓋用而為真│ │ │ │ 正。 │ │ └─┴───────────────────────────┴───────────┘