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臺灣高等法院臺中分院民事判決　102年度上字第445號 上　訴　人　○○○原名○○○ 　　　　　　○○○ 上　二　人 訴訟代理人　徐明珠律師 　　　　　　施驊陞律師 被上 訴 人　○○社區管理委員會 法定代理人　○○○ 訴訟代理人　蔡志忠律師 上列當事人間請求確認區分所有權人會議無效等事件，上訴人對 於中華民國102年 7月19日臺灣臺中地方法院101年度訴字第1594 號第一審判決提起上訴，本院於104年9月16日言詞辯論終結，判 決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、程序方面： (一)被上訴人○○社區管理委員會之法定代理人已變更為○○ ○，有臺中市西屯區公所104年6月30日公所建字第000000 0000號函可證（見本院卷二第31頁），其於104年9月16日 具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條第1項規定相 符，自應准其承受訴訟。 (二)在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但第255條第1項第2款至第6款情形者，不在此限。民事訴 訟法第446條第1項定有明文。上訴人之上訴聲明原為：㈠ 原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡確認被上訴人於 100 年12月10日○○社區第五屆第二次區分所有權人會議決議 臨時動議㈡：「追認○○社區自助自救會自 100年7月1日 至 100年10月20日之所有決議及執行事項：１、推選自救 會委員，並選舉張罌亓當選主任委員、盧金盾當選監察委 員、胡秀美當選財務委員。２、管理費徵收方式所表決自 100年7月 1日起按區分所有權比例(坪數)徵收。３、協調 社區訴訟爭端所決議內容。４、聘請保全公司所決議於10 0年8月16日聘請威廉赫登保全公司進駐，每月費用新臺幣 捌萬貳仟元整」之決議無效。㈢請求確認被上訴人管理委 員會所召開於101年3月16日舉行區分所有權人會議決議均 無效。嗣於103年8月18日具狀撤回上開㈢部分之訴。再於 104年8月13日具狀變更上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上 訴人下開㈡之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認被上訴 人於 100年12月10日○○社區第五屆第二次區分所有權人 會議決議臨時動議㈡：「追認○○社區自助自救會自 100 年7月1日至 100年10月20日之所有決議及執行事項：１、 推選自救會委員，並選舉張罌亓當選主任委員、盧金盾當 選監察委員、胡秀美當選財務委員。２、管理費徵收方式 所表決自 100年7月1日起按區分所有權比例(坪數)徵收； 請各戶將管理費繳交至胡秀美處，以利社區運作。待管委 會爭端結束後，將其金額併入社區管理費帳戶，不得異議 。３、協調社區訴訟爭端所決議內容：故第四屆管委會於 100年3月 1日及100年3月10日所召開的臨時區權會之決議 不生效力。第四屆管理委員會於99年8月25日、99年8月31 日、99年9月9日所召開月例會中，有關地下室車位產權確 認研擬處理方案之決議，亦不生效力。所有出席的區分所 有權人（7 人）一致決議：⑵遵守建設公司所發的分管圖 。該份資料已於97年 2月25日由○○○（管委會主委）與 廖明芳（起造人）和吳安居、張壬凱（台中市政府人員） 共同點交。４、聘請保全公司所決議於100年8月16日聘請 威廉赫登保全公司進駐，每月費用新臺幣捌萬貳仟元整」 之決議無效，係將請求確認決議無效之內容明確化，其未 列入部分核屬民事訴訟法第255條第1項第 3款減縮應受判 決事項之聲明，應予准許。 二、上訴人之主張：被上訴人於 100年12月10日召開○○社區第 五屆第二次區分所有權人會議（下稱系爭區權會），關於臨 時動議㈡決議（下稱系爭決議）通過追認○○社區自助自救 會自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項， 僅進行包裹式表決，並未使區分所有權人知悉「○○社區自 助自救會」自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執 行事項之細項實質內容，無從形成有效之合同意思表示，系 爭決議應不生效力。又「○○社區自助自救會」之組織體並 不存在，系爭決議追認未曾存在過之組織體之決議，亦不生 任何效力。另系爭決議關於追認管理費按區分所有權比例（ 坪數）徵收，並將管理費繳交至胡秀美處部分，有違公寓大 廈管理條例第10條第2項、○○社區規約第11條第2款、第14 條、第16條第 1款等規定；關於協調社區訴訟爭端，以興建 社區之大錸開發股份有限公司（下稱大錸公司）之分管圖（ 下稱系爭分管圖）作為地下室停車位之分管依據部分，因約 定專用部分未載明於規約，違反公寓大廈管理條例第23條第 2 項規定，另系爭分管圖與使用執照、竣工圖不符，將「直 通樓梯」、「汽車昇降機」設備、消防管線拆除，有違建築 法第73條第 2項、消防法第34條等規定，其分管契約即違反 公寓大廈管理條例第7條第2款、第4款、第5款等規定；關於 聘請保全公司，重複聘請威廉赫登保全公司，並每月支出新 臺幣（下同）82,000元，有違○○社區規約第14條規定。系 爭決議既有上開違反規約或法令之情事，類推適用民法第56 條第 2項規定，應屬無效。爰訴請確認系爭區權會臨時動議 ㈡之系爭決議無效。 三、被上訴人之答辯：○○社區之住戶計有10戶，於100年5月28 日召開之區分所有權人大會，選出第五屆管理委員，其中上 訴人○○○第3次連任，部分住戶當場以違反規約不得連任3 次而提出異議，因而無法宣布主委、監委、財委名單，第四 屆主任委員即上訴人○○○置之不理，住戶因恐社區事務停 擺，故由其中8戶於100年7月 1日至100年10月20日成立「○ ○社區自助自救會」，雖經臺中市西屯區公所認組織不合法 ，未准予備查，惟其係確實存在過之「實質」組織體，並實 際執行○○社區相關管理事務。系爭區權會開會時，被上訴 人當場有提供「○○社區自助自救會」管理期間執行事項及 財務報表供全體住戶閱覽，上訴人對該等資料均無意見，並 經住戶大會決議追認，上訴人所稱進行包裹式表決，乃屬決 議方法是否違反法令或章程之事項，上訴人並未於決議後 3 個月內，請求法院撤銷，其逾除斥期間後，始起訴主張決議 無效，於法有違。又興建○○社區之大錸公司於建築前即預 計依系爭分管圖進行變更設計，亦以變更設計後之系爭分管 圖使用現況為銷售契約內容，住戶因而以系爭分管圖為社區 地下室公共空間之分管契約，並無建築後毀損消防使用設備 之情事，其雖與原建築圖說不符，然僅係是否應依建築法第 73條第2項科處罰鍰之問題，難認系爭決議無效。 四、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，就確認系爭 決議無效部分（關於撤銷101年3月16日決議部分，受敗訴判 決之被上訴人未提起上訴；關於確認101年3月16日決議無效 部分，上訴人已撤回其上訴，均告確定），為上訴人敗訴之 判決，上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決關 於駁回上訴人下開㈡之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認 被上訴人於 100年12月10日○○社區第五屆第二次區分所有 權人會議決議臨時動議(二)：「追認○○社區自助自救會自 100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項：１、 推選自救會委員，並選舉張罌亓當選主任委員、盧金盾當選 監察委員、胡秀美當選財務委員。２、管理費徵收方式所表 決自 100年7月1日起按區分所有權比例(坪數)徵收；請各戶 將管理費繳交至胡秀美處，以利社區運作。待管委會爭端結 束後，將其金額併入社區管理費帳戶，不得異議。３、協調 社區訴訟爭端所決議內容：故第四屆管委會於 100年3月1日 及100年3月10日所召開的臨時區權會之決議不生效力。第四 屆管理委員會於99年8月25日、99年8月31日、99年9月9日所 召開月例會中，有關地下室車位產權確認研擬處理方案之決 議，亦不生效力。所有出席的區分所有權人（7 人）一致決 議：⑵遵守建設公司所發的分管圖。該份資料已於97年 2月 25日由○○○（管委會主委）與廖明芳（起造人）和吳安居 、張壬凱（台中市政府人員）共同點交。４、聘請保全公司 所決議於100年8月16日聘請威廉赫登保全公司進駐，每月費 用新臺幣82,000元整」之決議無效。被上訴人之答辯聲明： 上訴駁回。 五、兩造不爭執之事項： (一)被上訴人於 100年12月10日召開系爭區權會，於臨時動議 ㈡追認「○○社區自助自救會」自100年7月1日至100年10 月20日之所有決議及執行事項： １、推選自救會委員： 選舉結果：張罌亓（當選主委） 盧金盾（當選監委） 胡秀美（當選財委） 委員任期自即日起到委員會交接為止，最遲為101年6月 30日。 ２、管理費徵收方式： 100年 5月28日舉行第五屆區分所有權人大會中，6票表 決通過，依各戶區分所有權比例徵收。經○○○異議， 故本日重新記明表決。 反對依各戶區分所有權比例徵收者： 謝銘原等共1票。 贊成依各戶區分所有權比例徵收： 胡秀美、張罌亓、盧金盾、○○○、王藝真、李建和 、許貴程等共7票。佔出席人數的7/8。本次表決比例 已超過3/4規定。 經查第 1屆（主委○○○）制定管理費收取方式時，表 決通過票數佔出席人數5/8，未及3/4規定。本會決議不 溯及既往。 故自100/07/01起，按區分所有權比例(坪數)徵收。 各戶詳細的管理費金額，請見附件(1)。 請各戶將管理費繳交至胡秀美處，以利社區運作。待管 委會爭端結束後，將其金額併入社區管理費帳戶，不得 異議。 ３、協調社區訴訟爭端： 目前因為擅自變更地下室約定專用部分使得管委會被告 ，如告訴人勝訴時，則管委會必須負擔之賠償要由造成 事端之委員負全責。管委會不予支持，俾避免事端擴大 波及無辜。 依公寓大廈管理條例第33條第 3款表示，區分所有權人 會議之決議，未經管委會或管理負責人訴請法院判決確 定前，無權對約定專用部分變更。 故第四屆管委會於100年3月 1日及100年3月10日所召開 的臨時區權會之決議不生效力。第四屆管委會於99年 8 月25日、99年 5月31日、99年9月9日所召開月例會中， 有關地下室車位產權確認研擬處理方案之決議，亦不生 效力。 所有出席的區分所有權人(7人)一致決議： ⑴100年3月 1日及100年3月10日臨時區權會之決議， 有關地下室約定專用部分，終止不生效。 ⑵遵守建設公司所發的分管圖。該份資料已於97年 2 月25日由○○○(管委會主委)與廖明芳(起造人)和 吳安居、張壬愷(臺中市政府人員)共同點交。詳見 附件(2)。 ⑶請勿再提起變更約定專用事宜。 ⑷鄰居應和睦相處；莫因一己之私而傷害社區群體利 益。 ４、聘請保全公司： 因目前力山保全被○○○解任，警衛室被上鎖，社區安 全甚危，因此於100年8月16日聘請威廉赫登保全公司進 駐，每月費用新臺幣捌萬貳仟元整。 (二)上開臨時動議經決議：8票通過追認。 (三)系爭區權會係由有召集權人所召開之會議，其召開程序均 為合法。 (四)○○社區之全部建物係由大錸公司興建，其所製作「○○ 社區地下室公共空間使用分區圖」與竣工圖所示相關車位 及公共設施等位置不盡相符。 六、本件之爭點： (一)系爭區權會所為系爭決議，是否有不生效力之事由？ (二)系爭決議是否有違反法令或章程之無效事由？ 七、本院得心證之理由： (一)確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項定有明文。所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件 上訴人為○○社區之區分所有權人，主張系爭區權會所為 系爭決議有無效之事由，然為被上訴人所否認，則系爭決 議就「推選自救會委員」「管理費徵收方式」「聘請保全 公司」部分（關於「協調社區訴訟爭端」部分如後列㈦所 述），是否有效，即屬不明確，上訴人主觀上認為該決議 效力之有無，將造成其法律上之地位，有不安之狀態存在 ，而此種不安之狀態，已致上訴人在私法之地位有受侵害 之危險，且此項危險得以對於被上訴人之確認判決除去， 則被上訴人就此部分自有即受確認判決之法律上利益。 (二)○○社區住戶計有10戶，於100年5月28日召開之區分所有 權人大會，選出第五屆管理委員即上訴人○○○、○○○ 及訴外人○○○，其中上訴人○○○係第 3次連任，部分 住戶以違反規約不得連任3次而提出異議，○○○則於100 年5月29日請辭。嗣住戶王藝真於100年 8月11日召開「第 五屆第一次臨時區分所有權人會議」，計有 7位住戶出席 ，作成如上不爭執事項㈠１至４之決議，經臺中市西屯區 公所認組織不合法，未准許主任委員改選變更之報備。嗣 ○○社區 8位住戶連署要求管理委員會召開臨時區分所有 權人會議，但因管理委員會未依連署內容（開會時限、地 點及提案）召開會議，經住戶連署推選李建和為召集人， 於100年10月 1日召開100年度臨時區分所有權人會議，除 上訴人2人以外之其餘8位住戶均出席，決議確認上訴人○ ○○不具第五屆委員之當選資格並罷免其管理委員職務； 罷免上訴人○○○之管理委員職務；補選管理委員，並為 職務分工，即主任委員張罌亓、監察委員李建和、財務委 員盧金盾。上訴人○○○、○○○即於同年 100年10月20 日卸任管理委員。另除上訴人以外之其餘 8位住戶訴請⑴ 確認○○社區於100年5月28日召開之區分所有權人大會， 選任○○○為管理委員之選舉無效。⑵確認○○社區於10 0年5月29日召開之管理委員會會議，推舉○○○為主任委 員之推舉不存在，經臺灣臺中地方法院100年度訴字第240 5號判決，以上訴人○○○、○○○已於100年10月20日卸 任監察委員及主任委員，而由張罌亓擔任主任委員、李建 和擔任監委員、盧金盾任財務委員，認該 8住戶起訴所確 認者為過去之法律關係，欠缺訴訟上權利保護要件，予以 駁回確定。嗣由主任委員張罌亓於 100年12月10日召開系 爭區權會，10位住戶均出席，就臨時動議㈡，以 8票同意 通過系爭決議。另住戶胡秀美以被上訴人為被告，起訴請 求撤銷決議等事件，上訴人○○○、○○○為參加訴訟人 ，經本院101年度上字第367號（臺灣臺中地方法院案號： 100年度訴字第 1412號）審理結果，認定大錸公司於銷售 ○○社區房地時，確實與○○社區之各承購戶分別約定， 就該社區地下室公共空間（即該社區之共用部分）由特定 共有人使用，應認各共有人間業已合意成立分管契約；且 上訴人○○○所辯稱：大徠公司在本件訴訟紛爭前並無地 下室分管圖存在或交付住戶表決，認本件大樓並無分管協 議云云，為不可採。又住戶胡秀美請求上訴人○○○返還 車位等事件，經臺灣臺中地方法院100年度訴字第 1415號 、本院102年度上易字第 55號審理結果，亦認大錸公司於 預售房屋時，透過買賣契約之方式，，就地下室特定位置 車位之使用權，由全體住戶成立分管契約，因而確認胡秀 美就特定車位之約定專用權存在，並命上訴人○○○應將 超出分管而占用部分騰空返還全體共有人；或拆除返還胡 秀美等事實，有○○社區100年5月28日第五屆區分所有權 人會議會議記錄、○○社區管理規約、○○社區100年8月 11日第五屆第一次臨時區分所有權人會議記錄、臺中市西 屯區公所100年8月25日公所建字第0000000000號函、○○ 社區100年10月 1日100年度臨時區分所有權人會議紀錄、 臺灣臺中地方法院100年度訴字第 2405號判決、系爭區權 會開會通知、出席人員名冊、系爭區權會會議紀錄、本院 101年度上字第 367號民事判決、臺灣臺中地方法院100年 度訴字第1415號民事判決、本院102年度上易字第 55號民 事判決可證（見原審卷一第40至48、112、113、115至119 、168至175、217、218頁、卷二第27至48頁、本院卷一第 200至217頁）。足見○○社區因100年5月28日區分所有權 人會議之選舉管理委員紛爭，致管理組織鬧雙胞，迄 100 年10月20日始重歸於一；復因社區地下室停車空間是否有 約定專用及其專用之範圍，住戶間互有爭執。 (三)上開100年8月11日召開之會議紀錄，雖名為「第五屆第一 次臨時區分所有權人會議」，惟實際上係自救會的開會紀 錄，不是區分所有權人的會議，是因為要拿去區公所報備 ，所以才如此寫等情，業據王藝真於本院101年度上字第3 67號撤銷決議事件言詞辯論期日陳述明確（見本院卷一第 67頁），顯見○○社區之管理組織在鬧雙胞之期間，確有 除上訴人2人以外之其餘8位住戶，為○○社區管理事務， 組成自救會並為決議及執行，縱該組織係未經法律程序所 成立，然確係於 100年10月20日前存在並實際運作之組織 體，並為○○社區全體10位住戶所周知。又不合法定程式 所成立之社區管理組織，除經補正其合法之程序事項外， 是否得由事後合法召開區分所有權人會議之決議承認，使 該不合法成立之組織成為合法，固有疑義。惟區分所有權 人會議既為公寓大廈管理組織之最高意思機關，其就過去 實際所發生之管理事務，不論係基於合法管理或未合法管 理所生之決議或執行事項，為推翻或追認之決議，當係權 利主體自身之最新共同意思，本諸私法自治之原則，除其 決議之內容違反法令或社區規約，依公寓大廈管理條例第 1條第2項適用民法第56條第 2項規定應為無效之外，其決 議均屬有效，並以此最新之決議內容，取代先前之決議或 執行事項。○○社區於 100年10月20日前既有實際運作之 自救會組織，並於100年8月11日為上開內容之決議，此為 ○○社區全體10位住戶所周知，業如前述，則合法召開之 系爭區權會，以權利主體自身之最新共同意思，為系爭追 認「『○○社區自助自救會』自100年7月1日至100年10月 20日之所有決議及執行事項」之決議，當非法所不許。又 系爭區權會為系爭決議時，縱僅籠統宣讀其議案為「追認 『○○社區自助自救會』自100年7月1日至100年10月20日 之所有決議及執行事項」，並為包裹式之決議，惟其目的 既在追認全體住戶所周知過去實際運作之自救會組織所為 決議及執行事項；且系爭區權會會議紀錄關於系爭決議之 記載，並未逸出該自救會組織於100年8月11日所為決定事 項之內容，此當屬系爭區權會為系爭決議時，在場住戶所 共知，既經 8票之絕對多數決議通過追認，當屬系爭區權 會權利主體所成立之最新合同意思，自難謂其決議不生效 力，上訴人就此聲請勘驗 100年12月10日會議光碟，核無 再為調查之必要。是上訴人主張系爭決議僅進行包裹式表 決，未使區分所有權人知悉議案之細項實質內容，無從形 成有效之合同意思表示，且「○○社區自助自救會」之組 織體並不存在，無從追認其未曾存在過之組織體之決議， 故系爭決議應不生任何效力云云，當無可採。 (四)公寓大廈管理條例第10條第 2項規定：「共用部分、約定 共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員 會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所 有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負 擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其 規定。」又○○社區管理規約第11條規定「管理經費‧‧ ‧二、管理費：每戶規定繳交之社區管理費用，其費率依 據『管理經費收支辦法』規定之方式繳交。」；且○○社 區100年10月 1日100年度臨時區分所有權人會議「提案五 ：修訂管理費收支管理辦法」，已決議管理費收繳計算方 式改為依坪數（含專有、附屬及公共部分）計算，有該規 約及會議紀錄可憑（見原審卷一第44、169頁)，則系爭決 議所追認「自 100年7月1日起，按區分所有權比例(坪數) 徵收」，係按各區分所有權人應有部分計算其應繳之管理 費，符合公寓大廈管理條例第10條第 2項及依○○社區規 約所訂定之「管理經費收支辦法」，自難指係違法無效。 至○○社區各住戶所實際使用之停車位，是否經合法登記 ，乃屬另一問題，與管理費應依何項標準計算無涉。上訴 人以部分住戶未取得合法登記之車位，系爭決議關於管理 費負擔部分，因違反公寓大廈管理條例第10條第 2項規定 而無效云云，顯無可採。 (五)○○社區管理規約第11條第 2款規定「管理經費：為維持 本大廈之軟硬體設施及管理行政事務正常運作，本規約之 規定，向管理委員會繳交下列款項：‧‧‧二、管理費： 每戶規定繳交之社區管理費用‧‧‧」；第14條規定「管 理費係為因應本社區管理維護所需支付之費用，包括清潔 維護、管理人員費用、公共設備保養及行政雜支等‧‧‧ 」；第16條第 1款規定「財務運作之監督規定：一、管理 委員會應於金融機構以『○○社區管理委員會』名義開立 專戶管理經費‧‧‧」固有該規約可證（見原審卷一第43 至48頁）。惟○○社區因管理組織鬧雙胞，有關「請各戶 將管理費繳交至胡秀美處，以利社區運作。待管委會爭端 結束後，將其金額併入社區管理費帳戶，不得異議。」之 決議，乃屬爭端未決前之權宜措施，參諸○○社區100年1 0月 1日100年度臨時區分所有權人會議臨時動議「提案二 ：社區帳戶開戶案」，已決議經臺中市西屯區公所正式核 備後，另行開立社區管理委員會帳戶（見原審卷一第 169 頁）；系爭區權會就上訴人○○○關於○○社區之財務報 表及管理費收繳之提案，為「100年7月1日以後至100年10 月20日前之管理委員會因選舉爭議目前在法律訴訟期間， 權責未明，待訴訟確定後再行研討其相關責任。」「第四 屆財務尚未移交予第五屆管理委員會之前，社區無法正常 運作，故已於玉山銀行大墩分行開立社區新的帳戶。」等 決議（見原審卷一第174頁），則系爭決議縱追認100年 8 月11日所為「各戶將管理費繳交至胡秀美處，以利社區運 作。待管委會爭端結束後，將其金額併入社區管理費帳戶 ，不得異議」之決議，其結果仍需將 100年10月20日前由 胡秀美收取之管理費，併入○○社區在玉山銀行大墩分行 開立之新帳戶，當無違反○○社區上開規約之規定，上訴 人指系爭決議關於此部分之追認，因違反○○社區規約第 11條第2款、第14條、第16條第1款等規定而無效云云，亦 非可採。 (六)系爭決議關於追認「聘請保全公司：於100年8月16日聘請 威廉赫登保全公司進駐，每月費用新臺幣捌萬貳仟元整。 」部分，乃為○○社區公共事務之執行及管理，此與○○ 社區管理規約第14條「管理費 係為因應本社區管理維護 所需支付之費用，包括清潔維護、管理人員費用、公共設 備保養及行政雜支等。其收費流程、收費辦法及未依規定 繳交管理費之罰責，由訂定之『管理經費收支辦理』規範 之。」有關管理費之收繳及支用等規範內容無涉，上訴人 認上開部分之決議違反規約第14條規定而無效，亦無可採 。 (七)上訴人主張系爭決議追認關於協調社區訴訟爭端，以興建 社區之大錸公司所製發之分管圖作為地下室停車位之分管 依據部分，違反公寓大廈管理條例第 7條第2款、第4款、 第5款、第23條第2項、建築法第73條第 2項、消防法第34 條等規定而無效。經查： １、區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者 ，不生效力：‧‧‧三、依第56條第 1項規定成立之約 定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所 有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理 委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。 公寓大廈管理條例第33條第 3款定有明文。又契約固須 當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意 思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而 將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致 者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各 承購戶分別約定該公寓大廈之共用部分或其基地之空地 由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已 合意成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號判 決要旨參照）。又大樓建商與各承購戶，就屬地下室作 為防空避難室兼停車場之管理範圍訂有分管之約定，此 應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共 有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約或 有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約 既未經全體共有人之同意終止，自不因區分所有權人會 議決議另訂規約而失其效力（參最高法院99年度台上字 第1191號判決要旨）。○○社區係由大錸公司興建，於 分別出售建物及其坐落土地予各承購戶時，就地下室之 停車空間有約定專用部分，即將地下室空間劃分編號， 號碼自 1至16，各承購戶得使用何編號之停車位置，均 以附圖方式，黏貼於各買賣契約；另於辦理見證移交時 ，亦將地下室公共空間使用分區圖移交予○○社區第一 屆管理委員會，依約完成現場公設點交等情，業據大錸 公司100年8月17日、101年5月22日函述明確，並檢附各 建物之房地預定買賣合約書、「○○社區地下室公共空 間使用分區圖」可證（見臺灣臺中地方法院 100年度訴 字第1415號卷第45至85頁、原審卷一第145、146頁）。 參諸⑴大錸公司於97年 2月25日經臺中市政府委託台中 市建築開發商業同業公會辦理公寓大廈管理條例第57條 第 1項規定事項之移交見證，由吳安居、張壬愷為見證 人員，其點交表記載除竣工圖外，另有「專有、約定專 有、共用、約定共用部分之配置圖」、消防設備圖說、 電氣設備圖說、給排水設備圖說等資料，並由擔任○○ 社區管理委員會負責人之上訴人○○○確認簽章後，無 異議順利完成點交，此有地下一樓竣工圖、臺中市西屯 區公所103年5月19日函送○○社區管理委員會申請報備 資料－台中市政府委託台中市建築開發商業同業公會辦 理公寓大廈管理條例第57條第 1項規定之見證移交事項 表、見證移交紀錄、點交表，暨台中市建築開發商業同 業公會101年11月12日函可證（見原審卷一第63、219頁 、本院卷一第89、98、99頁）；⑵○○社區管理委員會 99年 6月22日移交清冊編號27列有「○○社區地下室公 共空間使用分區圖」1 張，該次移交人係上訴人○○○ ，接交人則為上訴人○○○。足見大錸公司依建物完工 之實際現況所製作上開「○○社區地下室公共空間使用 分區圖」與竣工圖所示相關車位及公共設施等位置雖不 盡相符，惟各承購戶與大錸公司交易之方式，與一般公 寓大廈預售交易停車位之方式相同，即在預售房屋時， 透過買賣契約之方式，由全體住戶成立分管契約，均為 上訴人○○○及其他全體承購戶所明知或受讓人於受讓 時所得知悉；且該約定專用之分管契約，不論其實質約 定之內容為何，在未經使用該約定專用部分之區分所有 權人同意變更；或經管理委員會或管理負責人訴請法院 判決變更確定前，對全體共有人仍有效力。 ２、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款 事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部 分、約定共用部分之範圍及使用主體」，公寓大廈管理 條例第23條第2項第1款固有明文。惟規約為區分所有權 人會議決議共同遵守之事項（參公寓大廈管理條例第 3 條第12款），自係區分所有權人會議召集之後始可能產 生規約。而依公寓大廈管理條例第28條第 1項規定「公 寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及 其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月 內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理 委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管 機關報備」，則在起造公寓大廈之情形，第一次區分所 有權人會議之召集，係在公寓大廈建築完竣登記區分所 有權人之後，則公寓大廈建造完成前之預售階段，透過 建商與各承購戶分別約定而合意成立之分管契約，既無 區分所有權人會議之存在，自無可能記載於規約。又97 年 2月25前之法令，既無禁止公寓大廈於預售交易時， 就共有部分所劃定之停車空間，透過買賣契約之方式， 由買受人取得特定之使用範圍，全體住戶就此因而成立 分管契約，其效力並為司法實務所承認。足見公寓大廈 管理條例第23條第2項第1款之規定，應係適用於第一次 區分所有權人會議召集以後之約定專用事項。○○社區 各承購戶既在預售階段，透過建商與各承購戶分別約定 而合意成立分管契約，並無公寓大廈管理條例第23條第 2項第1款規定之適用。況該約定專用之分管契約，在未 經使用該約定專用部分之區分所有權人同意變更；或經 管理委員會或管理負責人訴請法院判決變更確定前，對 全體共有人仍有效力，業如前述，則上訴人主張系爭「 遵守建設公司所發的分管圖」之決議，因約定專用部分 未載明於規約，違反公寓大廈管理條例第23條第2項第1 款規定而無效云云，尚非可採。 ３、民事訴訟法第247條第1項前段規定：確認法律關係之訴 ，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指原告因法律關係 不明確，致其私法上之地位或權利有受侵害之危險而陷 於不安之狀態，該項不安之狀態有即時以確認判決除去 之必要者而言。故確認法律關係存否之訴，以確認現在 之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係， 則不得為此訴之標的（最高法院49年台上字第1813號判 例參照）。○○社區因起造之大錸公司依實際完工建物 現況所製作「○○社區地下室公共空間使用分區圖」與 竣工圖所示相關車位及公共設施等位置不盡相符，住戶 自97年 5月間起，就地下室停車空間，即有爭議、討論 、決議，此有○○社區97年 5月17日97年度第一次臨時 區分所有權人會議紀錄、97年 9月13日97年度臨時區分 所有權人會議紀錄、98年 5月26日98年度區分所有權人 會議紀錄、○○社區管理委員會97年11月20日函、臺中 市政府97年12月2日函、管理服務人員工作日誌、100年 3月1日100年度第一次臨時區分所有權人會議紀錄、100 年3月10日100年度第二次臨時區分所有權人會議紀錄可 證（見臺灣臺中地方法院100年度訴字第1415號卷第164 至172頁、原審卷一第200至204頁)。系爭區權會固就有 關地下室約定專用之爭議，作成追認如前揭所述「協調 社區訴訟爭端」部分之決議，惟該區權會在「社區建物 使用」議案，仍決議授權管委會處理車位使用之分管確 認事宜（見原審卷一第173頁)，足見該追認應係決議在 地下室分管或約定專用關係確認前，住戶間暫先遵守建 設公司所發的分管圖。嗣○○社區 101年5月5日第六屆 區分所有權人會議，再作成「發函建設公司，要求其解 釋⑴社區公設之原始規劃及相關規範之法令。⑵各區分 所有權人車位之規劃方式。⑶各戶之車位界線範圍。」 等決議。大錸公司於101年5月22日函覆：「一、貴社區 公設之原始規劃設計，均與訂約時銷售海報及參考配置 圖相符。二、各戶車位規劃方式及車位界線範圍均詳如 『○○社區地下室公共空間使用分區圖」（附件）所載 ，本公司已於貴社區第一屆管理委員會成立時，交付上 揭圖說，並依約完成現場公設點交‧‧‧」並檢附「○ ○社區地下室公共空間使用分區圖」。○○社區即於10 4年5月29日第九屆第二次區分所有權人會議，就地下室 如何分管使用及是否依竣工圖使用地下室等議案，作成 以第一手與大錸公司買賣交屋現況為依據之決議，有各 該會議紀錄、大錸公司函及所檢附「○○社區地下室公 共空間使用分區圖」可證（見原審卷一第145、146、18 3、184頁、本院卷二第4、5頁），則系爭決議關於「協 調社區訴訟爭端」部分之暫時性措施，已為○○社區10 4年5月29日第九屆第二次區分所有權人會議為確認該爭 端之最終決議所取代，上訴人當無從以確認系爭決議關 於「協調社區訴訟爭端」之追認部分無效之判決，除去 其就此項爭端所造成法律上地位不安之狀態，應認此部 分上訴人無受確認判決之法律上利益，自欠缺訴訟上權 利保護之要件。上訴人就此聲請會同臺中市政府消防局 、臺中市政府都市發展局勘查依大錸公司製發之分管圖 ，有無違反消防法第34條、建築法第73條第 2項等規定 ，核無再予調查之必要。 (八)綜上所述，系爭決議關於追認「推選自救會委員」「管理 費徵收方式」「聘請保全公司」部分，並無上訴人所指違 反規約或法令而無效之情事；關於追認「協調社區訴訟爭 端」部分，上訴人無受確認判決之法律上利益而欠缺訴訟 上權利保護之要件。是上訴人訴請確認系爭決議無效，即 無理由，應予駁回。原審法院就此部分為上訴人敗訴之判 決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。 八、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述， 併予敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸 法 官 陳繼先 法 官 張恩賜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 郭蕙瑜 中 華 民 國 104 年 10 月 1 日