臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上易字第463號
上 訴 人 徐一正
訴訟
代理人 陳幸吟
被
上 訴人 三弘
不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 陳裕方
被 上 訴人 陳明晏
上二人共同
訴訟代理人 楊銷樺
律師
被 上 訴人 高玉純
上列
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年6月
27日臺灣臺中地方法院102年度訴字第803號第一審判決提起上訴
，本院於102年11月27日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
查上訴人於原審本於
民法第28條、第184條、第185條、第
535條、第544條等規定，請求被上訴人三弘不動產仲介經紀
有限公司、乙○○、丁○○（以下分別簡稱三弘公司、乙○
○、丁○○）應
連帶給付上訴人新臺幣（下同）918,000元
。
嗣於本院就三弘公司部分，改依民法
債務不履行法律關係
、民法第188條第1項前段及
消費者保護法第7條第1項、第3
項等規定，請求三弘公司為
上開給付，丁○○部分仍依民法
第184條第1項前段請求，另就乙○○部分，則依民法第535
條、第544條及第184條第1項前段、第2項規定為請求，並主
張乙○○及丁○○應成立
共同侵權行為，而三弘公司應就丁
○○及訴外人林宛瑜因執行職務侵害上訴
人權利之行為負連
帶賠償責任，復認被上訴人間應成立不真正連帶債務關係，
而更正聲明為：被上訴人應連帶給付上訴人918,000元
暨自
起訴狀送達最後一位被上訴人之
翌日起至清償日止，
按週年
利率5%計算之利息；前開聲明內之被上訴人為給付，於其給
付範圍內其餘被上訴人免給付義務。經核，上訴人前、後主
張
法律關係雖有不同，
惟均係本於同一出售房屋之事實為請
求，被上訴人僅係補充、更正其法律上之陳述，
無涉訴之變
更問題，先予敘明。
貳、
兩造主張
一、上訴人主張：
㈠上訴人於三十幾年來第一次以自住之本意，購買門牌號碼臺
中市○○區○○○街○○○號6樓之1房屋暨其坐落基地
應有部
分（下稱
系爭房屋），系爭房屋於民國101年6月29日經辦理
交屋後，由上訴人之母丙○○先行於101年7月間入住並設籍
。嗣因上訴人遲無機會調職至中部工作，欲出售系爭房屋，
故委由上訴人之母代為處理售屋事宜。上訴人之母於101年8
月22日委任三弘公司仲介出售系爭房屋時，因同意出售之價
格是無奢侈稅之價格，故於與訴外人即買方張齡勻（原審判
決誤為買方之代理人己○○）簽訂
買賣契約前，特別要求三
弘公司之職員林宛瑜確認系爭房屋是否有奢侈稅問題並獲其
同意查詢。其後，丁○○在三弘公司一樓簽約室，得知上訴
人之母屢屢關心系爭房屋出售是否需繳納奢侈稅問題時，在
詢問上訴人之母戶籍是否有遷入並獲得肯定答覆後，乙○○
地政士接續詢問上訴人之母，上訴人是否另有其他房屋，在
得到上訴人之母否定回覆後即稱「好，沒問題」，而使上訴
人之母誤認系爭房屋並無奢侈稅問題，始與買方簽署系爭房
屋之買賣契約。嗣101年9月26日全部屋款入帳後，上訴人之
母復以電話要求林宛瑜再次確認
本件是否實價登錄、或有無
其他應申報稅賦，且特別強調如有請儘速連絡，並獲林宛瑜
首肯。然其後林宛瑜或被上訴人均未再通知上訴人及其母任
何訊息（依上訴人之母的認知，指的是不動產買賣會產生的
所有稅賦）。
詎料，上訴人竟於101年12月24日收到財政部
臺北國稅局中南稽徵所（下稱國稅局中南稽徵所）公文，以
上訴人未辦理戶籍登記，不符免繳奢侈稅規定，依法需補繳
特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅，下稱奢侈稅），本稅612,
000元、罰鍰306,000元，共計918,000元。
㈡
參照上訴人與三弘公司所簽訂之不動產委託銷售契約書第4
條及第12條約定，三弘公司受託處理仲介業務，應以
善良管
理人注意義務為之，並應做好買賣交涉及回覆有關問題。又
依不動產經紀業管理條例第4條第5款及民法第565條、第567
條規定，不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介
外，尚負據實報告及妥為媒介以及調查之給付義務。至內政
部所發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，實係
最低度的標準，
而非得據以否定三弘公司負有向上訴人說明
系爭買賣是否須繳納奢侈稅之義務。況自中華民國不動產仲
介經紀商業同業公會全國聯合會（下稱不動產仲介經紀商業
公會）102年1月15日房仲全聯榮字第102號公函及附件可知
，內政部早已將奢侈稅應納
與否及稅額若干擬列為應記載事
項，由此足見此僅係因特種貨物及勞務稅條例為新增之
法令
，政府機關一時間尚不及因應修正。準此，在上訴人委由三
弘公司仲介銷售系爭房屋之事件中，關於系爭房屋銷售過程
，如其價值幾何、銷售過程中所會產生之稅賦及數額（此關
涉上訴人決定售屋價格，當是不可或缺之資訊），均應係
前
揭法文
所稱之訂約相關事項始符公平正義。再者，乙○○既
為國家考試及格之地政士，依地政士法之規定，其專業至少
包括與土地登記有關之稅務事項，且乙○○在系爭房屋買賣
事件中，分受上訴人及買方之共同委任並受有
報酬，遑論據
證人林宛瑜所言，其更係三弘公司長期配合之地政士，則乙
○○辦理系爭房屋產權移轉登記、
抵押權塗銷或設定、貸款
申辦及償還作業等相關事宜，自應忠實執行其受任之事務，
並盡善良管理人之注意義務，故對於當事人有關委任事務所
生稅賦疑義，如關於土地增值稅、契稅、奢侈稅、
贈與稅等
法令諮詢，即應明確告知相關法律依據及其具體內容，並提
供正確資訊，以維護當事人在交易過程中，判斷是否為交易
行為及其合理期待利益，否則，即
難認已盡其善良管理人之
注意義務。又三弘公司及乙○○對其所受上訴人委任處理之
事務，既均受有報酬，且不動產仲介制度之形成及委託專業
地政士處理買賣不動產所生稅賦事宜，
乃基於社會專業分工
化之必然，其存在目的即在減少交易過程中之風險及降低買
賣雙方磋商之成本，使不熟悉不動產市場者，透過專業之仲
介業者及地政士可以安全而不費力地從事不動產之交易行為
，是本應課與其等較高之注意義務，亦即有違反抽象
輕過失
之情形時，即應負其責任。且關於不動產仲介業者之專業，
主要顯現在對
標的物品質及市場行情之掌握，買賣標的物的
作價幾何，關係到
委任人所能預期之銷售獲利，
是以相關稅
賦應否負擔及其數額為何，亦應屬不動產仲介業者之給付內
容。而如不動產仲介業者亦有如此之義務時，則身為更專業
之地政士，對於買賣房屋所將產生之稅賦問題，尤應為其所
須注意者。
㈢上訴人之母代理上訴人與買方代理人己○○簽約當天，要求
確認系爭房屋無奢侈稅問題時，三弘公司店長即丁○○，及
乙○○、林宛瑜、己○○均在場，並明確聽到上訴人之母表
示系爭房屋銷售金額沒有包含奢侈稅，且要求被上訴人確認
「系爭房屋沒有奢侈稅問題」。然依上所述，當時被上訴人
等人並未表示奢侈稅非其等之業務範圍，且在簽約過程中，
均無人告知上訴人之母系爭房屋有奢侈稅問題。按被上訴人
等人係受上訴人委託之房屋仲介專業人員，應盡
善良管理人
注意義務，持審慎態度，以「眼見為憑」來確認系爭房屋所
有人戶籍資料，以保障上訴人之權益。然而，當天乙○○並
未向上訴人之母提及
所有權人即上訴人本人之戶籍遷入即無
奢侈稅，或詳問上訴人有無結婚、有無未成年子女
等情，而
丁○○為三弘公司之店長，為三弘公司仲介服務相關之管理
人員，於簽訂買賣契約前既已聽聞上訴人之母就奢侈稅問題
有所疑問，其即應與乙○○進行雙重確認機制，非只交給乙
○○單獨作業，被上訴人等人間內部協調及專業能力明確有
疏失。另原審認為上訴人及買家與乙○○間之委任範圍暨權
利義務，應依系爭不動產買賣契約書之約定為準乙節，似嫌
速斷；蓋依系爭不動產買賣契約書第9條稅費負擔的各項規
定內容看來，系爭不動產買賣契約書之內容似乎也不能斷言
乙○○不需要留意是否有奢侈稅的問題。
㈣此外，丁○○在兩造因本件買賣糾紛於臺中市政府地政局進
行調解時，尚稱其公司成交系爭房屋所在地之其他房屋（即
順天領航家）已近10戶等語，顯見丁○○明知系爭房屋為新
成屋，上訴人
持有期間在2年以內，本件買賣必有奢侈稅之
課徵情形；然丁○○卻因其不諳奢侈稅之規定，僅詢問上訴
人之母之戶籍是否遷入，而提供錯誤之資訊予上訴人之母，
其
顯有不法侵害上訴人權利之情形。又證人林宛瑜即三弘公
司之
受僱人於原審亦證述上訴人曾於101年9月26日要求其確
認系爭買賣是否有實價登錄、是否除了增值稅及契稅外有其
他應申報之稅賦，而該時林宛瑜亦允諾將會回應前揭疑義，
惟事後林宛瑜或三弘公司對此卻置若罔聞，則林宛瑜顯係在
執行職務中有故意或過失而未就系爭買賣標的是否另涉其他
稅賦加以查證確認。基上所述，上訴人自得依民法第188條
第1項規定，主張丁○○及林宛瑜之僱用人即三弘公司應就
丁○○及林宛瑜因執行職務侵害上訴人權利之行為負連帶賠
償責任。況丁○○係三弘公司之職員且為該加盟店之店長，
面對上訴人之母最關切的奢侈稅議題，其與乙○○分別出言
詢問上訴人之母，嗣在上訴人之母告知上訴人之母戶籍已遷
入系爭房屋，即告知「那就沒有奢侈稅的問題了」，而乙○
○再補充詢問上訴人是否有其他房產並得到否定回答後，再
一次稱
本案沒有奢侈稅的問題，則前開二人之行為，亦有共
同侵權之
態樣。另由於乙○○是三弘公司長期特約配合的地
政士，就外觀而言，乙○○既然以特許加盟店特約地政士的
名義在執行本件地政士的業務，且三弘公司就其與乙○○間
之特約，仍具有選任及監督之關係，與
僱傭無殊。因之，就
乙○○對上訴人所致之損害，三弘公司亦應負僱用人之責任
。
㈤復按上訴人於起訴時及繫屬於原審時所為事實上之陳述，顯
非僅依系爭不動產委託銷售契約書約定之法律關係向三弘公
司請求，亦非僅依系爭不動產買賣契約書約定之法律關係向
乙○○請求；而是否併對三弘公司主張民法第188條第l項所
定僱用人責任及民法第224條之責任，及是否併對乙○○及
丁○○主張民法第184條所定侵權
損害賠償責任，以及基於
民法委任編規定向乙○○主張權利之疑義。原審就此未詳為
推闡明晰，
適時行使闡明權，以明暸上訴人所主張
訴訟標的
之範圍，徒以系爭不動產委託銷售契約書及不動產買賣契約
書為判斷之依據，遽為對上訴人不利之論斷，自屬可議。故
原判決程序有重大瑕疵，已有
判決違背法令之情形。又原判
決雖採信乙○○、丁○○之辯解即其等未提供上訴人之母錯
誤訊息，並認上訴人係受國稅局中南稽微所或其他地政士所
提供之錯誤資訊所誤導，而認被上訴人並未違反其處理受任
事務應盡之注意義務
云云。惟原判決如此之事實認定及所依
據之理由顯相矛盾，蓋倘上訴人確信國稅局中南稽徵所或其
他地政士之資訊，根本不會也不需一而再、再而三地向被上
訴人等人確認免課奢侈稅之要件及資訊（關於上訴人屢向被
上訴人等人確認免課奢侈稅之要件及資訊，被上訴人等人亦
不否認），且如乙○○、丁○○確曾回應上訴人之母關於奢
侈稅之問題，並提供正確之回應，則乙○○、丁○○豈能不
注意到系爭不動產買賣契約書中
所載上訴人之戶籍地並未設
在系爭房屋之地址，進而告知上訴人或其母將有奢侈稅賦產
生之情形？另原判決固認定丁○○在上訴人之母提出有關奢
侈稅之問題諮詢時，已提出戶籍需遷入之資訊云云。然依證
人林宛瑜於原審之證述可知，丁○○僅詢問上訴人之母之戶
籍有無遷入，而未詢問上訴人之戶籍是否已遷入，是其不可
能提供正確的資訊給上訴人之母，且如上述，上訴人之戶籍
地址已清楚載明在系爭不動產買賣契約書面上，益顯丁○○
及乙○○臨訟之詞不可採。準此，原判決亦有認定事實未憑
證據之情形。
㈥
綜上所述，被上訴人等人在本件買賣房屋簽約前早已知悉系
爭房屋有奢侈稅，然其等卻隱匿該訊息，罔顧上訴人權益，
反在此訴訟中辯稱上訴人之母已向國稅局或其他地政士查詢
奢侈稅問題，並向被上訴人等人表示只要上訴人父母戶籍遷
入即可，上訴人係因信任國稅局人員所給之答覆造成奢侈稅
及罰鍰，與被上訴人無關云云。
惟查，上訴人之母在簽約時
根本未陳述上開言論，就系爭房屋是否需課徵奢侈稅，上訴
人仍以被上訴人之答覆為基準，縱使上訴人之母事前曾向其
他國稅局人員或地政士諮詢奢侈稅問題，亦僅是因奢侈稅為
新制，上訴人為保護自身利益，多方參考他人意見而已，被
上訴人當不應脫免其應盡之善良管理人注意責任，尤其乙○
○確實在上訴人簽訂系爭買賣契約當天，並未對上訴人之母
告知需上訴人本人遷入戶籍，否則有奢侈稅之細節，若被上
訴人等人誠實以告，或事後三弘公司人員林宛瑜能及時依照
上訴人之母要求，清查本件買賣有無實價登錄、其他應申報
或稅捐問題，並反映給三弘公司知悉，上訴人亦有補救機會
而不至於還遭到罰鍰。則被上訴人上開
抗辯實無身為專業仲
介與地政士應具有之職業道德。又乙○○與丁○○有共同侵
害上訴人權利之情事，且三弘公司應對於丁○○、林宛瑜因
執行職務上行為而侵害上訴人權利部分，依法負連帶賠償責
任，被上訴人間成立不真正連帶債務關係。是以，對於三弘
公司部分，因三弘公司有違反系爭不動產委託銷售契約書第
4條及第12條約定之義務，上訴人乃依民法債務不履行之相
關規定請求損害賠償；另依民法第188條第1項前段、第184
條第2項及
消費者保護法第7條第1項、第3項規定，請求三弘
公司損害賠償。再對於丁○○部分，上訴人係依民法第184
條第1項前段規定，請求丁○○損害賠償。又對於乙○○部
分，因乙○○有違反地政士法第2條、第6條等保護他人之法
律，上訴人乃依民法第184條第2項規定，請求乙○○損害賠
償；另依民法第第535條、第544條及第184條第1項前段等規
定，請求乙○○損害賠償。並於原審聲明：三弘公司、乙○
○、丁○○應連帶給付上訴人918,000元。
二、被上訴人則以：
㈠乙○○部分：
⒈乙○○於101年8月22日辦理上訴人之母代理上訴人與己○
○就系爭房屋簽訂買賣契約事宜時，即已告知所有權人名
下必須僅有此一房屋且戶籍需遷入，始
無庸繳納奢侈稅等
語；惟上訴人之母表示已問過其他代書，只要父母戶籍有
遷入即可。乙○○復告知遷戶籍很快，簽完約去南屯戶政
遷一下就好，上訴人之母再詢問印鑑證明需要本人申請否
，乙○○表示用印時再補即可，後契約用印時，乙○○發
現上訴人之戶籍仍在台北，乃再次告知所有權人需遷入戶
籍，上訴人之母再次表示有問過其他代書，父母戶籍有遷
入即可。嗣本件糾紛發生後，經臺中市政府地政局定於
102年1月7日協調時，乙○○始經由林宛瑜處得知上訴人
之母於售屋前已先行詢問過國稅局，國稅局人員告知父母
戶籍遷入即無奢侈稅問題，乙○○始明暸何以上訴人之母
一再堅稱父母戶籍遷入即可。基上所述，乙○○就系爭房
屋買賣有無奢侈稅問題，已盡注意義務並已告知上訴人之
母，並無任何疏失。
⒉又乙○○於本件不動產買賣過程中，受上訴人委託處理之
事務為買賣標的物之產權移轉登記及抵押權之塗銷，是乙
○○之義務為辦竣買賣標的物之產權移轉登記（含增值稅
、契稅之申報），及塗銷上訴人之銀行抵押權，使上訴人
得以取得售屋款，而其之權利即因而受有抵押權塗銷登記
代辦費2,500元之報酬。至上訴人出售系爭房屋所能預期
之銷售獲利，當為上訴人本於其專業投資立場自行全面了
解，非為乙○○之義務。另證人己○○於本院之證詞並不
實在，蓋於買賣雙方簽約當時，上訴人之母有再詢問乙○
○，上訴人出賣系爭房屋有無奢侈稅的問題，當時丁○○
有回答說，戶籍有無遷入？上訴人之母回答說有，乙○○
就再問上訴人之母說，名下有第二間房屋嗎？上訴人之母
說沒有，乙○○才回答說，那就沒有奢侈稅的問題。因為
本件上訴人才是買賣當事人，所以被上訴人所講的戶籍有
無遷入及名下有無第二間房屋均是針對上訴人的情形。再
者，一般地政士在辦理房屋買賣簽約及過戶手續時，只要
把所要簽立的買賣合約內容告知買賣雙方，本件乙○○是
就買賣合約內容逐條將重點告知買賣雙方。至於當事人額
外詢問的問題，乙○○也會如實回答，例如證人己○○所
提及贈與稅的問題。此外，上訴人之母詢問的奢侈稅問題
，乙○○亦有正確的告知，只是其之接受度為何，乙○○
無法知悉。是以，乙○○已完成上訴人委任之義務，原審
判決理由亦就其並無違背善良管理人注意義務之處詳為說
明，故上訴人之上訴無理由。
㈡三弘公司、丁○○部分：
⒈系爭房屋係於101年6月下旬經登記為上訴人所有並完成交
屋，上訴人之母於101年7月12日將戶籍遷入，上訴人於
101年8月22日就委託三弘公司出售系爭房屋，為兩造所不
爭執。惟在此前之101年5月間上訴人之母就撥打電話給國
稅局中南稽徵所，詢問有關購屋後2年內售屋如何遷入戶
籍才不會課徵奢侈稅之問題，此有上訴人於原審所提臺中
市政府不動產消費爭議案件協調會會議紀錄摘要欄有關賣
方甲○○代理人丙○○之陳述，及上訴人於102年1月2日
提出予國稅局中南稽徵所之申請書
可證，足見上訴人自始
就非以自住之意思購買系爭房屋，否則豈會在取得所有權
後約2個月就委託三弘公司出售？故上訴人主張以自住意
思購入系爭房屋云云，顯非實在。
⒉再者，丁○○僅為三弘公司所開設「嶺東園區特許加盟店
」之店長，負責該店所有不動產仲介服務內容之管理事務
，其個人並非上訴人委任仲介系爭房屋出售事宜之
受任人
。丁○○僅在上訴人之代理人與買方於101年8月22日假「
嶺東園區特許加盟店」洽商系爭房屋買賣簽約事宜時，基
於店長身分於短暫時間陪同在場（嗣因仍有其他事務須親
身處理，並未全程陪同），不能因此即認丁○○為上訴人
出售系爭房屋之受任人。上訴人未證明丁○○係為其銷售
系爭房屋提供仲介服務之受任人，即請求丁○○應與其他
被上訴人負連帶賠償責任，顯無理由。
⒊且上訴人為出售房屋之所有權人，為奢侈稅之納稅義務人
，就自己是否須因出售系爭房地而繳納奢侈稅及如何可避
免繳納奢侈稅等事項，本應於委託出售系爭房屋前就查證
清楚。且上訴人之母亦
自承其早於101年5月間就已打電話
向國稅局查詢，國稅局人員說本人、配偶、或直系親屬設
籍並符合自用條件就可免奢侈稅，其經朋友詢問其他地政
士所獲得之答案亦與上開國稅局人員相同（參原審卷102
年5月2日言詞辯論筆錄第3、4頁），復與上訴人於102年1
月2日提出予國稅局中南稽徵所之申請書上記載：「（因
解答內容是：戶籍內有房屋所有權人本人、配偶、或直系
親屬符合自用條件，即可免奢侈稅）」相符，可知上訴人
及其母認為：國稅局人員告知之內容與其他地政士相符，
是正確的，即只要上訴人之母之戶籍設於系爭房屋內即可
，故於101年7月12日將上訴人之母戶籍遷入系爭房屋；而
乙○○於101年8月22日所告知需上訴人本人將戶籍遷入系
爭房屋是錯誤的，故決定不將上訴人戶籍遷入系爭房屋。
則上訴人出售系爭房屋依法須繳納奢侈稅及罰鍰，顯係因
上訴人及其母信任國稅局人員所給之答案所致，與三弘公
司及丁○○無關。
⒋又乙○○為三弘公司特約辦理仲介出售不動產
所有權移轉
登記等事宜之地政士，且經上訴人與買方共同指定由乙○
○辦理有關系爭房屋買賣之所有權移轉、抵押權塗銷及履
約保證等事宜。然乙○○與三弘公司及丁○○間並無僱用
關係存在，上訴人究是憑何
請求權基礎起訴請求被上訴人
等人應負連帶賠償責任，未見上訴人敘明及舉證，上訴人
之主張已無理由。且上訴人主張其代理人丙○○要詢問有
關出售系爭房屋之奢侈稅問題時，因三弘公司人員林宛瑜
就此問題並無研究，乃請丙○○於下樓後再親自請教地政
士，丙○○下樓後即親自詢問乙○○，並與之討論出售系
爭房屋後如何避免繳納奢侈稅之相關問題，當時丁○○進
進出出簽約室，林宛瑜也有離開簽約室進行影印等雜事，
無法聽到簽約室內的談話內容，此有林宛瑜於原審之證詞
可證。是於丙○○與乙○○討論有關繳納奢侈稅之問題時
，三弘公司及丁○○、林宛瑜從未給予上訴人或其代理人
丙○○錯誤之訊息，無違反受任人之義務，對上訴人自無
賠償責任。
⒌另上訴人於101年8月21日與三弘公司簽署不動產委託銷售
契約書時就已決定委託銷售總價，在此之前上訴人之母已
自行詢問國稅局中南稽徵所有關出售系爭房屋之奢侈稅問
題，並未再就該問題詢問三弘公司之承辦人林宛瑜，故其
價格之決定與三弘公司無關。再上訴人係於101年8月22日
簽立不動產買賣契約書，依特種貨物及勞務稅條例第16條
第1項規定，上訴人本應於訂立不動產買賣契約書之翌日
起30日內即101年9月21日前填具申報書及檢附相關文件，
向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅捐，如未依規定申
報時，主管稽徵機關得依特種貨物及勞務稅條例第22條第
1項規定處以三倍以下罰鍰。上訴人於101年9月26日詢問
證人林宛瑜時，已逾越申報奢侈稅之期限，不論證人林宛
瑜是否回復上訴人，均不影響上訴人因未依限申報奢侈稅
而應受之罰鍰。
㈢乙○○及三弘公司、丁○○分以上述等語，
資為抗辯；並均
於原審聲明：上訴人之訴駁回。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，
並聲明
：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人918,000元
暨自起訴狀送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息；㈢前開聲明內之被上訴人為給付，
於其給付範圍內其餘被上訴人免給付義務。被上訴人則均答
辯聲明：上訴駁回。
肆、本院得
心證之理由
一、下列事項為兩造所不爭執，且有不動產委託銷售契約書、不
動產買賣契約書、財政部臺北市國稅局中南稽徵所特種貨物
及勞務稅核定稅額繳款書、財政部台北國稅局違章案件罰鍰
繳款書等附卷
可稽（見原審卷第7-25、66-69頁），
堪信為
真正：
㈠系爭房屋原為上訴人所有，上訴人委由其母丙○○代為處理
出售系爭房屋事宜。
㈡訴外人徐一倫以上訴人代理人之身分，於101年8月21日與三
弘公司簽訂不動產委託銷售契約書，委託三弘公司仲介出售
上訴人所有之系爭房屋。
㈢上訴人由其母丙○○為代理人，於101年8月22日在三弘公司
「嶺東園區特許加盟店」與己○○就系爭房屋簽訂不動產買
賣契約書，當日簽約事宜由乙○○辦理。
㈣乙○○為與三弘公司配合辦理公司內仲介出售不動產所有權
移轉登記等事宜之地政士，並經上訴人與己○○共同指定辦
理系爭房屋買賣之產權移轉及貸款作業事宜。
㈤丁○○為三弘公司「嶺東園區特許加盟店」之店長。
㈥上訴人出售系爭房屋後，因上訴人持有系爭房屋未逾2年、
且上訴人本人未設籍於系爭房屋，不符特種貨物及勞務稅條
例第2條第1項第1款、第3條第3項、第5條第1、4款免徵特種
貨物及勞務稅（即俗稱奢侈稅）之規定，經財政部臺北市國
稅局中南稽徵所核課特種貨物及勞務稅612,000元，並因上
訴人漏報特種貨物及勞務稅而處罰鍰306,000元。
二、而上訴人主張被上訴人於處理受委託事務時未盡善良管理人
之注意義務，致上訴人受有遭課徵奢侈稅及漏報罰鍰之損害
，被上訴人有債務不履行及
侵權行為等情事。惟為被上訴人
所否認，並抗辯被上訴人並無查證上訴人因出售系爭房屋應
負擔何種稅捐之義務，且乙○○於處理上訴人與己○○簽約
事宜時，已將需上訴人戶籍遷入系爭房屋乙節告知上訴人代
理人即上訴人之母等語。則本件兩造爭執之焦點為：被上訴
人是否未盡受託人之善良管理人注意義務，及被上訴人有無
債務不履行及侵權行為等情事？茲說明如下：
㈠按民法第184條規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權
利者，負損害賠償責任。故意以背於
善良風俗之方法，加損
害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者
，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限」；民
法第188條第1項前段規定：「受僱人因執行職務，不法侵害
他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任」；
民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之
指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應
以善良管理人之注意為之」；民法第544條規定：「受任人
因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，
對於委任人應負賠償之責」。又消費者保護法第7條第1項、
第3項規定：「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企
業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確
保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安
全性」、「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者
或
第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無
過失者，法院得減輕其賠償責任」。
㈡依上訴人之前述主張及系爭不動產委託銷售契約書、不動產
買賣契約書所示，受上訴人之委託仲介銷售系爭房屋之契約
相對人為三弘公司，乙○○則為上訴人與己○○共同指定辦
理系爭房屋產權移轉及貸款事宜之地政士。是關於上訴人與
三弘公司間之委任範圍，及三弘公司基於與上訴人間之委任
關係應盡之義務，應依上訴人與三弘公司間所簽訂之系爭不
動產委託銷售契約書之約定及相關法令為依據；而依不動產
經紀業管理條例第4條第5款及民法第565條、第567條規定，
不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負
據實報告及妥為媒介以及調查之給付義務。再者，上訴人及
己○○與乙○○間之委任範圍暨權利義務，則應依系爭不動
產買賣契約書之約定及相關法令為準；而依地政士第2條、
第26條規定，地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信
執行業務；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或
違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或
其他
利害關係人受有損害時，應負賠償責任。
㈢上訴人主張上訴人之母係經獲得乙○○確認系爭房屋無奢侈
稅後，才同意出售系爭房屋，並以乙○○未以「眼見為憑」
確認上訴人戶籍已遷入系爭房屋，即為「系爭房屋沒有奢侈
稅問題」之確認，違背善良管理人之注意義務等語，為其論
據。然查，依系爭不動產買賣契約書第六條所載，上訴人及
己○○共同委託乙○○處理之事務為：買賣標的物之產權移
轉登記（含增值稅、契稅之申報）及抵押權之塗銷或設定作
業，並不包含屬上訴人個人稅賦之奢侈稅申報；另第九條所
載之稅費負擔亦不涉及奢侈稅（見原審卷第9-10頁），則有
關上訴人就出售系爭房屋應否申報奢侈稅事宜，
尚非乙○○
受委託處理之事務。再者，證人即三弘公司之營業員亦即實
際處理系爭房屋仲介銷售事宜之林宛瑜於原審審理時證稱：
「簽約前……在二樓洽談室時，原告訴訟代理人（即丙○○
）是問我知不知道系爭房屋買賣情況是否要繳納奢侈稅，我
怕我回答不清楚，我請原告訴訟代理人下樓的時候再問地政
士。後來在一樓簽約室的時候，原告訴訟代理人再問地政士
，她問這樣有無產生奢侈稅，當時地政士在寫文件，而我則
進進出出，所以地政士回答的確實內容我也不清楚」、「（
問：簽約當天有沒有談到遷戶籍的問題？）當天我們的店長
丁○○有問原告訴訟代理人戶籍遷入了沒？原告訴訟代理人
回答有」、「（問：簽約的時候原告訴訟代理人有沒有請乙
○○確認是否要繳納奢侈稅？）有，乙○○當時在寫文件，
所以沒有回答到這部分的問題，所以店長丁○○才接著問戶
籍問題，因為我們所有人都知道原告（即上訴人）名下只有
一間房子」等語（見原審卷第75-76頁），依林宛瑜上開證
述內容，並不足以證明乙○○就上訴人出售系爭房屋後，應
否繳納奢侈稅乙節，有提供何不正確之資訊予上訴人之母之
事實，反
足證乙○○及在場之丁○○已有告知上訴人之母戶
籍需遷入之事實，自難認乙○○就其受託辦理系爭房屋產權
移轉登記、抵押權之塗銷或設定之委任事項，有何違背善良
管理人注意義務之處。至上訴人雖一再主張系爭房屋售價係
不包含奢侈稅，如要繳奢侈稅即不願出售系爭房屋，乙○○
未以「眼見為憑」確認上訴人戶籍已遷入系爭房屋等語。然
依林宛瑜前述證述可知，關於系爭房屋之售價，係早在上訴
人代理人與乙○○會面之前即已談妥，當非單純受任辦理簽
約及產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定作業，並未參與買
賣條件議定之乙○○所得知悉。況證人林宛瑜亦證稱：「（
問：原告訴訟代理人有沒有明確跟你說如果要繳納奢侈稅，
她就不要賣房子？）當時沒有明確講到這一點」等語（見原
審卷第75頁反面），足見上訴人前開主張應係其內心意思，
縱然乙○○依一般人希望盡量減少稅賦之常情，可得判斷上
訴人不願以需負擔繳納奢侈稅之方式出售系爭房屋，然乙○
○既已告知上訴人之母戶籍需遷入，並未就上訴人應否繳納
奢侈稅乙節提供錯誤訊息，且申報奢侈稅並非乙○○受委任
範圍內之事務，已詳如前述，乙○○既無代為確認上訴人戶
籍事實上是否已遷入之義務，對上訴人是否願意遷入戶籍，
更無置喙餘地，上訴人主張乙○○須以「眼見為憑」確認上
訴人戶籍確實已遷入云云，亦不足採。
㈣復依上訴人與三弘公司間之系爭不動產委託銷售契約書之約
定，上訴人除委託三弘公司代理銷售系爭房屋外，固並委託
三弘公司代理收受買受人交付之定金，惟並未委託三弘公司
代為辦理上訴人個人稅務申報事宜（見原審卷第66-69頁）
，且三弘公司乃係房屋仲介公司，其業務範圍乃居間為不動
產交易之媒介，稅務申報顯非三弘公司之業務範圍，當非屬
上訴人委任三弘公司處理之委任事務。況依上訴人所提不動
產仲介經紀商業公會102年1月15日房仲全聯榮字第102號函
暨附件所示，內政部擬定於102年1月17日召開第四次不動產
說明書應記載不得記載事項修正草案會議，有關使用管制內
容內政部擬增加多項調查事項義務，又關於重要交易條件之
㈦其他重要事項，亦增加多項調查義務（詳附件；按：如應
納稅額部分增列奢侈稅等）（見本院卷第115-116頁）。可
知上訴人於101年8月21日委任三弘公司仲介銷售系爭房屋時
，及上訴人於101年8月22日與己○○就系爭房屋簽訂不動產
買賣契約書時，不動產仲介經紀商業公會尚未將奢侈稅列為
不動產說明書應記載事項。況
參諸林宛瑜前述於上訴人之母
詢問奢侈稅問題時，林宛瑜恐無法清楚回答，故請上訴人之
母下樓再詢問代書等語，此已為上訴人所不爭執，亦可見三
弘公司之受僱人林宛瑜於仲介銷售系爭房屋之過程中，並未
就上訴人出售系爭房屋應否負擔奢侈稅乙節，提供上訴人相
關訊息、意見。而丁○○固為三弘公司「嶺東園區特許加盟
店」之店長，然系爭不動產委託銷售契約係存在於上訴人與
三弘公司間，已如前述，丁○○並非不動產委託銷售契約之
契約當事人，而系爭房屋實際仲介銷售人員為林宛瑜，亦如
前述，則丁○○既非系爭不動產委託銷售契約之契約當事人
，復非受委任實際從事系爭房屋仲介銷售之人員，其對上訴
人並不負有任何義務，上訴人主張丁○○處理受託事務違反
善良管理人注意義務，已屬無據。更何況丁○○於上訴人之
母提出有關奢侈稅問題諮詢時，亦已提出戶籍需遷入之資訊
，並未提供上訴人錯誤訊息，上訴人主張丁○○違反善良管
理人注意義務，尤不足採。
㈤再證人即系爭房屋之買受人己○○於本院審理時證稱：「（
問：你在臺灣房屋與賣方斡
旋系爭不動產之買賣價格時，有
無提及系爭不動產買賣過程中所產生各項稅賦應如何負擔之
問題？）之前都沒有提到，直到101年8月22日簽約前的幾分
鐘，丙○○才問代書乙○○，上訴人出賣系爭不動產有無奢
侈稅的問題。當時我身後有一位男性（但我不知道他是誰）
回答說，你的戶籍有無遷進去，丙○○回答說有，乙○○就
問丙○○說，你名下有第二間房屋嗎？丙○○說沒有，乙○
○就回說，那就沒有奢侈稅的問題」、「簽約當天只有那位
男性及乙○○各回答一句而已，他們確定沒有奢侈稅後，我
們就簽約了」、「我們簽約時，上訴人很強調會不會有奢侈
稅的問題，但她並沒有表示，如果有奢侈稅，他們不賣」等
語（見本院卷第57頁反面至第58頁）。對照證人林宛瑜於原
審審理時證稱：「（問：簽約當天有沒有談到遷戶籍的問題
？）當天我們的店長丁○○有問原告訴訟代理人（即丙○○
）戶籍遷入了沒？原告訴訟代理人回答有」、「（問：簽約
的時候原告訴訟代理人有沒有請乙○○確認是否要繳納奢侈
稅？）有，乙○○當時在寫文件，所以沒有回答到這部分的
問題，所以店長丁○○才接著問戶籍問題，因為我們所有人
都知道原告（即上訴人）名下只有一間房子」等語（見原審
卷第75-76頁），足見上訴人之母於詢問系爭買賣是否須繳
納奢侈稅時，丁○○及乙○○各有詢問上訴人之母關於戶籍
有無遷入及名下有無第二間房屋等事項，且於上訴人之母答
稱戶籍已遷入及名下並無第二間房屋等情，乙○○始告以本
件無須繳納奢侈稅。衡諸上訴人為系爭房屋之出賣人及奢侈
稅之納稅義務人，而上訴人之母僅為上訴人出售系爭房屋之
代理人，故丁○○及乙○○向上訴人之母詢問關於戶籍有無
遷入及名下有無第二間房屋等事項，當係針對上訴人之情形
而言，顯不可能係針對上訴人之母。至於上訴人之母如何理
解及其後有無依法申報奢侈稅，當非被上訴人所得置喙。準
此，
堪認乙○○、丁○○就上訴人出售系爭房屋應否繳納奢
侈稅乙節，並未提供上訴人之母錯誤之訊息。亦即三弘公司
對於上訴人所提供之仲介服務，尚符合當時專業水準可合理
期待之品質。
㈥又上訴人既係出售系爭房屋之所有權人，為奢侈稅之納稅義
務人，就自己是否須因出售系爭房屋而繳納奢侈稅及如何可
避免繳納奢侈稅等事項，本應於委託出售系爭房屋前就查證
清楚。而上訴人之母丙○○於原審已自陳：其早於101年5月
間就已打電話向國稅局查詢，國稅局人員說本人、配偶、或
直系親屬設籍，且符合自用條件，就可免奢侈稅；又其友人
代其詢問其他地政士，所獲得之答案亦與上開國稅局人員的
說法相同，問題的關鍵都是直系親屬設籍就可以等語（見原
審卷第48頁正、反面）；並於本院陳稱：「我們有向國稅局
查詢，如果被上訴人有明確告知我們要繳納奢侈稅，則我們
就可於法定期限內去繳納，就不至於會有罰鍰的問題」等語
（見本院卷第59頁反面）。且上訴人於102年1月2日提出予
國稅局中南稽徵所之申請書亦記載：「……家母於今年五月
間，針對奢侈稅問題，電話洽詢……（因解答內容是：戶籍
內有房屋所有權人本人、配偶、或直系親屬符合自用條件，
即可免奢侈稅）」等語（見原審卷第49頁）。參諸上訴人之
母丙○○在委託三弘公司代理銷售系爭房屋前之101年7月間
，即將其戶籍遷入系爭房屋乙節，顯見上訴人因事先已向國
稅局詢問有關系爭房屋買賣應否繳納奢侈稅事宜，主觀上乃
認定直系親屬將戶籍遷入系爭房屋即可免繳奢侈稅，故始終
以直系親屬戶籍遷入之方式處理，以致出售系爭房屋後漏未
申報奢侈稅。而上訴人之母於本件訴訟中雖稱國稅局之回答
其僅列為參考云云，然此顯與一般人均會以國稅局乃稅務稽
徵機關，關於稅務問題，應較代書、不動產仲介業為專業之
認定常情不符；更與上訴人於委任三弘公司銷售系爭房屋前
，上訴人之母即依其先前獲得之資訊將戶籍遷入系爭房屋之
事實相悖。是以，上訴人漏報系爭奢侈稅自不能歸責於被上
訴人等人，更難認被上訴人等人有何違反何義務、或有何違
反何保護他人之法律，或有何不法侵害上訴人之權利等情事
。
㈦末者，上訴人復主張：其母曾於101年9月26日打電話向林宛
瑜要求確認系爭買賣是否有實價登錄、是否除了增值稅及契
稅外有其他應申報之稅賦，而該時林宛瑜亦允諾將會回應前
揭疑義，惟事後林宛瑜或三弘公司對此卻置若罔聞等語。然
查，證人林宛瑜固於原審審理時證稱：「（我於101年9月26
日）有接到原告（按：實係上訴人之母丙○○）電話詢問（
是否實價登錄，應否再繳其他稅賦），但是因為我看到代書
有實價登錄的收費紀錄，所以我也沒有再詢問代書。因為沒
有收到代書的通知，所以我也沒有回覆原告有無其他稅賦問
題。如果有其他稅賦問題，代書應該會直接通知原告」等語
（見原審卷第76頁）。惟依前所述，乙○○、丁○○既於上
訴人簽訂系爭買賣契約時，便告以如上訴人之戶籍已遷入及
其名下無第二間房屋，即可免繳奢侈稅；上訴人自可以依循
此原則據以決定是否申報奢侈稅。顯難僅憑上訴人事後再向
林宛瑜詢問系爭買賣應否再繳其他稅賦，而林宛瑜未主動回
覆，即認被上訴人等人有何違反何義務、或有何違反何保護
他人之法律，或有何不法侵害上訴人之權利等情事。
三、綜上所述，上訴人主張對於三弘公司部分，因三弘公司有違
反系爭不動產委託銷售契約書第4條及第12條約定之義務，
上訴人乃依民法債務不履行之相關規定請求損害賠償，另依
民法第188條第1項前段、第184條第2項及消費者保護法第7
條第1項、第3項規定，請求三弘公司損害賠償；再對於丁○
○部分，上訴人係依民法第184條第1項前段規定，請求丁○
○損害賠償；又對於乙○○部分，因乙○○有違反地政士法
第2條、第6條等保護他人之法律，上訴人乃依民法第184條
第2項規定，請求乙○○損害賠償；另依民法第535條、第
544條及第184條第1項前段等規定，請求乙○○損害賠償；
且被上訴人等人間係成立不真正連帶債務關係，乃聲明請求
被上訴人等人應連帶給付上訴人918,000元暨自起訴狀送達
最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，
於法並無不合。
上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢
棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊或
防禦方法及所提證據，
均與本院心證之形成，不生影響，
爰不一一再加以論述，併
此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
民事第八庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 宋國鎮
法 官 許秀芬
以上
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 吳姁穗
中 華 民 國 102 年 12 月 12 日