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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　102年度重上字第124號 上　訴　人　廖德欽 訴訟代理人　洪永叡律師 複代理人　　林沛妤律師 被上訴人　　陳杏津 訴訟代理人　朱從龍律師 訴訟代理人　林一哲律師 受告知訴訟　隆德發興業股份有限公司 人 法定代理人　廖德模 受告知訴訟　鈤研砂布紙股份有限公司 人 法定代理人　廖德昌 上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國102年5月 20日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第32號第一審判決提起上 訴，本院於民國102年9月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、兩造之聲明： 一、上訴人之上訴聲明： （一）原判決廢棄。 （二）上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。 （三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 二、被上訴人之答辯聲明： （一）上訴駁回。 （二）訴訟費用由上訴人負擔。 貳、兩造之陳述： 一、被上訴人於原審起訴主張略以： 被上訴人經由原法院101年度司執字第30632號強制執行事件 拍賣程序，標得坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地暨 其上門牌號碼臺中市○○區○○○○路○○○號房屋（建號為 同段000、0000建號，其中0000建號為未辦理保存登記增建 物之暫編建號。下稱系爭房屋），並已於民國（下同）101 年11月27日辦妥上揭房地之所有權移轉登記。系爭房屋現由 上訴人及原審被告廖○琴無權占有使用，爰依民法第767條 規定，訴請上訴人及原審被告廖○琴返還系爭房屋。又上訴 人無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，並致被 上訴人受有不能利用系爭房屋之損害，參酌系爭房屋系面臨 馬路之透天厝，交通及生活機能便利，鄰近地區之店面租金 介於新臺幣（下同）3萬元至43,000元之間，而系爭房屋1樓 為店面形式，上訴人之子所經營之○○機械股份有限公司（ 下稱○○公司）亦設立登記於該址，上訴人復均為○○公司 之股東，系爭房屋顯為非供居住之營業用房屋，不受土地法 第97條第1項房屋租金規定之限制，故併依民法第179條規定 ，請求上訴人自101年11月27日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付被上訴人3萬元相當於租金之不當得利。 二、被上訴人於本院補充陳述略以： 上訴人提出之Google Map門牌街景照片所示房屋，為被上訴 人委託從事法拍之送達代收處所，即104法拍屋，非被上訴 人現在外租屋居住之住址。本件拍定迄今已1年，上訴人不 讓被上訴人進入系爭房屋，被上訴人委託之104法拍屋曾找 上訴人協談，然遭要求高額搬遷費；原判決命上訴人每月給 付被上訴人11,505元，事實上低於當地租金行情，上訴人始 拖延搬遷。 三、上訴人於原審答辯略以： （一）緣82年間訴外人廖德模邀集廖○榮、廖德昌、廖○耿及上 訴人共同購買坐落臺中市○○區○○段○○○號土地，欲共 同興建房屋，約定每人各出資1,500萬元，成立訴外人○ ○○興業股份有限公司（下稱隆德發公司，由廖德模擔任 負責人），以隆德發公司為房屋起造人，並約定於房屋興 建完成後再移轉予共同出資人每人各1棟房屋。隆德發公 司於房屋興建過程又向上訴人借款200萬元作為房屋興建 費用，詎隆德發公司在上揭土地上興建房屋8間完成後， 將其中5間房屋分別交付出資之5人使用，上訴人分得系爭 房屋居住使用，然上訴人一再催促廖德模將系爭房屋暨坐 落基地（下合稱系爭不動產）所有權移轉登記於上訴人， 廖德模均相應不理。嗣於95年1月3日，廖德模竟在隆德發 公司無任何負債之情形下，代表隆德發公司與廖○榮、廖 ○昌、廖○耿為股東之訴外人鈤研砂布紙股份有限公司（ 下稱鈤研公司）簽訂協議書，表明隆德發公司應清償鈤研 公司22,397,918元、並由廖德模、廖○榮、廖德昌、廖○ 耿及上訴人等比例清償等語，上訴人因認隆德發公司資金 充裕不可能有負債，故而拒絕在該協議書上簽名。詎鈤研 公司嗣後竟以上開協議書向法院聲請核發支付命令（原法 院100年度司促字第47250號），在廖德模拒絕對該支付命 令聲明異議下，鈤研公司乃以該支付命令為執行名義，聲 請拍賣系爭不動產，終致上訴人分得並已取得實際所有權 之系爭不動產遭拍賣。由前開過程可知，上訴人基於出資 興建並分配而取得系爭不動產，乃為系爭房屋之實際所有 權人，實為有權占有。 （二）又系爭房屋拍賣時，執行法院於拍賣公告業已明確記載「 不點交」，備註欄亦載明「本件建物查封時為第三人廖○ 琴及其家屬居住使用，並據其家屬表示廖○琴為債務人公 司股東、出資興建本件建物，實際使用之法律關係不明， 請由投標人自行瞭解，拍定後不點交」，由上揭拍賣公告 之記載可知上訴人為系爭房屋之實際所有權人，且拍賣公 告亦載明請投標人自行了解該法律關係，被上訴人於知悉 上情後，仍依拍賣公告內容進行投標並得標，即可認係同 意承受該法律關係，而非善意第三人，自應承受執行債務 人隆德發公司與上訴人間就系爭房屋係借名登記之法律關 係，則被上訴人請求上訴人遷讓房屋，應有違誠信原則， 並屬權利濫用。 （三）上訴人非無權占有系爭房屋，被上訴人無從對上訴人請求 相當於租金之不當得利或損害賠償；且系爭房屋附近之出 租行情約在2萬元至25,000元之間，系爭房屋屋齡亦已近 20年，出租行情應較低於附近出租行情，並衡諸上訴人對 系爭房屋係具實際所有權，因可歸責於第三人之事由致系 爭房屋拍賣使被上訴人買受，被上訴人復非善意三人，被 上訴人請求之每月3萬元相當租金之不當得利額過高。 四、上訴人於本院補充陳述略以： 依系爭房屋拍賣公告之明確記載，被上訴人應買時，確實對 系爭不動產存有糾紛乙事有所認識，上訴人全家並持續居住 該處，無投標人未能自行了解之情形，被上訴人仍投標應買 ，自有承受隆德發公司與上訴人間法律關係之默示同意。且 查被上訴人住址，可知其實係從事法拍屋之房地產工作，拍 賣標買為其專長，自難就拍賣公告所載意思為何諉為不知， 得否逕認被上訴人為善意無過失，要非無疑。再者，上訴人 自始主張為系爭房屋之所有權人，原判決先不排除上訴人確 為實際所有權人，占有系爭不動產應屬有權，後又逕稱無權 占有人不因拍賣條件為不點交而取得占有之合法權源，是否 即認上訴人為無權占有人？認定依據為何？皆未說明，有判 決不備理由之違法。至被上訴人指述之搬遷費，上訴人否認 之。 參、本件上訴人於原審聲明求為判決：「上訴人及原審被告廖○ 琴應自門牌號碼臺中市○○區○○○○路○○○號房屋遷出， 將該房屋返還被上訴人，並自101年11月27日起至交還上揭 房屋之日止，按月給付被上訴人3萬元。」經原審判決:「廖 德欽（即上訴人）應自門牌號碼臺中市○○區○○○○路 ○○○號房屋（即坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上之 建物）遷出，將該房屋返還被上訴人，並自101年11月27日 起至交還上揭房屋之日止，按月給付被上訴人壹萬壹仟伍佰 零伍元。」並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就原審駁回 其餘請求部分，未據聲明不服，已告確定。本院就此確定部 分，即毋庸再予審酌，先此敘明。 肆、兩造爭執及不爭執事項： 一、下列事項為兩造所不爭執，且有建物所有權狀、原法院101 年度司執字第30632號證明書等附卷可按（原審卷第7、9至 10頁），並經本院調閱原法院101年度司執字第30632號強制 執行事件卷宗及100年度司促字第47250號卷宗查核屬實，堪 信為真正： （一）系爭房屋暨其坐落基地原登記為隆德發公司所有。 （二）鈤研公司以原法院100年度司促字第47250號確定支付命令 為執行名義，聲請就登記為隆德發公司所有之系爭不動產 為強制執行，經原法院101年度司執字第30632號強制執行 事件受理。 （三）被上訴人於101年10月24日經由原法院101年度司執字第 30632號強制執行事件拍賣程序拍定系爭不動產，並於10 1年11月7日取得原法院於101年10月31日核發之權利移轉 證書，於101年11月27日完成系爭不動產之所有權移轉登 記。 （四）原法院101年度司執字第30632號強制執行事件於系爭不動 產之拍賣公告「點交情形」欄記載「點交否：不點交」、 於備註欄第三點記載「本件建物查封時為第三人廖○琴及 其家屬居住使用，並據其家屬表示廖○琴為債務人公司股 東、出資興建本件建物，實際使用之法律關係不明，請由 投標人自行瞭解，拍定後不點交」」等語。 （五）上訴人與原審被告廖○琴為夫妻，於系爭房屋拍賣前即居 住於系爭房屋，系爭房屋現仍由上訴人居住使用中。 二、兩造爭執之事項： （一）上訴人占有系爭房屋有無正當權源？亦即被上訴人得否依 民法第767條規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋？ （二）被上訴人得否請求上訴人給付相當租金之不當得利？如被 上訴人可請求上訴人給付相當租金之不當得利，其請求之 金額是否過高？ 伍、法院得心證之理由： 一、上訴人占有系爭房屋有無正當權源？亦即被上訴人得否依民 法第767條規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋？ （一）按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利； 因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變 動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受 影響。又依土地法所為之登記，有絕對效力。民法第759 條之1、土地法第43條分別定有明文。次按不動產登記係 由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登 記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。如第三 人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其 為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規 定之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證 責任（最高法院99年度台上字第592號判決意旨參照）。 又債之關係的當事人固得以債之關係為本權，而對他方當 事人主張有占有的正當權源，然債之關係係一方當事人僅 得向他方當事人請求一定給付之法律關係，即僅具相對性 ，故不得據以拘束非債之關係之當事人，此即學說上所謂 債權關係相對性原則。 （二）上訴人抗辯：系爭房屋係由上訴人出資興建，僅借名登記 於隆德發公司名下，其為系爭房屋之事實上所有權人，有 權占有系爭房屋等語。然上訴人上揭所辯縱屬真正，亦屬 上訴人與隆德發公司間借名契約之法律關係，而借名契約 關係乃屬債之關係，基於債之相對性，上訴人僅得向契約 相對人之隆德發公司為主張，不得以之對抗非契約當事人 之被上訴人。且縱使上訴人與隆德發公司間就系爭不動產 有借名契約關係，然於上訴人未依法終止其與隆德發公司 間之借名契約、並請求將系爭不動產移轉登記為其所有前 ，系爭不動產仍為登記名義人即隆德發公司所有，應推定 登記權利人隆德發公司對系爭不動產具適法之所有權。是 執行法院就系爭不動產所為之拍賣即難認為無效，被上訴 人信賴登記而於法院強制執行拍賣程序取得系爭房屋所有 權之效力，亦不因原登記物權之不實而受影響，且可推定 被上訴人乃善意取得。 （三）上訴人雖又抗辯：被上訴人由拍賣公告已知上訴人為系爭 房屋之實際所有權人，被上訴人非為善意第三人等語。查 執行法院於系爭不動產之拍賣公告固載明以「不點交」為 拍賣條件，惟其效力僅在表明法院不負交付拍賣標的物之 義務，拍定人應自行處理拍賣標的物之交付事宜而已，無 權占有人既不因拍賣條件為「不點交」，而取得占有之合 法權源，且該「不點交」之拍賣條件亦無肯認拍賣當時標 的物占有人有合法占有權源之效力，更非表示拍定人拍定 取得所有權後應受此記載之拘束，而不得依民法第767條 規定行使所有權人之權能，故此記載並不影響被上訴人對 上訴人行使其所有權。另系爭不動產拍賣公告備註欄第三 點固亦記載「本件建物查封時為第三人廖○琴及其家屬居 住使用，並據其家屬表示廖○琴為債務人公司股東、出資 興建本件建物，實際使用之法律關係不明，請由投標人自 行瞭解，拍定後不點交」」等語。然執行法院就系爭房屋 所有權歸屬、上訴人有無占有之正當權源等並無實體認定 之權，且拍賣公告上開記載內容乃原審被告廖○琴之家屬 陳述系爭房屋為原審被告廖○琴所出資興建，與上訴人於 本件訴訟中主張系爭房屋係上訴人與廖德模等人共同出資 興建，已有不同；況拍賣公告上開記載僅表明原審被告廖 ○琴之家屬有上開陳述，執行法院並未確認上開記載之內 容為真實之事實，故併為「實際使用關係不明」之記載， 且拍賣公告中亦未註明上訴人占有系爭房屋係基於上訴人 與執行債務人隆德發公司間有借名登記關係之情事，上訴 人以拍賣公告之上開記載，抗辯被上訴人已知上訴人為系 爭房屋之實際所有權人，並應承受上訴人與隆德發公司間 借名之法律關係，自屬無據。且被上訴人與上訴人素不相 識，被上訴人乃單純參與法院強制執行拍賣程序投標而拍 定取得系爭房屋所有權之人，要無從知悉執行債務人隆德 發公司與上訴人間之內部關係。上訴人雖稱：依被上訴人 住址，可知其實係從事法拍屋之房地產工作，拍賣標買為 其專長，自難就拍賣公告所載意思為何諉為不知，而逕認 其為善意無過失云云，並提出Google Map門牌街景照片為 證（見本院卷第48頁）；然被上訴人陳稱：該址係其委託 從事法拍之「104法拍屋」之送達代收處所，非其現在外 租屋居住之住址等語：核與被上訴人參與系爭不動產投標 時，所提出之身分證影本上註明送達代收地址「臺中市○ ○區○○○路○段○○○號」相符，此據本院調閱原法院101 年度司執字第30632號強制上開民事執行卷無訛，自堪信 為真實。此外，上訴人就其抗辯被上訴人明知上訴人與隆 德發公司就系爭房屋有借名契約存在之利己事實，復未其 他舉證以實其說，自難徒憑拍賣公告之上開記載，即逕予 推認被上訴人明知系爭房屋為上訴人所有而非屬善意第三 人，上訴人前開所辯各辭，誠不足採。 （四）再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有 權之虞者，得請防止之。民法第767條第1項定有明文。又 以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗 辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應 就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明 ，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第 1552號判決意旨參照）。本件被上訴人係屬信賴登記而經 由原法院101年度司執字第30632號制執行事件拍賣程序， 以2,159萬元之高額價金拍定取得系爭不動產，系爭房屋 現仍為上訴人占有使用中，被上訴人係屬善意第三人，上 訴人不得以其與隆德發公司間之法律關係對抗被上訴人， 已詳如前述；則被上訴人在拍定後、於領得原法院核發權 利移轉證書之日（即101年11月7日），即取得系爭房屋之 所有權，而上訴人復迄未能舉證證明有何占有系爭房屋之 正當權源，則被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人 自系爭房屋遷出、並將系爭房屋返還被上訴人，於法即屬 有據；且屬正當權利之行使，要無權利濫用或違誠信原則 可言。上訴人抗辯被上訴人其返還系爭房屋，有違誠信原 則及屬權利濫用云云，洵不足採。 二、被上訴人得否請求上訴人給付相當租金之不當得利？如被上 訴人可請求上訴人給付相當租金之不當得利，其請求之金額 是否過高？ （一）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，為民法第179條所明定。其得請求返還之範圍，應以 對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例意旨參照）。上訴人無權占有使用系爭房屋 即受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有無法使用收 益系爭房屋之損害，揆諸前開說明，被上訴人自得依不當 得利之法律關係，請求上訴人返還相當租金之不當得利。 經查，被上訴人係於101年11月7日取得原法院核發之系爭 不動產權利移轉證書，為兩造不爭執之事實，已如前述， 則被上訴人請求上訴人給付自101年11月27日起至遷出系 爭房屋之日止按月給付相當租金之不當得利，即屬有據。 （二）次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之10為限，為土地法第97條第1項所明定。 而該條所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25 條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市 或縣（市）地政機關估定之價額。而所謂法定地價，依土 地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申 報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地 公告現值（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照 ）。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法 院68年台上字第3071號判例意旨參照）。又土地法第97條 規定之立法目的，乃在防止房屋所有權人乘機哄抬租金， 造成城市居住問題，○○公司雖登記設立於系爭房屋址， 然系爭房屋實際上係供住家使用，並無作為公司或任何營 業用途之情事，業經原法院勘驗屬實，並有勘驗筆錄附卷 可考，顯見系爭房屋實際上係作為居住用途，並未供營業 使用，則系爭房屋之租金自仍應受土地法第97條第1項規 定之限制。查：系爭房屋坐落臺中市○○區○○段○○○○ ○號土地，土地面積為108.41平方公尺，於99年之申報地 價為每平方公尺6,110元，系爭房屋經估定之標準現值為 718,200元，分別有土地登記謄本、網路地價資訊、契稅 繳款書等附卷可稽（原審卷第8、109至111頁），則系爭 房屋及其坐落土地之申報總價即為1,380,585元〈計算式 ：（土地申報價額：108.41平方公尺6,110元）＋房屋 估定價額718,200元＝1,380,585元，元以下四捨五入，下 同〉。參以系爭房屋面臨臺中市○○○○路，距○○○一 路、○○○路路口約40至50公尺，該路口有7-11便利商店 、燦坤等店家，7-11便利商店對面即為萬和國中，系爭房 屋距○○公園約400至500公尺、○○國小約200至300 公 尺，且系爭房屋周邊均有建物，建物大部分為新建大樓及 別墅型建物，與系爭房屋屬連棟建物之○○○一路000至 000號房屋均供居住使用，○○○一路於原法院勘驗時車 流量不多，系爭房屋所處位置屬偏安靜之住宅區等情，業 經原審法院勘驗屬實，並製有勘驗筆錄附卷可參（原法院 卷第83至85頁）。本件審酌系爭房屋之坐落位置為屬多新 建建物之市區內新開發住宅區，學校、大型公園、商店均 近在咫尺，復有鬧中取靜之優勢，附近建物又均屬新建物 ，居住環境優良，加以交通便利，生活機能甚為良好，顯 見系爭房屋坐落位置屬市區內優質住宅區，其可得利用之 經濟價值甚高等情事，認應以前述房屋及土地申報價額年 息10 %計算相當於租金之利益為合理，故而被上訴人得請 求上訴人按月給付相當租金不當得利之金額即為每月 11,505元（計算式：1,380,585元週年利率10%12個月 ＝11,505元）。準此計算，被上訴人請求上訴人自101年 11月27日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之 不當得利11,505元，為有理由，應予准許。 三、綜上所述，被上訴人主張上訴人無占有系爭不動產之正當權 源，為可採信；上訴人抗辯其有權占用系爭不動產，不足採 信。從而，被上訴人依民法第767條規定及第179條不當得利 之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人， 並自101年11月27日起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月 給付被上訴人11,505元，為有理由，應予准許。原審就此部 分為被上訴人勝訴之判決，並依兩造陳明分別酌定相當擔保 金額為准免假執行之宣告，於法均無不合。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 均於判決之結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。 五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 10 月 8 日 民事第二庭 審判長法 官 邱 森 樟 法 官 蔡 秉 宸 法 官 翁 芳 靜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 呂 安 茹 中 華 民 國 102 年 10 月 8 日