臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第358號
上 訴 人 閤桀
不動產經紀業有限公司
法定
代理人 李品蓉
訴訟代理人 陳浩華
律師
被
上訴人 儲衛國
訴訟代理人 陳世煌律師
黃俊昇律師
上列
當事人間請求給付
報酬事件，上訴人對於中華民國103年6月
11日臺灣臺中地方法院102年度訴字第2280號第一審判決提起上
訴，本院於民國103年10月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
上訴人未於言詞辯論
期日到場，核無民事訴訟法第386條所
列各款情形，
爰依被上訴人之
聲請，由其
一造辯論而為判決
。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
㈠
兩造於民國（下同）102年3月1日就被上訴人所有坐落臺中
市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上同段0000建號建物（
下稱
系爭房地）簽署「一般委託銷售契約書」（下稱系爭契
約），由被上訴人委託上訴人銷售系爭房地，委託價金新臺
幣（下同）3880萬元，底價為3500萬元（含服務費及增值稅
），
期間自102年3月1日起至同年6月1日止。系爭契約第10
條第1款約明：「有下列情形之一者，視為受託人已完成仲
介之義務，委託人應支付銷售總價百分之6計算之服務報酬
：㈠委託人與受託人覓得之買方私下成交。」
嗣訴外人甲○
○委託上訴人欲購買系爭房地，雙方簽立「買賣議價委託書
」，
惟被上訴人不同意甲○○之出價條件，而於102年5月13
日在買賣議價委託書上勾選「賣方不同意依
上開內容出售」
，並親自簽名。豈料被上訴人竟於102年5月30日將系爭房地
出售予甲○○，就此，上訴人曾去電詢問被上訴人，被上訴
人一再隱瞞，經上訴人調閱謄本始證實。被上訴人與買方私
下交易顯然違背誠信，上訴人自得依系爭契約第10條第1款
約定，請求被上訴人給付銷售總價6%計算之服務報酬，共計
2,328,000元（計算式：38,800,0000.06＝2,328,000）。
㈡被上訴人
前揭行為確實構成系爭契約第10條第1款「與買方
私下成交」之要件，且該約定並無不公平無效之情形：
⑴上訴人之
法定代理人李品蓉於102年5月13日將要約人甲○○
之「買賣議價委託書」及確認書各一份合併於一張A3紙張交
付予被上訴人，確認書上有記載甲○○之地址及電話。且證
人李品蓉於原審證述：「（法官問：剛剛提示的附件1的單
子是否有整張交給被上訴人看？）有，買方的年次、住在哪
裡、名字，我直接講給他聽。」被上訴人顯然已知悉甲○○
之相關資料。況被上訴人與甲○○簽立
買賣契約書在102年5
月17日，係於簽立買賣議價委託書4日後，實難不認定為
渠2
人私下買賣。
⑵兩造簽約前上訴人已將系爭契約交由被上訴人審閱，系爭契
約第10條約定之目的在於避免上訴人先前付出之勞務付諸流
水。被上訴人確與甲○○私下成交，與是否透過
第三人成交
無關，且即便透過第三人成交亦符合私下成交之定義，否則
該等約定將形同具文，任何委託方只要透過第三人以降低仲
介費之方式即可私下成交，將傷害受託方即上訴人之前所付
出之努力，包括勞務及廣告之付出，此為此條款約定之由來
，亦為不動產仲介業
定型化契約之一部分。被上訴人一再將
責任推與不知情之訴外人乙○○，然乙○○為被上訴人之使
用人，渠之過失即屬被上訴人之過失，亦為
民法224條所明
定。
二、被上訴人則以：
㈠
本件並
非被上訴人與買家甲○○私下交易，而係因被上訴人
簽署一般委託銷售契約，委由多間房仲業者銷售系爭房地，
嗣系爭房地透過永慶不動產加盟店建禾不動產經紀業有限公
司（下稱永慶房屋）出售，被上訴人並因該交易支付2筆分
別為487,650元，合計975,300元之服務報酬。上訴人主張被
上訴人將系爭房地出售予甲○○，構成系爭契約第10條第1
款「與買方私下成交」之要件，應支付其服務報酬，並無理
由：
⑴
按目前國內房屋仲介業，依內政部編印之不動產委託銷售契
約書範本，就委託銷售契約書，分為專任委託銷售契約書與
一般委託銷售契約書，前者約定僅能由受託人仲介出售其不
動產，委託人不得自行出售、亦不得委託第三人出售，後者
則無此約定。系爭契約為一般委託銷售契約書，故被上訴人
除委託上訴人出售系爭房地外，亦得自行出售。又系爭契約
屬定型化契約，其第10條第1款約定，解釋上應以委託人明
知其買主為該仲介公司所介紹，為逃避委託報酬之給付，始
有
適用。否則若委託人出售予曾由上訴人覓得之買方即屬違
約，與一般委託銷售契約之意旨相悖，則該約定已違反
誠信
原則、平等互惠原則，顯失公平，依
消費者保護法第12條、
民法第247條之1之規定，應屬無效。
⑵上訴人主張其交付確認書與買賣議價委託書予被上訴人時，
已告知被上訴人關於應買人甲○○之年籍、資料
云云，惟由
證人李品蓉於原審之證述可知，其當時並未提供甲○○之任
何資料予被上訴人，該買賣議價委託書及確認書亦均未留存
予被上訴人。雖李品蓉
旋又改稱其有將甲○○之年次、地址
等告知被上訴人，然其證詞前後不一，況衡諸一般不動產仲
介實務，基於保護個人資料之觀念，被上訴人既已明確表示
不願出售，李品蓉何需告知被上訴人上開資料，其該部分證
詞，顯與常情不符而不足採。又上訴人主張李品蓉將確認書
與買賣議價委託書合在一張A3紙張交予被上訴人簽名，確認
書上有記載甲○○之地址及電話，惟參證人乙○○於原審之
證詞可知，當天李品蓉係拿出A4大小文件供被上訴人簽名，
沒有敘述買方姓名、資料，也沒有將該文件翻開成A3紙張大
小，只有看到買賣議價委託書那面而已，再按一般
經驗法則
，不動產仲介業者為保障自身營業秘密，通常僅就買方出價
向賣方報告，待賣方表明磋商意願時，才進一步安排接洽，
足
見證人乙○○證稱看到的文件是A4大小，無法看到另一面
買方資料等語為真實。
⑶系爭房地之出售，被上訴人係委託訴外人乙○○及丙○○各
自尋找房仲公司簽訂一般委託銷售契約書，其中上訴人係受
乙○○之委託，另永慶房屋係受丙○○之委託。被上訴人固
將系爭房地出售予甲○○，然係於102年5月16日永慶房屋以
電話告知丙○○表示有買家願以3200萬元之價格出價購買，
並已先行收受斡旋金，故要求與被上訴人見面，當時被上訴
人因病住院，雙方遂約於病房內見面，見面時永慶房屋人員
提供予被上訴人簽署另一加盟店（家鼎興業有限公司）之不
動產買賣意願書，其上所示買方係丁○○且價格為3200萬元
，惟被上訴人當時要求仍需將價格提高始願出售，嗣即均委
由永慶房屋處理，被上訴人並未再出面。之後買賣契約簽訂
、款項收受及交屋等，被上訴人均委由丙○○於永慶房屋處
理，此有買賣契約書及授權書
可稽。被上訴人從未見過買方
，且根本無從聯繫甲○○，上訴人
所稱被上訴人一再隱暪云
云，實屬無稽。況本件若係被上訴人私下與甲○○交易，豈
有可能實際交易價格會高過甲○○簽署予上訴人表示願意買
受之價格2800萬元。又上訴人主張乙○○為被上訴人之使用
人，其過失即屬被上訴人之過失等語，惟本件乙○○何以為
上訴人之使用人，又有何過失可言，均未見上訴人舉證
以實
其說。
綜上所述，顯然本件上訴人未仲介買賣成立係因其未
努力居間搓合所致，上訴人竟據系爭契約第10條第1款約定
向被上訴人請求給付服務報酬，自無理由。
㈡若認上訴人得請求服務報酬，應有
違約金過高酌減之適用：
⑴系爭契約第10條約定雖記載「…委託人應支付銷售總價百分
之6計算之服務報酬」，實際上卻屬
債務不履行之違約金性
質，此綜觀系爭契約全文，「服務報酬」係約定在系爭契約
第5條，而第10條約定則明確記載「違約之處罰」即明。又
該條款以「銷售總價百分之6」為固定賠償總額，
核屬民法
第250條第2項規定之
損害賠償額預定違約金。
⑵上訴人依系爭契約應負之義務包括居間、仲介、銷售、過戶
、辦理貸款等事宜。一般仲介業者為銷售不動產，會透過各
類型媒體刊登廣告，並進行帶看房地、議價等，而本件上訴
人因其支出之費用有限，所覓得之買方僅出價2800萬元，未
達被上訴人所訂底價，亦未達被上訴人
嗣後成交價3251萬元
，故上訴人雖曾覓得該買家，然未再努力要求買方提高價格
以利成交，且省卻處理系爭房地相關過戶、點交等事宜之人
事、勞務費用等，則上訴人請求按3880萬元之百分之6計算
違約金，顯無理由；縱以2800萬元計算百分之6之服務報酬
，亦屬過高，應予酌減。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明
求為判決：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人2,328,
000元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止
按年息5%計
算之利息。而被上訴人則答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知
爭點整理協議與爭點整
理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴被上訴人於102年3月1日與訴外人乙○○所尋找之上訴人，
就系爭房地簽訂系爭契約，由被上訴人委託上訴人銷售系爭
房地，委託期間為102年3月1日至同年6月1日止，委託價金3
880萬元，底價為3500萬元（含服務費及增值稅）。
⑵上訴人之法定代理人李品蓉曾於102年5月13日將要約人甲○
○之「買賣議價委託書」及確認書各一份合併於一張A3紙張
交付予被上訴人，確認書上有記載甲○○之地址及電話，經
被上訴人拒絕依要約人出價2800萬元之條件出售後，被上訴
人勾選賣方不同意出售後簽名並載明日期於其上，該買賣議
價委託書及確認書均未留存予被上訴人。
⑶永慶房屋曾於102年5月15日將訴外人丁○○以總價3200萬元
購買之不動產買賣意願書交付被上訴人。
⑷被上訴人於102年5月17日委託丙○○代理出售系爭房地，並
代理簽訂買賣契約書，買賣總價3251萬元，買賣契約書記載
之買方為甲○○。
⑸被上訴人以3251萬元的3%即975,300元支付仲介費用及服務
報酬予永慶房屋。
⑹系爭房地於102年7月1日辦妥
所有權移轉登記予甲○○。
㈡兩造爭執事項：
⑴上訴人主張被上訴人將系爭房地出售予甲○○構成系爭契約
第10條第1款「與買方私下成交」之要件，應支付服務報酬
，是否有理由？
⑵若上訴人得請求服務報酬，被上訴人得否主張酌減違約金？
㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得
心證之理由：
㈠上訴人主張：兩造於102年3月1日簽訂系爭契約，由被上訴
人委託上訴人銷售系爭房地，委託期間為102年3月1日至同
年6月1日止，委託價金3880萬元，底價為3500萬元（含服務
費及增值稅）；而上訴人之法定代理人李品蓉曾於102年5月
13日將要約人甲○○之「買賣議價委託書」及確認書各一份
合併於一張A3紙張交付予被上訴人，確認書上有記載甲○○
之地址及電話，經被上訴人拒絕依要約人出價2800萬元之條
件出售後，被上訴人勾選賣方不同意出售後簽名並載明日期
於其上，該買賣議價委託書及確認書均未留存予被上訴人，
嗣被上訴人於102年5月17日委託丙○○代理出售系爭房地，
並代理簽訂買賣契約書，買賣總價3251萬元，買賣契約書記
載之買方為甲○○
等情，業兩造所不爭，故應
堪採信。
㈡上訴人雖主張被上訴人將系爭房地出售予甲○○構成系爭契
約第10條第1款「與買方私下成交」之要件，應支付服務報
酬等情，然為被上訴人所否認。
經查：
⑴按被上訴人如予上訴人所覓得之買方私下成交者，仍應給付
上訴人銷售總價百分之6計算之服務報酬，系爭契約第10條
第1款雖有明文約定，然前開約款應係指被上訴人透過上訴
人之介紹而知悉買方資料後，故意私下另行與買方交易，藉
此規避給付仲介報酬予上訴人之情形。
⑵上訴人之法定代理人李品蓉雖曾將要約人甲○○之「買賣議
價委託書」及確認書各一份合併於一張A3紙張交付予被上訴
人，但被上訴人拒絕出售而於勾選賣方不同意出售後簽名並
載明日期於其上，該買賣議價委託書及確認書均未留存予被
上訴人，已如前述，且證人李品蓉於原審證稱：被上訴人並
沒有任何途徑找到甲○○等情（見原審卷第108至109頁），
足見被上訴人並無法藉由上訴人介紹獲得甲○○之聯絡資料
而自行與甲○○聯絡私下成交，並藉此規避給付上訴人仲介
報酬。
⑶證人李品蓉於原審雖另證稱：其並未提供有關應買人甲○○
任何資料予被上訴人，然旋又改稱：伊曾將買方的年次、住
在那裡、名字，我直接講給被上訴人聽，被上訴人沒有抄錄
資料，伊沒有告知被上訴人甲○○等情（見原審卷第109頁
）。本院審酌證人李品蓉該日找被上訴人，係要告知被上訴
人曾有人出價2500萬元，詢問被上訴人是否願以此價格出售
系爭房地，被上訴人因價格太低，與其出價3500萬元差距過
大，拒絕出售，故證人李品蓉出示買賣議價委託書給被上訴
人在不同意出售欄位上簽名，衡諸一般不動產仲介實務，且
基於個人資料保護之觀念，被上訴人既已明確表示不願出售
，證人李品蓉應無告知被上訴人應買人甲○○之相關資料之
可能，故證人李品蓉曾告知被上訴人應買人甲○○的年次、
住址、名字云云，顯與常情不符，實無足採，況縱使證人李
品蓉曾將甲○○姓名、年次、地址告知被上訴人，被上訴人
並未因此與甲○○私下聯絡，甲○○
乃係經由永慶房屋仲介
而與被上訴人連繫，亦不符合系爭契約第10條第1款之要件
。
⑷又被上訴人以3251萬元出售系爭房地予訴外人甲○○後，確
實已給付價金之3%即975,300元仲介費用及服務報酬予永慶
房屋等情，亦為上訴人所不爭，本院審酌被上訴人若果經由
上訴人介紹而取得甲○○資料，應可私下與甲○○磋商交易
，豈會再經由永慶房屋介紹完成系爭交易，而另支出仲介報
酬予永慶房屋之理？由此
足徵被上訴人確實未經由上訴人介
紹而取得甲○○資訊，並進而與甲○○私下交易，應甚明確
。
㈢綜上所述，本件上訴人並未能舉證證明上訴人藉由其介紹而
取得甲○○之資訊而私下成交，而系爭契約係一般委託契約
，並無排除其他仲介人員介紹同一客戶予被上訴人之機會，
本件被上訴人既未從上訴人介紹而取得甲○○資訊進行私下
交易，其透過永慶房屋與甲○○完成系爭交易，即無違反系
爭契約第10條第1款之約定，從而上訴人請求被上訴人給付6
%仲介報酬2,328,000元及法定
遲延利息，即無理由，不應准
許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其
假執行之聲請，並
無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理
由，應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第3
85條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 28 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 楊國精
法 官 陳毓秀
以上
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書
狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上
訴理由書（須按
他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之
委任狀。具有民事訴訟法
第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具
律師及格證書及釋明
委任人與
受任人有該條項所定關係之釋明文
書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
書記官 高勳楠
中 華 民 國 103 年 10 月 28 日