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臺灣高等法院臺中分院民事裁定　103年度抗字第179號 抗　告　人　建開物業企管股份有限公司 法定代理人　劉柏鑫 抗　告　人　中信休閒生活開發事業股份有限公司 法定代理人　劉伯鑫 抗　告　人　水沙蓮觀光飯店股份有限公司 法定代理人　賈秀珍 相　對　人　新華開發股份有限公司 法定代理人　潘思源 相　對　人　和信健康世界廣場事業股份有限公司 法定代理人　劉柏鑫 上列當事人間因拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，抗告人對於 中華民國103年3月24日臺灣南投地方法院103年度執事聲字第3號 裁定，提起抗告，本院裁定如下： 主 文 抗告駁回。 抗告程序費用由抗告人負擔。 理 由 一、抗告意旨略以：依民法第866條規定，法院得除去租賃權之 前提要件之所謂抵押權人實行抵押權受有影響，係指不動產 出租於第三人，因而使不動產之價值減少，致其抵押權所擔 保之債權不能受滿足之清償者，亦即抵押物之拍賣價格上有 不足清償抵押債權之虞者，法院始得據以為除去租賃或其他 權利。又參最高法院93年度台抗字第916號裁定要旨，須於 抵押權所擔保之債權陷於不能受滿足之清償情形下，執行法 院始得依債權人之聲請或依職權除去不動產上之權利。而本 件拍賣標的雖經原法院民事執行處（下稱執行法院）以底價 新台幣（下同）105,344,000元行特別變賣程序，惟如原裁 定附表所示之不動產（下稱系爭不動產）設定予債權人之最 高限額抵押權僅98,000,000元，是本件抵押物拍賣之底價仍 超過債權人聲請強制執行最大可受償金額98,000,000元，且 特別變賣程序尚未終結，債權人之抵押權所擔保之債權尚未 處於不能受滿足清償之狀況，原裁定遽為除去租賃權，顯然 違反民法第866條規定。另執行法院再行減價拍賣時，雖核 定最低價額係屬執行法院職權裁量之範圍，惟執行法院並不 宜概以20%為減價定拍賣底價之標準，仍應考量當地之經濟 狀況及不動產交易行情，並就個案標的之狀況酌減價拍賣幅 度，以維護債權人、債務人及其他利害關係人之權益。詎本 件執行法院竟未就個案考量，逕以減價20%定拍賣底價，亦 顯有違誤等語。 二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 。民法第866條第1項、第2項分別定有明文。次按不動產所 有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之 價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權 人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法 以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋參照）。 又所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其 他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣 抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形， 即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者 之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時 之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官會議釋字第304 號解釋理由書參照）。是於執行法院核定之最低拍賣價額， 經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，抑或減價後之最 低價額已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去 成立於抵押權設定後之租賃關係。另按強制執行法第80條規 定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格 ，經核定後，為拍賣最低價額。而拍賣之不動產無人應買或 應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，復無人承受或依法 不得承受者，由執行法院定期再行拍賣；再行拍賣時，執行 法院應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。強 制執行法第91條亦有明文。又再行拍賣之酌減數額，執行法 官應斟酌當地經濟狀況減少適當金額，不宜一律減少原拍賣 最低價額百分之二十，辦理強制執行事件應行注意事項第52 項固有明文；惟按執行法院核定之價格應如何認為相當，原 屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最 高法院88年度台抗第13號裁定意旨參照）。 三、經查： ㈠抗告人於原法院以本件抵押物拍賣之底價仍超過相對人即債 權人新華開發股份有限公司（下稱新華公司）聲請強制執行 最大可受償金額98,000,000元，且特別變賣程序尚未終結， 新華公司之抵押權所擔保之債權尚未處於不能受滿足清償之 狀況，原裁定遽於102年12月11日以投院平102司執義字第14 63號執行命令（下稱系爭執行命令）除去租賃權，顯然違反 民法第866條規定；又執行法院再行拍賣時，應斟酌當地經 濟狀況酌減數額，不宜一律減少原拍賣最低價額20%，故本 件強制執行程序宜以滿足新華公司之最高限額抵押權先行拍 賣，不應驟認減價20%拍賣即有影響新華公司實行抵押權而 貿然除去租賃權；再系爭不動產係由抗告人建開物業企管股 份有限公司（下稱建開公司）承租中，依辦理強制執行事件 應行注意事項第42點第4款規定，應就有無出租之情形分別 鑑定估價，方能認定租賃權之存在有無影響抵押權人實行抵 押權，再行決定是否除去租賃權，執行法院以拍賣前單一鑑 定價格定底價後變賣，顯然忽視承租人之權益，爰請求撤銷 系爭執行命令等語。 ㈡查本件抗告人即債務人水沙蓮觀光飯店股份有限公司（下稱 水沙蓮公司）係於85年12月12日將系爭不動產設定最高限額 抵押權98,000,000元（下稱系爭抵押權）予原債權人寶島商 業銀行股份有限公司（下稱寶島銀行）。其後，水沙蓮公司 於99年5月間將系爭不動產所有權移轉登記予抗告人即債務 人中信休閒生活開發事業股份有限公司（下稱中信公司）及 相對人即債務人和信健康世界廣場事業股份有限公司（下稱 和信公司），原債權人寶島銀行則與日盛國際商業銀行股份 有限公司（下稱日盛銀行）合併。惟水沙蓮公司自98年1月 14日起即未依約清償，日盛銀行乃以其尚積欠借款本金94, 041,130元及其利息、違約金等未清償為由，向原法院聲請 拍賣系爭不動產，經原法院以98年度拍字第99號為准予拍賣 抵押物之裁定，日盛銀行嗣於100年9月15日將借款債權本金 94,041,130元及其利息、違約金、墊付費用等債權及系爭抵 押權轉讓予訴外人華南金資產管理股份有限公司（下稱華南 金公司），再由華南金公司於101年4月19日將之讓與新華公 司，並完成抵押權登記，而水沙蓮公司積欠未清償之借款本 金及其利息、違約金等，截至101年4月19日止，已達135, 464,203元等情，有寶島銀行借據及不動產抵押切結書、原 法院98年度拍字第99號裁定暨確定證明書、日盛銀行及華南 金公司債權讓與通知、系爭抵押權設定契約書及他項權利證 明書、系爭抵押權移轉變更契約書、新華公司受讓債權通知 及催告清償債務之律師函暨回執、土地及建物登記謄本、水 沙蓮公司歷年簽發之借據暨變更契約書等附於原法院102年 度司執字第1463號執行卷（下稱系爭執行卷）內可憑（見系 爭執行卷第7至44頁、第69至98頁、第103至106頁），堪予 認定。 ㈢次查，中信公司、和信公司嗣於101年4月24日復將系爭不動 產出租予建開公司，並就系爭不動產設定普通抵押權予建開 公司，以擔保101年4月24日簽訂租賃契約所生之債務等情， 亦有系爭土地及建物登記謄本、及建開公司102年5月20日民 事陳報狀暨所附土地、房屋租賃契約書公證書附於系爭執行 卷內可稽（見系爭執行卷第39至44頁、第225至238頁），則 本件承租人建開公司之租賃權係成立於系爭抵押權設定之後 乙節，亦堪認定。建開公司之租賃權既係成立於系爭抵押權 設定之後，自應受上開民法第866條規定之拘束，亦即建開 公司租賃權之存在不得影響系爭抵押權。惟系爭不動產前經 執行法院以「據承租人建開公司陳報：系爭不動產已向債務 人承租，租期自101年4月24日起至121年4月23日，房屋租金 每月100,000元，土地租金每月50,000元。本件拍定後不點 交」為拍賣條件，分別於102年8月28日以最低拍賣價格164, 600,000元為第一次拍賣、於102年11月6日以最低拍賣價格 131,680,000元為第二次拍賣、於102年11月27日以最低拍賣 價格105,344,000元為第三次拍賣，均因無人應買而未拍定 ，債權人新華公司亦未聲明承受，執行法院遂於102年12月6 日復以前開拍賣條件公告以最低拍賣價格105,344,000元行 特別變賣程序等情，有各該拍賣公告及拍賣筆錄附於系爭執 行卷內可佐（見系爭執行卷第290至292、310、369至371、 388、390至392、411至414頁）；則依上開說明，已足認建 開公司在系爭抵押權設定後始取得之租賃權，對該抵押權即 有影響，且拍定後不點交之拍賣條件，亦足以影響一般人投 標買受之意願。從而，執行法院司法事務官於上開第三次減 價拍賣程序後，於102年12月11日依債權人新華公司之聲請 ，以系爭執行命令除去建開公司就系爭不動產之租賃權，自 屬有據。 ㈣抗告人雖以系爭不動產設定予債權人之最高限額抵押權僅 98,000,000元，本件抵押物拍賣之底價105,344,000元仍超 過債權人聲請強制執行最大可受償金額98,000,000元，且特 別變賣程序尚未終結，系爭抵押權所擔保之債權尚未處於不 能受滿足清償之狀況，原裁定遽為除去租賃權，顯然違反民 法第866條規定云云。惟查，設定抵押權向銀行貸款，其抵 押金額大都低於不動產市價之八成。又除契約另有訂定外， 抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行 抵押權之費用，為民法第861條所明定。本件抵押權設定之 本金最高限額固為98,000,000元，然關於擔保之利息、遲延 利息及違約金，系爭土地及建物登記簿謄本均載為「依照各 個契約約定」，而新華公司聲請本件強制執行時，曾具狀陳 報系爭抵押權擔保之利息、違約金計算方式，及本件實行抵 押權之費用為752,321元，並提出水沙蓮公司歷年簽發之借 據暨變更契約書及102年1月28日催告清償債務之律師函，陳 稱截至101年4月19日止，水沙蓮公司所積欠未清償之借款本 金及其利息、違約金等已達135,464,203元（見系爭執行卷 第64至106頁）。則執行法院上開第二次拍賣所定最低拍賣 價格131,680,000元，即已不及新華公司所主張之債權及執 行費用金額，遑論該第三次拍賣所定最低拍賣價格105,344, 000元。準此，執行法院於該第三次拍賣無人應買而未拍定 後，依新華公司之聲請除去租賃權，即非無據。抗告人徒執 系爭抵押權設定之本金最高限額僅98,000,000元，指稱本件 抵押權所擔保之債權尚未處於不能受滿足清償之狀況云云， 洵無足採。另抗告人雖又以執行法院未就個案考量，逕以減 價20%定本件拍賣底價，亦有違誤云云。惟揆諸前揭說明， 執行法院核定之最低拍賣價格應如何認為相當，屬於執行法 院職權裁量之範圍，本件再行拍賣之酌減數額，既未逾上開 強制執行法所定原拍賣最低價額20%上限，要非當事人所可 任意指摘。是抗告人以上由提起本件抗告，亦無可取。 四、綜上所述，建開公司之租賃權既係成立於系爭抵押權設定之 後，依民法第866條規定，自不得影響系爭抵押權。惟系爭 不動產已因該租賃權之影響，未能於第三次減價拍賣時以最 低拍賣價格拍定，揆諸前揭說明，執行法院自得依強制執行 法第98條第2項及辦理強制執行應行注意事項第57點第4款規 定，除去建開公司之租賃權而為拍賣，並於拍定後解除建開 公司之占有而點交於拍定人。據此，原法院司法事務官依債 權人新華公司之聲請，於102年12月11日以系爭執行命令， 除去建開公司在系爭不動產之租賃權之處分，於法尚無違誤 。抗告人向執行法院聲明異議，請求撤銷系爭執行命令，非 有理由，故原法院司法事務官於102年12月30日以102年度司 執字第1463號裁定駁回抗告人之異議，尚無違誤。抗告人復 向原法院聲明異議指摘原法院司法事務官之該處分不當，求 予廢棄，並駁回相對人除去租賃權暨減價拍賣之聲請，亦無 理由，難以准許。從而，原法院駁回抗告人之本件聲明異議 ，尚無不合。抗告意旨仍執陳詞，指摘原裁定不當，求予廢 棄，為無理由，應予駁回。 五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1， 民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第 85條第1項前段，裁定如主文。 中 華 民 國 103 年 7 月 29 日 民事第八庭 審判長法 官 陳滿賢 法 官 宋國鎮 法 官 許秀芬 以上正本係照原本作成。 再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。 如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（ 須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元， 同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。 書記官 吳姁穗 中 華 民 國 103 年 7 月 29 日