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臺灣高等法院臺中分院民事判決　104年度上字第101號 上　訴　人　苗栗房屋仲介有限公司 法定代理人　楊燕梅 訴訟代理人　胡秋琴 被上訴人　　謝進萬 　　　　　　謝火炎 　　　　　　謝清堂 　　　　　　張東模 上四人共同 訴訟代理人　彭首席律師 　　　　　　葉鈞律師 　　　　　　李文傑律師 上一人 複代理人　　洪建忠 被上訴人　　趙婉貞 訴訟代理人　趙惟漢 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國103年12 月26日臺灣苗栗地方法院103年度訴字第308號第一審判決提起上 訴，本院於104年4月15日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、上訴人主張：上訴人前受被上訴人謝進萬委託仲介其與被上 訴人謝火炎、謝清堂、張東模（下稱被上訴人謝進萬等4人 ）所共有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土 地），約定銷售價格為每坪新臺幣（下同）20萬元，銷售期 間為民國（下同）102年8月14日至同年12月14日，報酬為成 交總價2%；嗣屆期系爭土地仍未賣出，被上訴人謝進萬與上 訴人乃以口頭約定延長銷售期間。另被上訴人趙婉貞則於 103年2月10日委託上訴人向被上訴人謝進萬協商購買系爭土 地，並約定報酬為成交總價1%。其後，被上訴人謝進萬等4 人同意以7,900萬元出售系爭土地予被上訴人趙婉貞，並於 103年3月7日與被上訴人趙婉貞簽訂買賣契約（下稱系爭買 賣契約），被上訴人趙婉貞並交付簽約款950萬元予被上訴 人謝進萬等4人。詎系爭買賣契約成立後，被上訴人趙婉貞 以系爭土地中有部分面臨道路（即路沖）為由而欲解除系爭 買賣契約，而被上訴人謝進萬等4人亦有解除系爭買賣契約 之意，惟系爭買賣契約既尚未經被上訴人合意解除，縱令被 上訴人等已合意解除系爭買賣契約，被上訴人亦仍應各依不 動產銷售同意書及委託購買同意書之約定，給付上訴人報酬 ，爰依居間之法律關係，請求被上訴人謝進萬等4人連帶給 付報酬158萬元、被上訴人趙婉貞給付報酬79萬元（下合稱 系爭報酬）等語。 貳、被上訴人方面： 一、被上訴人謝進萬等4人以：本件委託上訴人銷售系爭土地者 係被上訴人謝進萬，被上訴人謝火炎、謝清堂、張東模等3 人並未委託上訴人銷售系爭土地，故上訴人請求謝進萬等4 人連帶給付報酬，即屬無據。又被上訴人謝進萬與上訴人約 定銷售期間僅至102年12月14日，系爭買賣契約係於103年3 月7日簽訂，上訴人之仲介行為已逾委託銷售期間，故上訴 人是否仍得請求2%報酬實有疑慮。再者，系爭買賣契約訂立 後，因被上訴人趙婉貞發現系爭土地有路沖等多項不合其使 用之情事，經兩造於103年5月24日協商後，達成：(1)被上 訴人等同意無條件解除買賣；(2)上訴人不得請求任何仲介 費用（由被上訴人隨意表示即可）；(3)被上訴人趙婉貞所 收受之簽約款950萬元應無息退還買方之協議，而兩造既已 達成和解，上訴人並已拋棄請求本件居間報酬之權利，則上 訴人本件請求自屬無理等語，資為抗辯。 二、被上訴人趙婉貞以：被上訴人趙婉貞係經訴外人即上訴人員 工賀婉甯介紹，向被上訴人謝進萬等4人購買系爭土地，惟 賀婉甯明知系爭土地正對12米○○路路沖，卻謊稱僅對路6 米，有違居間人就訂約事項應據實告知之注意義務。嗣被上 訴人趙婉貞之代理人即訴外人趙惟漢、邱春容、游進興等人 ，於103年5月24日至上訴人後龍營業處所，與上訴人之代表 人楊燕梅、賀婉甯及被上訴人謝進萬等4人之代理人即被上 訴人謝火炎等人，就系爭土地之爭議進行協商並達成協議， 楊燕梅並於協商時表示：「我這邊，佣金你們怎麼包我就怎 麼收。俺沒意見啦（客家話），我了不起沒有賺這一道我也 不會怎樣」等語，可見上訴人已拋棄本件居間報酬請求權， 自不得再向被上訴人趙婉貞請求報酬，故上訴人本件請求並 無理由等語，資為抗辯。 參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人之請求 無理由，而駁回上訴人之請求。上訴人於本院聲明：⑴原判 決廢棄。⑵被上訴人謝進萬等4人應連帶給付上訴人158萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。⑶被上訴人趙婉貞應給付上訴人79萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑷上訴 人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人等均答辯聲明：⑴ 上訴駁回。⑵如為不利於被上訴人之判決，願供擔保，免為 假執行。 肆、本院得心證之理由： 一、查被上訴人謝進萬委託上訴人仲介銷售系爭土地，約定銷售 價格為每坪20萬元，銷售期間為102年8月14日至同年12月14 日、服務報酬為成交總價2%，另被上訴人趙婉貞於103年2月 10日委託上訴人向被上訴人謝進萬協商購買系爭土地，並約 定服務報酬為成交總價1%。嗣被上訴人謝進萬等4人與被上 訴人趙婉貞於103年3月7日簽訂系爭買賣契約，買賣價金為 7,900萬元，被上訴人趙婉貞並交付簽約款950萬元予被上訴 人謝進萬等4人。其後，兩造於103年5月24日在上訴人後龍 營業處所進行協商（下稱系爭協商），出席人員為上訴人之 代表人楊燕梅、賀婉甯、被上訴人謝進萬等4人之代理人即 被上訴人謝火炎，及被上訴人趙婉貞之代理人趙惟漢、邱春 容、游進興等人，而系爭協商之談話內容如下： 「謝火炎（賣方）：所以我們今天把事情解決。 邱春容（買方）：解決是怎麼解決？ 謝火炎：就退價金給你們。 邱春容：那這也要雙方同意。現在也要看我們趙董願不願 意阿。你錢要退我們也不一定願意阿。 謝火炎：所以我現在提出來嘛。 賀琬甯（仲介）：提出來大家研究一下。 趙惟漢（買方）：那你幾天要退？ 謝火炎：最晚兩個禮拜，最快一個禮拜。 趙惟漢：不需要兩個禮拜吧。 謝火炎：好，一個禮拜。 楊燕梅（仲介）：好阿，那就下個禮拜來解約。 謝火炎：那你這邊呢？ 楊燕梅：我這邊，佣金你們怎麼包我就怎麼收。俺沒意見 啦（客家話），我了不起沒有賺這一道我也不會 怎樣，只是我在這裡上了一課而已。 邱春容：什麼課？ 楊燕梅：你們打的牌。 邱春容：我們打的牌？ 楊燕梅：對阿。我還是第一次知道路沖要扣45% ，也是一 種學習啦。 游進興（買方）：那不要講了，講這個沒有意義。」 然上訴人於系爭協商後，仍於103年6月10日通知被上訴人給 付報酬等情，有苗栗房屋不動產廣告銷售同意書、苗栗房屋 委託購買同意書、土地買賣契約書、合作金庫商業銀行松江 分行支票8張、律師函、中華郵政掛號郵件收件回執、103年 5月24日協商會議錄音譯文等件在卷足稽（見原審卷第8至25 、54、55頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。 二、上訴人主張被上訴人應給付其系爭報酬乙情，為被上訴人所 否認，並以前詞置辯。又本件若兩造果曾於103年5月24日成 立和解契約，則不論兩造前此究有何爭議存在（如上訴人於 書面銷售期限102年12月14日後，是否仍受委託銷售系爭土 地？被上訴人趙婉貞是否可請求減少買賣價金？），兩造即 均應受該和解契約之拘束。是本件首應審酌者厥為：兩造是 否已於系爭協商中成立和解契約？ （一）按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防 止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及 使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條 、第737條分別定有明文。又(1)契約既因當事人雙方意思 表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除，所 謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內（最 高法院57年台上字第3211號判例意旨參照）；買賣契約之 合意解除非要式行為，買賣雙方當事人解除契約之意思表 示一致，買賣契約即因之而解除，並不以訂立解除契約之 書面為必要（最高法院85年度台上字第3055號判決意旨參 照）；(2)訴訟外之和解，在法律上並非要式行為，自無 適用民法第73條之餘地（最高法院33年上字第3343號判例 意旨參照），是和解契約之成立，亦祇須當事人意思表示 一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂 立書面為必要；(3)①和解原由兩造互相讓步而成立，和 解之後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果，不能據 為撤銷之理由；②和解契約合法成立，兩造當事人即均應 受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得 事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張；③和解契約 以當事人締約當時兩造合致之意思表示，為成立要件，雖 一造表意人於其表示意思時，本無欲受其所表示意思拘束 之意，苟非此意為他一造所明知，其表示之意思究不因之 而無效，即於和解契約之成立及效力，不生影響（最高法 院19年上字第1964號判例意旨參照）。 （二）查系爭協商之談話內容已如前述，而觀諸被上訴人謝火炎 稱：「所以我們今天把事情解決」，邱春容稱：「解決是 怎麼解決？」等語，顯見系爭協商之目的係在於終止爭執 或防止爭執發生。又觀之被上訴人謝火炎稱：「就退價金 給你們」，趙惟漢反問：「那你幾天要退？」，謝火炎稱 ：「最晚兩個禮拜，最快一個禮拜」，趙惟漢答稱：「不 需要兩個禮拜吧」，被上訴人謝火炎即稱：「好，一個禮 拜」等語，足徵被上訴人間已然達成「解除系爭買賣契約 ，並由被上訴人謝進萬等4人退還被上訴人趙婉貞簽約款 950萬元」之意思表示一致甚明，是即令被上訴人間尚未 訂立書面，系爭買賣契約亦已因之而解除。上訴人稱須簽 立書面契約才解除云云，洵非有據。楊燕梅隨後即答稱： 「好阿，那就下個禮拜來解約」，應係指訂立解除之書面 契約之意，殊不影響系爭買賣契約業由買賣雙方合意解除 。而被上訴人謝火炎接著問稱：「那你這邊呢？」，楊燕 梅回稱：「我這邊，佣金你們怎麼包我就怎麼收。俺沒意 見啦（客家話），我了不起沒有賺這一道我也不會怎樣， 只是我在這裡上了一課而已」等語，併綜觀前開出席人員 之全部對話內容，及斟酌系爭協商當時兩造均存有終止爭 執或防止爭執發生之意思，應足徵楊燕梅所為前開語句之 意思表示，其真意係對被上訴人間之合意解除契約表示贊 同，並願配合辦理後續之解除契約相關書面手續，而關於 系爭報酬（佣金）部分，則由被上訴人方面決定給付之數 額即可，縱令被上訴人方面決定不給付系爭報酬，上訴人 未收取系爭報酬亦可。而被上訴人謝火炎於詢問楊燕梅關 於系爭報酬是否收取之意見後，對楊燕梅之表示並未反對 ，且游進興於聽聞楊燕梅之前開表示後，亦僅表示楊燕梅 後續之抱怨語句沒有意義等語，凡此，俱顯見系爭協商當 時兩造（三方）實已互相讓步，對本件爭議達成：「被上 訴人間合意解除契約，並由被上訴人謝進萬等4人退還被 上訴人趙婉貞簽約款950萬元，上訴人則同意系爭報酬由 被上訴人方面隨意給付，縱令不給付系爭報酬亦可」之意 思表示合致，而核其性質，應屬兩造約定互相讓步以終止 爭執或防止爭執發生之和解契約無訛。據此，兩造已於系 爭協商中成立和解契約，應堪認定。 （三）上訴人雖主張：楊燕梅前開表示並無拋棄本件報酬之意思 云云。惟縱楊燕梅於系爭協商中為前開表示時，心中本無 欲受其所表示意思拘束之意，惟上訴人並未舉證證明其此 意為被上訴人所明知，是依上開說明，其表示之意思究不 因之而無效，即於和解契約之成立及效力不生影響，是上 訴人此部分主張，自不足取。 （四）另上訴人雖又主張：被上訴人趙婉貞僅係以路沖為藉口， 目的僅係減價，103年5月24日始有系爭協商，並非要解約 ，故系爭協商後，被上訴人方面仍有繼續就系爭土地之買 賣價格進行協商，系爭買賣契約之解約事宜，仍待下次會 議再行辦理，故上訴人是否拋棄本件報酬，自應待被上訴 人辦理解約事宜，再由上訴人決定並記載於被上訴人解約 事項內始生拋棄之效力云云。經查： １、系爭土地確有對到對面12米○○路，有上訴人提出之網路 地圖及被上訴人趙婉貞提出之地籍套繪圖各一份在卷可憑 （本院卷第9、67頁），上訴人雖主張被上訴人趙婉貞係 在地人，當於簽立系爭買賣契約之前即可知悉云云，然查 ○○路雖係已開闢之12米道路，然系爭土地之左右兩邊均 為尚未興建地上物之土地，有網路地圖可稽（本院卷第9 頁），又○○路係位於苗栗縣○○鎮○○○段」，有地籍 圖謄本可證（本院卷第65頁），而簽立系爭買賣契約前上 訴人所提出予被上訴人趙婉貞者僅系爭土地所在之苗栗縣 ○○鎮○○○段」地籍圖謄本（原審卷第17頁、本院卷第 64、84頁），復為上訴人所不爭執（本院卷第82頁），則 僅憑上訴人所提出「○○段」地籍圖謄本當無從由其與「 ○○段」之○○路之相關位置得知12米之○○路係對到系 爭土地之全部或部分，而證人即上訴人負責系爭買賣之業 務員賀婉甯於原審證稱渠知道有對到路，但不知道有對到 那麼多，那天帶被上訴人趙婉貞之訴訟代理人趙惟漢到現 場，是說大概是6米，沒有很確定就是6米，結果鑑界出來 ，是對到○○路12米，所以買方對路沖有意見等語（原審 卷第95頁），況系爭買賣契約書第6條亦載明「買賣標的 物，簽約後即申請鑑界」（原審卷第10條背面），而「路 沖」在台灣民情上，購買不動產行情上屬嫌惡設施之一種 ，堪認被上訴人趙婉貞所辯渠係簽立系爭買賣契約後，經 聲請鑑界，始知路沖達12米之範圍一情，應為可採，從而 被上訴人趙婉貞要求減價亦符常情，是上訴人稱被上訴人 趙婉貞以路沖範圍太大為由，要求減價一情固屬可信，然 被上訴人趙婉貞希望減價固屬事實，然因已簽立系爭買賣 契約在先，是以除訴訟之外，須買賣雙方均同意減價若干 始得變更買賣內容，買賣雙方對減價一事若無法意思合致 ，即僅能朝如何條件下解除契約一途為協商，是以三方 103年5月24日進行協商時，倘因無法達成減價若干之合意 ，最後朝如何解約協商，亦屬合乎常情，且觀諸三方系爭 協商內容如上述，三方亦確已就如何解約達成合意，自難 僅因被上訴人趙婉貞原先係為求減價而否定三方嗣已達成 解除契約之共識。 ２、證人賀婉甯於原審又證稱：系爭協商當天沒有辦理解約事 宜，伊說再讓伊這邊試試看，就價金是否有機會拉到買方 接受的價錢達成共識，當時的意思是如果價金沒有達成共 識，那就已經解約，買方說好讓伊試看看簽約價可否再減 30 0萬元，結果賣方不同意，所以對於價金買賣雙方沒有 達成共識等語（見原審卷第90、93頁），可見證人賀婉甯 係於兩造和解契約成立後，單方面徵得被上訴人趙婉貞方 面之同意而欲嘗試再向被上訴人謝進萬等4人議價，期於 待辦後續解除契約之相關書面手續前，令被上訴人間就價 金達成共識，然其嘗試最終仍未使被上訴人間另達成新共 識甚明，則兩造自無法另行達成新共識，是其此舉對於兩 造前開和解契約之成立及效力，自不生任何影響。至被上 訴人間解除契約後相關書面手續之辦理已否進行，原即不 影響解除契約之效力，且上訴人拋棄請求系爭報酬之權利 ，亦非必須訂立書面並記載其上始生拋棄之效力，其理甚 明，是上訴人此部分主張，顯屬無據，亦不足取。 （五）上訴人以被上訴人謝進萬等同意無條件退還簽約金950萬 元有違常情云云，然本件係因被上訴人趙婉貞於簽約前不 知路沖達12米寬致重新議價甚而解約已如上述，則被上訴 人謝進萬等4人或因認被上訴人趙婉貞要求重新議價之路 沖因素係不可歸責於買方者，此後即可另覓新買家，既然 系爭買賣契約有爭議，則求盡速解約退款，以免橫生枝節 ，尚難認有何違反常情之處，亦無法否定兩造已於系爭協 商中成立和解契約之事實。 （六）本件兩造既已於系爭協商中，就系爭買賣契約是否解除、 簽約款950萬元是否退還及系爭報酬是否仍須給付等爭議 達成和解，則於兩造尚未合意解除該和解契約之前，上訴 人自應受該和解契約之拘束，是上訴人仍依原來不動產銷 售同意書及委託購買同意書關於居間報酬之約定，訴請被 上訴人給付系爭報酬，本院自不得為與該和解結果相反之 認定，應認上訴人之請求為無理由。 伍、綜上所述，兩造既已成立上開和解契約，且上訴人已表明拋 棄依約可請求之系爭報酬，上訴人自不得再向被上訴人請求 給付系爭報酬，是上訴人之主張，自不足取。被上訴人等抗 辯，尚屬可信。從而，上訴人本於不動產銷售同意書及委託 購買同意書關於居間報酬之約定，訴請被上訴人謝進萬等4 人連帶給付上訴人158萬元本息，被上訴人趙婉貞給付上訴 人79萬元本息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失 所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其 假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。 陸、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結 果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第 一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 4 月 29 日 民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸 法 官 陳繼先 法 官 林慧貞 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 王麗英 中 華 民 國 104 年 4 月 29 日