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臺灣高等法院臺中分院民事判決　104年度上字第369號 上　訴　人　蕭素珠 訴訟代理人　張雅柔 被 上 訴人　郭秀珠 　　　　　　陳綉卿 　　　　　　陳如香 共　　　同 訴訟代理人　江曉智律師 上列當事人履行買賣契約事件，上訴人對於民國104年6月25日臺 灣臺中地方法院103年度重訴字第498號第一審判決提起上訴，經 本院於民國104年11月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決命上訴人給付被上訴人之金額超過新臺幣陸拾萬元及自民 國一０四年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之三，餘由被上訴人負擔 。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：兩造於民國（下同）102年9月11日就上 訴人名下坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地及同段243 建號建物（下稱系爭房地）簽訂買賣契約（下稱系爭契約） ，價金新臺幣（下同） 1,400萬元，分三期給付，然渠等於 102年9月11日已給付200萬元，惟上訴人迄今仍未依約於102 年10月18日前，備齊所有權移轉登記所需資料及印鑑交付承 辦地政士，以辦理產權移轉作業，爰提起先位之訴，依系爭 契約請求上訴人移轉系爭房地所有權登記予渠等；又備位之 訴，倘認本件受另案（即原法院102 年度訴字第3130號訴訟 事件）判決爭點效力所及，則上訴人屬給付不能，並有可歸 責事由，渠等先後以104年2月5日所提民事變更狀、104年 3 月19日民事準備（一）狀之送達為解除契約之意思表示，併 依系爭契約第8條及民法第249條第3 款規定，請求加倍返還 定金 200萬元等情。並為先位聲明：（一）上訴人應將系爭 房地所有權移轉登記予被上訴人。（二）願供擔保，請准宣 告假執行。備位聲明：（一）上訴人應給付被上訴人 200萬 元及自被上訴人之104年2月5 日民事變更狀繕本送達翌日（ 即104年2月10日）起至清償日止按年息百分之5 計算之利息 。（二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、經原審為被上訴人備位之訴勝訴之判決。上訴人不服，提起 上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。併稱：除引用原判決 之理由外，上訴人雖主張：被上訴人知悉系爭不動產之權狀 為上訴人之配偶張志宏持有，上訴人教唆被上訴人於未遺失 權狀之情況下，申請補發權狀，系爭契約應屬違反強制禁止 規定而無效云云，被上訴人否認之，上訴人亦未舉證證明， 上訴人之上開主張，自非可採。又本件被上訴人給付之 200 萬元係定金性質，蓋該筆款項進入「履約保證戶」即在擔保 約定之履行，被上訴人依系爭契約得請求加倍返還，且與民 249條第3款規定相當，不論是成約定金或違約定金，均有民 249條第3款之適用。 三、上訴人上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。併稱： （一）被上訴人明知系爭房地之權狀為訴外人即伊配偶張志宏所 持有，卻仍於系爭契約中約定伊應遺失補發，顯係以教唆 犯罪及實行犯罪為契約內容，違反強制禁止規定，應屬無 效，此時被上訴人自可逕向履約保證專戶取回 200萬元簽 約款。 （二）縱認系爭契約有效，依系爭契約第16條第3 項後段約定可 知，在伊完成補辦權狀之前，用印期僅係暫定為102 年10 月18日，但仍須俟伊將權狀交付後，才能進入第二期之用 印款期與第三期之完稅期，足見兩造係約定以伊完成補辦 權狀（事實上應係指伊取得系爭土地所有權）作為系爭契 約繼續履行之停止條件。因此，伊既未取得權狀（即尚未 取得系爭土地所有權），條件尚未成就，系爭契約自無從 繼續履行，且系爭契約內辦件之流程時間均為暫定，即屬 系爭契約定有履行期，且尚未屆至，此觀之被上訴人亦未 於102年10月18日之前匯款500萬元（第二期款）至履約保 證專戶，即可知被上訴人願意承擔上訴人無法如期取得系 爭房地之權狀之結果。 （三）被上訴人交付之 200萬元係兩造於簽定系爭契約約時所交 付之第一期價金，並非於簽訂買賣預約時所交付之定金， 此由系爭契約第3條記載，第一期（簽約款）為200萬元， 而定金部分為空白，即可證之。故原審認該等款項係立約 定金，顯係誤解。又縱認伊有違約，系爭契約第8 條亦有 違約金之約定，惟原審未查，逕將違約問題認為係立約定 金之問題，未考量違約金酌減之事由，逕判決伊應加倍返 還定金200萬元，實有違誤。 四、兩造不爭執事項 （一）兩造於102年9月11日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，價金 為1,400萬元，分三期給付。被上訴人已依約於102年9月1 1日將200萬元匯入履約保證專戶。 （二）上訴人對張志宏提起之返還土地權狀事件，業經原法院10 2 年度訴字第3130號判決以上訴人非系爭土地之實際所有 權人為由，駁回上訴人之起訴確定。 五、本件爭點 （一）被上訴人先位請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記於被 上訴人，是否有理由？ （二）倘先位請求無理由，則被上訴人備位請求上訴人給付被上 訴人200萬元及自104年2 月10日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息，是否有理由？ 六、得心證之理由： （一）被上訴人主張：兩造簽有系爭契約，並已依約匯款 200萬 元入約定的履保帳戶，上訴人對訴外人張志宏提起返還土 地權狀事件，經原法院於103年8月21日以102年度訴字第3 130 號判決駁回被告之起訴等情，業據其提出系爭契約書 、買賣價金履約保證申請書及支票等為證（見原審卷第61 至69頁），並有原法院102 年度訴字第3130號民事判決附 卷可參（見原審卷第19至21頁），復為上訴人所不爭執， 自堪信為真實。 （二）本件兩造簽訂之系爭買賣契約應屬有效成立： １、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。經查，本件 兩造簽定系爭契約就系爭土地與價金已有合意，被上訴人 並依約將簽約款 200萬元匯入指定之履保帳戶，此上開規 定，兩造買賣契約即已成立。上訴人雖辯稱：系爭契約第 16條其他約定事項第3 項約定：「本件賣方權狀遺失，先 由賣方公告補登完成，再辦用印手續」，故系爭契約應屬 附停止條件之買賣契約，本件既未能申請補發所有權狀， 系爭契約不生效力云云，然查，觀之系爭契約第16條第 3 項之約定，為雙方過戶程序之約定，且上訴人負有先辦理 權狀補發登之義務，尚難認為係附條件之約定，是上訴人 此部分所辯，要無可採。又上訴人辯稱：系爭契約內辦件 之流程時間均為暫定，即屬系爭契約定有履行期，且尚未 屆至，此觀之被上訴人亦未於102年10月18日之前匯款500 萬元（第二期款）至履約保證專戶，即可知被上訴人願意 承擔上訴人無法如期取得系爭房地之權狀之結果云云，然 查，本件業經證人即系爭契約之承辦代書劉玉娟於原審時 證稱：一般權狀遺失補發之工作天連審查約30幾天，公告 30天，審查約5 天，故有酌定系爭契約辦件之日期等語（ 見原審卷第106 頁），此預留之時間，並非可認系爭契約 係附有期限之情，復依證人即當時代理被上訴人簽訂系爭 契約之徐玉芬於於原審時證稱：當初一開始有付款 200萬 元，後來代書有表示等上訴人補發權狀後再給付其餘款項 等語（見原審卷第10頁），此係基於系爭契約之雙務契約 而生之保障措施，是尚難據被上訴人未於102 年10月18日 之前匯款 500萬元（第二期款）至履約保證專戶，即可謂 被上訴人願意承擔上訴人無法如期取得系爭房地之權狀之 結果，進而推論系爭契約係附有期限，是上訴人此一抗辯 並不足取。上訴人雖辯稱：被上訴人明知系爭房地之權狀 為伊配偶張志宏所持有，卻仍於系爭契約中約定伊應遺失 補發，顯係以教唆犯罪及實行犯罪為契約內容，違反強制 禁止規定，應屬無效云云，此為被上訴人否認，上訴人復 未舉證以實其說，自非可採。至於被上訴人之代理人徐玉 芬雖於系爭契約簽訂時未檢具委託書，此部分事實業據證 人徐玉芬於於原審時證述在卷（見原審卷第105 頁），此 無權代理行為，業據被上訴人事後承認並提起本件訴訟， 依系爭契約而為請求，則該系爭契約之法律行為即屬有效 （民法第170條第1項參看）。 ２、次按所謂履約保證，係指房地買賣過程中為保障買賣雙方 價金及產權之權利，將買賣價金交由銀行以專戶保管之履 約方式。因房地買賣中履行過程較長，手續亦較繁複，而 買賣雙方為確保買受人價金確實交付及出賣人確實履行移 轉所有權及交付標的之義務，故使用履約保證方式履行契 約，即將履行過程切割為數階段，由買賣雙方及履約保證 機構間成立履約保證契約，由買受人分階段支付價金與履 約保證機構，而於出賣人一一履行相關義務移轉房地所有 權予買受人後，即可領取價金，買賣契約履行完成後，履 約保證契約即失效。是於此情形，買受人將價金支付予履 約保證機構保管，即已完成階段性之買受人義務，而出賣 人應負有履行相關契約約定事項之義務，買受人除出賣人 違約外，並無法取回價金，要言之，出賣人依據契約一一 履行義務，即可向履約保證機構領取價金，於買受人未違 約之情況下，出賣人是否得向履約保證機構領取買受人支 付之買賣價金，繫於出賣人是否確實履約，買受人全無決 定之餘地，是此時應認為買受人將買賣價金支付履約保證 機構時，即已交付價金與出賣人，而出賣人與履約保證機 構間則受履約保證契約之拘束，於出賣人履行買賣契約義 務而得受領全部價金前，買賣價金暫由履約保證機構保管 ，直至出賣人契約義務履行完畢，向履約保證機構領取買 賣價金後，買賣契約履行完畢，履約保證契約始失效。經 查，被上訴人之簽約款 200萬元之系爭支票既已於簽約當 時即開立 200萬元聯邦銀行支票，並由地政士存入上開履 保帳戶內，則被上訴人身為買受人之階段性義務已履行， 應認其業已交付 200萬元之簽約款予上訴人。再者，系爭 契約第2 條辦理買賣價金履約保證約定：「一、雙方同意 就本買賣契約之履約，委由安信建築經理股份有限公司（ 以下簡稱安信建經）辦理買賣價金履約保證（以下簡稱價 金履保），買賣雙方於本契約簽訂之同時共同簽立『買賣 價金履約保證申請書（編號 F032420），該申請書視為買 賣合約之一部分。二、買賣雙方同意付款時，除第一次付 款買方得以現金或新台幣之即期支票給付，各期買賣價金 買方應以匯款方式匯入安信建經於金融機構所開立之買賣 價金履約保證專戶（按即本件簡稱之履約保證專戶），並 保留匯款單據以茲憑證。三、買賣雙方合意委託授權上恩 地政士辦理房地產移轉設定登記、抵押權設之塗銷或設定 、貸款申辦及償還作業等相關事宜，承辦地政士就本項事 務之實際作業得使第三人代為處理，惟承辦地政士就本項 事務應負擔全部責任；且為確保誠信及交易安全，雙方茲 確認自證件交付起至買賣合約完成或合約經雙方同意解除 或經法院判決確定解除日止，非經買賣雙方之同意，任何 一方均不得向承辦地政士取回證件、終止委託或直接向有 關機構申請案件撤銷等行為，違者對承辦地政士不生拘束 之效力。」，此有前揭履約保證申請書附卷可憑，顯見兩 造就本件買賣價金由履約保證專戶代收價金款項已有合意 ，則上訴人辯稱：履約保證專戶沒有代收價金之權利云云 ，不足採信。 （三）被上訴人先位請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記於被 上訴人，並無理由： 按買賣契約是債權契約，其出賣人固不以買賣標的之所有 權人為限，然若未獲得所有權人同意，仍有給付不能之問 題。查系爭房地雖登記於上訴人名下，此有土地、建物登 記謄本、權狀附卷可稽（見原審卷第73至76頁），然其所 有權狀為張志宏所佔有，經上訴人向張志宏提出返還所有 權狀訴訟，業經原法院於103年8月21日以102年度訴字第3 130 號民事判決認定上訴人非系爭土地實際所有權人而駁 回其訴確定等情（此為兩造所不爭執），上訴人既未對該 件判決提起上訴，自應認其對於該判決認定其非系爭房地 之真正所有權人之事實已不爭執，本件於上訴人未舉證證 明其為系爭房地真正所有權人前，堪信該判決認定上訴人 非系爭房地所有權人一節為可採。再上訴人雖為本件買賣 契約之出賣人，然上訴人既非系爭房地所有權人，所有人 傳文實業股份有限公司（下稱傳文公司）復無同意移轉系 爭房地，其權狀又為張志宏保管，則被上訴人先位之訴請 求上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，已屬 不可能，為無理由，應予駁回。 （四）被上訴人之先位請求既無理由，則應審酌被上訴人備位請 求上訴人給付被上訴人 200萬元（即就被上訴人已給付之 200萬元之外，另請求加倍返還之部分）及自104年2 月10 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，是否有理由 ？ １、兩造於簽定系爭買賣契約時，約定第一期簽約款 200萬元 ，於簽定系爭契約時由被上訴人將簽約金 200萬元以銀行 支票匯入指定之履保帳戶內，第二期用印款 500萬元，即 上訴人應於102 年10月18日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑 章等資料交付地政士收執，並蓋妥移轉登記書表等，第三 期為完稅款 700萬元等情，此有系爭契約書附卷（附於原 審卷第62頁）可憑，顯見本件契約係分階段履行，是被上 訴人於簽約時即依約交付簽約款 200萬元，其性質自屬價 金，而非定金，此亦據證人即承辦之地政士劉玉娟於原審 時證稱：此200萬元係價金等語（見原審卷第107頁反面） ，可見該200萬元確係價金無誤。 ２、本件上訴人非系爭房地真正所有權人，且又未得持有所有 權狀及經真正所有權人傳文公司同意系爭房地，移轉登記 已屬不可能，已見前述，縱退步言之，認本件得以補申請 權狀之方式辦理過戶手續，然依系爭契約第8條第1項前段 約定：賣方（即上訴人，下同）若未依本約履行……經買 方（即被上訴人，下同）書面通知限期催告仍不履行時， 買方得解除本買賣契約且賣方應將所收之款項加倍返還予 買方，作為違約賠償。查系爭契約於102年9月11日簽定， 兩造於系爭契約第16條第3 項約定上訴人權狀遺失，應先 由上訴人申請補發完成再辦理用印手續，雖未約定申辦補 發期限，然依系爭契約第3條付款方式第2期款約定之內容 ，佐以證人劉玉娟於原審時證稱：申辦補發所有權狀約需 時1個月等語相符（見原審卷第106頁），上訴人自應於10 2 年10月18日前申請補發完成，惟上訴人未能於時限前完 成申請補發完成，已應負給付遲延之責任；被上訴人復於 原審審理中先後二次於104年2月14日、104年2月26日寄發 存證信函催告上訴人應辦理系爭契約所約定之事項，並經 上訴人先後於104年2月16日、104年3月2 日收到上開存證 信函（見原審卷第80至83、88至90頁），上訴人仍未履行 辦理，則被上訴人以104年3月19日民事準備（一）狀之送 達為解除契約之意思表示（見原審卷第86頁），於法有據 （被上訴人先以104年2月5 日所提民事變更狀之送達為解 除契約之意思表示，因在此之前並未以書面催告上訴人履 行，核與系爭契約第8條第1項前段約定不合，故不生解除 契約之效力），且此係可歸責上訴人之事由，亦堪認定。 ３、又本件買賣係透過第三人履約保證，被上訴人主張其請求 200萬元係履保帳戶之同額款項以外，另依系爭契約第8條 第1項及民法第249條第3款規定，請求加倍返還200萬元等 語，經查，本件被上訴人給付 200萬元款項係價金，而非 定金，已見前述，則被上訴人依民法第249條第3款規定請 求加倍返還200萬元，已非有據。再依系爭契約第8條第 1 項約定「賣方（即上訴人）若未依本約履行各項義務…… 經買方（即被上訴人，下同）書面通知限期催告仍不履行 時買方得解除本買賣契約且賣方應將所收之款項加倍返還 予買方，作為違約賠償。……」（見原審卷第30頁），堪 認本條約定核屬懲罰性總額預定額之違約金，則被上訴人 依上開系爭契約第8條第1 項約定請求加倍返還200萬元， 固屬有據，然上訴人抗辯：此違約金之賠償過高，法院應 予酌減等語。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當 之數額，民法第252 條定有明文。違約金有無過高，應以 債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益 為準，亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失 利益為準，故約定違約金苟有過高情事，法院即得依此規 定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（ 最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。本院審酌 被上訴人依約繳付 200萬元受有資金不能作為他用及利息 損害，及本件係上訴人未持有系爭房地之所有權狀，需要 補發，申請補發時遭所有權人異議未能補發，以至於未能 履行移轉登記系爭房地所有權等一切情狀，認以60萬元為 適當，被上訴人逾此範圍之請求，於法不合，不應准許。 至於被上訴人請求係自其解除系爭契約之104年2月5 日民 事變更狀繕本送達翌日起算之遲延利息（見原審卷第 132 、52頁），然被上訴人以104年2月5 日所提民事變更狀之 送達為解除契約之意思表示，並不合法，已見前述，故其 遲延利息係自其解除系爭契約之104年3月19日民事準備（ 一）狀之送達（上訴人之訴訟代理人於同日當庭收受，見 原審卷第86頁）翌日起算，即自104年3月20日起至清償日 止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，上 訴人逾此部分之利息請求，為無理由，不應准許。 （五）綜上所述，上訴人依系爭契約第8條第1項約定，請求被上 訴人給付違約金60萬元，及自104年3月20日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；上 訴人逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就被上 訴人之請求超過上開60萬元本息部分為上訴人敗訴判決， 並為供擔保准免假執行之宣告，即有未合，上訴人指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將 原判決此部分予以廢棄，改判駁回被上訴人此部分之訴及 假執行之聲請，至於原審就上開應准許部分，為上訴人敗 訴之判決，並為供擔保准免假執行之宣告，雖原審所持理 由尚有不同，惟其結論並無二致，仍應維持，上訴意旨仍 指摘此部分不當，為無理由，應予駁回其上訴。 （六）本件事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核 與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第450條、第449條第1項、第2項、第79條、第85條第1 項前段， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 11 月 25 日 民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧 法 官 邱森樟 法 官 張國華 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 詹雅婷 中 華 民 國 104 年 11 月 25 日