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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　104年度上易字第175號 上　訴　人　有豐開發股份有限公司 法定代理人　林聖凱 訴訟代理人　陳益軒律師 複代理人　　周健右 被上訴人　　陳世豐即磐利居商行 訴訟代理人　黃士哲律師 　　　　　　許桂挺律師 上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國104 年2月16日臺灣臺中地方法院103年度訴字第1966號第一審判決提 起上訴，本院於104年6月2日言詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張： ㈠伊於民國102年6月間，經訴外人劉○原介紹，與上訴人洽商 就其所管理坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱 系爭土地）作為經營夜市使用，伊因此於102年8月9日以「 磐利居商行」之名義與上訴人簽立合作契約書（下稱系爭契 約）及「租地合約書」（下稱系爭租地合約），合作期間自 102年10月1日至112年9月30日，伊並預先交付如原審判決附 表（下稱如附表）一所示保證金支票及如附表二所示之租金 支票予上訴人。依系爭契約書前言記載兩造合作經營創意市 集與夜市事業，並於契約第1條明定以上開目的為其主要營 業標的，亦於系爭契約特約部分約定，未來因營運需求請領 建照事宜，由上訴人協助處理等情，可知依系爭契約之目的 為上訴人出租系爭土地予伊供作夜市使用。惟伊於系爭土地 施作夜市基礎設施，並開始招商後，臺中市政府即表示系爭 土地為住宅區，不得作為夜市使用，上開夜市於102年8月11 日開設後，旋即受臺中市政府取締裁罰，並於同年月13日強 制拆除系爭夜市之設施，以護欄將系爭土地圍起，伊則於翌 日將系爭土地交還上訴人占有，致伊契約目的無法達成。 ㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。民法第423條定有明文。查系爭土地之使用分區為住宅用 地，根本不得供作夜市使用，然上訴人仍與伊簽訂系爭契約 ，將系爭土地出租予伊經營夜市，依最高法院94年度台上字 第1963號判決意旨，系爭契約顯然陷於客觀給付不能，依民 法第256條規定，伊自得解除該契約。而上訴人前因系爭合 作契約所受領如附表一之支票，其中編號1支票（下稱系爭 支票），發票日102年8月9日，票面金額新臺幣（下同）150 萬元，業經上訴人提示並獲兌付。又因系爭土地及上開夜市 ，因違法使用及占用毗鄰地，經臺中市政府分別對原地主及 伊裁處罰鍰30萬元、6萬元，嗣上訴人代為繳納該30萬元， 並交付6萬元予伊繳納，是扣除上開上訴人代為支付之金額 後，伊自得依民法第259條第1項規定，請求上訴人返還其所 受領之114萬元及利息。 ㈢又上訴人將不得供作夜市使用之系爭土地出租予伊經營夜市 ，旋即遭臺中市政府取締。依最高法院98年度台上字第222 號判決意旨，出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的 或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益狀態者，即 與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金 之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵 擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。則伊於系爭合作契約 解除前，本即得依民法第264條第1項之規定，行使同時履行 抗辯權，拒絕給付租金。況上訴人亦自承於102年8月14日後 即取回系爭2筆土地之占有。是上訴人以伊積欠其租金為由 ，拒絕返還上開114萬元保證金，並無理由。 ㈣縱認伊無從依民法第256條規定解除系爭契約；惟系爭土地 為住宅區，不得供夜市使用，系爭契約係以不能之給付為標 的，契約自始無效。則上訴人受有被上訴人因系爭契約所給 付之保證金，即屬無法律上原因而受利益，致伊受有損害， 伊自得依民法第179條規定，請求被上訴人返還此部分之不 當得利，扣除上開罰鍰後共114萬元。 ㈤爰就上開請求權基礎及原審判決所認理由，擇一求為命上訴 人如數給付，及自起訴狀繕本送達翌日起加計之法定遲延利 息。（未繫屬本院部分，爰不贅敘） 二、上訴人則以： ㈠兩造於102年8月9日簽訂系爭契約前，媒體即已大肆報導系 爭土地屬住宅用地，不得作為攤販集中場，如有違反，臺中 市政府將裁罰等情，被上訴人已明知此情，仍執意與伊簽約 ，嗣被上訴人經營之夜市遭臺中市政府取締裁罰，並遭強制 拆除，致無法經營，係可歸責於被上訴人之事由，被上訴人 自不得依民法第256條規定解除契約。 ㈡依系爭合作契約第4條第3項約定，系爭土地之使用，如有任 何違反法令等相關規定時，被上訴人應負責處理並負擔稅費 、罰金等相關費用。足見依系爭契約伊僅係按債之本旨提供 系爭土地予被上訴人使用收益，至於被上訴人之動機為何及 締約後是否從事經營夜市使用，並不影響系爭契約之效力。 又租賃契約屬繼續性之契約，除有終止之原因外，不能以解 除之意思表示，使之消滅。依系爭契約第3條之約定，在伊 尚未出資取得股權之前，兩造所訂立之系爭契約，係屬租賃 契約性質。伊已於102年7月5日將系爭土地交付被上訴人使 用，則兩造間租賃關自斯時即已成立，迄至103年3月7日伊 以存證信函送達被上訴人為終止之意思表示，兩造間之契約 關係始告消滅。 ㈢依系爭契約第5條約定，前3年之租金為每月245萬8600元， 則兩造之租賃關係於上開有效期間，租金共計1998萬6050元 ，被上訴人並未給付，伊自得以該租金抵銷被上訴人之保證 金返還之請求。又系爭合作契約目的無法達成，應可歸責於 被上訴人之事由，則伊本於誠信原則之精神，終止該契約， 於法有據。被上訴人確實已構成違約之事實，而伊至少自 102年10月1日至103年3月8日期間，均未有取得任何之租金 ，受有損害至明，依系爭契約及租賃相關規定，上開保證金 應由伊沒收，被上訴人無權利要求伊返還。 ㈣又伊於歸還被上訴人如附表二所示3張尚未兌現之支票時， 兩造即已達成協議，伊同意交還被上訴人上開未兌現之支票 ，至於已兌現之系爭支票150萬元，則由伊沒收，以賠償伊 因長達近8個月之租金損失。否則，伊當無先行歸還上開支 票予被上訴人之必要，是被上訴人請求伊返還保證金114萬 元，並無理由等語，資為抗辯。 三、原審判命上訴人應給付被上訴人114萬元本息，並依兩造之 陳明分別為准、免假執行之宣告。上訴人提起上訴，聲明求 為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分， 被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、 二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為 判決：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。 四、本院得心證之理由： ㈠被上訴人主張系爭土地原為訴外人紀○枝所有，並授權上訴 人出租、管理。伊以磐利居商行名義與上訴人分別於102年7 月及102年8月9日簽訂系爭租地合約及系爭契約，兩造約定 共同合作經營創意市集與夜市事業，合作期間自102年10月1 日至112年9月30日，伊並預先交付如附表一所示之保證金支 票及如附表二所示之租金支票予上訴人。被上訴人所經營之 上開夜市雖於102年8月9日開幕，惟旋經臺中市政府取締， 對土地所有權人裁處罰鍰30萬元，並由上訴人代為繳納該罰 鍰完畢。又上開夜市因有越界占用毗鄰土地情事，另被臺中 市政府都市發展局裁處罰鍰6萬元，上訴人並於103年5月20 日交付6萬元予被上訴人，以供被上訴人繳納該項罰鍰。而 臺中市政府更已於102年8月13日強制拆除系爭土地上供作夜 市使用之地上物，被上訴人並於同年月14日將系爭土地交還 上訴人，系爭支票則已由上訴人兌現。又系爭契約在上訴人 尚未依該契約第3條約定出資取得股權之前，系爭契約係屬 租賃契約之性質等事實，有合作契約書、租地合約書、支票 影本、臺中市政府102年8月12日府授都測字第0000000000號 、0000000000號、0000000000號函，102年11月28日府授都 測字第0000000000號函及103年8月29日府授都測字第000000 0000號函、行政裁處書、聯合稽查會勘紀錄表、現場照片、 臺中市中興地政事務所函、土地複丈成果圖、臺中市政府公 告、臺中市政府送達證書、臺中市政府都市發展局103年9月 17日中市都測字第0000000000號函、臺中市政府都市計畫土 地使用分區證明書、臺中市市庫收入繳款書、陳情書、訴願 書、陳述意見書、被上訴人出具之收據、言詞辯論筆錄等附 卷可稽（見原審卷第7至13頁、第28至33頁、第42頁背面、 第52至69頁、第75至80頁、第86至87頁、100頁、110頁至 113頁、123頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。 ㈡被上訴人主張兩造訂立系爭契約之目的，係由上訴人將系爭 土地出租予伊經營夜市之用，惟上訴人自始未依債之本旨將 合於約定使用目的之租賃物交付予伊，顯然陷於客觀給付不 能，伊已依民法第256條規定解除系爭契約，則上訴人自應 依同法第259條規定，將業已提示兌領之系爭支票款114萬元 本息返還予伊，或依原審判決之理由即租賃關係終了後之押 租金返還請求權，將上開保證金返還予伊。又縱認伊無從解 除系爭契約，系爭契約亦係以不能之給付為標的，依民法第 246條第1項規定為無效，伊亦得依不當得利之法律關係請求 上訴人返還上開114萬元等語。上訴人則否認被上訴人之請 求，並以前詞置辯。則本件應審究者，厥為：1.兩造之租賃 期間應自102年7月5日或同年10月1日起算？2.系爭契約是否 已經被上訴人合法解除或上訴人合法終止，而失其效力？3. 本件保證金之性質為何？4.被上訴人請求上訴人返還本件保 證金114萬元，有無理由？ ㈢兩造之租賃關係應自102年7月5日或同年10月1日起算？ 1.上訴人辯稱兩造之租賃關係應自伊於102年7月5日交付系 爭土地予被上訴人時起算云云。查兩造固於102年8月9日 訂立系爭契約，在上訴人尚未依系爭契約第3條約定出資 取得股權之，系爭契約為租賃性質，為兩造所不爭執（見 原審卷第42頁背面）。又依該系爭契約第2條約定合作期 間自102年10月1日起至112年9月30日止。再徵諸被上訴人 於締約時曾交付其母陳張閱所簽發面額均為245萬8600元 之如附表二所示租金支票3紙予上訴人收執，以預付102年 10月、11月及12月等3個月之租金。如兩造約定租賃期間 自102年7月5日起算，上訴人豈會未收取已到期之租金， 反而預收未到期租金之理，是足見兩造間就系爭土地成立 租賃關係應自102年10月1日起算，而其租賃期限如同前開 合作期間，即自該日起至112年9月30日止，共10年。 2.至於兩造雖曾於102年7月間就系爭土地另行訂立租地合約 書，約定租期10年，上訴人並已於102年7月5日將系爭土 地交付被上訴人使用，為兩造所不爭執，有租地合約書在 卷可參（見原審卷第11頁）。惟兩造於系爭租地合約中特 別以手寫文字註明：「本契約內容僅供承租人申請電力使 用」；復參以兩造所以會於簽訂系爭契約前，另行於102 年7月間訂立系爭租地合約，乃係因系爭夜市開幕前，必 須先為準備，故雙方訂立系爭租地合約，以供被上訴人在 系爭土地上施作諸如整地、申請水電及興建廁所等各項基 礎設施前，必須提出有權使用系爭土地之證明所用，亦據 兩造陳明在卷（見原審卷第42頁背面、第90頁背面），亦 因此該租地合約並無租金之約定。從而，兩造間就上訴人 於102年7月5日交付系爭土地予被上訴人使用時起至同年9 月30日止，雙方間就系爭土地所成立之法律關係，核其性 質係屬「使用借貸」，應可認定。 ㈣系爭契約是否已經被上訴人合法解除或上訴人合法終止，而 失其效力？ 1.被上訴人主張系爭契約業經伊以起訴狀之送達為解除之意 思表示等語；上訴人則辯稱被上訴人之解除契約為不合法 ，系爭契約業經伊於102年3月7日以存證信函終止等語。 2.按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約 所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而 言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以 解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號 民事判例參照）。經查兩造之租賃契約係自102年10月1日 即已生效，已如前述，被上訴人遲至103年7月25日始以起 訴狀之送達為解除契約之意思表示，揆諸前揭說明，兩造 之租賃契約既已合法成立，被上訴人尚不能以解除之意思 表示使之消滅，其主張解除系爭合作契約自屬無據。 3.又按租賃契約為一種繼續性債之關係，其成立、存續與履 行，均與當事人之人格信用與信賴關係有密切之關連，如 租賃契約之目的確實無法達成，依誠實信用原則，亦應許 當事人終止契約。經查被上訴人向上訴人承租系爭土地之 目的，固係為經營系爭夜市之用。然系爭土地之使用分區 均為「第一之C種住宅區」，依法不得作為攤販集中場使 用，兩造於簽訂系爭契約前，即已為被上訴人所知悉，已 如前述，且上開夜市既於租賃契約生效前遭臺中市政府取 締裁罰，並遭強制拆除地上物，而系爭土地亦於102年8月 14日交還上訴人，顯見本件租賃契約目的已確定無法達成 。本院審酌上情，認本件契約目的無法達成，應可歸責於 被上訴人，衡諸誠信原則之精神，應認上訴人於103年3月 7日以台中民權路郵局000號存證信函向被上訴人為終止契 約之意思表示，於法即屬有據。玆被上訴人已於翌日即 103年3月8日收受該存證信函，既為兩造不爭執之事實， 並有上開存證信函及其掛號郵件收件回執附卷可按（見原 審卷第106至109頁、132頁），堪認系爭契約已於103年3 月8日發生終止之效力無疑。是上訴人抗辯本件租賃關係 已於103年3月8日經其合法終止而消滅乙節，應可採信。 ㈤本件保證金之性質為何？ 1.被上訴人主張伊於訂立系爭契約時所交付如附表一所示3 張保證金支票，此項保證金係屬押租金性質等語；上訴人 則認其具有履約保證金之性質，同時亦具有違約金性質等 語。 2.按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終 了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金 尚有餘額時，承租人即得請求返還。經查兩造於系爭合作 契約第4條第2項約定被上訴人應於締約時支付如附表一面 額分別為150萬元、200萬元、150萬元，合計500萬元之支 票，以作為全權授權被上訴人經營合作事業之保證金，且 被上訴人確已依約交付上開支票予上訴人收執。又依系爭 合作契約第5條約定：被上訴人保證金應於本約契約期滿 或終止時，扣除積欠上訴人報酬費用、損害賠償費用或違 約金等應盡義務後無息返還之。第8條第2項約定：合作期 滿或契約終止時，被上訴人結清應付款項、履行應盡義務 後，上訴人應返還本約所載之保證金，如發生不履行時應 逕受強制執行。均載明被上訴人支付之保證金，上訴人須 於契約關係終了後，扣除積欠之報酬費用（即使用系爭土 地之租金）及債務不履行之損害賠償等債務後，負返還之 義務，足認兩造於系爭合作契約第4條第2項約定之保證金 ，應屬租賃關係之押租金性質。被上訴人主張，應可採信 。 ㈥被上訴人請求上訴人返還本件保證金114萬元，有無理由？ 1.被上訴人主張本件經上訴人兌現之保證金支票款，扣除遭 臺中市政府裁處之罰鍰由上訴人代為支付之金額外，上訴 人應返還該保證金114萬元等語；上訴人則辯稱系爭契約 於102年3月8日終止前，被上訴人仍須給付租金，是被上 訴人尚欠其租金1998萬6050元，上訴人得以此租金債權抵 銷被上訴人上開保證金之請求，又上訴人數月未收取租金 ，受有損害，亦得沒收上開保證金等語。 2.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在 租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既 已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求 出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字 第2108號判例參照）。次按出租人應以合於所約定使用收 益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其 合於約定使用、收益之狀態，民法第423定有明文。此項 租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人 之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係 ，如於租賃關係存續中，出租人未盡此義務，而致承租人 不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權 ，而拒絕租金之給付。 3.經查： ⑴系爭契約既經上訴人於102年3月8日終止，已如前述， 則兩造之租賃關係既已消滅，依前揭說明，被上訴人請 求於扣除罰鍰後，上訴人應返還保證金114萬元，洵屬 有據。 ⑵又被上訴人向上訴人承租系爭土地供經營夜市之用，租 賃期間固自102年10月1日起至112年9月30日止；惟上訴 人為使被上訴人得事先整地及施設各項基礎設施，乃同 意先行於102年7月5日交付土地予被上訴人使用，故自 102年7月5日起至同年9月30日止，兩造就系爭土地乃成 立使用借貸關係，已如前述，是此期間被上訴人自無支 付租金之義務。至於系爭契約自000年00月0日生效後， 迄103年3月8日消滅，此期間依系爭契約第5條之約定， 被上訴人固有按月支付租金予上訴人之義務；惟被上訴 人業於系爭契約生效前之102年8月14日將系爭土地交還 上訴人，而由上訴人占有，此為兩造於原審所不爭執（ 見原審卷第129頁背面、第130頁背面），則上訴人既未 於系爭契約生效時交付系爭土地予被上訴人，以盡出租 人之義務，則依上開說明，被上訴人自得行使同時履行 抗辯權，拒絕給付租金。是上訴人辯稱被上訴人積欠自 102年10月1日起至103年3月8日期間之租金，上訴人得 以此租金債權抵銷被上訴人之保證金請求云云，即屬無 據。 ⑶上訴人另辯稱因被上訴人違約，伊自102年10月1日至 103年3月8日期間，受有未收取租金之損害，伊自得沒 收上開114萬保證金及兩造曾協議系爭支票所兌現之金 額，由伊沒收以賠償租金損失云云；惟查系爭契約並無 沒收保證金之約定，而民法租賃相關規定亦無沒收押租 金之規定，且上訴人就兩造曾有協議乙節，並未舉證以 實其說。是所辯尚難採信。 ㈦另本件被上訴人依租賃關係消滅後之押租金返還請求權，既 經本院審認有理由而准予，則其另依據不當得利之法律關係 請求返還，本院自無庸再予審認，附此敘明。 五、綜上所述，被上訴人依租賃關係消滅後之押租金返還請求權 ，請求上訴人給付114萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌 日即103年8月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息，為有理由。原審判命上訴人如數給付，並依兩造之陳 明分別為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指 摘原判決該部分不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回其上 訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。 七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 6 月 9 日 民事第五庭 審判長法 官 李寶堂 法 官 鄭金龍 法 官 宋國鎮 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 林育萱 中 華 民 國 104 年 6 月 9 日