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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 104年度上易字第21號 上　訴　人　許櫻嬌 　　　　　　林海烽 被　上訴人　創源建設開發股份有限公司 法定代理人　余智揚 訴訟代理人　陳信助 　　　　　　彭世芬 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103 年 9 月23日臺灣苗栗地方法院101 年度訴字第508 號第一審判決提 起上訴，本院於104 年10月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按於第二審訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第 三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當 事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當 事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴 訟法第463 條準用第254 條第1 、2 項定有明文。本件原為 國寶人壽保險股份有限公司（下稱國寶公司）於原審起訴， 經被告即上訴人上訴後，國寶公司於本院審理中之民國104 年2 月24日，將本件請求之標的物即苗栗縣○○鎮○○段○○ ○ ○號建物（門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○街○○號3 樓，下 稱系爭○○街00號3 樓房屋）及同段489 建號建物（門牌號 碼：苗栗縣○○鎮○○街○ 號3 樓，下稱系爭○○街0 號3 樓房屋）之所有權，移轉予被上訴人，並已為所有權移轉登 記（見本院卷第90頁、第91頁）；國寶公司復於104 年4 月 13日將基於上開建物已發生之不當得利返還請求權，讓與被 上訴人（見本院卷第122 頁）。國寶公司雖同意由被上訴人 承當訴訟，惟因上訴人不同意，被上訴人乃依前揭規定，請 求裁定命其承當訴訟，業經本院於104 年7 月30日裁定准許 被上訴人承當訴訟確定在案（見本院卷第150 頁）。 二、原審判決上訴人許櫻嬌應將苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號即 門牌號碼苗栗縣○○鎮○○街○○號1 樓房屋騰空遷讓返還被 上訴人，並自98年12月24日起至遷讓完畢日止，按月給付被 上訴人新臺幣（下同）1,415 元之部分（原審判決主文第4 項），業經國寶公司於104 年5 月29日撤回起訴，上訴人許 櫻嬌亦當庭同意撤回。此部分訴訟繫屬消滅，不在本院審理 之範圍，合先敘明。 貳、實體方面： 一、被上訴人方面： （一）訴外人鼎旺建設股份有限公司（下稱鼎旺公司）前於82年 間在苗栗縣頭份鎮推出「鼎旺新世界」建案興建房屋販售 ，嗣遭其債權人向原審法院聲請強制執行，而經原審法院 民事執行處以91年度執天字第3060號強制執行程序，就「 鼎旺新世界」建案房屋進行查封後，鼎旺公司將上開建案 房屋交由訴外人永盛資產管理公司（下稱永盛公司）保管 ，永盛公司復於94年10月17日委託訴外人恒輝不動產開發 股份有限公司（下稱恒輝公司）管理，並於95年5 月12日 將其債權轉讓與恒輝公司。上開建案房屋經原審法院以前 開強制執行公開拍賣，因無人應買，於97年4 月24日由該 強制執行程序之債權人（即恒輝公司）信託契約受託人即 訴外人臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行） 承受，並於98年5 月11日發給權利移轉證書。新光銀行於 終止其與恒輝公司間之信託關係後，將上開建案房屋所有 權移轉登記返還予恒輝公司，恒輝公司再於98年12月間將 上開建案房屋出售予國寶公司，並於98年12月23日辦妥所 有權移轉登記。國寶公司復於104 年2 月24日，將上開建 案房屋（含系爭○○街00號3 樓及○○街0 號3 樓房屋） 之所有權移轉予被上訴人，而由被上訴人取得所有權。 （二）惟系爭○○街00號3 樓房屋現由上訴人許櫻嬌占用，系○ ○街0 號3 樓房屋現由上訴人林海烽占用。經國寶公司及 被上訴人多次要求渠等遷出，上訴人均置之不理，迄今仍 違法占有使用中。爰依民法第767 條規定，請求上訴人遷 出並將房屋騰空返還與被上訴人；又國寶公司另於104 年 4 月13日將基於上開建物已發生之不當得利返還請求權， 讓與被上訴人，爰依民法第184 條、第179 條規定，請求 上訴人給付自國寶公司辦理前揭房屋所有權移轉登記時（ 98年12月23日）起，相當於附近租金行情每月5,000 元之 不當得利。 二、上訴人方面： （一）上訴人許櫻嬌部分： 上訴人許櫻嬌於82年2 月24日與訴外人張慶榮簽約購入「 鼎旺新世界」永昌街7 巷6 號4 樓房地，嗣於93年7 月29 日雙方合意將上開買賣標的變更為系爭○○街00號3 樓房 地，總價金調降為1,460,000 元。鼎旺公司於86年間始取 得苗栗縣政府之使用執照，以致延遲至89年10月間方完成 交屋，上訴人許櫻嬌購買系爭○○街00號3 樓房地，除已 繳款685,000 元外，室內修繕費用均由上訴人許櫻嬌負擔 。惟因張慶榮屢次意圖拖延欺騙而遲不辦理前開房屋所有 權過戶，嗣恒輝公司進駐「鼎旺新世界」，再三表示如欲 購屋之現住戶，須向承辦人聯絡，惟該承辦人卻拒領掛號 信件，且恒輝公司無視上訴人許櫻嬌已繳足預購房屋費用 及辦理過戶費用，逕自將系爭不動產轉售予國寶公司。又 系爭○○街00號3 樓房屋已老舊，原審判決計算之租金過 高。上訴人許櫻嬌與被上訴人有談和解但未定案等語。並 聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄，被上訴人在原審 之訴駁回。 （二）上訴人林海烽部分： 上訴人林海烽自82年3 月22日與鼎旺公司簽訂系爭○○街 0 號3 樓房地及車位之買賣契約書後，業已給付950,000 元價金及過戶費用，惟鼎旺公司負責人即張慶榮（後改名 為張耕瑞）未善盡職責辦理過戶。嗣鼎旺公司將系爭○○ 街0 號3 樓之所有權移轉予永盛公司，再至恒輝公司、國 寶公司及被上訴人期間，上訴人林海烽均合法繼續占有使 用20餘年，並早已於該處設籍，應受民法有關占有規定之 保護。原審法院拍賣時，於拍賣公告已註明系爭○○街0 號3 樓「不點交」，賣方亦有告知房地使用情形之義務， 不得僅因被上訴人與其前手間點交瑕疵，而歸責於上訴人 林海烽。上訴人林海烽願與被上訴人協商，若被上訴人以 驅趕上訴人林海烽為主要目的，則其所得利益少，而上訴 人林海烽將流落街頭，上訴人林海烽與國家社會所受之損 失甚大等語。並聲明：原判決廢棄，被上訴人在原審之訴 駁回。 三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人依所 有物返還請求權及不當得利返還請求權，請求上訴人許櫻嬌 應將系爭○○街00號3 樓房屋騰空遷讓返還被上訴人，並自 98年12月28日起至遷讓完畢日止，按月給付被上訴人1,591 元；上訴人林海烽應將系爭○○街0 號3 樓房屋騰空遷讓返 還被上訴人，並自98年12月23日起至遷讓完畢日止，按月給 付被上訴人1,402 元，為有理由，應予准許；逾此部分，則 屬無據，應予駁回，因而為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之 判決，並依職權為假執行之宣告。上訴人對於不利於己之部 分聲明不服，提起上訴（被上訴人就敗訴部分未據聲明不服 ，已告確定），求為：原判決不利於上訴人之部分廢棄，前 開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯 聲明：上訴駁回。 四、兩造爭執與不爭執事項： （一）兩造不爭執事項： 1、上訴人許櫻嬌於82年2 月24日與鼎旺公司簽約，購入「鼎 旺新世界」房屋及土地各一單位，於93年7 月29日與鼎旺 公司達成和解，約定將其購入之房屋改為系爭○○街00號 3 樓房屋，並確認已完成點交，同時約定鼎旺公司應於和 解契約簽訂後3 個月內完成房屋及土地所有權移轉登記， 如於簽約後3 個月內鼎旺公司無法履行契約約定內容，鼎 旺公司願無條件返還已交付之之685,000 元並賠償上訴人 許櫻嬌500,000 元及精神損失。 2、上訴人許櫻嬌目前仍占有使用系爭○○街00號3 樓房屋。 3、上訴人林海烽目前仍占有使用系爭○○街0 號3 樓房屋。 4、系爭○○街00號3 樓、1 號3 樓之房屋（以下合稱系爭房 屋），前經鼎旺公司之債權人聲請強制執行，經原審法院 查封後交由永盛公司保管，永盛公司於94年10月17日委託 恒輝公司管理，並於95年5 月12日將其債權轉讓予恒輝公 司。上開不動產經原審法院以91年度執字第3060號強制執 行公開拍賣，因無人應買，於97年4 月24日由該強制執行 程序之債權人即恒輝公司信託契約受託人即新光銀行承受 ，並於98年5 月11日發給權利移轉證書。國寶公司於98年 11月26日向恒輝公司購入系爭房屋，並分別於同年12月28 日及23日移轉登記所有權，系爭房屋所有權再於104 年2 月4 日移轉登記予被上訴人。 5、國寶公司向恒輝公司購入系爭房屋時，已知悉鼎旺公司業 將系爭房屋出賣予上訴人許櫻嬌、林海烽，並知悉上訴人 許櫻嬌、林海烽已占有系爭房屋。國寶公司並於101 年4 月20日以臺北南陽郵局第829 號存證信函通知上訴人許櫻 嬌，以同郵局第833 號存證信函通知上訴人林海烽，要求 上訴人於文到10日內自行搬遷，並將系爭房屋返還國寶公 司。 （二）兩造爭執事項： 1、上訴人許櫻嬌、林海烽得否以與鼎旺公司間之買賣契約對 抗被上訴人？ 2、被上訴人請求上訴人許櫻嬌、林海烽遷讓返還系爭房屋， 有無違反民法第148 條之規定？ 五、本院得心證之理由： （一）系爭房屋係鼎旺公司於82年間在苗栗縣頭份鎮推出「鼎旺 新世界」建案興建之其中2 間房屋，「鼎旺新世界」建案 房屋，前經鼎旺公司之債權人聲請強制執行，經原審法院 查封後交由永盛公司保管，永盛公司於94年10月17日委託 恒輝公司管理，並於95年5 月12日將其債權轉讓予恒輝公 司。嗣經原審法院以91年度執字第3060號強制執行程序公 開拍賣，因無人應買，於97年4 月24日由該強制執行程序 之債權人即恒輝公司信託契約受託人即新光銀行承受，並 於98年5 月11日發給權利移轉證書。國寶公司於98年11月 26日向恒輝公司購入上開建案房屋，其中系爭○○街00號 3 樓房屋係於同年12月28日為所有權移轉登記予國寶公司 ，系爭○○街0 號3 樓房屋係於同年12月23日為所有權移 轉登記予國寶公司，系系爭房屋所有權再於104 年2 月4 日由國寶公司移轉登記予被上訴人等情，為兩造所不爭執 ，復據被上訴人提出系爭房屋建物登記謄本、權利移轉證 明書、原審法院拍賣公告等在卷可憑，是被上訴人為系爭 房屋之所有權人，應堪採信。 （二）上訴人許櫻嬌、林海烽是否得以渠等與鼎旺公司間買賣契 約對抗被上訴人？ 1、上訴人許櫻嬌主張其於82年2 月24日與鼎旺公司簽約，購 入「鼎旺新世界」房屋及土地各一單位，於93年7 月29日 與鼎旺公司達成和解，約定將其購入之房屋改為系爭○○ 街00號3 樓房屋，並確認已完成點交，同時約定鼎旺公司 應於和解契約簽訂後3 個月內完成房屋及土地所有權移轉 登記等情，固據其與鼎旺公司所簽訂之房屋預定買賣合約 書、土地預定買賣合約書、土地買賣契約書、和解契約書 、繳款明細表等為證；上訴人林海烽主張其自82年3 月22 日與鼎旺公司簽訂系爭○○街0 號3 樓房地及車位之買賣 契約書後，業已給付950,000 元價金及過戶費用等情，亦 未據被上訴人爭執，應堪採信。 2、按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三 人，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有 權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買 受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人 即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人，最高 法院83年台上字第3243號判例可資參照。上訴人許櫻嬌、 林海烽係與鼎旺公司簽訂買賣契約，被上訴人並非買賣契 約之當事人。且上訴人許櫻嬌、林海烽並未舉證證明鼎旺 公司曾與新光銀行約定應由新光銀行繼受系爭房屋所有權 移轉登記予上訴人許櫻嬌、林海烽之義務，亦未舉證證明 新光銀行與恆輝公司、恆輝公司與國寶公司、國寶公司與 被上訴人之間亦有相同之約定，是依前開最高法院判例意 旨，上訴人許櫻嬌、林海烽自不得以渠等與鼎旺公司間之 買賣契約，向被上訴人主張權利。 （三）上訴人許櫻嬌、林海烽目前仍分別占有使用系爭○○街00 號3 樓及○○街0 號3 樓房屋等情，為兩造所不爭執。上 訴人林海烽雖以渠等占有前揭不動產係善意、和平、公然 且無過失，應受民法有關占有之保護等語置辯。惟民法第 943 條第2 項第1 款已明定占有已登記之不動產而行使物 權者，不適用占有人於占有物上行使之權利之推定，換言 之，就已登記之不動產，占有人不得執民法第943 條之規 定，對該不動產物權登記名義人，主張其於占有物上行使 之權利，推定其適法有此權利。準此，被上訴人既已登記 為系爭房屋之所有權人，則其依民法第767 條所有物返還 請求權，請求上訴人許櫻嬌、林海烽遷讓返還系爭房屋， 自屬有據。 （四）被上訴人請求上訴人許櫻嬌、林海烽遷讓返還上開建物是 否違反民法第148 條之規定？ 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。 次按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為 主要目的，民法第148 條第1 項亦有明定。而權利之行使 ，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所 能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損 失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極 少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損 害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之 解釋（最高法院71年台上字第737 號判例參照）。是民法 第148 條第1 項所禁止之權利濫用行為，係指：在外觀上 為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，因而不能認 係正當行使權利之行為，亦即行使權利因逾越權利之本質 及經濟目的，或逾越社會觀念所允許之界限，而成為權利 之濫用。 2、本件被上訴人行使民法第767 條之物上請求權，乃基於其 所有權之作用而來，為正當權利之行使，雖足使上訴人喪 失既有利益，但並非以損害他人為主要目的，自無權利濫 用可言。是上訴人辯稱被上訴人提起本件訴訟請求上訴人 遷讓房屋，屬權利濫用，不應准許等語，亦非可採。至上 訴人是否有整修房屋，與其有無占有之正當權源無涉，不 足採為有利於上訴人之認定。 （五）被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利： 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最 高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。再按城市 地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。而 土地法第97條第1 項所謂年息百分之十為限，乃指租金之 最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之 ，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地 之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為 決定（最高法院68年台上字第371 號判例要旨參照）。系 爭○○街0 號3 樓及○○街00號3 樓等不動產坐落於苗栗 縣頭份鎮，自有上開土地法規定之適用，而得以土地及建 築物價值計算相當於租金損害之標準。 2、原審判決計算本件相當於租金之不當得利之金額時，僅以 建築物價值計算，而未將土地之價值納入計算，固不符合 土地法第97條第1 項之規定。惟原審判決未將土地之價值 納入計算，係對上訴人有利，且被上訴人就此不利之事項 並未提出不服，故本院亦僅依建築物之價值計算，合先敘 明。 3、系爭○○街00號3 樓及○○街0 號3 樓房屋，經苗栗縣政 府稅務局竹南分局核定課稅現值，分別為238,700 元及21 0,300 元，有該局101 年房屋稅籍證明書附於原審卷可稽 。又系爭房屋均為公寓大廈集合式住宅，均有保存登記， 且位於山坡地，附近有為恭紀念醫院東興院區及臺灣自來 水公司第三區管理處東興給水場，交通便利，有苗栗縣新 版門牌查詢系統網路列印資料在卷足憑（參見原審卷三第 128 頁），並經原審法院會同兩造履勘明確，製有履勘筆 錄及履勘照片附卷可稽（見原審卷一第236-248 頁）。爰 審酌系爭房屋之位置、工商繁榮程度、經濟用途與被上訴 人所受損害等因素，並依土地法第97條第1 項之規定，認 上訴人2 人受有相當租金之利益，以系爭房屋之各該房屋 課稅現值年息百分之八計算為適當。據此，被上訴人得向 上訴人請求之相當於租金之不當得利，就上訴人許櫻嬌占 有之系爭○○街00號3 樓部分，應為每月1,591 元（238, 700 ×8%/12 ＝1,591 ，元以下四捨五入，下同）；上訴 人林海烽占有之系爭○○街0 號3 樓部分，應為每月1, 402 元（210,300 ×8%/12 ＝1,402 ），上訴人抗辯不當 得利金額過高，核無可採。 4、上訴人許櫻嬌占有之系爭○○街00號1 樓房屋所有權，係 於98年12月28日移轉登記予國寶公司；上訴人林海烽占有 之系爭○○街0 號3 樓房屋所有權，係於98年12月23日移 轉登記予國寶公司。又被上訴人受讓國寶公司對於上訴人 之不當得利之債權，有債權讓與協議書在卷可憑。是被上 訴人所請求上訴人許櫻嬌、林海烽按月支付相當於租金之 不當得利，即應自其取得各該房屋所有權之日起算。 （六）綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上 訴人許櫻嬌自系爭○○街00號3樓房屋遷讓返還被上訴人 ，及請求上訴人林海烽自系爭○○街0號3樓房屋遷讓返還 被上訴人，並依民法第179條規定，請求上訴人許櫻嬌自 98年12月28日起至遷讓系爭○○街00號3樓房屋完畢日止 ，按月給付1,591元；上訴人林海烽自98年12月23日起至 遷讓系爭○○街0號3樓房屋完畢日止，按月給付1,402元 ，為有理由。原審判決准許被上訴人此部分之請求，並為 假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要 ，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法449 條第1 項 、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 10 月 27 日 民事第二庭 審判長法 官 謝說容 法 官 游文科 法 官 陳宗賢 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 吳雅菁 中 華 民 國 104 年 10 月 27 日