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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　104年度上易字第248號 上　訴　人　陸蘭芳 訴訟代理人　江楷強律師 被上訴人　　童翔靖 　　　　　　躍昇不動產經紀業有限公司 上　一　人 法定代理人　劉彥佐 共　　　 同 訴訟代理人　鐘為盛律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國104年4月16日 臺灣臺中地方法院103年度訴字第571號第一審判決提起上訴，本 院於104年8月25日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人童翔靖係被上訴人躍昇不動產經紀業 有限公司（下稱躍昇公司）之業務員，又躍昇公司為「住商 不動產」之加盟店，對外公開使用「住商不動產台中東興加 盟店」之名稱。童翔靖於民國102年10月間仲介銷售訴外人 林毓琪委託之○○市○○區○○段○○○號土地及其上5827建 號建物（下稱系爭房地），明知系爭房地緊臨台灣電力公司 北屯變電所（下稱北屯變電所）之嫌惡設施，消費者基於危 害生命健康或日後不易轉售之疑慮多不願購買，惟被上訴人 童翔靖竟刻意隱瞞該嫌惡設施，完全未於銷售廣告、不動產 買賣契約書、不動產說明書註明或主動告知上訴人，亦未減 低售價，反於上訴人詢問窗外對街之建物為何時，隱瞞其為 北屯變電所，而答覆為公家機關，致使上訴人陷於錯誤，誤 認系爭房地對面之北屯變電所確為無害生命健康或不影響系 爭房地價值之公家機關、系爭房地並無緊臨變電所之重大瑕 疵，進而分別於102年10月與躍昇公司簽訂確認書、買賣議 價委託書，102年10月28日與訴外人林毓琪簽訂不動產買賣 契約書，並以高於市價之新台幣（下同）502萬元購買系爭 房地、交付被上訴人童翔靖及躍昇公司仲介服務費10萬元， 嗣上訴人入住系爭房地後始發覺上情，而知受騙，上訴人因 此至少受有550,522元之損害。童翔靖構成民法第184條第1 項施用詐術侵害上訴人意思表示自由權之故意侵權行為，應 負侵權行為責任。又童翔靖為躍昇公司員工，躍昇公司應依 民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項， 對上訴人負連帶侵權行為責任。且童翔靖應依民法第567條 其就關於訂約事項（即系爭房地是否緊臨變電所等嫌惡設施 ）應有調查並向上訴人報告之義務，然被上訴人童翔靖不僅 未詳為調查，亦不知變電所為公認之嫌惡設施，致使上訴人 蒙受損失，除應負過失侵權行為之責，並應負不完全給付之 債務不履行責任；躍昇公司應依民法第224條、第227條第1 項、第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，就 其代理人童翔靖之故意或過失負同一責任，對上訴人負不完 全給付之責任。為此求為命被上訴人連帶給付550,522元及 自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息暨供擔保以宣告 假執行之判決。 二、被上訴人以：伊無刻意隱瞞系爭房屋之鄰近區域有北屯變電 所，且北屯變電所之設置是否有害附近居民之生命健康及影 響附近之房價，上訴人並未舉證。至於上訴人提出之住商不 動產網頁及空中大學商學系副教授謝明瑞之報告，認為變電 所為「嫌惡設施」，此為住商總公司及謝明瑞副教授之個人 意見，法令當時未有明文規範；台中市不動產估價師公會之 鑑定報告未就該變電所之運作方式、體積及電磁波發散功率 等影響重大之基礎事實作充分調查，甚且未就該變電所與系 爭房屋間之距離，進行實際測量並以此作為評估房價減損之 參考依據，僅以比較市場交易及收益法之方式為之，顯非妥 適，不足採認；況無論有無該變電所之存在，上訴人買賣系 爭房屋均需支付代書費及相關規費。且被上訴人取得服務報 酬係因報告締約機會而取得之報酬，上訴人有支付上開費用 之義務，且該等費用之支出顯與「變電所」之存在與否無因 果關係等語置辯；並求為駁回上訴人之訴。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，兩造於本院聲 明如下： ㈠上訴人方面： ⒈原判決廢棄。 ⒉被上訴人應連帶給付上訴人550,522元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 ㈡被上訴人方面： ⒈上訴駁回。 ⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。 四、兩造協議簡化爭點如下： ㈠不爭執事項 ⒈上訴人於102年10月28日經躍昇公司居間仲介，以502萬元買 受訴外人林毓琪所有系爭房地，並約定上訴人支付買賣總價 額百分之二之服務費用予躍昇公司，童翔靖受僱於躍昇公司 並擔任系爭房地買賣之經紀人員。 ⒉上訴人與訴外人林毓琪均已完成給付買賣價金及移轉所有權及 交屋程序。 ⒊上訴人因系爭房地買賣支出代書費12,000元、抵押設定代書 費4,000元、簽約費1,000元及支付被上訴人躍昇公司仲介服 務費10萬元。 ㈡爭執事項 ⒈上訴人主張躍昇公司之經紀人員即童翔靖未告知系爭不動產 附近有北屯變電所，屬未善盡調查義務，依據民法第224條 、第227條第1項、第567條、不動產經紀業管理條例第26條 第2項，請求被上訴人連帶負損害賠償責任，有無理由？ ⒉上訴人主張童翔靖施用詐術隱匿系爭不動產附近有台電北屯 變電所，故意或過失告知上訴人錯誤資訊，依據民法第184 條第1項、第188條第1項之規定，請求被上訴人負連帶賠償 責任，有無理由？ 五、得心證之理由 按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人之 代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應 與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不 在此限。民法第227條、第224條定有明文；居間人關於訂約 事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者 ，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有 調查之義務。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意 或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連 帶賠償責任。民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條 第2項分別定有明文。又因故意或過失，不法侵害他人之權 利者，負損害賠償責任，民法第188條受僱人因執行職務， 不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償 責任。民法第184條第1項前段、第188條第1項定有明文。上 訴人主張其經躍昇公司之受僱人童翔靖仲介買受系爭房屋， 童翔靖故意隱匿或過失未告知系爭房屋臨近北屯變電所之重 要交易訊息，違反告知義務，被上訴人因此應連帶對上訴人 負不完全給付損害賠償責任及負故意或過失侵權行為損害賠 償責任等語，惟為被上訴人所否認。是本件首應探究者為， 被上訴人關於鄰近系爭不動產處有北屯變電所乙節有無告知 及調查之義務？被上訴人童翔靖有無明知鄰近系爭不動產有 北屯變電所而故意隱匿或因過失而未告知為北屯變電所致上 訴人受有損害。經查： ㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程 度無關重要者，不得視為瑕疵。買賣，因物有瑕疵，而出賣 人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價 金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。所謂物 之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依 當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之 特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者 ，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。上訴 人固主張北屯變電所係嫌惡設施，無非以躍昇公司為「住商 不動產」之網頁資料及空中大學商學系副教授謝明瑞所著「 嫌惡設施對不動產市場的影響」文章為據；惟其所謂嫌惡設 施，法無明文規定，一般而言，關於嫌惡設施可分為兩大類 ，一為對生命安全形成威脅，另一則為對居家生活造成干擾 ，諸如飛機場、加油站、高壓電塔、高架橋、夜市、垃圾場 、焚化爐、墳墓、特種行業等，均有構成物之瑕疵之虞；至 於變電所是否為嫌惡設施，則亦無明文規範，變電所之存在 ，依行政院環境保護署之公告資訊：「綜合絕大部份的研究 結果是：無明顯的證據顯示，長期或短期曝露於臨界值（限 制值833毫高斯）以下的非游離輻射環境，會與某些特定生 物效應（如腫瘤）有直接關係」，況電磁場強度隨各設備用 電之電流（方向不同會抵消）大小而增減，及隨著與設備的 距離加大而急速衰減，電磁場強度因電流大小與位置不同而 改變；是上訴人所指謝明瑞所著「嫌惡設施對不動產市場的 影響」文章，並未能證明北屯變電所之存在，究如何影響系 爭房地之通常效用，自難為取；同理，「住商不動產」之網 頁資料亦無法證明；是尚難認為嫌惡設施之一。 ㈡不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定：經紀人員在執 行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人 解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當 事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交 付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽 章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分；又 民法第567條規定：居間人關於訂約事項，應就其所知，據 實報告於各當事人。上開規定係課予不動產經紀業及其經紀 人員在執行仲介業務過程中之調查及告知義務。又於債之關 係中，一方當事人就他方當事人所不知之事項，雖有告知義 務，惟此一告知義務並非無限擴大，而應在給付過程中，基 於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一方有所作為或不 作為，因而發生告知、說明、保管、協力等各種義務，以維 護交易相對人之權益。準此，於買賣房地之交易上，此契約 之告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容及 依習慣上為重要事項為告知，如非存在於買賣標的上之事由 ，且未經一方當事人特別要求說明，自難課予他方當事人有 此告知義務。是上開不動產經紀業管理條例，規範經紀人員 在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相 對人解說，以特定其應告知及說明之範圍，以免爭議。而所 謂嫌惡設施，現行法令並未明確定義，而於實務運作上，如 影響居住品質或引起嫌棄或惡感之設施，泛稱嫌惡設施，然 每人對於居住品質之要求或引起嫌惡感之設施，實相當主觀 且因人而異。且衡以台灣地狹人稠，居住環境充斥基地台、 加油站、高壓電塔、變電箱等設施，不動產附近如有上開設 施，固可能影響消費者購買意願及價格，然此仍因人而有所 不同，故關於買賣標的有無嫌惡設施，有何嫌惡設施，應認 除當事人有特別約定外，居間人或不動產經紀人所負告知義 務，應以買賣標的本身及載明於不動產現狀說明書之事項為 據，始符合衡平原則。 ㈢上訴人主張之北屯變電所所在位於系爭不動產大樓所在之對 街，有空照圖片在卷可稽（見原審卷第20頁）。而上訴人主 張其第一次與童翔靖去看屋時，曾主動詢問窗外對街之建物 為何，童翔靖答覆為公家機關乙節，為兩造所不爭執（見原 審卷第172頁）。然依據本件系爭不動產買賣契約及附件之 不動產說明書（見原審卷第21至36頁），並無就應告知鄰近 是否有變電所等相關設施乙節特別約定應負告知義務，而上 訴人亦未舉證兩造就鄰近有無特定嫌惡設施乙節負調查告知 義務之證明，則尚不因上訴人曾詢問被上訴人對街之建物為 何，即當然課予被上訴人契約上之查證及告知義務。且嫌惡 設施並非客觀之觀念，且嫌惡設施之範圍為何，是否為嫌惡 設施，亦可能因人、地而異，目前主管機關既尚未明文規範 關於不動產經紀業對於嫌惡設施之告知調查義務，復尚未形 成不動產經紀之交易習慣，自無從據以課以不動產經紀業者 此部分之調查及告知義務。既以本件被上訴人對於鄰近系爭 不動產有北屯變電所乙節，並不負調查及告知義務，則上訴 人主張被上訴人違反民法第567條之居間仲介之據實報告義 務，依民法第227條之不完全給付及不動產經紀業管理條例 第26條之規定，應負連帶損害賠償責任，自不足採。 ㈣上訴人主張系爭房地所在之大樓管理員均知對街之建物為北 屯變電所，顯見童翔靖推諉係大樓管理員告知為公家機關， 係故意施以詐術隱匿並告知錯誤訊息云云。按民法上之詐欺 ，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯 誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀 之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之 法定要件不合。本件上訴人與童翔靖第一次前往看屋，2人 自窗外往對街看時，上訴人曾詢問看到之建物為何乙節，業 如前述，顯見自上開北屯變電所之外觀，並非一望即知為變 電所設施，倘不能證明童翔靖係故意施以詐術隱匿並告知錯 誤訊息；另據上訴人與童翔靖於102年12月8日之電話錄音內 容，童翔靖亦向上訴人表明：其也不知道該建物為何（見原 審卷第50頁），則益難證明童翔靖確知該建物為變電所而故 意告知上訴人是公家機關。另上訴人雖提出其在102年12月 17日與大樓管理員黃瑞卿、周祖蔭之電話錄音內容，該大樓 管理員黃瑞卿、周祖蔭均表示知悉該建物即為變電所，然渠 等並未提及曾向童翔靖明白告知對街建物為變電所，自難僅 憑上開電話錄音內容，即認被上訴人童翔靖確知對街建物為 變電所，而有故意隱匿事實並告知上訴人錯誤訊息之情事。 是以僅告知公家機關，尚難認有何義務之違反，自無過失可 言。是以上訴人主張依據民法第184條第1項第188條之規定 ，請求被上訴人負連帶賠償責任，亦屬無據。 六、從而，上訴人主張依民法第224條、第227條、第567條、第 184條、第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項，請 求被上訴人應連帶賠償550,522元，並加計自起訴狀繕本送 達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許；上訴人 之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之 。原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原 判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。 七、至於上訴人聲請傳喚住商實業股份有限公司負責人吳燿焜或 該公司負責消費者糾紛之主管暨提出加盟契約書等，均核無 必要；又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院 未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不 一一贅述，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 8 日 民事第五庭 審判長法 官 李寶堂 法 官 王重吉 法 官 鄭金龍 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 陳玫伶 中 華 民 國 104 年 9 月 8 日