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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　104年度上易字第505號 上　訴　人　○○○（○○○之承受訴訟人） 　　　　　　○○○（○○○之承受訴訟人） 　　　　　　○○○（○○○之承受訴訟人） 兼上 三 人 訴訟代理人　○○○（○○○之承受訴訟人） 上　訴　人　洪淑卿 被上 訴 人　臺中市政府 法定代理人　林佳龍 訴訟代理人　李易璋 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人○○○、洪淑卿分別對 於中華民國103年12月24日、104年 1月28日103年度重訴字第480 號第一審判決提起上訴，本院於 104年12月30日言詞辯論終結， 判決如下： 主 文 上訴駁回。 上訴人○○○、○○○、○○○、○○○部分之第二審訴訟費用 由上訴人○○○、○○○、○○○、○○○連帶負擔。上訴人洪 淑卿部分之第二審訴訟費用由上訴人洪淑卿負擔。 事實及理由 一、程序方面： (一)當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又承受 訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人 ，亦得聲明承受訴訟。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴 法院，由法院送達於他造。又當事人不聲明承受訴訟時， 法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第16 8條、第175條、第176條、第178條分別定有明文。本件上 訴人○○○於民國104年1月29日死亡，全部法定繼承人為 其配偶○○○及子女○○○、○○○、○○○等人，且均 未拋棄繼承。此有○○○之除戶謄本及○○○、○○○、 ○○○、○○○等人之戶籍查詢資料、臺灣士林地方法院 104年6月10日函可證（見本院卷第60、63至66、70頁）。 ○○○、○○○、○○○業於104年3月13日檢附繼承系統 表具狀聲明承受訴訟，並經本院將該書狀送達於被上訴人 （見本院卷第58、111頁)。另○○○部分，亦經本院依職 權於104年11月4日裁定其為○○○之承受訴訟人並續行訴 訟（見本院第112、113頁），合先敘明。 (二)上訴人洪淑卿經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請 ，由其一造辯論而為判決。 二、被上訴人之主張：被上訴人為辦理臺中市○○市場大樓 （下稱○○市場大樓）獎勵民間投資興建計畫，自82年1月1 日起，向訴外人財團法人臺灣省私立臺中○○○○（下稱臺 中○○○○）承租如原審判決附表二所示 4筆土地（下稱系 爭基地），提供投資人即訴外人眾城建設股份有限公司（下 稱眾城公司）興建○○市場大樓。該大樓興建完成後，眾城 公司依約將地上 1、2、3樓之全部店舖及攤位（包括公共設 施）等建物無償捐獻被上訴人作為零售市場使用，其餘建物 則歸眾城公司所有。眾城公司即將其所有之建物編訂代號， 規劃為特定位置之店舖、攤位或車位，以出售該建物應有部 分之方式，使買受人取得該各該特定位置之店舖、攤位或車 位之使用權。上訴人洪淑卿之前手洪源隆買受建物代號B3FA 171部分，嗣 84年6月8日以買賣將該建物所有權應有部分移 轉登記予上訴人洪淑卿；上訴人○○○、○○○、○○○、 ○○○之被繼承人○○○則買受代號 B1FA5部分。被上訴人 自82年間起，本於其與臺中○○○○所簽立基地租賃契約之 授權，將所承租之系爭基地轉租予建物應有部分之各所有權 人，分別簽訂基地轉租契約（下稱轉租契約），並辦理公證 在案。上訴人洪淑卿為系爭建物之受讓人，依民法第 426條 之 1規定，被上訴人與洪源隆簽立之轉租契約，對於上訴人 洪淑卿繼續存在。系爭轉租契約之租賃期間雖自82年8月1日 起至87年12月31日止，惟依民法第 451條規定，兩造間之各 轉租契約已分別成為不定期租賃契約，各該租賃關係仍繼續 存在，並未消滅，被上訴人自得依各該轉租契約之約定，分 別請求○○○、上訴人洪淑卿給付租金。查○○○尚積欠94 年上半期至 101年下半期之租金合計新臺幣（下同）17,012 元；上訴人洪淑卿尚積欠同期間之租金合計 5,596元，爰依 系爭轉租契約之租金請求權，分別訴請上訴人等給付各該積 欠之租金及法定遲延利息。 三、上訴人○○○、○○○、○○○、○○○之答辯：依系爭轉 租契約第3條，兩造之租賃關係已於 87年12月31日消滅；且 該契約第 9條約定，租賃關係消滅時，被上訴人應依稅捐機 關評定之價格收回建物，停徵房屋稅，且應將歷年所繳納之 房屋稅返還，並為適當之補償。又被上訴人於臺灣臺中地方 法院95年度重訴字第 250號給付租金事件，自認與上訴人之 租賃契約不存在，並當庭撤回對上訴人之訴訟，被上訴人現 今又請求上訴人給付租金，應屬重複起訴，應予駁回。另○ ○市場大樓早已於系爭轉租契約屆滿前之87年 9月間，即處 於客觀上與事實上無法使用之狀態，故約滿後即未與被上訴 人續訂租約；且該建物既無法使用，有民法第227條之2情事 變更原則之適用，被上訴人除課徵房屋稅外，復繼續收取租 金，顯不公平。 四、上訴人洪淑卿具狀答辯：系爭轉租契約之租賃期間至87年12 月31日期滿後，即未再訂立新約，兩造間已無租賃契約關係 ，則被上訴人請求租金，為無理由。又上訴人洪淑卿在○○ 市場大樓地下3樓雖有購買1個停車位，惟被上訴人未輔導建 商及承購戶經營及解決法令限制等問題，造成整場商業重挫 ，名店、精品店不願進駐，5 樓各店無法維持，陸續退租、 關店，進而全場熄燈停業，投資人血本無歸，是被上訴人之 規畫和執行有落差，其請求給付租金有違誠信原則。又4 樓 萬代好電影城公司（即萬代好文化育樂股份有限公司，下稱 萬代好公司）部分迄未判決，不應同一案而有不同之判決結 果。 五、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決上訴人 ○○○、○○○、○○○、○○○之被繼承人○○○應給付 被上訴人17,012元本息；上訴人洪淑卿應給付被上訴人5,59 6 元本息，上訴人不服，提起上訴，均聲明求為判決：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人之答辯 聲明：上訴駁回。 六、本院得心證理由： (一)被上訴人主張其為辦理臺中市○○市場大樓獎勵民間 投資興建計畫，自82年1月1日起向臺中○○○○承租系爭 基地，提供眾城公司興建○○市場大樓。興建完成後，眾 城公司依約將地上 1、2、3樓之全部店舖及攤位（包括公 共設施）等建物無償捐獻被上訴人作為零售市場使用外， 其餘建物則歸眾城公司所有。眾城公司即將其所有之建物 編訂代號，規劃為特定位置之店舖、攤位或車位，以出售 該建物應有部分之方式，使買受人取得該各該特定位置之 店舖、攤位或車位之使用權。上訴人洪淑卿之前手洪源隆 買受建物代號B3 FA171部分，嗣84年6月8日以買賣將該建 物所有權應有部分移轉登記予上訴人洪淑卿；上訴人○○ ○、○○○、○○○、○○○之被繼承人○○○則買受代 號 B1FA5部分。被上訴人自82年間起，本於其與臺中○○ ○○所簽立基地租賃契約之授權，將所承租之系爭基地轉 租予建物應有部分之各所有權人，分別簽訂轉租契約並辦 理公證在案。依各該轉租契約計算租金之方式，○○○、 上訴人洪淑卿94年上半期至 101年下半期應繳付之租金分 別為 17,012元、5,596元，均尚未繳納等事實，有被上訴 人與臺中○○○○簽訂之基地租賃契約、公證書及轉租契 約書、第一廣場大樓房屋預定買賣契約書、臺中市○○ 市場大樓獎勵民間投資興建合約書、臺中市○○市 場大樓獎勵民間投資興建計畫、土地建物查詢資料、異動 索引查詢資料可證（見103年度司中調字第480號卷原證一 、原證二附件92、附件241、原審卷五第 244至253頁、原 審卷七第 171、214至221頁、本院卷第48至51頁），復為 上訴人等所不爭執，自可信為真正。 (二)租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1 定有明文。本件被上訴人向臺中○○○○承租基地提供眾 城公司興建○○市場大樓，再由眾城公司將該大樓建物應 有部分出售予上訴人洪淑卿之前手洪源隆，並由洪源隆與 被上訴人簽訂基地轉租契約，則此部分建物應有部分之前 手所有權人固非直接向被上訴人租用基地而建築房屋，惟 應得類推適用民法第426條之1規定，使被上訴人與洪源隆 所簽訂之基地轉租契約，對於自洪源隆受讓該建物應有部 分之上訴人洪淑卿繼續存在。又租賃期限屆滿後，承租人 仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者 ，視為以不定期限繼續契約，民法第 451條定有明文。查 兩造間就上開建物之基地轉租契約書固約定租期均於87年 12月31日屆滿，惟○○○、上訴人洪淑卿所有各該建物應 有部分仍坐落並使用原來向被上訴人轉租之系爭基地，且 轉租契約之出租人即被上訴人亦未即表示反對之意思，依 上開規定，該基地轉租契約已視為不定期租賃契約，則被 上訴人主張其與○○○、上訴人洪淑卿間之各該轉租契約 關係仍繼續存在，並未消滅，自屬有據。上訴人等抗辯各 該轉轉租契約已屆期消滅而不存在云云，當非可取。 (三)被上訴人在臺灣臺中地方法院95年度重訴字第 250號給付 租金事件96年 7月31日言詞辯論期日，陳稱與○○○間無 轉租契約而撤回對○○○之訴訟，固有臺灣臺中地方法院 96年 7月31日函、言詞辯論筆錄可證（見本院卷第12至14 頁）。惟依民事訴訟法第263條第1項前段規定，訴經撤回 者，視同未起訴，亦即訴訟經撤回生效時，該訴訟之繫屬 即行消滅而不存在，則被上訴人於撤回起訴後，另檢具與 ○○○簽訂之轉租契約書為本件之請求，當無重複起訴可 言。上訴人○○○、○○○、○○○、○○○辯稱被上訴 人之本件請求係重複起訴，應予駁回云云，顯非可採。 (四)系爭轉租契約第 9條係約定：「本件如因積欠租金或其他 費用致租賃關係消滅時，出租人得依稅捐機關評定之價格 收購第 1條所載建物，承租人不得拒絕。」是該約定係指 出租人於「因積欠租金或其他費用致租賃關係消滅時」， 「得」依稅捐機關評定之價格收購該建物，故該契約並未 強制規定被上訴人有收購之義務，僅係被上訴人於「因積 欠租金或其他費用致租賃關係消滅時」有權要求收購。況 在本件被上訴人請求○○○應給付租金之期間內，被上訴 人與○○○間之轉租契約並未消滅，被上訴人亦未行使收 購權，且該建物應有部分之所有權仍為○○○所有，則○ ○○既為該建物之房屋稅納稅義務人，本應依法繳納房屋 稅，尚無權要求被上訴人返還房屋稅或給予補償。是上訴 人○○○、○○○、○○○、○○○抗辯被上訴人應依稅 捐機關評定之價格收回建物，停徵房屋稅，且應將歷年所 繳納之房屋稅返還，並為適當之補償云云，顯屬無據，殊 非可採。 (五)出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態。民法第 423條定有明文。又契約成立後，情事變更， 非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得 聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第22 7條之2第 1項定有明文。準此，適用此情事變更原則規定 ，應具備下列構成要件：⑴須有訂立契約時之客觀環境或 基礎有所遽變之情事變更，⑵該情事變更須發生在契約成 立之後，其效果完成以前，⑶該情事變更須為當事人當時 未預料，⑷該情事變更之發生，係因不可歸責於當事人之 事由所致，⑸因該情事變更，依一般觀念認為如仍依當時 之原有效果，即有顯失公平之情形。查被上訴人與○○○ 之轉租契約內容係被上訴人提供系爭基地供○○○所共有 ○○市場大樓建物之興建使用，○○○則應支付約定之租 金，並未約定被上訴人對該大樓建物之合法使用應負擔保 之責，且土地與建物乃為各自獨立之不動產，分別依其物 之目的為使用、收益，兩者不可混為一談。本件被上訴人 既已依約提供系爭基地供興建○○市場大樓，迄今仍保持 該租賃物合於建築基地使用、收益之狀態，則此項建物所 有人對基地之使用、收益狀態與轉租契約訂立時相同，其 基地周遭之地理環境、交通便利、工商情況等亦無反差之 變動，自難認其客觀環境或基礎有所遽變之情事變更可言 ，上訴人○○○、○○○、○○○、○○○當不得以其自 己共有之建物部分因故無法為正常使用，即謂系爭基地轉 租契約有情事變更。況被上訴人與投資人眾城公司簽訂臺 中市○○市場大樓獎勵民間投資興建合約書第 3條明 定○○市場大樓之興建，眾城公司應遵照「建築法」「臺 灣省零售市場建築規範」「臺灣省零售市場管理規則」及 行政院頒「都市計劃公共設施用地多目標使用方案」等有 關法令規定辦理（見原審卷五第250頁)，則本件○○市場 大樓部分建物因違反相關法規，致無法為符合法令之正常 使用，此乃可歸責於眾城公司，○○○為買受人，自應繼 受該可歸責之事由，亦不符合民法第227條之2第 1項情事 變更之要件。是上訴人○○○、○○○、○○○、○○○ 辯稱系爭建物無法使用，有情事變更原則之適用，被上訴 人繼續收取租金，顯不公平云云，亦非可採。 (六)觀諸上訴人洪淑卿與被上訴人間之轉租契約內容，被上訴 人僅負有提供系爭基地供上訴人洪淑卿所共有○○市場大 樓建物之興建使用之義務，並未約定被上訴人應輔導建商 及承購戶經營之義務。又建物因違反法令規定致無法為正 常之使用，本應由該建物之所有權人自行擔負排除之責， 縱其共有人之人數眾多，亦同。再者，被上訴人就建物使 用安全之管理及監督，僅為執法機關，需依法行政，並無 權變更法律之限制。是上訴人洪淑卿抗辯被上訴人未輔導 建商及承購戶經營及解決法令限制等問題，致系爭大樓五 樓全場熄燈停業，投資人血本無歸，被上訴人請求給付租 金有違誠信原則云云，亦無可採。另上訴人洪淑卿與萬代 好公司為各自獨立之權利義務主體，應各依其與被上訴人 簽訂之轉租契約，分別給付租金，並無合一確定而應同時 判決之必要。況萬代好公司業與被上訴人成立訴訟上之和 解，就被上訴人租金之請求分10期給付，有104年6月17日 和解筆錄可證（見原審卷十第163頁)。是上訴人洪淑卿以 萬代好公司部分尚未判決，為拒卻給付租金之抗辯，顯無 理由。 (七)給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務 ，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5。民法第229條第2項、第203條分別定有明文。查系爭轉 租契約第 5條約定「租金以6個月為一期，承租人於每年6 月及12月分別就該期租金之總額依出租人填發之繳款通知 書規定期限自動向指定繳款處所繳納。」是本件租金屬無 確定期限之債務，則被上訴人以起訴狀之送達代前述繳款 通知，並就其請求給付之金額，併請求自起訴狀繕本送達 ○○○、上訴人洪淑卿翌日起算至清償日止，按週年利率 百分之5計算之遲延利息，核無不合。又○○○係於103年 4月3日收受本件起訴狀；上訴人洪淑卿則於103年8月26日 收受，各有送達證書可憑（見103年度司中調字第480號卷 編號261、原審卷二第153頁），則上訴人○○○、○○○ 、○○○、○○○部分之遲延利息應自 103年4月4日起算 ；上訴人洪淑卿部分則自103年8月27日起算。 (八)綜上所述，被上訴人各依其與○○○、上訴人洪淑卿之基 地轉租契約之租金請求權，請求上訴人○○○、○○○、 ○○○、○○○之被繼承人○○○給付17,012元及自103 年4月4日起至清償日止之法定遲延利息；上訴人洪淑卿給 付5,596元及自103年8月27日起至清償日止之法定遲延利 息，均有理由。原審法院因而為上訴人敗訴之判決，核無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應予駁回。 七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述， 併予敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第463條、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項但書 、第2項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 1 月 13 日 民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸 法 官 陳繼先 法 官 張恩賜 以上正本係照原本作成。 本件判決不得上訴。 書記官 郭蕙瑜 中 華 民 國 105 年 1 月 13 日