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臺灣高等法院臺中分院民事判決　104年度再易字第62號 再審原告　　陸蘭芳 再審被告　　童翔靖 　　　　　　躍昇不動產經紀業有限公司 法定代理人　劉彥佐 上列當事人間請求損害賠償事件，再審原告對於民國104年9月8 日本院104年度上易字第248號確定判決，提起再審之訴，本院判 決如下： 主 文 再審之訴駁回。 再審訴訟費用，由再審原告負擔。 理 由 一、按「再審之訴，應於30日之不變期間內提起。前項期間，自 判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算；其 再審之理由發生或知悉在後者，均自知悉時起算。但自判決 確定後已逾五年者，不得提起。」民事訴訟法第500條第1項 及第2項定有明文。查再審原告就本院104年度上易字第248 號確定判決（下稱原確定判決）之上訴利益為新台幣（下同 ）55萬0522元，未逾150萬元，為不得上訴第三審事件，再 審原告之訴訟代理人係於民國（下同）104年9月14日收受原 確定判決民事判決書正本，業經調取本院104年度上易字第2 48號卷宗查明；迄再審原告於104年10月13日提起本件再審 之訴時，尚未逾30日不變期間，再審原告所提再審之訴，程 序上應為合法。 二、再審原告主張：伊請求鈞院傳喚再審被告所屬加盟總公司即 「住商實業股份有限公司」之負責人吳耀焜，或該公司負責 消費者糾紛之部門主管；並請鈞院依民事訴訟法第342條、 第343條之規定，命再審被告躍昇公司提出其與住商實業股 份有限公司之加盟契約書，以證明依相關法規、加盟契約、 內部教育訓練規定及交易習慣，再審被告就買方客戶已明確 詢問交易標的周邊環境等足以影響交易決定之重要事項（如 嫌惡設施），有無調查、告知之義務。嗣後伊之訴訟代理人 並於104年7月27日準備程序、104年7月28日「民事聲請調查 證據狀」、104年8月25日言詞辯論程序均同為上開證據調查 之聲請。然原確定判決就上開足以影響判決之重要證物，均 漏未斟酌，亦完全未說明無調查必要而不予調查之理由。按 「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」民法第567條 定有明文。又按房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知 識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因 。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額 之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義 務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告 於各當事人（最高法院91年度台上字第1660號判決參照）。 次按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付 義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃 為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發 展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔 助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民 法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任（最高法院10 1年台上字第1942號判決參照）。本件依再審被告童翔靖所 屬加盟體系即「住商不動產」之網頁資料，即已明確提醒消 費者變電所為「嫌惡設施」，變電所為嫌惡設施是時更早已 經媒體大幅報導，而屬影響生命健康及交易價格之重要資訊 ，再審被告童翔靖實無不知之可能。又再審被告童翔靖既身 為不動產專業仲介人員，依民法第567條「報告、調查義務 」及上開最高法院判決意旨所揭櫫基於交易誠信而生之附隨 義務，於伊主動詢問後，自應將系爭房地緊鄰北屯變電所之 重要交易資訊告知，使伊得據以為是否承買之參考。詎料， 再審被告童翔靖捨此不為，於伊主動詢問時，明知伊已將系 爭房地附近是否有變電所等嫌惡設施列為重要考慮因素，而 成為買賣契約之重要事項，竟向伊謊稱系爭房地對面為公家 機關，事後更於電話中向伊辯稱變電所並非公認之嫌惡設施 ，已可推認其應早有故意隱瞞系爭房地緊鄰北屯變電所之事 實。亦證再審被告童翔靖乃係為求順利銷售以賺取仲介服務 費，而故意隱瞞系爭房地緊鄰變電所嫌惡設施之事實。退步 言之，縱認再審被告童翔靖並非故意隱匿上開重要之交易資 訊，然依民法第567條「報告、調查義務」及兩造居間契約 基於誠信原則而生之附隨義務，再審被告童翔靖就關於訂約 事項（即系爭房地是否緊鄰變電所等嫌惡設施）應有調查並 向伊報告之義務，再審被告童翔靖不僅未就系爭房地是否緊 鄰變電所詳為調查、不知變電所為公認之嫌惡設施；於伊主 動詢問，其已明知系爭房地附近是否有嫌惡設施乃伊購買之 重要考慮因素，亦未進一步調查而履行更正告知之義務；事 後更為脫免責任而將「誤以為變電所為公家機關」之錯誤推 給系爭房地之管理員。參照上開最高法院91年度台上字第16 60號判決、101年台上字第1942號判決意旨，再審被告童翔 靖身為再審被告躍昇公司之代理人，其就本件居間契約之履 行顯然未盡民法第567條「善盡預見危險及調查」責任而有 故意或過失，再審被告躍昇公司自應就其代理人即再審被告 童翔靖之故意或過失負同一責任。本件之爭執事項，既在於 再審被告童翔靖應否就系爭房地緊鄰北屯變電所之事實負報 告、調查之義務，其審酌之重點即在於再審被告身為專業不 動產仲介公司，其依民法第567條第1項所負據實報告義務之 內涵及範圍，除相關法規明文外，參照上開最高法院91年度 台上字第1660號判決、101年台上字第1942號判決意旨所揭 櫫「兩造居間契約基於誠信原則而生之附隨義務」，是否另 應探究加盟契約、內部教育訓練規定、交易習慣等事項，以 明確界定再審被告調查、報告義務之範圍。惟查，原確定判 決雖謂「於買賣房地之交易上，此契約之告知義務是以契約 成立時存在於買賣標的上之現狀內容及『依習慣上』為重要 事項為告知，如非存在於買賣標的上之事由，且未經一方當 事人特別要求說明，自難課予他方當事人有此告知義務。（ 判決書第7頁第5行至9行）」然「依習慣上」居間仲介交易 重要事項之告知範圍為何，原確定判決卻完全未為調查。原 確定判決又謂「目前主管機關既尚未明文規範關於不動產經 紀業對於嫌惡設施之告知調查義務，『復尚未形成不動產經 紀之交易習慣』，自無從據以課以不動產經紀業者此部分之 調查及告知義務。（判決書第8頁第6行至9行）」然不動產 經紀業對於嫌惡設施之告知調查義務是否已經形成交易習慣 ，本即為伊聲請調查證據之待證事項，原確定判決既認無調 查必要而完全未為調查，則原確定判決又如何認定「尚未形 成不動產經紀之交易習慣」？於消費者即本件伊主動詢問之 情形下，依民法第567條規定及最高法院判決意旨，仲介業 者就嫌惡設施是否負有調查報告義務、是否已形成交易習慣 ，原確定判決既已認為係本案之重要爭點而以其為駁回上訴 之理由，則該項證物之調查自係足以影響判決基礎之重要證 物，又伊於前訴訟程序已提出並聲請調查，詎料，原確定判 決不僅完全忽視伊聲明之證據而不予調查、未為斟酌，更完 全未說明不予調查之理由，僅簡短敘明「均核無必要」五字 （判決書第9頁、七），伊實難甘服。再查，在現今房價高 漲之狀況下，消費者購買房屋及土地時，均將不動產周遭環 境列為重要考慮因素，是故花費鉅資購買之不動產周遭是否 有嫌惡設施，自亦成為買賣契約之重要事項，價格認知自有 不同。且房地仲介業之業務涉及房地買賣之專業知識，此所 以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介 業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金， 即應就其所從事之業務，依居間契約之本旨負善盡預見危險 及調查之義務。又「不動產說明書」係依不動產經紀業管理 條例第22條第3項規定所訂立，然長期以來不動產仲介糾紛 頻傳，過去使用之「不動產說明書應記載及不得記載事項」 規定過於簡略，諸多重要項目付之闕如，難以讓交易相對人 獲得充分之資訊，為期減少不動產交易糾紛，內政部爰於10 4年4月修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，明定 不動產仲介業者應就周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設 施記載於不動產說明書，以符不動產經紀業管理條例第22條 第3項之立法意旨，並保障消費者之權益，上開規定並於104 年10月1日施行。上開規定係經內政部地政司歷經10次會議 討論始獲致共識，益證購買房地周遭之重要環境設施早已為 民眾購屋之重要考慮因素，而為買賣契約之重要事項。是以 ，伊於原審聲請傳喚再審被告所屬加盟總公司即「住商實業 股份有限公司」之負責人吳耀焜，或該公司負責消費者糾紛 之部門主管；並請鈞院依民事訴訟法第342條、第343條之規 定，命再審被告躍昇公司提出其與住商實業股份有限公司之 加盟契約書，以證明依相關法規、加盟契約、內部教育訓練 規定及交易習慣，再審被告就買方客戶已明確詢問交易標的 周邊環境等足以影響交易決定之重要事項（如嫌惡設施）時 ，有無調查、告知之義務，自屬足以影響判決基礎之重要證 物，鈞院原確定判決就該重要證物漏未斟酌，更完全未說明 不予調查之理由，自有民事訴訟法第497條之再審事由，伊 據此提起再審之訴應有理由。 三、再審被告答辯以：原確定判決於判決書中業已就再審原告之 上訴理由詳加論斷，並說明：「上訴人聲請傳喚住商實業股 份有限公司負責人吳耀焜，或該公司負責消費者糾紛之主管 ；暨提出加盟契約書等，均核無必要；又本事件事證已臻明 確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌 後，核與本件結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明」。 足見原確定判決理由項下已說明無調查之必要，並無「已經 存在並已為聲明之證物，而第二審並未認為不必要而仍忽略 證據聲明未為調查，或已為調查而未就其調查之結果予以判 斷，且以該證物足以動搖原確定判決之基礎者」之情形。是 顯無再審原告所言發現未經斟酌之事證，難謂符合民事訴訟 法第497條再審理由等語。 四、按依民事訴訟法第466條不得上訴於第三審法院之事件，除 同法第496條規定外，其經第二審確定之判決，如就足影響 於判決之重要證物，漏未斟酌者，亦得提起再審之訴；惟所 謂「重要證物漏未斟酌」，係指當事人在前訴訟程序已經提 出，第二審確定判決漏未於判決理由中斟酌者而言；申言之 ，該項證物如經斟酌，原判決將不致為如此之論斷，若縱經 斟酌亦不足影響原判決之內容，或原判決曾於理由中說明其 為不必要之證據者，均與本條規定之要件不符。查本件原確 定判決於理由欄內已說明：「再審原告主張北屯變電所係嫌 惡設施，無非以住商不動產之網頁資料及空中大學商學系副 教授謝明瑞所著『嫌惡設施對不動產市場的影響』文章為據 ；惟其所謂嫌惡設施，法無明文規定，一般而言，關於嫌惡 設施可分為兩大類，一為對生命安全形成威脅，另一則為對 居家生活造成干擾，諸如飛機場、加油站、高壓電塔、高架 橋、夜市、垃圾場、焚化爐、墳墓、特種行業等，均有構成 物之瑕疵之虞；至於變電所是否為嫌惡設施，則亦無明文規 範，變電所之存在，依行政院環境保護署之公告資訊：綜合 絕大部份的研究結果是：『無明顯的證據顯示，長期或短期 曝露於臨界值（限制值833毫高斯）以下的非游離輻射環境 ，會與某些特定生物效應（如腫瘤）有直接關係』，況電磁 場強度隨各設備用電之電流（方向不同會抵消）大小而增減 ，及隨著與設備的距離加大而急速衰減，電磁場強度因電流 大小與位置不同而改變；是再審原告所指謝明瑞所著『嫌惡 設施對不動產市場的影響』文章，並未能證明北屯變電所之 存在，究如何影響系爭房地之通常效用，自難為取；同理， 『住商不動產』之網頁資料亦無法證明；是尚難認為嫌惡設 施之一。」。又說明：民法第567條規定：居間人關於訂約 事項，應就其所知，據實報告於各當事人。上開規定係課予 不動產經紀業及其經紀人員在執行仲介業務過程中之調查及 告知義務。‧‧‧，惟此一告知義務並非無限擴大，而應在 給付過程中，基於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一 方有所作為或不作為，因而發生告知、說明、保管、協力等 各種義務，以維護交易相對人之權益。‧‧‧故關於買賣標 的有無嫌惡設施，應認除當事人有特別約定外，居間人或不 動產經紀人所負告知義務，應以買賣標的本身及載明於不動 產現狀說明書之事項為據，始符合衡平原則。而北屯變電所 所在位於系爭不動產大樓所在之對街，‧‧‧依據本件系爭 不動產買賣契約及附件之不動產說明書，並無就應告知鄰近 是否有變電所等相關設施乙節特別約定應負告知義務，而再 審原告亦未舉證兩造就鄰近有無特定嫌惡設施乙節負調查告 知義務之證明，則尚不因再審原告曾詢問再審被告童翔靖對 街之建物為何，即當然課予再審被告童翔靖契約上之查證及 告知義務。且嫌惡設施並非客觀之觀念，嫌惡設施之範圍為 何，是否為嫌惡設施，亦可能因人、地而異，目前主管機關 既尚未明文規範關於不動產經紀業對於嫌惡設施之告知調查 義務，復尚未形成不動產經紀之交易習慣，自無從據以課以 不動產經紀業者此部分之調查及告知義務。是再審被告對於 鄰近系爭不動產有北屯變電所乙節，並不負調查及告知義務 。‧‧又北屯變電所之外觀，並非一望即知為變電所設施， 倘不能證明童翔靖係故意施以詐術隱匿並告知錯誤訊息；另 據再審原告與童翔靖於102年12月8日之電話錄音內容，童翔 靖亦向再審原告表明：其也不知道該建物為何，則益難證明 童翔靖確知該建物為變電所而故意告知是公家機關。另再審 原告雖提出其在102年12月17日與大樓管理員黃瑞卿、周祖 蔭之電話錄音內容，該大樓管理員黃瑞卿、周祖蔭均表示知 悉該建物即為變電所，然渠等並未提及曾向童翔靖明白告知 對街建物為變電所，自難僅憑上開電話錄音內容，即認童翔 靖確知對街建物為變電所，而有故意隱匿事實並告知再審原 告錯誤訊息之情事。是以僅告知公家機關，尚難認有何義務 之違反，自無過失可言。是以再審原告主張依據民法第184 條第1項第188條之規定，請求再審被告負連帶賠償責任，亦 屬無據。並詳細說明：再審原告聲請傳喚住商實業股份有限 公司負責人吳燿焜或該公司負責消費者糾紛之主管暨提出加 盟契約書等，均核無必要；因民事訴訟法第497條所謂漏未 斟酌之證物，專指物證而言，不包含人證在內，再審原告指 摘原確定判決漏未斟酌證人吳燿焜或其他主管之證言，自屬 無據；而吳燿焜若提出「住商不動產」之網頁資料，亦不能 推翻原確定判決依行政院環境保護署之公告資訊而認定北屯 變電所「非嫌惡設施」之事實。是以再審原告主張之上情， 顯不足以動搖原確定判決，即不生影響於原確定判決，自不 合於民事訴訟法第497條所定再審之事由。再審原告主張原 確定判決就上開之重要證物漏未斟酌等語，自非實在，為無 可取。從而，其執此提起本件再審之訴，顯無理由，爰不經 言詞辯論逕以判決駁回之。 五、據上論結，本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第502條 第2項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 2 月 3 日 民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗 法 官 陳瑞水 法 官 曾謀貴 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 廖婉菁 中 華 民 國 105 年 2 月 3 日