裁判書系統

臺灣高等法院臺中分院民事判決　104年度重上字第132號 上　訴　人　御翔建設有限公司 法定代理人　陳德添 訴訟代理人　陳建勛律師 被上訴人　　黃浩 　　　　　　黃清江 　　　　　　黃強 　　　　　　黃騰輝 　　　　　　黃文政 上5人共同 訴訟代理人　黃呈利律師 複代理人　　陳怡婷律師 　　　　　　陳慧真 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於民國104年4月9 日臺灣臺中地方法院102年度訴字第3099號第一審判決提起上訴 ，並為訴之追加，本院於105年3月9日言詞辯論終結，判決如下 ： 主 文 上訴駁回。 追加之訴及假執行之聲請均駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序事項：上訴人於本院最後言詞辯論期日追加備位之訴訟 標的（本院卷第160頁），以本件有買賣契約第13條「不能 分割出來，買賣契約不成立」情形，請求退還簽約金，核與 其原審起訴主張債務不履行、解除契約，均基於兩造契約第 13條土地分割約定爭議之同一基礎事實，上訴人所為訴之追 加，合於民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2 款之情形，應予准許，合先敘明。 貳、訴訟要旨： 一、上訴人主張：兩造於民國102年6月19日訂立不動產買賣契約 （下稱系爭買賣契約），約定伊向被上訴人購買坐落南投縣 ○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（不包括黃清江所 有，306建號、門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○號建物暨其 基地），總價新臺幣（下同）3874萬4300元。被上訴人應於 102年7月20日以前，將黃清江系爭建物之基地完成分割，而 黃清江表示其建物寬度5.1公尺、深度22公尺、面積約35坪 ，因此雙方預扣35坪，實際係約定按建物基地實測面積分割 。詎被上訴人因上述基地實測面積僅33.716坪，拒不完成分 割登記。經伊催告履行未果，遂以同年8月23日存證信函解 除買賣契約，被上訴人嗣後縱於同年8月23日分割土地，分 割方式亦悖於系爭買賣契約約定方式，已違約甚明；又伊拒 付用印款，乃行使同時履行抗辯權，並無債務不履行情形。 為此先位之訴，本於系爭買賣契約第8條第2項及解除契約回 復原狀規定，請求返還買賣價金300萬元及給付同額違約金 。於本院追加備位之訴，則以：本件有買賣契約13條「不能 分割出來，買賣契約不成立」情形，被上訴人應無息返還上 訴人已付簽約金，且逾時未退還，應加計100萬元，總計400 萬元，仍應自起訴狀繕本送達翌日起加計法定利率計算之利 息等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人600萬元，及自起 訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保宣告假執行。於本院上訴聲明求為廢 棄原判決，並改判如第一審訴之聲明所示。 二、被上訴人辯稱：緣系爭買賣契約當初由上訴人找來之地政士 余○蘭攜來，惟余○蘭故意將不在買賣範圍之黃清江土地及 建物載入，經被上訴人發現始予刪除，其動機、起意不無可 議之處。系爭買賣契約第13條第3款「扣35坪」，即按黃清 江於系爭675、676地號土地之應有部分換算面積為基礎，而 兩造訂約時，黃清江已將土地所有權狀、建物竣工平面圖及 使用執照，交予余○蘭，並無拒絕分割，雙方亦未約定分割 期限為102年7月20日以前。此次紛爭源於地政士分割方法錯 誤，余○蘭擬以面積33.716坪辦理分割，短少1.488坪，日 後產權不清，被上訴人始無法接受；況分割之面積減少，可 見買賣之面積增加，價金本應提高，上訴人反而要求降低價 金，且拒不給付用印款，經催告付款亦未置理，被上訴人自 不負遲延義務。伊為市井小民，買賣土地經驗不多，上訴人 為建商，未因解除契約受有損害，倘認上訴人得解除契約， 亦應酌減違約金；另系爭土地應分割約35坪，被上訴人於 102年8月14日申請分割、同年月30日完成分割登記，本件自 無買賣契約13條不能分割之情形，上訴人備位請求亦屬無憑 等語。並答辯聲明：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；如 受不利判決願供擔保免為假執行。於本院答辯聲明：上訴駁 回。 叁、得心證之理由： 一、先位之訴部分： ㈠查兩造於102年6月19日簽訂系爭買賣契約，約定上訴人以總 價3874萬4300元向被上訴人購買坐落南投縣○○鎮○○○段 ○○○○○○○○○○○○號土地，另買賣契約書第13條，以手寫文 字明定：「1.建物306建號土地分割，必須完全分割獨立， 如不能分割出來，此買賣契約不成立，簽約金，賣方願無息 退還簽約金，通知土地不能分割時需10日內退還買方，如逾 時賣方須本金退還加100萬補償買方。2.黃清江先生願同意 買方營建時共用其建號306建物牆壁無異議。買方補貼賣方 費用。3.房屋的土地約扣35坪。」等語，上訴人並已給付簽 約款300萬元，兩造就此並不爭執（見原判決第7頁之兩造不 爭執事項㈠㈡），並有買賣契約在卷可參（原審卷第23至28 頁）。又上訴人於102年7月25日寄發存證信函，催告被上訴 人於7日內履行土地分割及交付買賣土地移轉登記所需文件 及用印義務，否則解除契約，經被上訴人於同年月26日收受 ；嗣上訴人再以102年8月23日存證信函，為解除契約之意思 表示，被上訴人黃強於同年月27日收受，餘被上訴人則於10 2年8月26日收受等情，亦為兩造所不爭執（見原審判決書第 7頁之不爭執事項㈢㈣），並有上開存證信函、掛號函件回 執在卷可憑（原審卷第29至45頁）。 ㈡本件爭端源於兩造就契約第13條約定內容各自解讀，上訴人 主張該約定分割之土地，僅黃清江306號建物基地實測位置 ，且分割期限為102年7月20日以前，因認被上訴人已違約、 伊已合法解除契約云云，被上訴人則稱雙方以黃清江在675 、676地號土地應有部分之面積為據，且伊已完成分割等語 。本院查：被上訴人黃清江雖為系爭買賣契約之出賣人，惟 被上訴人始終表示黃清江店面（即黃清江現住門牌號碼南投 縣○○鎮○○路○○○號房屋）之權利不賣，兩造契約第13條 始就此為特約，上訴人就此亦不否認，且亦與買賣契約第一 條不動產標示欄，就誤載之306建號建物加以劃掉、刪除之 情形相符。而關於該第13條第3款「房屋的土地約扣35坪」 之約定，上訴人固謂「因黃清江表示其建物寬度5.1公尺、 深度22公尺、面積約35坪，始預扣35坪」云云（本院卷第10 9頁反面），惟就黃清江曾有此表示乙節，未有任何舉證， 況倘上訴人所謂黃清江曾稱「其建物寬度5.1公尺、深度22 公尺」等情為真，則以該寬度、深度試算結果，其土地面積 乃33.9405坪（計算式：5.1m×22m×0.3025＝33.9405）， 並非35坪，益見上訴人所稱「黃清江曾為上開表示，雙方始 於系爭契約記載土地扣35坪」云云，應與實情不符；反觀被 上訴人辯稱系爭契約第十三條第3款「房屋的土地約扣35坪 」之約定，乃以黃清江在675、676地號土地應有部分之面積 為據乙情，經依照系爭675、676地號土地面積各637.9平方 公尺、143.14平方公尺，黃清江之應有部分各25分之4、20 分之2（見原審卷第10至22頁），計算結果，則系爭675、 676地號土地與黃清江應有部分之比例相當之面積，確約為 35坪（計算式：[ 637.9×4/25＋143.14×2/20]×0.3025＝ 35.204）；又被上訴人黃清江雖尚有671地號土地，亦為兩 造買賣契約之標的，然其房屋座落位置與671地號土地無涉 （見原審卷第224、225頁之使用執照、地籍套繪圖），且黃 清江店面位於675、676地號土地之臨路位置，其價值與未臨 路之671地號土地應顯有差異，準此，被上訴人在與上訴人 言明黃清江之店面及基地權利不賣時，乃關注黃清江就675 、676地號土地之全部權利，並以黃清江就上開2筆土地之應 有部分，計算相當比例之面積35坪，並載明於契約書，較合 乎常理。反觀上訴人就「35坪」之約定內容，倘其真意僅同 意以黃清江306號建物基地實測位置為分割範圍，以上訴人 身為建商具有專業能力，自可於兩造契約內就以上事項加以 約明，以杜爭議，並言明另按建物實測面積調整價金，惟亦 未據為之，益見上訴人臨訟為此抗辯，委無可採，而以被上 訴人所辯該基地應算足黃清江權利面積約35坪為可採。本院 綜據上情，因認此部分以被上訴人所辯為可採。 ㈢查上訴人固寄發102年7月25日存證信函，指摘被上訴人未履 行交付買賣土地移轉登記所需文件及用印義務，暨於102年8 月23日以存證信函解除契約（原審卷第29至45頁），惟兩造 契約第13條乃因應黃清江無意出售其306建號店面及基地， 就應分割基地35坪為約定，未就分割期限為約定，且土地分 割登記，本非不得於辦理所有權移轉登記時，同時向地政機 關提出申請、同時完成，上訴人徒憑契約第三條用印款付款 日期「102年7月20日」之約定，主張兩造定有完成分割之期 限云云，已無可採。另契約第三條同時履行條件欄，關於用 印款之付款，須雙方備齊證件加蓋印章，惟由南投縣草屯地 政事務所103年10月23日函復予原審之分割複丈資料觀之， 該分割複丈收件日102年6月20日（見原審卷第222至223頁反 面），益見被上訴人辯稱黃清江在締約後，旋交付系爭建物 藍圖、所有權狀、使用執照影本等件，以供地政士余○蘭憑 辦分割申請乙情，並非無據。又契約第13條第3點約明應分 割之土地為「35坪」，且兩造此一35坪之約定，乃依據黃清 江675、676地號土地應有部分換算之面積計算而來，已如前 述，則余○蘭申請辦理之前開分割複丈（複丈收件日102年6 月20日、複丈日期102年7月8日），僅擬以基地面積總計111 .87平方公尺，亦即約33.716坪（見原審卷第230頁之複丈後 675、676地號土地面積，計算式：95.10＋16.36＝111.87， 111.87×0.3025＝33.716）為分割範圍，被上訴人因分割面 積未達35坪，與兩造約定不符，始未完成分割，自難認有違 約情事。再者，系爭契約第三條約定用印款付款日期為「10 2年7月20日」，惟依證人即仲介白秀娥結證：102年7月20日 我在場，約定用印付款日建商（按即上訴人）原本沒有來， 是我打電話催建商，建商的人才過來，但也沒有帶錢來，當 天建商都不談付款的事情，只來說要降低價金的事情，被上 訴人黃強及另外一位共有人不同意，談一談地主就走了等語 （原審卷第158頁至背面），暨證人余○蘭證述：102年7月 20日當天買賣雙方約好去黃清江住處商談，要談重新計算價 金及分割的坪數，談的結果就有第二份買賣契約的成立，黃 強說他有事先離開，待會回來簽，黃強回來後他就不願意簽 等語（原審卷第159頁背面至161頁），上開證人所證述上訴 人提出應減少買賣價金、未獲被上訴人同意，且當日雙方磋 商重點著重於分割之爭議等情，亦與上訴人提出之錄音譯文 內容，大致相符（本院卷第42至49頁）。而當日由上訴人重 新提出買賣契約書（見原審卷第69至72頁），要求買賣價金 降低為3832萬1500元，暨由代書余○蘭備妥協議書（本院卷 第51頁上證三），擬由兩造簽署，足見102年7月20日兩造之 會面磋商，非以產權移轉之文件用印、期款之支付為關注重 點，實係著重如何解決土地分割之爭議，自不能徒憑被上訴 人當日有無用印，遽認是否違約。另依上證三「二、面積計 算部分，3現況店面面積」，所列扣除不賣之土地寬度為5. 57公尺、深度為20.011公尺，足知上訴人仍僅同意被上訴人 按黃清江基地實際深度、寬度，而非與黃清江應有部分比例 相當之面積為分割，因此僅同意被上訴人分割出約33.71坪 土地（寬5.57公尺×深20.011公尺×0.3025），此與前揭所 述兩造契約第13條應分割35坪之約定不符，亦非有據；另上 揭上證三，上訴人要求減少被上訴人黃清江分割面積（約35 坪減為約33.71坪），且又要求減少價金（減少42萬2796元 ），自非被上訴人所能接受。又上訴人以上證三計算方式， 謂店面坪數由原約定116.734坪，減少為「現況」之104.298 8坪（即全部寬為[ 22.8公尺－5.57公尺]×全部深20.011公 尺×0.3025）云云，無非以黃清江306號建物寬度、深度實 測結果為據，惟本件未見雙方有於訂約時特別議定黃清江 306號建物實際應有寬度、深度，即上訴人所列店面原約定 坪數116.734坪之計算式：「全部寬22.8公尺×全部深22公 尺×0.3025－預扣35坪」，所扣除之35坪，亦未針對黃清江 306號建物之寬度、深度有何約定，另兩造復無約定應依黃 清江建物實測寬度、深度重新計算價金，而上訴人為專業建 商，以系爭買賣契約買受彼此相毗鄰、地形方正完整之671 、675、676地號三筆土地，自可整體規劃、運用，不因黃清 江土地實際寬度、深度如何，而得對被上訴人要求重訂契約 、減少價金。因此被上訴人不同意降低價金、另立買賣契約 ，亦無違約可言。 ㈣按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付。民法第264條第1項前段定有明文。依系爭買 賣契約第2條約定，上訴人本應於102年7月20日給付用印款 1000萬元，被上訴人則於上訴人給付用印款之同時，負有在 所有權移轉登記文件用印之義務，兩造並以「同時履行條件 」（見契約第2條，原審卷第24頁）約明二者間互立於對待 給付關係。惟依上揭所述，102年7月20日當日，兩造因就分 割爭議、應否調降價金認知歧異，未見上訴人有提出用印款 1000萬元、備妥文件供被上訴人用印之事實。上訴人以被上 訴人未依約完成土地分割、未依約用印云云，即無可採。而 本件爭議起因於上訴人僅同意被上訴人分割土地約33.71坪 ，且無端要求重訂契約、調降價金，被上訴人自無從辦理， 已如前述，則上訴人於102年7月25日發函催告被上訴人履行 分割、交付移轉登記所需文件、用印，暨102年8月23日存證 信函，以被上訴人違約為由，解除系爭買賣契約，於法即屬 無據。 ㈤綜上所述，上訴人本於系爭買賣契約第8條第2項及解除契約 回復原狀規定，請求返還價金300萬元及給付同額違約金， 為無可採。 二、備位之訴部分： ㈠上訴人主張系爭土地不能分割，有系爭買賣契約第13條契約 不成立事由云云。然查被上訴人已就675，676地號之黃清江 應有部分分割，102年8月30日完成分割登記，有本院卷第36 頁草屯地政函、被上證1土地登記謄本可參。觀諸被上訴人 黃清江分割面積總計116.37平方公尺（100.01平方公尺＋ 16.36平方公尺），確與系爭契約第13條所定「約35坪」相 符，自無不能依系爭買賣契約第13條為分割情事。至於上訴 人質疑該分割方式，即已分割之黃清江土地平均深度約20. 898公尺（約[20.743＋21.053 ]÷2，見本院卷149頁），與 雙方議定價金之深度22公尺不符云云，惟兩造契約未明載應 分割土地之寬度、深度，復無約定應依黃清江建物實測寬度 、深度重新計算價金，上訴人復可就所買受之671、675、 676地號土地整體規劃、運用，不因黃清江已完成分割之土 地實際寬度、深度如何而有異，均如前述，則上訴人徒憑上 揭事項，主張本件有系爭買賣契約第13條「不能分割、契約 不成立」情形，亦無可採。 ㈡綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第13條約定，請求被上訴 人返還簽約金300萬元、賠償違約金100萬元（合計400萬元 ）及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止之法定遲延利 息，亦無可採。 三、從而，上訴人先位之訴依系爭買賣契約第8條第2項及債務不 履行之法律關係，請求被上訴人返還已付價金300萬元、賠 償違約金300萬元（合計600萬元）及自起訴狀繕本最後送達 翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就先位之訴 為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。上訴人於本院追加備位之訴，依系爭買賣契約第13條 約定，請求被上訴人返還簽約金300萬元、賠償違約金100萬 元（合計400萬元）及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償 日止之法定遲延利息，亦為無理由，應予駁回。其假執行之 聲請亦失所附麗，應併予駁回。 四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。 五、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第 四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 23 日 民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸 法 官 張恩賜 法 官 林慧貞 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費 書記官 陳振海 中 華 民 國 105 年 3 月 23 日