臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第8號
上 訴 人
即被
上訴人 普安開發股份有限公司
法定
代理人 廖庭晢
訴訟代理人 林佳怡
律師
複代理人 朱冠陵
訴訟代理人 王翼升律師
被上訴人
即上訴人 李金安
訴訟代理人 陳國華律師
複代理人 林克彥律師
上列
當事人間請求給付
報酬事件，
兩造對於民國103年11月7日台
灣台中地方法院102年度重訴字第639號第一審判決各自提起上訴
，本院於104年6月10日
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均
駁回。
第二審
訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、訴訟
要旨：
一、
本件上訴人即被上訴人普安開發股份有限公司（下簡稱普安
公司）主張：
㈠緣被上訴人即上訴人李金安（下簡稱李金安）為出售臺中市
○○○市鎮自辦市地重劃區內如附圖一（即本院卷第80、81
頁，下同）所示兩筆抵費地（面積499.37坪及500坪土地各
一筆，合計約1000坪，下稱
系爭1000坪抵費地。又查系爭10
00坪抵費地
所有權人為臺中市○○○市鎮自辦市地重劃區重
劃會《下簡稱○○重劃會》，李金安為○○重劃會之
法定代
理人），委託普安公司提供居間仲介之服務，並分別於民國
（下同）101年10月9日及同年10月14日與李金安簽立出售同
意書。普安公司受委託後尋得訴外人林○○表示願購買系爭
1000坪抵費地，經普安公司居間議定買賣價金後，買方林○
○及其代理人林○梅簽訂原證二之購買意向書，林○○同時
給付定金即面額各新臺幣（下同）200萬元之支票兩紙後，
於101年10月24日與臺中市○○○市鎮自辦市地重劃區重劃
會簽訂原證四之
不動產買賣合約書（下簡稱系爭1000坪抵費
地
買賣契約書），約定買賣價金為2億8750萬元。而依101年
10月9日出售同意書第7條約定：「賣方（即李金安，下同）
承諾於簽訂買賣合約書，給付買賣總價款百分之四服務報酬
予受託人（即普安公司，下同）並以現金給付，（簽約付50
％，交付權狀付50％），絕無
異議。」，並註明：「底價每
坪27萬出售面積共500坪、服務費用外加」；及101年10月14
日出售同意書第7條約定：「賣方承諾於簽訂買賣合約書，
給付買賣總價款百分之四服務報酬予受託人並以現金給付，
絕無異議。」，並註明：「本件底價每壹坪新台幣貳拾捌萬
元整、服務費用外加」。即
上開註明：每坪1萬元及每坪1萬
5000元計算居間服務費，已排除前開出售同意書第7點「買
賣總價款百分之四」服務報酬之約定，是系爭兩筆合計約10
00坪抵費地之居間服務費共計1250萬元【計算式：（28萬元
－27萬元）×500坪＋（29萬5000元－28萬元）×500坪＝12
50萬元】，
惟李金安
迄今仍尚有650萬元未給付（查原審業
已判准400萬元，尚有250萬元未給付）。又
按最高法院49年
台上字第1646號判例謂：「居間人於契約因其媒介而成立時
，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影
響」，是普安公司公司人員即訴外人廖○從於李金安支付有
關系爭1000坪抵費地報酬面額150萬元支票影本上註明：「
廖○從先生承諾繼續服務致（應為「至」之誤）完成合約收
足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補償」等文句
，僅係承諾普安公司雖已因居間買賣契約成立而取得居間報
酬
請求權，但仍會繼續服務李金安而已，是李金安與林○○
縱
嗣後於102年9月24日終止系爭1000坪抵費地之買賣契約（
下簡稱系爭終止合約協議書），係屬買賣雙方之行為，實屬
可歸責於李金安自身之事由，
核與普安公司並無關係。況林
○○購買系爭1000坪抵費地後，
旋即發現不合需求，將該土
地出賣予○○重劃會，再向該重劃會購買系爭1394坪抵費地
，依
民法第568條規定及
前揭判例意旨，自無損於普安公司
已取得居間報酬請求權。另依101年10月9日出售同意書關於
服務報酬有約定「簽約付50％、交付權狀付50％」等語，同
年10月14日出售同意書則無類此約定，足見兩造間就系爭10
00坪抵費地，並無
分期給付服務報酬之約定。
㈡又李金安另欲委託普安公司代為銷售臺中市南屯區單元五重
劃區內如附圖二（即本院卷第83頁，下同）所示之1394坪抵
費地（下簡稱系爭1394坪抵費地，查系爭1394坪抵費地所有
權人亦為○○重劃會），而自100年3月起檢附買賣標的系爭
1394坪抵費地示意圖，多次親自至普安公司或以電話接洽委
託事宜，並於101年9月24日提出單元五抵費地明細表（下簡
稱系爭抵費地明細表）予普安公司，及於102年5月15日及同
年8月7日檢附明細表委託普安公司代為銷售，並約定賣方給
付以買賣總價款百分之４計算之服務費用，買方給付以買賣
總價款百分之0.5計算之服務費用。嗣普安公司得知林○○
購地需求用於建造會館，遂撮合林○○購買較
適合完整之另
一筆土地，即系爭1394坪抵費地（查系爭1000坪抵費地分為
二筆土地），又普安公司於撮合
期間，亦向李金安報告仲介
進度，經普安公司居中與買賣雙方歷時約一年之協調，林○
○終於102年9月21日告知普安公司願擇購附圖二所示系爭
1394坪抵費地。
詎林○○於102年9月26日告知普安公司，已
逕與李金安完成系爭1394坪抵費地買賣相關手續，買賣總價
金為5億5793萬2000元。查林○○與李金安就系爭1394坪抵
費地已成立買賣契約，依兩造間居間契約之約定，李金安應
給付服務費用2231萬7280元【計算式：5億5793萬2000元×4
％＝2231萬7280元】。又有關系爭1394坪抵費地部份，兩造
雖未簽立書面居間契約，惟居間契約之成立，並不以書面為
成立要件，且由原證五「單元五抵費地底價明細表」（見原
審卷第40頁；下簡稱系爭抵費地明細表），原證六「重劃後
面積乙張：系爭1394坪《住一之一》」（見原審卷第41頁）
、及林○○支付普安公司系爭1394坪抵費地居間報酬面額
136萬元支票乙張（見原審卷第42頁），
暨廖○從及林○○
於
本案證詞，
足證兩造間就系爭1394坪抵費地之居間報酬約
定以買賣總價款百分之４計算。
㈢綜上，普安公司依居間契約之
法律關係，請求李金安給付普
安公司服務報酬28,817,280元【計算式：650萬《即系爭100
0坪抵費地居間報酬；又原審已判准其中400萬元》＋2231萬
7280元《即系爭1394坪抵費地居間報酬》＝2881萬7280元，
扣除原審判准400萬元後，尚積欠24,817,280元】。
㈣
上訴聲明：
⒈原判決關於駁回普安公司於第一審其餘之訴及該部分
假執
行之
聲請暨命負擔訴訟費用部分之
裁判均廢棄。
⒉上項廢棄部分，李金安應再給付普安公司新臺幣24,817,2
80元並自
起訴狀繕本翌日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息。
⒊第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由李金安負擔。
⒋第二、三項聲明，請准普安公司提供現金或等值之銀行可
轉讓定期存款單或其他有價證券為
擔保後，宣告假執行。
另求為判決駁回
對造之上訴。
二、被上訴人即上訴人李金安（下簡稱李金安）則以：
㈠有關系爭1000坪抵費地部份：
⒈於101年10月9日、101年10月14日出售同意書所定服務報
酬為買賣總價款之百分之４之約定，事後業經協議變更為
以每坪1萬元計算，故此部分之服務報酬應為1000萬元。
又101年10月9日出售同意書第7條雖約定：服務報酬為買
方簽約時支付50％，至買方支付尾款及賣方交付權狀時，
支付剩餘之50％；而同年10月14日出售同意書則無類此規
定，且經廖○從與李金安協議結果，已改為約定：買方林
○○簽約並支付期款後，先支付60％報酬予普安公司，至
林○○交付價金尾款時，再支付40％報酬予李金安。而李
金安已支付1000萬元之60％，即600萬元之服務報酬，然
嗣後林○○尚未支付買賣價金之尾款（查系爭1000坪抵費
地買賣契約已終止，下述之），普安公司請求支付全部服
務報酬，
顯然無據。
⒉又買方林○○購地需求用於建造會館，始向普安公司尋求
仲介，事後因所購買系爭1000坪抵費地不符合需求，林○
○在普安公司協助下，始於102年9月24日與李金安
合意終
止買賣契約。若
非普安公司對於林○○之需求不察，何以
買賣契約會被終止！是系爭1000坪抵費地之買賣契約，係
可歸責於普安公司之事由而終止。又訴外人廖○從於101
年11月2日代表普安公司簽收李金安交付服務報酬支票時
，書立註明「廖○從先生承諾繼續服務致完成合約收足款
項為止，否則以退還全部已收之服務費為補償，酬金則依
分期支付，絕無異議」文句觀之，足證李金安支付廖○從
之服務報酬，係分期支付之方式（即60%及40%），要無疑
義。茲李金安既已給付普安公司600萬元報酬，而買方林
○○又未支付買賣價金尾款，則普安公司請求李金安再給
付其餘之服務報酬，顯然無據。甚且，廖○從註明「廖○
從先生承諾繼續服務至完成合約收足餘款為止，否則以退
還全部已收之服務費為補償」文句觀之，普安公司已承諾
如買賣契約未完成履行時，將退還所有服務報酬，顯已排
除民法有關於買賣契約成立後，即取得居間報酬請求權之
適用，則普安公司請求李金安再給付其餘之服務報酬，顯
無理由。
㈡有關系爭1394坪抵費地部份：
⒈李金安並未委託普安公司仲介出售系爭1394坪抵費地，
苟
委託普安公司仲介，應會簽立如原證一之出售同意書。又
普安公司提出原證五之「單元五抵費地底價明細表」，僅
係抵費地之底價明細表，無法證明兩造間有居間契約。又
原證六之「重劃後面積：1394.83坪」土地價額之文件（
見原審卷第41頁），其上並無兩造之簽名，亦無委託代售
或要求普安公司擔任居間人等字樣，實
難認定李金安委託
普安公司居間仲介之事實。再者，原證五底價明細表以10
1年10月31日；及原證六文件以102年5月15日作為有效期
間，
益徵普安公司依此主張其與李金安間存有居間契約，
洵屬無據。
⒉又「買方」成立仲介契約，與「賣方」成立仲介契約，係
屬不同之事，是買方林○○縱於103年1月17日支付系爭13
94坪抵費地之居間報酬136萬元支票乙張（見原審卷第42
頁），並簽立原證八之會議備忘錄（見原審卷第75頁），
僅能證明廖○從或普安公司與買方林○○達成委託仲介之
契約關係，尚不足推認兩造（即普安公司與賣方即李金安
）間有委託居間出售系爭1394坪土地之情形。
⒊又查廖○從
乃普安公司負責人之子，並以普安公司之名義
與李金安簽約，自與本件訴訟之
法律關係之利益攸關，其
所為
證言，自難採信。又買方林○○購買系爭1394坪抵費
地，係因廖○從原本仲介之系爭1000坪抵費地不合適，始
改買系爭1394坪抵費地，且最後係由林○○朋友之朋友之
仲介而成交，並非由普安公司或廖○從所仲介成交等語，
資為
抗辯。
㈢答辯聲明：
⒈
上訴駁回。
⒉訴訟費用由普安公司負擔。
⒊如受不利判決，李金安願供擔保，請准免為假執行。
另上訴聲明：
⒈原判決不利於李金安之部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，普安公司於第一審之訴暨假執行之聲請
均駁回。
⒊第一審、第二審訴訟費用由普安公司負擔。
貳、法官協議兩造
爭點整理（見本院卷第67頁至第68頁）：
一、兩造不爭執事項：
㈠普安公司人員廖○從以普安公司名義，分別於101年10月9日
及同年10月14日與李金安簽立原證一之出售同意書（見原審
卷第21、22頁），李金安委託普安公司提供居間仲介之服務
，委託出售系爭兩筆合計約1000坪抵費地（即系爭1000坪抵
費地，下同）。
㈡李金安於101年10月9日簽立之出售同意書上，另書寫載明「
註明：底價每坪27萬出售面積共500坪、服務費用外加」等
語；李金安於101年10月14日簽立之出售同意書上另書寫載
明「註明：本件底價每壹坪新台幣貳拾捌萬元整、服務費用
外加」等語。
㈢林○○表示願購買系爭兩筆合計約1000坪抵費地，經普安公
司居間議定買賣價金後，林○○及其代理人林○梅簽訂原證
二之購買意向書（見原審卷第23頁）。
㈣臺中市○○○市鎮自辦市地重劃區重劃會與林○○於101 年
10月24日簽訂原證四之二份合約書，價金為2億8750萬元（
見原審卷第27至30頁）。嗣於102年9月24日林○○與該重劃
會簽立被證二之終止合約協議書（見原審卷第58頁）。
㈤李金安就系爭兩筆合計約1000坪抵費地之出售，已給付普安
公司600萬元之仲介費。
㈥李金安於101年11月5日以支票號碼0000000000號支票，給付
150萬元予普安公司，普安公司於同年11月2日印有上開支票
之被證一文書上載明「註明：本件林○○女士與林○梅女士
之投資案，由廖○從先生介紹服務亦由重劃會李○卲先生籌
措簽立合約，廖○從先生承諾繼續服務致（應更正為至）完
成合約收足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補償
，酬金則分期支付，絕無異議」（見原審卷第57頁，下簡稱
系爭註明）。
㈦原證五「單元五抵費地底價明細表」（見原審卷第40頁）下
方同意人欄「李金安」為李金安於101年9月24日所
親簽。該
明細表是針對原審卷第8至20頁所示多筆抵費地標示之底價
。李金安於102年5月15日及同年8月7日將原證六資料（見原
審卷第41頁）交給廖○從，原證六資料為上開原證五底價明
細表之延續。
㈧李金安（應更正為○○重劃會）與林○○就系爭1394坪抵費
地，成立買賣總價金5億5千800萬元之買賣契約。
㈨林○○於103年1月17日以支票號碼000000000號支票乙張，
給付普安公司系爭1394坪抵費地之居間報酬136萬元（見原
審卷第42頁）。
參、得
心證之理由：
甲、關於系爭1000坪抵費地（即系爭二筆合計約1000坪抵費地，
下同）部分：
一、普安公司主張：其受李金安委託仲介出售系爭1000坪抵費地
，李金安應給付普安公司服務報酬1250萬元（查扣除李金安
已支付之600萬元，及原審判准之400萬元後，尚積欠250萬
元），然為李金安所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應
審酌者
厥為就系爭1000坪抵費地部分，李金安是否應給付普
安公司仲介報酬1250萬元？茲分述如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人以契約因其報
告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568
條第1項分別定有明文。查普安公司人員廖○從以普安公司
名義，分別於101年10月9日及同年10月14日與李金安簽立原
證一之出售同意書（見原審卷第21、22頁），李金安委託普
安公司提供居間仲介之服務，委託出售系爭1000坪抵費地。
嗣林○○表示願購買系爭1000坪抵費地，經普安公司居間議
定買賣價金後，買方林○○及其代理人林○梅簽訂原證二之
購買意向書後（見原審卷第23、24頁），於101年10月24日
與李金安以○○重劃會之名義簽訂原證四之二份買賣合約書
，約定買賣價金為2億8750萬元（見原審卷第27至30頁）
等
情，為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈠、㈢、㈣項）。則
普安公司既已媒介買方林○○與賣方李金安以○○重劃會之
名義，就系爭1000坪抵費地，簽訂買賣契約成立，依民法第
565條、第568條第1項規定，即得請求李金安給付報酬。
㈡普安公司固主張兩造就前揭（見原審卷第21、22頁）出售同
意書第7條「買賣總價款百分之四服務報酬」之約定，已另
行約定以「每坪所賣出之價金高於約定之底價」亦即以每坪
1萬元及每坪1萬5000元計算居間服務費
云云，惟李金安則抗
辯兩造已協議變更約定為每坪1萬元等語。
經查，依前揭出
售同意書所加註：「註明：底價每坪27萬出售面積共500坪
、服務費用外加」、「註明：本件底價每壹坪新台幣貳拾捌
萬元整、服務費用外加」等語之文義而觀，僅在約定土地出
售之每坪底價為何，及須另行外加居間服務報酬，普安公司
執前揭加註文字主張兩造約定以「每坪所賣出之價金高於約
定之底價」作為服務報酬，難認有據。再依證人廖○從於原
審證稱：李金安在出售同意書上已註明底價每坪多少錢，服
務費外加，約定這兩筆土地都以底價加1萬元計算報酬；底
價每坪27萬元這筆，伊以每坪28萬元賣出，至於底價28萬元
那筆土地係以每坪29萬5000元賣出，伊請求的報酬都是每坪
1萬元等語（見原審卷第103頁反面），足證李金安
所稱服務
報酬已協議變更為每坪1萬元等情，應屬可採。是系爭1000
坪抵費地之居間服務報酬應為1000萬元【計算式：1萬元×1
000坪＝1000萬元】，洵
堪認定。
㈢至李金安抗辯：系爭居間報酬有分期給付之約定，即於買方
林○○簽約並支付期款時，應付60％報酬；至買方林○○交
付尾款時，應付40％報酬等情，然為普安公司所否認。
惟查
證人廖○從於原審證稱：101年10月9日這份出售同意書上
所
載仲介銷售499.37坪土地，係依買方林○○支付總價金之比
例支付服務報酬，李金安與伊約定，林○○已經給付李金安
60％之價金，因此60％之服務報酬要先支付給伊，剩下之40
％等林○○給付剩餘價金的時候再給付；101年10月14日這
份出售同意書上所載仲介銷售500坪土地部分，伊與李金安
也是約定先支付60％，剩餘40％於林○○交付剩餘價金時給
付等語（見原審卷第104頁）。再參以證人廖○從於101年11
月2日所簽立之被證一文書上明確載有「註明：本件林○○
女士與林○梅女士之投資案，由廖○從先生介紹服務亦由重
劃會李○卲先生籌措簽立合約，廖○從先生承諾繼續服務至
完成合約收足餘款為止，否則以退還全部已收之服務費為補
償，『酬金則分期支付』，絕無異議」文句（見本院卷第57
頁），及證人廖○從所提出之服務費明細表亦載有「簽約30
％收、期款30％收、尾款40％收」等語（見本院卷第119頁
），
核屬相符。衡諸證人廖○從係代理普安公司從事本件居
間事務之人，並無偏袒李金安而為有利李金安陳述之必要，
其所述本件居間報酬訂有分期給付之約定等情，應屬實情，
足證兩造間關於本件居間報酬之給付，確有於買方林○○簽
約及支付期款時，支付60％報酬；至交付尾款時，再支付40
％報酬之分期給付約定無誤。
㈣又李金安抗辯：系爭1000坪抵費地之買賣契約業已終止，買
方林○○並未支付尾款，則依兩造間分期給付服務報酬之約
定及現階段履行之情狀，李金安毋須給付剩餘40％之服務報
酬云云。然查：
⒈按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後
契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台
上字第1646號著有判例。查兩造於上開時地，簽訂居間報
酬契約，
嗣經普安公司居間媒介．買方林○○與賣方○○
重劃會簽訂買賣合約書，如前所述。嗣該買賣合約，縱經
買賣雙方
合意終止，有終止合約協議書為憑（見原審卷第
58頁），亦不影響普安公司對李金安已合法生效之居間報
酬請求權。至卷附（見原審卷第57頁）被證一文件雖註明
「廖○從先生承諾繼續服務至完成合約收足款項為止，否
則以退還全部已收之服務費為補償，酬金則依分期支付，
絕無異議」文句，然依其文義及目的以觀，顯係以系爭10
00坪抵費地買賣契約未經終止或解除，及買方王○○仍有
支付價金期款及尾款義務時，則普安公司始有繼續提供服
務至收足價金之義務，否則普安公司須退還已收取之居間
報酬，茲系爭買賣既因買賣雙方合意終止，且買方林○○
無法繼續支付價金尾款，如前所述，普安公司自無繼續提
供服務至收足價金之義務，亦不可能提供此後續服務至明
，當無違反系爭註明之特約情形。
申言之，普安公司對李
金安之居間報酬請求權，既因媒介買方林○○及賣方○○
重劃會簽訂買賣契約，而合法生效，自不因嗣後不可歸責
於普安公司之事由（詳後述），致該買賣契約之終止或解
除，而影響普安公司之報酬請求權。至該買賣契約之終止
後，兩造間居間報酬分期給付之約定，即失其效力，而應
視為已到期。
⒉準此，普安公司居間買方林○○與賣方○○重劃會簽訂買
賣契約後，其對李金安之居間報酬請求權已合法生效，至
該買賣契約事後縱經解除或終止，亦不影響普安公司對李
金安之居間報酬請求權至明。
㈤李金安雖抗辯：普安公司對林○○購地用以建造會館之需求
不察，該買賣契約因可歸責於普安公司之事由致因故終止，
普安公司協助終止買賣契約後，再向李金安請求給付報酬，
違反
誠信原則云云。然查，觀之林○○與李金安於102年9月
24日所簽立之終止合約協議書（見本院卷第58頁），並未敘
明終止合約之緣由為何。再據證人廖○從原審證稱：林○○
當初買這兩筆1000坪土地是為了蓋一貫道的道場，後來一貫
道的點傳師去看過土地之後，認為土地面積太小，兩塊土地
分開沒有連在一起不好使用，所以伊才再介紹這筆1394坪的
土地等語在卷（見原審卷第102頁）。另證人林○○於原審
證稱：伊有兩次買賣，一次是兩筆土地面積共計1000坪，另
外一次是1394坪土地，1394坪這筆土地是用1000坪土地補差
額換來的；因為1000坪土地面積不夠，而且兩塊地是不同的
各500坪，伊想要整合在一起，廖○從有幫伊介紹兩塊土地
，其中一塊就是面積1394坪這塊土地，另外一塊面積比較小
一點點，後來伊選擇1394坪這塊；伊認為之前是廖○從在替
伊服務，所以應該要給付廖○從一些仲介費，就將1394坪扣
除1000坪大約400坪的土地部分給付仲介費給廖○從等語（
見原審卷第106頁反面、第107頁正反面），足
見證人廖○從
於仲介過程中，已知悉證人林○○購買系爭1000坪抵費地，
係為供建築使用，證人林○○事前當已知悉土地所在位置及
面積大小而仍願購買，否則證人林○○何以未提及普安公司
於居間仲介系爭1000坪抵費地之過程中，有何未注意其供建
築需求，以致事後需另購他地之疏失，甚而願意於事後另購
系爭1394坪抵費地時，給付仲介服務費予普安公司。且依證
人林○○所證系爭1394坪土地，是用系爭1000坪土地補差價
換來的，
渠的認知是換地等詞在卷（見原審卷第106頁反面
、本院卷第108頁反面），依系爭終止合約協議書所載，出
賣○○重劃會甚至同意補貼林○○已付價金之利息（見原審
卷第58頁），苟非賣方同意上開優厚條件，且不對買方林○
○請求賠償，買方林○○何能因點傳師之意見即終止系爭10
00坪抵費地之買賣契約。況證人林○○亦證述，廖○從不知
終止合約協議書之事明確在卷（見本院卷第109頁反面），
觀諸終止合約協議書上確無普安公司或廖○從之參與。再參
以系爭1394坪抵費地買賣契約，其價金之確定及簽立契約，
係由訴外人黃○睿之介入而簽立（後詳述之），尚難僅因廖
○從曾推薦系爭1394坪抵費地予林○○，即認系爭1000坪抵
費地買賣契約，是可歸責於普安公司或廖○從之事由而終止
。是李金安辯稱：本件買賣契約，係可歸責於普安公司之事
由而終止，普安公司請求支付服務報酬，有違誠信原則云云
，自無可取。
㈥從而，普安公司就系爭1000坪抵費地部分，請求李金安支付
服務報酬，
洵屬有據。惟李金安已給付普安公司600萬元報
酬（見上開不爭執事項㈤項），故僅需再給付400萬元報酬
予普安公司，普安公司逾此之請求，為無理由。
乙、關於系爭1394坪抵費地部分：
一、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則
被
告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦
應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例。
查本件普安公司主張伊對李金安有系爭1394坪抵費地之居間
報酬請求權，然為李金安所否認，依
舉證責任之分配原則，
自應由普安公司就兩造間居間報酬請求權存在之事實，負舉
證之責。
二、本件普安公司主張：普安公司對李金安有報酬請求權存在，
李金安並應給付22,317,280元之報酬，
無非以原證五「單元
五抵費地底價明細表」（見原審卷第40頁）、被證六「重劃
後面積1394.83坪（住一之一）」文書（見原審卷第41頁）
、林○○給付普安公司系爭1394坪抵費地居間報酬之面額13
6萬元支票乙張（見原審卷第42頁）、及林○○、廖○從之
證詞為主要論據（見本院卷第87頁反面）。惟查：
㈠原證五「單元五抵費地底價明細表」固記載「⒈付款方式：
60％、簽約30％。期款30％（一個月）；⒉⑴74.92坪底價
：23.5萬＋4％、⑵75.5坪底價：23.5萬＋4％、⑶700坪底
價：23.5萬＋4％、⑷1240坪底價：35萬＋4％、⑸2027坪底
價：37.5萬＋4％、⑹2484坪底價：37.5萬＋4％、⑺2789坪
底價：33.5萬＋4％；⒊服務4％外加；⒋簽約付50％；⒌期
款兌現付50％；⒍期限：101年10月31日」等語在卷（見原
審卷第40頁），並於末行「同意人欄」分別由李金安及廖○
從簽名確認在案。然觀之系爭單元五抵費地明細表記載，其
上並無「1394坪」
標的物之記載，且充其量僅係廖○從向李
金安探詢各筆土地之交易底價而已，自難逕認兩造就系爭13
94坪抵費地已有居間報酬契約之合意。
㈡次查，原證六文書記載「重劃後面積1394.83坪（住一之一
）1394.83坪×45萬＝62767.35萬、簽約60％……、1394.83
坪×43萬＝59977.69萬、簽約60％：35986.61萬、尾款40％
：23991.08萬、1394.83坪×41萬＝57188.03萬、簽約70％
：40031.62萬、尾款30％：17156.41萬………備註：有效期
至102年5月15日可法院
公證」等語在卷（見原審卷第41頁）
，其對於土地面積、底價、收款方式、雖有記載，然其上並
無兩造（或廖○從）之簽名，亦無委託代售或要求普安公司
擔任居間人等字樣，實難認定李金安委託普安公司居間仲介
之事實；且就系爭1394坪抵費地底價，分為41萬至45萬元不
等，並無確定之底價，遑論系爭1394坪抵費地居間報酬之金
額，更難逕認兩造就系爭1394坪抵費地已有居間報酬契約之
合意。甚且，苟若普安公司所稱，上開原證六「重劃後面積
1394.83坪（住一之一）」文書，屬系爭1394坪抵費地居間
報酬契約，則該文書最下方記載：「有效期為102年5月15日
，可法院公證」，則兩造間就系爭1394坪抵費地居間報酬契
約，至102年5月15日已屆滿而失效，然買方林○○及賣方○
○重劃會遲至102年9月20日始就系爭1394坪抵費地簽立買賣
合約書，並至民間
公證人連○仁事務所
認證，有合約書及認
證書各乙件在卷
可稽（見本院卷第158-163頁），普安公司
自難向李金安請求居間報酬，是原審逕認兩造就系爭1394坪
抵費地居間契約關係存在云云，
尚有未洽。
㈢按關於仲介（居間），在不動產仲介實務上，有所謂買方仲
介與賣方仲介之分；其中所謂買方仲介，係指受買受人之委
託，代為找尋合於買受人需求或買受人所指定之標的物，以
促成締約之機會，其仲介關係存在於仲介與買受人之間。而
賣方仲介，則係指受出賣人之委託，代為找尋願意依出賣人
指定之價格，承購特定標的物之買受人，以促成締約之機會
，其仲介關係存在於仲介與出賣人間。固然在實際仲介之案
例中，不乏同時與買、賣雙方成立仲介契約而成為買、賣雙
方仲介之情形，然與買方成立仲介契約及與賣方成立仲介契
約，係屬不同之事，自不能因與買賣當事人中之一方成立仲
介契約，即認為其與他方亦必然成立契約關係。查證人林○
○於原審證稱：伊曾經普安公司仲介而向李金安購買單元五
抵費地共三筆，兩次買賣，一次是兩筆土地面積共計1000坪
，另外一次是1394坪土地，1394坪這筆土地是用1000坪土地
補差額換來的，這些土地都是請廖○從仲介服務；有新的人
一直建議伊買1394坪這筆土地，是伊朋友的朋友，廖○從當
時告知1394坪土地之單價每坪不超過40萬元，伊最早給廖○
從的價格是35萬元、36萬元，新的人提出的價格比較高，伊
後來知道對方有【黑道背景】，伊不敢得罪他，最後還是採
用新的那些人建議的價格，並改由他帶伊去和李金安簽契約
，最後雖然不是由廖○從居間仲介出售，但伊認為之前是廖
○從在服務，所以應該要給付廖○從一些仲介費，就將1394
坪扣除1000坪大約400坪的土地部分給付仲介費給廖○從等
語（見原審卷第106頁反面至第109頁）。又於本院證稱：「
原審證稱：...伊後來知道對方有【黑道背景】，伊不敢得
罪他」，係指訴外人黃○睿在卷（見本院卷第108頁反面）
；林○○同時證稱：「（問上開1394坪買賣契約書是何人居
間介紹？）原來是廖○從介紹的，後來又加入黃○睿幫我瞭
解1394坪抵費地是否安全。.... (法官:提示臺灣臺中地方
法院103年度訴字第1162號給付服務報酬案卷，為何黃○睿
請求1394坪抵費地之報酬？又該1394坪是否為上開所述1394
坪？)103年度訴字第1162號所述之1394坪，就是我所述的13
94坪，但是黃○睿向我要的介紹土地報酬150萬元，我已經
支付....因為黃○睿知道我給廖○從136萬元，黃○睿很生
氣，要再跟我要....後來黃○睿一直催促我要去購買1394坪
的地，但我說每坪40萬元的價格我不能接受，後來黃○睿答
應他可以談到每坪38萬元，我才答應跟黃○睿去重劃會。結
果去到重劃費那邊，李金安、黃○睿他們不肯降價，我騎虎
難下，我在非常不得已的情況下才答應每坪40萬元。」等詞
在卷（見本院卷第108頁），足見系爭1394坪抵費地買賣，
其中買方之仲介，為廖○從（或普安公司）及黃○睿二人，
然
揆諸上開說明，與買方成立仲介契約及與賣方成立仲介契
約，係屬二事，要難因廖○從（或普安公司）與買方（即林
○○）成立仲介，即逕
推定與賣方（即李金安）亦成立仲介
契約，是林○○證詞，不足為普安公司有利之證據。至林○
○給付普安公司系爭1394坪抵費地居間報酬之面額136萬元
支票乙張（見原審卷第42頁），是基於買方林○○與普安公
司間之仲介契約，亦與賣方李金安無關，併此敍明。
㈣雖證人廖○從於原審證稱：伊和李金安在簽被證五之底價明
細表時，第6點有約定居間仲介期限至101年10月31日止，10
1年10月31日之後伊跟李金安有講好，由伊繼續仲介這筆土
地云云在卷（見原審卷第105頁反面）。然查，廖○從乃普
安公司負責人之子，並代理普安公司與李金安訂立上開契約
書，與普安公司關係密切，
業據廖○從
自承在卷（見原審卷
第103頁），所為證詞，已難輕信。次查，系爭1000坪抵費
地之交易價金高達2億8750萬元（見不爭執事項第㈣項），
普安公司為仲介報酬，而與賣方簽立上開出售同意書，訂明
雙方權利、義務，以保障其權益，如前所述；則系爭1394坪
抵費地之價金更高達5億5千800萬元（有上開合約書及認證
書各乙件在卷
可證），較系爭1000坪抵費地之交易價額更高
，衡情普安公司焉有不簽書面仲介契約，以保障其權益，是
廖○從片面證詞，不足為普安公司有利之證據。
三、查普安公司就兩造間居間報酬請求權存在之事實，既未能舉
證
以實其說，則其逕依居間報酬請求權之法律關係，請求李
金安給付服務報酬2231萬7280元，
自屬無據。
肆、
綜上所述，上訴人普安公司主張依居間報酬請求權之法律關
係，請求李金安給付居間報酬400萬元及其法定
遲延利息，
為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准
許。又本院所持之理由，雖與原審未盡相同，然結論並無不
同。是原審就上開不應准許部分，駁回普安公司之請求（即
駁回24,817,280元本息）及假執行之聲請，及就上開應准許
部分（即判命李金安應給付400萬元本息），為李金安敗訴
之判決，並為供擔保得、免假執行之
諭知，均無不合。普安
公司、李金安就其敗訴部分分別上訴，均指摘原判決不利己
之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴均應駁
回。
伍、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊或
防禦方法及所提證據，
均與本院心證之形成，不生影響，
爰不一一再加以論述，併
此敍明。
陸、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第
四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 林慧貞
法 官 陳繼先
以上
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書
狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上
訴理由書（須按
他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之
委任狀。具有民事訴訟法
第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具
律師及格證書及釋明
委任人與
受任人有該條項所定關係之釋明文
書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 呂安茹
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日