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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　105年度上字第332號 上　訴　人　鉅鼎國際智慧財產權有限公司 法定代理人　蘇裕詮 受告知訴訟人　精銳ACE特區社區管理委員會 法定代理人　黃文慶 訴訟代理人　葉有岳 被上訴人　　悅築建設股份有限公司 法定代理人　曾晨珀 訴訟代理人　廖健智律師 複代理人　　邱鑫瑜 複代理人　　鄧劭謙律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年6月 27日臺灣臺中地方法院105年度訴字第376號第一審判決提起上訴 ，並為訴訟標的之追加，本院於105年9月14日言詞辯論終結，判 決如下： 主 文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按當事人在第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，固 為（舊）民事訴訟法第四百四十三條第一項所規定（修正後 為同法第四百四十六條第一項規定），但依（舊）同法第四 百六十條準用第二百五十五條第二項之規定（修正後為同法 第四百六十三條準用同法第二百五十五條第二項規定），他 造於此項訴之追加無異議而為本案之言詞辯論者，即應視為 同意追加，最高法院29年上字第359號著有判例。 二、本件上訴人在原審依買賣關係物之瑕疵及不完全給付之法律 關係，起訴請求被上訴人應給付新臺幣（下同）378萬元本 息（見原審卷第6-7頁），嗣上訴人上訴後，乃追加依民法 第353條之權利瑕疵擔保之規定為請求（見本院卷第58頁反 面），而被上訴人於此項訴之追加無異議，而為本案之言詞 辯論（見本院卷第58頁反面），自應視為同意該訴之追加。 貳、訴訟要旨： 一、本件上訴人主張：緣上訴人公司之法定代理人蘇裕詮於民國 （下同）101年11月26日與被上訴人公司簽訂房屋預定買賣 合約書(下稱系爭買賣合約)，購買坐落台中市○○區○○段 ○○○號土地內，台中市政府建造執照101府都授建建字第0000 0號建造執照編號B1房屋一戶(下稱系爭建物或房屋），又系 爭建物為透天建物之集合住宅邊間，上訴人法定代理人並將 合約權利義務與被上訴人協議讓與上訴人。嗣被上訴人公司 於工程完工並將系爭建物及坐落基地所有權移轉上訴人後， 上訴人將系爭建物出租予訴外人億展土地開發有限公司（下 稱億展公司），每月租金9,000元，租期自103年9月1日起至 108年8月31日止，惟億展公司於104年7月間向上訴人反應， 受告知訴訟人即精銳ACE特區社區管理委員會（下稱社區管 委會）對其主張系爭建物外牆（下稱系爭外牆）並非上訴人 專有，上訴人無權使用云云。查系爭外牆如果無法出租使用 及收益，即顯然欠缺被上訴人公司銷售人員所保證之品質（ 查系爭外牆為建物之所有權人專有、及專用），爰依民法第 360條物之瑕疵擔保，第227條第1項不完全給付，及追加第 353條之權利瑕疵擔保等規定，請求賠償租金收益378萬元（ 每月9000元×12月×35年＝0000000元），及自起訴狀繕本 送達被上訴人翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之 法定遲延利息等詞，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢 棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣參佰柒拾捌萬元，及 自原審起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。㈢第一、二審 訴訟費用由被上訴人負擔。 二、被上訴人則以：查系爭買賣合約中，並無系爭外牆由上訴人 專有或專用之約定，此觀系爭買賣合約第26條後段約定「賣 方若有承諾買方契約規定以外之事項，一律以書面載於合約 內或另行簽訂書面協議始生效力」自明。雖上訴人稱因信賴 被上訴人公司銷售人員之說法，認定兩造間就系爭外牆由買 受人專有或專用，有保證品質之特約存在，惟該情事未登載 於系爭買賣合約中，是上訴人提起本件訴訟，為無理由。退 步言之，即便鈞院認被上訴人需負賠償責任(假設語氣，非 被上訴人自認!)，按民法第二百十六條規定，損害賠償除法 律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（ 積極損害）及所失利益（消極損害）為限。又依通常情形， 或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益， 視為所失利益。查上訴人雖主張購買系爭建物後可將系爭外 牆出租收取租金，然系爭外牆租賃與否，及租金高低，繫於 交易市場供需、房價漲跌、社經環境及預期心理等諸多因素 ，上訴人是否能出租系爭外牆達35年以上，並持續受有租金 收益，尚不具客觀確定性，是故，上訴人逕以35年做為已訂 計畫所失利益之計算標準，洵非有據等語，資為抗辯。並答 辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第一審及第二審訴訟費用，均由上 訴人負擔。 三、受告知訴訟人精銳ACE特區社區管理委員會則以：社區管委 會前任主委曾俊堯依公寓大廈管理條例之規定，要求系爭外 牆之承租人拆除系爭外牆之廣告，因社區房屋外牆之使用權 ，由社區管委會管理，而該外牆之出租事項，須經社區住戶 大會同意，始能出租等詞。 參、得心證之理由： 一、上訴人主張：伊法定代理人向被上訴人公司購買系爭建物及 其坐落基地，並將契約權利義務移轉予上訴人公司，系爭建 物已完工並依約移轉登記予上訴人公司所有，為被上訴人所 不爭執，並有系爭建物及其基地預定買賣合約書、轉讓協議 書、土地及建物登記謄本、系爭建物照片等各在卷可稽（見 原審卷第9-33頁、本院卷第27-33頁），自屬實在。 二、又上訴人主張：系爭外牆為伊專有，但社區管委會卻主張依 住戶規約，伊不得出租使用，因此系爭買賣合約欠缺保證之 品質，爰依買賣關係物及權利之瑕疵擔保，及不完全給付法 律規定，請求被上訴人賠償378萬元云云，然為被上訴人所 否認，並以前詞置辯，從而本件爭點厥為，系爭外牆是否確 為上訴人專有及專用？被上訴人是否曾為上開保證？上訴人 依據物及權利之瑕疵擔保，及不完全給付法律規定，請求被 上訴人損害賠償，是否有據？茲分述如下： ㈠按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日始公布施行 ，所稱之公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計 圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，同 條例第三條第一款定有明文；對照同條第二款所謂「區分所 有」，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共 用部分按其應有部分有所有權。足見所謂「公寓大廈」係指 構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得由 數人區分所有之建物（最高法院96年度台上字第1027號民事 裁判參照）。 ㈡查系爭建物雖係一連棟式透天建物，然該坐落之基地即台中 市○○區○○段○○○○號土地（下稱213地號土地），並非全 部面積歸屬系爭建物所有，即系爭建物僅占213地號土地持 分8283/100000，此有系爭建物照片、系爭建物及其基地謄 本在卷可按（見本院卷第31頁；原審卷第30-33頁）。且系 爭建物即建號○○區○○段第0000建號屬專有部分，有系爭 建物謄本權利範圍記載1/1可考（見原審卷第32頁）。又系 爭建物除專有部分外，尚有共有部分建物即建號○○區○○ 段第0000建號，有系爭建物謄本可佐（見原審卷第32頁）， 且該謄本共有部分「其他登記事項欄」載明：本共有部分係 依使用執照之建築概要表記載項目有：甲、乙公共梯、管委 會空間（儲藏室）、發電機室、電信室、台電配電室，消防 機械室、人行道、基地內通路等8項。再者，上訴人亦自承 系爭建物有地下室，屬共有的等詞在卷（見本院卷第92頁） ，而系爭買賣合約第9條第1款亦規定：「本社區法定空地、 地下室之產權全體區分所有權人共有，其使用方式由全體區 分所有權人共同使用」，並有該系爭買賣合約附件㈥社區管 理規約（即草約）可考（見原審卷第11頁反面）。甚且，精 銳ACE特區社區依公寓大廈管理條例相關規定，於103年7月 20日召開第一屆區分所有權人會議，並成立管委會（即受告 知訴訟人）及訂定住戶規約，有該第一屆區分所有權人會議 手冊，及住戶規約各在卷可佐（見本院卷第38-49頁），足 見系爭建物在構造上或使用上，得由數人區分所有之建物， 自屬公寓大廈管理條例第3條第1款規定之「公寓大廈」無誤 。 ㈢次按公寓大廈管理條例第1條第1、2項規定：「為加強公寓 大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例」、「本條 例未規定者，適用其他法令之規定」；又同條例第8條第1項 規定：「公寓大廈周圍上下、【外牆面】、樓頂平臺及不屬 專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、【設置廣告 物】、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外， 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經 向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該【規 約或區分所有權人會議決議之限制】」。申言之，有關公寓 大廈外牆面之設置廣告物，除應依法令規定辦理外，應受該 規約或區分所有權人會議決議之限制。又按內政部台內營字 第8505707號函釋要旨謂：「關於公寓大廈外牆面雖屬於【 專有部分】，但其【使用管理】公寓大廈管理條例第八條另 有規定，自應從其規定辦理」。準此，公寓大廈之【外牆】 ，雖為專有部分，但外牆面設置廣告物，應受規約或區分所 有權人會議決議之限制。 ㈣承上，揆諸上開說明，系爭外牆雖屬上訴人專有部分，但該 外牆面設置廣告物，應受規約或區分所有權人會議決議之限 制。而本件精銳ACE特區住戶規約（下稱住戶規約）第一章 使用區分及管理：第七條規定：「本公寓大廈外牆（包含外 牆面及其構造）之使用管理：本公寓大廈外牆之修繕、管理 、維護，由管理負責人或管理委員會為之」，有該住戶規定 在卷可參（見本院卷第38-49頁）。即系爭外牆之【使用管 理】，由管理負責人或管理委員會為之，且此乃法規及規約 特別規定，應優先適用，核與系爭外牆能否設置廣告物或出 租使用，及有無物及權利之瑕疵擔保，暨不完全給付，係屬 二事。查系爭外牆之【使用管理】，既由社區管委會為之， 是受告知訴訟人社區管委會供承：社區管委會前任主委曾俊 堯依公寓大廈管理條例規定（含住戶規約）央求系爭外牆之 承租人拆除系爭外牆之廣告乙節（見本院卷第93頁），洵屬 有據。 ㈤又查，系爭買賣合約第26條後段明定：「賣方若有承諾買方 契約規定以外之事項，一律以【書面】載於合約內或另行簽 訂【書面】協議始生效力」，有系爭買賣合約可參（見原審 卷第18頁）；且據系爭買賣合約附件㈦具結書記載，上訴人 及現場銷售業務員楊家榮均具結：「並與現場業務無其他承 諾，經本人確認無誤，特此具結」文句，亦有該具結書在卷 可按（見本院卷第67頁）。準此，兩造應依系爭買賣合約內 容履約，且賣方（即被上訴人，下同）若有承諾買方（即上 訴人）系爭買賣合約以外之事項，應另行簽訂要式【書面】 協議，始生效力。然遍查系爭合約書之記載，其上並無系爭 外牆，為上訴人「專用」之保證約定，且上訴人亦無法舉證 證明兩造另行簽訂該「書面」之保證，則上訴人主張：系爭 建物欠缺民法第360條規定保證品質之瑕疵擔保云云，自不 足取。 ㈥綜上，上訴人既未能舉證證明系爭建物有物及權利之瑕疵， 及不完全給付情形，則上訴人逕依物及權利之瑕疵擔保，及 不完全給付法律規定，請求被上訴人損害賠償，洵屬無據。 肆、綜上所述，上訴人依民法第360條物之瑕疵擔保，第227條第 1項不完全給付等規定，請求賠償租金收益378萬元，及其法 定遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。是原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其 假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加民法第 353條之權利瑕疵擔保之規定為請求部分，亦為無理由，併 予駁回。 伍、又查兩造間系爭買賣合約第26條後段既明定「賣方若有承諾 買方契約規定以外之事項，一律以【書面】載於合約內或另 行簽訂【書面】協議始生效力」，而上訴人既無法證明有該 書面，如前所述，自無再傳訊出售系爭建物之承辦人為證人 之必要。是本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法 及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之 結果，爰不逐一論列，附此敘明。 陸、據上論結，本件上訴及追加之訴，均為無理由，依民事訴訟 法第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 10 月 12 日 民事第八庭 審判長 法 官 蔡秉宸 法 官 黃渙文 法 官 陳繼先 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 呂安茹 中 華 民 國 105 年 10 月 12 日