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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　105年度上易字第233號 上　訴　人　楊世黨 　　　　　　楊忠銘 上　訴　人　穗瑩美美企業股份有限公司 法定代理人　楊忠復 共　　　同 訴訟代理人　徐文宗律師 複 代 理人　黃楓茹律師 被 上 訴人　財政部國有財產署中區分署 法定代理人　吳文貴 訴訟代理人　蔣志明律師 複 代 理人　楊榮富律師 上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國105年3月18日臺灣 臺中地方法院103 年度訴字第3192號第一審判決提起上訴，經本 院於民國105年6月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。（原判決主文第二項所命給付部分，應減縮更正為： 上訴人應自民國105年2月1 日起至返還土地之日止，按年依其占 用面積【如原判決主文第一項所示】，給付當期申報地價百分之 5計算之損害金。） 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序部分 一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案 件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第 1、2項固定有明文。惟本件被上訴人於起訴前之民國（下同 ）102年8月16日曾就本件租佃爭議向臺中市清水區公所（下 稱清水區公所）申請調解，經清水區公所102年8月29日清區 農字第1020020608號函○○○區○○段○○○ ○號為屬國有地 ，非三七五租約註記之耕地，本所亦無任何相關租約資料， 故與承租人間所產生之爭議，請貴分署依權責卓處」為由拒 絕，有上開申請書及回函附卷可稽（見原審卷第24、25頁） ，則本件爭議即無調解之可能。被上訴人逕行起訴，自無不 合。法院應就該案件之有無理由予以判決，不能以其未經調 解、調處予以駁回（最高法院48年台上字第1362號判例、86 年台上字第1401號判決意旨參照）。至上訴人主張清水區公 所所為上開處分不適法云云，惟上開處分縱有錯誤，未經撤 銷之前，仍屬有效。 二、按於第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但 擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第255條第1項第3款、第446條第1 項定有明文。本件被上訴 人起訴時關於損害金部分之請求原聲明：「上訴人應給付被 上訴人新臺幣（下同）3萬5,860元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自103年 7 月1 日起至返還土地之日止，按年依占用面積，給付當期申 報地價百分之10計算之損害金」。嗣於本院審理中具狀減縮 該部分之起訴聲明為：「上訴人應自105年2月1 日起至返還 土地之日止，按年依其占用面積，給付當期申報地價百分之 5 計算之損害金」，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開 規定，應予准許。 貳、實體部分 一、被上訴人起訴主張：臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○ ○○○號土地（下稱系爭土地）為國有土地，管理機關為財政 部國有財產署（下稱國產署）。其中系爭270 地號土地（重 測前為臺中市○○區○○段○○○○○○○ ○號）原由臺灣土地銀 行（下稱土地銀行）代管，並放租予上訴人楊世黨、楊忠銘 耕作使用。87年間該筆土地移交國產署管理，並由被上訴人 承接出租人地位，迭經續約，最新續訂國有耕地租賃契約書 （下稱系爭租約），租期均自102年1月1日起至111年12月31 日止。詎上訴人楊忠銘竟擅將系爭270 地號土地變更為非耕 作使用，且無權占用系爭268、271、278 地號土地，搭建、 設置如附圖（即臺中市清水地政事務所《下稱清水地政事務 所》複丈日期104年6月10日土地複丈成果圖）所示編號E、H 、L之鐵皮建物；編號C、I、M之鐵皮雨遮；編號D、J、N、O 之水泥空地及螢光筆著色之圍牆（以上合稱系爭地上物）， 並將之作為上訴人穗瑩美美企業股份有限公司（下稱穗瑩公 司）之工廠使用，是依系爭租約第5 條約定，系爭租約已失 效，爰依民法第767 條規定，請求上訴人楊忠銘拆除系爭地 上物，並與上訴人楊世黨、穗瑩公司共同返還占用部分之土 地。又上訴人無權占用系爭土地期間，受有相當租金之利益 ，致被上訴人受有損害，併依民法第179 條規定，請求上訴 人給付以各該土地申報地價百分之5 計算之損害金等語。並 聲明：（一）上訴人楊忠銘應將系爭土地上系爭地上物拆除 ，並與上訴人楊世黨、穗瑩公司共同將占用部分土地返還被 上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人自105年2月1 日起至 返還土地之日止，按年依占用面積，給付當期申報地價百分 之5 計算之損害金（此不當得利給付部分業經被上訴人減縮 請求，茲不贅述）。（三）願供擔保，請准宣告假執行。 二、經原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴。被 上訴人答辯聲明：上訴駁回。併稱： （一）101年間系爭270地號土地經訴外人檢舉有擅自變更使用之 情事後，被上訴人曾派員至現場勘查，但當時尚無法確認 係屬農業有關設施使用或違約使用之情形。嗣上訴人楊忠 銘、楊世黨分別申請續約，其中上訴人楊忠銘並提出切結 書，切結於承租之系爭270 地號土地確係自任耕作，因此 ，被上訴人始與之續約。而上訴人楊世黨於101 年12月27 日亦提出切結書，切結確係自任耕作，並以102年1月14日 申請書表明：系爭270 地號土地上之鐵皮棚房置抽水馬達 及農用器具等均係農用、水泥地面係供農機迴轉之用，並 非供其他非農業使用等語，被上訴人始於102年1月16日與 之續訂租約。因此，被上訴人與上訴人楊忠銘、楊世黨續 訂租約時，確實不知渠等二人有不自任耕作之情事，況系 爭租約因上訴人楊忠銘、楊世黨有不自任耕作之情事，而 屬無效，縱被上訴人於101年12月5日、102年1月16日分別 與渠等二人續訂租約，亦不使已無效之原訂租約回復其效 力，且上開租約無效，係屬強制規定，亦不因伊於續約時 是否知情而異其效力。又上訴人楊忠銘、楊世黨不實切結 且以不實內容申請續約，顯亦違反誠信原則。 （二）又系爭租約第5 條均已載明：「承租土地，承租人確係自 任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛 偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕 無異議。」等語，則上訴人楊忠銘、楊世黨均深知系爭27 0 地號土地如有不自任耕作，擅自變更使用之情形，租約 即屬無效，應交還土地，故被上訴人自無可能繼續同意渠 等二人使用，而另行與之成立使用借貸。另系爭268、271 、278 等地號部分自始即無租約存在，上訴人等三人均係 無權占用。 三、上訴人上訴聲明：（一）原判決關於不利於上訴人部分廢棄 。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。併稱 ： （一）系爭土地上之系爭地上物在101 年間即由上訴人楊忠銘起 造，而被上訴人於辦理續租時亦已派員至現場履勘，是被 上訴人在辦理續約前既已知系爭土地上蓋有系爭地上物， 而仍願與伊等續約，且迄今仍繼續向伊等收取系爭土地之 使用補償金，而伊等亦已繳納完畢。因此，縱認系爭租約 違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定而屬無效， 應亦可另行成立租賃契約。 （二）縱認伊等所繳之土地使用補償金不具有租金性質，但基於 信賴保護原則，被上訴人102年1月16日、101年12月5日續 約之行為，儼然存在同意伊等繼續使用系爭土地之效果意 思，兩造亦應另成立使用借貸契約。 （三）又倘認伊等無權占用，構成不當得利，然系爭土地處西濱 快速道路高架橋下，附近並無商場店家，亦無住家，地處 偏僻，生活機能不佳，復無鐵路、公車行經此處，故應以 申報地價百分之3計算損害金，始為適當，原審以百分之5 計算，顯屬過高。 四、兩造不爭執事項 （一）系爭土地所有權人為中華民國，管理機關為被上訴人。 （二）系爭270地號（重測前為臺中市○○區○○段○○○○○○○○號 ）土地，原管理機關為土地銀行，土地銀行將該土地放租 予上訴人楊世黨及楊忠銘。嗣被上訴人承接土地銀行出租 人地位，迭經續約，最新之系爭租約，租期為均自102年1 月1日起至111年12月31日止。 （三）系爭租約第5 條約定：「…承租土地，承租人確係自任耕 作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不 實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異 議。」 （四）系爭土地上如附圖所示之系爭地上物（即鐵皮建物、鐵皮 雨遮、水泥空地及圍牆等），係上訴人楊忠銘於101 年間 興建，並為上訴人占有使用中。 （五）系爭土地之地價資料如原證1及原證11所示（見原法院103 年度司中調字第4086號《下稱調字4086號》案卷第7 至10 、33至36頁）。 （六）系爭土地位於西濱快速道路橋下，商業活動及生活機能不 佳。 （七）對兩造各自提出之證據形式上真正均不爭執。 五、本件爭點 （一）被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人楊忠銘拆除如 附圖所示之系爭地上物，並與上訴人楊世黨、穗瑩公司共 同返還上開占用土地，是否有理由？亦即上訴人是否無權 占用系爭土地？系爭租約是否無效？ （二）被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自105年2月1日 起至返還土地之日止，按年依其占用面積，給付當期申報 地價百分之5計算之損害金，是否有理由？ 六、得心證之理由： （一）被上訴人主張：系爭土地為國有土地，管理機關為國產署 ，其中270 地號土地（重測前為臺中市○○區○○段○○○○ ○○○ ○號）原由土地銀行代管，並放租予上訴人楊世黨、 楊忠銘耕作使用，87年間該筆土地移交國產署管理，並由 被上訴人承接出租人地位，迭經續約，最新續訂系爭租約 ，租期均自102年1月1日起至111年12月31日止，嗣上訴人 楊忠銘於270地號土地及268、271、278地號土地，搭建設 置系爭地上物等情，業據其提出土地建物查詢資料、台灣 土地銀行所移交之租約登記表冊、測量原圖、國有耕地租 賃契約、土地清查表及使用現況圖、照片等件為證（見調 字4086號案卷第7至23、27至32頁），並經原審於104年 6 月10日會同臺中市清水地政事務所人員及兩造至現場勘驗 無訛，有勘驗筆錄、清水地政事務所104年6月8日104年土 測字第124400號補充標示之土地複丈成果圖附卷可稽（見 原審卷第48至51頁、第78頁），復為被上訴人所不爭執， 自堪信為真實。 （二）系爭租約因上訴人楊忠銘、楊世黨未自任耕作而無效： １、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人 收回自行耕種或另行，耕地三七五減租條例第16條第1、2 項定有明文。經查，上訴人楊忠銘確於系爭270 地號土地 上搭建系爭地上物，業見前述，堪認上訴人楊世黨、楊忠 銘於承租系爭270 地號土地後，並未自任耕作。是被上訴 人主張：系爭租約因上訴人楊世黨、楊忠銘未自任耕作而 無效等語，即屬可採。 ２、上訴人雖抗辯：上訴人楊忠銘、楊世黨係於102年1月份辦 理續租，而系爭地上物係於101 年間所建，被上訴人明知 系爭地上物早已存在於系爭土地上，仍同意上訴人續租， 被上訴人嗣再主張上訴人有不自任耕作情形，有違誠信， 且被上訴人迄今仍繼續向伊等收取系爭土地之使用補償金 ，而伊等亦已繳納完畢，縱認系爭租約違反耕地三七五減 租條例第16條第1、2項規定而屬無效，應亦可另行成立租 賃契約，又縱認伊等所繳之土地使用補償金不具有租金性 質，但基於信賴保護原則，被上訴人所為續約之行為，亦 可認係同意伊等繼續使用土地之效果意思，兩造亦應另成 立使用借貸契約云云。惟查： （1）被上訴人主張：101年間系爭270地號土地經訴外人檢舉有 擅自變更使用之情事後，伊曾派員至現場勘查，但當時尚 無確認係屬農業有關設施使用或違約使用，嗣上訴人楊忠 銘、楊世黨分別申請續約，其中上訴人楊忠銘並提出切結 書，切結於承租之系爭270 地號土地確係自任耕作，因此 ，伊始與之續約。而上訴人楊世黨於101 年12月27日亦提 出切結書，切結確係自任耕作，並以102年1月14日申請書 表明：系爭270 地號土地上之鐵皮棚房置抽水馬達及農用 器具均供農用、水泥地面係供農機迴轉之用，並非供其他 非農業使用等語，伊始於102年1月16日與之續訂租約等情 ，此有被上訴人提出之回覆檢舉人之內容附卷可證（見本 院卷第58頁），可知被上訴人雖與上訴人楊忠銘、楊世黨 續訂租約，惟被上訴人是否確知上訴人楊忠銘、楊世黨有 不自任耕作之情事乙節，實屬有疑，況系爭租約因上訴人 楊忠銘、楊世黨有不自任耕作之情事，而屬無效，縱被上 訴人於101年12月5日、102年1月16日分別與渠等二人續訂 系爭租約，亦不使已無效之原訂租約回復其效力，且上開 租約無效，係屬強制規定，亦不因被上訴人於續約時是否 知情而異其效力。又上訴人楊忠銘、楊世黨以不實切結且 以不實內容申請續約，亦有違誠信原則。 （2）又被上訴人迄今繼續向上訴人收取系爭土地之使用補償金 ，而上訴人亦已繳納完畢，固係屬實，然使用補償金係無 權占用不當得利之損害金性質，此從被上訴人提出之收據 聯上註記即明（見本院卷第27至40頁），而被上訴人係國 家行政機關，而與私人間締立私法上契約，亦應依法行政 ，不能恣意而為，此為法治國家行政機關最基本之要求， 故上訴人主張：本件因被上訴人向伊等收取使用補償金， 應有另成立租賃關係乙節，並不足取。又系爭租約第5 條 均已載明：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作 物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律 責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」等語， 則上訴人楊忠銘、楊世黨均深知系爭270 地號土地如有不 自任耕作，擅自變更使用之情形，租約即屬無效，應交還 土地，故被上訴人自無可能繼續同意渠等二人使用，而另 行與之成立使用借貸之可言。是上訴人此部分抗辯，並不 可採。 （三）上訴人應拆除系爭占有部分後返還系爭土地，並應依當期 申報地價5％計算損害金： １、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經 查，系爭租約因上訴人楊世黨、楊忠銘未自任耕作而無效 ，已如上述，是上訴人就系爭270 地號土地，連同另外占 有之系爭系爭268、271、278 地號土地，均無任何合法之 占有權源。是被上訴人訴請上訴人拆除系爭地上物後，將 其占有之系爭土地返還被上訴人乙節，即屬有據。 ２、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例 參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本 身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應 償還之價額。查本件上訴人占有系爭土地，且無合法權源 ，其占有土地自受有相當租金之不當利益，則被上訴人請 求上訴人給付無權占有系爭土地之利益，於法有據。本件 兩造對於原審之不當得利之計算基礎，並不爭執（見本院 第44頁及反面），又查系爭土地位於西濱快速道路橋下， 商業活動及生活機能不佳等情，有上訴人提出地圖及現場 交通狀況照片等件附卷可參（見原審卷第97至99頁），並 參酌國有出租基地租金率調整方案第1 條規定，國有出租 基地，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息百分 之5計收租金一情，本院認應依土地申報地價5％計算被上 訴人之損害，應屬適當。（關於主文第二項所命給付部分 ，即上訴人應自105年2月1 日起至返還土地之日止，按年 依其占用面積【如原判決主文第一項所示】，給付當期申 報地價百分之5計算之損害金部分，其計算方式詳參原判 決附表所示《原判決第12頁》） （四）綜上所述，被上訴人依物上請求權之法律關係，請求上訴 人楊忠銘將系爭地上物拆除，上訴人等並將占有之系爭土 地返還被上訴人；及依不當得利之法律關係，請求上訴人 給付被上訴人自105年2月1 日起至返還土地之日止，按年 依占用面積，給付當期申報地價百分之5 計算之損害金（ 此部分業經被上訴人減縮請求，並予主文內更正）於法有 據，應予准許。是原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於 法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回其上訴。 （五）本件事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與 本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第 85條第1項前段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 7 月 13 日 民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧 法 官 邱森樟 法 官 張國華 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 詹雅婷 中 華 民 國 105 年 7 月 14 日