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臺灣高等法院臺中分院民事判決　105年度上易字第276號 上　訴　人　　蔡全榮 訴訟代理人　　李思樟律師 上　訴　人　　上富華股份有限公司 兼法定代理人　洪瑞照 共　　　同 訴訟代理人　　盧永盛律師 複代理人　　　林漢青律師 上列當事人間請求給付居間報酬等事件，兩造對於民國105年3月 29日臺灣臺中地方法院104年度訴字第3098號第一審判決各自提 起上訴，本院於106年3月1日言詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人蔡全榮後開第二項之訴部分暨訴訟費用之 裁判均廢棄。 上開廢棄部分，上訴人上富華股份有限公司、洪瑞照應再給付上 訴人蔡全榮新台幣102,440元及自民國104年10月7日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。 上訴人蔡全榮其餘上訴駁回。 上訴人上富華股份有限公司、洪瑞照上訴駁回。 第一、第二審訴訟費用關於上訴人蔡全榮上訴部分由上訴人蔡全 榮負擔五分之一；餘（含上富華股份有限公司、洪瑞照上訴部分 ）由上訴人上富華股份有限公司、洪瑞照負擔。 事實及理由 一、上訴人蔡全榮主張：上訴人洪瑞照所有之臺中市○○區○○ ○段○○○○○○○號土地，由上訴人上富華股份有限公司（下稱 上富華公司）擔任起造人，於其上建有同段000建號廠房之 房地（下稱I戶廠房），上富華公司、洪瑞照（下稱洪瑞照 等）共同委請原審共同被告江慶庭處理I戶廠房銷售事宜。 江慶庭遂於民國102年12月19日以電子郵件往來之方式，另 委請蔡全榮代為居間介紹買受人，並約定以I戶廠房之銷售 價格2.5％計算服務費用，守價空間為各戶之牌價減新臺幣 （下同）150萬元，若居間之廠房成交價超過牌價150萬元， 蔡全榮就超過部分之40％可分得守價獎勵金（下稱溢價獎金 ）。103年1月14日蔡全榮與訴外人欣旻工業研發股份有限公 司（下稱欣旻公司）委託訴外人林為鎮，就I戶廠房（尚未 建築完成）簽立承購意願書，約定欣旻公司願以2,563萬元 買受I戶廠房之房地，林為鎮並當場將欣旻公司開立之票面 金額100萬元支票斡旋金交由其轉交江慶庭。欣旻公司旋於 103年1月20日與洪瑞照等簽立I戶廠房之買賣契約書，當場 交付票面金額281萬元支票。且該戶已於103年9月2日建築完 成，惟I戶廠房有多項工程缺失，經欣旻公司要求改善，上 富華公司與洪瑞照因欣旻公司未另支付工程改善費用而不願 修繕。雙方因而解除I戶廠房之買賣契約，並簽立解約協議 書。洪瑞照等顯係故意阻止條件成就以妨礙蔡全榮之報酬請 求權，上開買賣契約雖經解除，不影響蔡全榮之居間報酬請 求權，詎蔡全榮請求洪瑞照等支付居間報酬遭拒，為此爰依 系爭居間契約起訴，求為命洪瑞照等應給付772,750元及加 計法定遲延利息之判決（未繫屬本院之部分，茲不贅述）。 二、洪瑞照等則以：因欣旻公司與洪瑞照等簽訂之I戶廠房買賣 契約解除，依民法第568條第1項規定，蔡全榮自不得請求報 酬。又本件為代銷之委任契約，且該契約僅存在於蔡全榮與 上富華公司間，與洪瑞照無涉，蔡全榮不得向洪瑞照請求報 酬。另上富華公司與蔡全榮約定之報酬為2%，並非2.5%，並 無溢價獎金存在等語以資抗辯，並聲明求為駁回蔡全榮之訴 。 三、原審為命洪瑞照等給付蔡全榮307,560元本息，並駁回蔡全 榮其餘之訴，蔡全榮就其敗訴部分提起一部上訴，另洪瑞照 等就其敗訴部分提起上訴，兩造於本院聲明如下： ㈠蔡全榮方面： ⒈上訴聲明部分 ⑴原判決關於駁回蔡全榮在第一審465,190元及法定利息部分 暨命負擔該部分之訴訟費用之裁判均廢棄。 ⑵上廢棄部分，洪瑞照等應再給付蔡全榮465,190元及自104年 10月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑶第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由洪瑞照等負擔。 ⒉答辯聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由洪瑞照等負擔。 ㈡洪瑞照等方面： ⒈上訴聲明部分 ⑴原判決不利洪瑞照等部分廢棄。 ⑵上廢棄部分，蔡全榮於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑶訴訟費用由蔡全榮負擔。 ⒉答辯聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由蔡全榮負擔。 四、兩造不爭執事項： ㈠洪瑞照所有之臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地，由上 富華公司擔任起造人，於其上建有I戶廠房，洪瑞照等共同 委任江慶庭處理I戶廠房之房地銷售事宜。江慶庭因而另委 請蔡全榮代為居間出售。 ㈡蔡全榮於103年1月14日與欣旻公司委託之林為鎮簽立承購意 願書，欣旻公司願以2,563萬元購入I戶廠房之房地，林為鎮 並當場將欣旻公司開立之票面金額100萬元支票斡旋金交由 蔡全榮轉交江慶庭。 ㈢欣旻公司於103年1月20日與洪瑞照等簽立I戶廠房之房地買 賣契約書，欣旻公司並於同日交付票面金額281萬元支票予 洪瑞照等。 ㈣因I戶廠房需做額外修繕及變更設計，洪瑞照等與欣旻公司 即合意於103年10月14日解除I戶廠房之房地買賣契約。 五、得心證之理由 ㈠蔡全榮主張洪瑞照等委託江慶庭代為處理Ｉ戶廠房之房地銷 售，江慶庭因而委託蔡全榮辦理，蔡全榮乃於103年1月14日 與欣旻公司委託之訴外人林為鎮簽立承購意願書，而欣旻公 司亦於103年1月20日與洪瑞照等簽立Ｉ戶廠房之房地買賣契 約書，並交付訂金等情，為洪瑞照等所不爭執（不爭執事項 ），堪信為真。惟洪瑞照等以前揭情詞為辯，則本件爭點即 為⒈江慶庭委託蔡全榮銷售Ｉ戶廠房，該契約效力是否及於 洪瑞照？該契約性質為單純居間或代銷的委任契約？⒉蔡全 榮依上開契約關係得請求之服務報酬為若干？ ㈡本件蔡全榮主張江慶庭受洪瑞照等委任，並再行委請蔡全榮 媒介廠房房地之買受人，洪瑞照固抗辯兩造間契約僅存在上 富華公司間，與洪瑞照無涉云云，並提出蔡全榮開具二張（ 上證1）、律師函（上證3）為證；惟洪瑞照既為上開土地所 有人，上富華公司為起造人，洪瑞照等復共同委任江慶庭， 欣旻公司支付之款項亦部分進入洪瑞照之帳戶（見支付命令 卷第8頁），簽訂房地買賣契約書、不動產買賣合約書（見 原審被證4、5），甚解除契約部分均有洪瑞照簽章（見支付 命令卷第26頁），洪瑞照尚難諉為不知，則本件契約當事人 應為蔡全榮與洪瑞照等無疑，上開發票抬頭所載買受人上富 華公司，應僅是買受人代表而已，律師函亦同，不足為系爭 當事人僅上富華公司之認定。 ㈢又蔡全榮主張其與洪瑞照等間之契約性質應屬居間，為洪瑞 照等所否認，並辯稱：本件除I戶外，並委託蔡全榮代銷B、 Ｃ、Ｄ、Ｅ、F、G戶，蔡全榮之契約義務，除完成客戶簽約 手續外，尚包含辦理建築規畫、廣告企劃、銷售服務、客戶 管理，因此該契約性質應屬代銷的委任契約，而非單純居間 等語，提出蔡全榮於103年1月27日製作之服務費請領明細表 （見原審卷第41頁）、李思樟律師事務所函（上證三）為證 。查系爭洪瑞照所有之臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土 地，由上富華公司擔任起造人，於其上建有B、Ｃ、Ｄ、Ｅ 、F、G及I戶廠房，洪瑞照等共同委任江慶庭處理該廠房之 房地銷售事宜；嗣江慶庭與蔡全榮洽談時，蔡全榮寄予江慶 庭之電子郵件記載：１.每戶總價，２.本銷售公司支付：含 所有廣告費用、銷售人員薪資等，３.每戶銷售服務費用2.5 %．．．等語，均有「每戶」，或「銷售公司」之用語（見 原審支付命令卷第6頁），已可見洪瑞照等之上開建案係委 由蔡全榮代為銷售，再參酌蔡全榮於104年3月委由李思樟律 師函主張，受上富華公司等委託關於上開廠房之建築規劃、 廣告企劃、銷售服務、客戶管理等事務（見本院卷第26頁） ，另上揭提出之103年1月27日製作之服務費請領明細表亦自 稱「受託銷售人」，均足堪認兩造間契約法律關係屬於委任 代為銷售之委任契約，並非單純居間；而該委任契約之實質 內容即為代銷該房地，亦乃洪瑞照等有償委任蔡全榮代為該 房地銷售之契約，其契約兼有居間及代為銷售之性質，非單 純居間，而兩造間契約之權利義務，即依該代銷契約為規範 。 ㈣蔡全榮主張其於媒介買受人欣旻公司與洪瑞照等簽立Ｉ戶廠 房房地之買賣契約，其居間義務即已完成，並得請領全額報 酬成交價之2.5%，非2%，且付款方式為洪瑞照等與訴外人簽 約後一次付款，並無合意付款期程為3期，蔡全榮亦無放棄 溢價獎金之約定等情，固據提出102年12月19日之電子郵件 （支付命令卷第5頁至第6頁）為證，惟為洪瑞照等所否認， 並辯稱：本件蔡全榮之契約義務應至交屋完成才能請求全額 報酬，而欣旻公司於簽約後，在交屋前已經解約，蔡全榮之 契約義務尚未完成，自無從請求報酬云云。經查：兩造間之 代銷契約因未訂立書面契約內容可循，但參酌兩造於分別提 出江慶庭與蔡全榮於102年12月19日之電子郵件內容（支付 命令卷第5頁至第6頁）、蔡全榮分別於103年1月22日（原審 卷第34頁）、103年1月27日（原審卷第41頁）、103年5月21 日（原審卷第22頁）、103年12月29日（支付命令卷第32頁 ）製作之服務費請款明細表。以蔡全榮與江慶庭之上開往來 文件內容以觀，時間最早之電子郵件內容有談及「每戶銷售 服務費用2.5％（月結算請款）」，於103年1月22日時，蔡 全榮以Ｂ戶、Ｉ戶之成交總價2.5％計算服務報酬，及以成 交總價40％計算溢價獎金，並製作服務費請款明細表向洪瑞 照等請領全部款項；又於103年1月27日，蔡全榮改以Ｂ戶、 Ｉ戶、Ｆ戶、Ｇ戶之成交總價2％計算服務報酬，溢價獎金 為0，再重新製作記載「第一期請款：完成簽約手續後，服 務報酬請領百分之60。第二期請款：（施工完成）申請使用 執照前，服務報酬請領百分之20。第三期請款：銀行貸款， 放款完成當日（交屋），服務報酬請領百分之20。」字句之 服務費請款明細表，向洪瑞照等請領第一期60％款項，經江 慶庭於其上手寫「（含稅價後，不再有溢價請領）」、「另 需扣除10％稅＋2％健保補充費＝12％×佣金」，而另行以 上開4戶之成交總價2％計算之服務報酬乘以0.88再乘以60％ ，並扣除蔡全榮已請領之50萬元，列舉計算式，認蔡全榮當 期僅得再領取624,430元；蔡全榮於103年5月21日亦以Ｂ戶 、Ｉ戶、Ｆ戶、Ｇ戶、Ｅ戶、Ｃ戶之成交總價2％計算服務 報酬，未計算溢價獎金，並自行扣除10％稅金及2％健保補 充費，而製作服務費請款明細表向洪瑞照等請領第二期20％ 款項。參以蔡全榮於原審自承：就服務報酬是以2.5％或2％ 計算，並沒有達成協議，因伊還有很多戶要跟洪瑞照等請款 ，所以伊降0.5%委曲求全等語（見原審卷第26頁背面）。可 見本件契約原約定之服務報酬，為成交總價2.5％，並有溢 價獎金即成交總價40％，未約定分期給付，蔡全榮於103年1 月27日提供服務費請款明細表予江慶庭時，已自行更改為服 務報酬以成交總價2％計算，當次僅請領第一期款，經江慶 庭於該明細表上記載含稅後不再有溢價請領，並扣除10％稅 金及2％健保補充費及蔡全榮已請領之50萬元後，計算蔡全 榮當期之服務報酬額，及蔡全榮於103年5月21日為第二期請 款時，即完全按江慶庭於103年1月27日更改之內容，足認本 件代銷契約之報酬，已經合意更改為以成交總價2％計算， 並分期給付。且蔡全榮於104年1月12日簽收104年1月15日面 額47萬元支票時，亦簽註：「結清」溪南工業廠房（B、C、 D、E、F、G共6戶）之仲介佣金共3,138,000元等字樣，而該 3,138,000元之金額，即以該6戶總成交價之2%計算而得，均 足見本件代銷契約之報酬合意改為成交價之2%計算，不再有 溢價獎金。從而，蔡全榮主張非不請領溢價獎金，於被證1 及被證2上記載溢價獎金之欄位，註明為「0」，係因曾表示 餘戶售完一併請領，然此亦不為洪瑞照等所接受，故兩造未 達成合意，是就付款期間與成數應回歸最初原證1之約定即 居間報酬為原先之2.5%云云與上開事證不合，尚不足取。 又兩造間代銷契約，其報酬之支付既已合意如上述，且洪瑞 照等亦未證明曾約定於交屋完成才能請求報酬，是洪瑞照等 抗辯I戶不能請求報酬，亦不足取。洪瑞照等另抗辯蔡全榮 應辦理代銷之各戶房屋之建築規劃等，並參以另案證人周淑 美、陳海森之供述，可知辦理保存登記時（第2期請款）， 蔡全榮即未履行義務，其即不得請領後續之第2、3期之報酬 云云，但查依洪瑞照等於本院提出之上證三支票，其於104 年1月12日即與蔡全榮結清第2、3期應付之報酬，已如上述 ，是如未符合付款條件，其何以願給付，是所辯殊無可採。 ㈤又蔡全榮主張在餘戶售完後於103年6月11日出具之守價獎勵 金請款明細表（見上證1)向洪瑞照等請領溢價獎金，堪認蔡 全榮仍要求溢價獎金云云。惟兩造已合意不再有溢價獎金， 已如前述，而該上證1乃蔡全榮片面製作，未有洪瑞照等或 江慶庭簽署，不能認為已經獲得承認，自不足為蔡全榮有利 之認定；況據洪瑞照等所提出蔡全榮於104年1月15日之47萬 元之支票影本，其上另有由蔡全榮簽收字樣，註記結清溪南 工業廠房（B、C、D、E、F、G共6戶）之仲介佣金共3,138, 000元等字樣（見本院卷第25頁），以此金額核算，無溢價 獎金數額，是蔡全榮再主張系爭I戶溢價獎金，即無理由。 ㈥蔡全榮主張媒介欣旻公司向洪瑞照等買受2戶，其中1戶已經 買賣交屋完畢，另1戶即I戶因施工品質瑕疵，牆壁建在他人 舊牆壁上面，產權不清，無法改善，且欣旻公司不能接受額 外增加工程款，上富華公司主動提議而解除契約等情，業據 證人即欣旻公司總經理林為鎮到庭結證屬實，然上開建案其 建築完成日為103年9月2日、使用執照字號：103中都使字第 2243號，已證I戶至遲於103年9月2日已建築完成，且因建築 完成並經檢核確依合法藍圖後政府機關方會核發使用執照， 地政機關方會依使用執照為建物第1次所有權登記，業據蔡 全榮提出建物登記簿謄本為證（見原證11），由此可見該Ｉ 戶施工完成，並獲得主管機關核發使用執照灼然，蔡全榮已 可請領20%之第二期報酬，則Ｉ戶廠房雖經解除，蔡全榮仍 得請求報酬；蔡全榮自得請求其第一、二期報酬即80％，以 此計算，蔡全榮得請求之報酬金額應為410,080萬元（計算 式：25,630,000元×2％×80％＝410,080元）。原審命洪瑞 照等給付307,560元，尚不足102,520元。蔡全榮固再主張上 開解除契約，係洪瑞照等故意阻止條件成就以妨礙蔡全榮之 報酬請求權云云，惟為洪瑞照等否認，查蔡全榮所作之服務 費請款明細表（見原審卷第41頁）載明第1期請款：完成簽 約手續後，服務報酬請領百分之60；第2期請款：（施工完 成）申請使用執照前，服務報酬請領百分之20；第3期請款 ：銀行貸款，放款完成當日（交屋），服務報酬請領百分之 20，上開約定非屬不確定之條件，屬於服務報酬請領之期限 ，Ｉ戶廠房未至交屋之期日即解除買賣契約，則蔡全榮自不 得請領第3期交屋之報酬。 ㈦給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項及第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍 從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項及第203條亦 有明文。本件蔡全榮對洪瑞照等就Ｉ戶廠房之居間報酬請求 權，約定於完成簽約手續後即得請求，則蔡全榮於103年1月 14日起即得請求，然經其分別於103年1月27日、103年5月21 日以服務費請款明細表向洪瑞照等請求，並於104年8月31日 提起本件支付命令，洪瑞照等於收受支付命令繕本後迄未給 付，自應負遲延責任。又本件支付命令已於104年10月6日送 達洪瑞照等，有送達證書為憑。是蔡全榮請求自支付命令送 達翌日即104年10月7日起算，按年息5％計算之法定遲延利 息，核無不合，應予准許。 ㈧從而，蔡全榮依兩造間之居間契約，請求洪瑞照等給付410, 080元及自104年10月7日起之法定遲延利息為有理由，應予 准許，原審就其中命洪瑞照等應給付307,560元本息，就其 餘102,520元本息為蔡全榮敗訴之判決，尚有未合，蔡全榮 指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改 判如主文第二項所示。至於上開應、不能准許之部分，原審 分別為為洪瑞照等、蔡全榮敗訴之諭知，並無不合，洪瑞照 等、蔡全榮各自上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改 判，皆非有理由，均應予駁回。 ㈨本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件蔡全榮之上訴為一部有理由，一部無理由， 洪瑞照等之上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條 第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 3 月 15 日 民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢 法 官 朱 樑 法 官 鄭金龍 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 陳玫伶 中 華 民 國 106 年 3 月 15 日