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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　105年度上易字第405號 上　訴　人　楊敏益 訴訟代理人　涂芳田律師 複　代理人　何俊龍律師 被　上訴人　光和信股份有限公司 法定代理人　黃宗源 訴訟代理人　蔡壽男律師 上列當事人間請求價購土地等事件，上訴人對於中華民國105年6 月7日臺灣臺中地方法院104年度訴字第3451號第一審判決提起上 訴，被上訴人並為訴之追加，本院於105年12月20日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 原判決（除確定部分外）關於命上訴人所為給付超過新臺幣壹佰 貳拾柒萬肆仟柒佰貳拾肆元部分，暨訴訟費用之裁判（除確定部 分外）均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 追加之訴部分，核定被上訴人就其所有坐落臺中市○○區○○段 ○○○段○○○○○○地號，如附圖丁所示面積二十七平方公尺 之土地，得請求上訴人價購之金額為新臺幣壹佰貳拾柒萬肆仟柒 佰貳拾肆元。 第一審訴訟費用（除確定部分外）及第二審（含追加之訴）訴訟 費用，均由上訴人負擔百分之四十五，餘由被上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2款定有明文。查本件被上訴人於原 審就價購土地之請求部分（即訴之聲明第1項），原係依民 法第796條之1第2項準用同法第796條第2項規定，聲明請求 上訴人應於被上訴人就其所有坐落臺中市○○區○○段○○ ○段000○00地號（下稱系爭土地）如原判決附圖所示丁部 分面積27平方公尺之土地（下稱系爭丁部分土地）所有權移 轉登記予上訴人之同時，給付被上訴人新臺幣（下同）1,60 8,000元。嗣於本院民國105年12月20日言詞辯論期日，經本 院向其闡明民法第796條第1項但書、第2項及第796條之1第2 項所規定之訴訟，係兼有給付性質之形成訴訟（最高法院10 5年度台上字第586號判決參照）後，被上訴人當庭追加請求 核定被上訴人就其所有系爭丁部分土地，得請求上訴人價購 之金額為1,608,000元之聲明（見本院卷第149頁反面）；核 此屬訴之追加，因被上訴人所為之追加，係請求法院為形成 判決，以確定上訴人應購買系爭土地之價額，此為被上訴人 請求上訴人給付價購系爭土地之買賣價金之前提，且其追加 後之新訴與原訴間之事實理由，二者之基礎事實同一，主要 爭點具有共同性，依上開規定，被上訴人所為之追加，應予 准許，合先敘明。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張： (一)被上訴人前因所有之系爭丁部分土地遭上訴人以所有樓房無 權占用，乃對上訴人提起拆屋還地之訴，經原法院101年度 訴字第795號及本院102年度上字第531號交還土地事件，依 民法第796條之1第1項規定，斟酌公共利益及當事人利益， 判決被上訴人敗訴確定。被上訴人自得依民法第796條之1第 2項準用同法第796條第2項規定，請求上訴人價購系爭丁部 分土地。而系爭丁部分土地經原審囑託劉柯成建築師事務所 鑑價結果，價值達1,608,000元，有劉柯成建築師事務所出 具之不動產鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）可憑，上訴 人自應以該價額作為購買系爭丁部分土地之對價。至上訴人 所提出另案原法院104年度訴字第3453號請求價購土地等事 件囑託臺中市不動產估價師公會鑑價所出具之不動產估價報 告（下稱另案估價報告），被上訴人對之既有爭執，且其所 估價之土地與本件系爭土地之位置並不相同，自難憑採。為 此，爰依民法第796條之1第2項準用同法第796條第2項規定 提起本訴，並於本院為訴之追加，聲明求為：㈠核定被上訴 人就其所有系爭丁部分土地，得請求上訴人價購之金額為1, 608,000元；㈡命上訴人應於被上訴人就其所有系爭丁部分 土地所有權移轉登記予上訴人之同時，給付被上訴人1,60 8,000元之判決（被上訴人於原審其餘不當得利請求部分， 業經原審判決被上訴人一部勝訴、一部敗訴後，未據兩造上 訴而已確定，非本院審理範圍，不予贅述）。 二、上訴人則以：系爭鑑定報告經鑑定系爭土地總價為1,608,00 0元，依此鑑價結果，每平方公尺應為59,555元，惟系爭鑑 定報告卻記載每平方公尺為59,558元，其計算已稍有不合。 且系爭鑑定報告內容，並未提供詳細之資料以供法院核對， 鑑定過程顯較為粗糙。反之，觀之另案估價報告所載，可知 其鑑定過程除考慮系爭土地屬第四種住宅區外，尚將系爭土 地及217-40、217-85、307-4之4筆土地合併使用為前提，評 估土地單價，以符合最有效使用原則；且另案估價報告已詳 細交待相關鑑定過程，鑑定較為精緻。另參以上訴人所占用 之系爭丁部分土地，與另案估價報告所鑑定之標的相距不遠 ，且該鑑定價格亦與被上訴人於101年8月28日向財政部國有 財產局臺灣中區辦事處購買與系爭土地相鄰之307之4地號、 面積84.45平方公尺土地之買賣總價金3,631,350元，即每平 方公尺單價為43,000元之價格差距不遠，益徵另案估價報告 較為可採。參照另案估價報告之鑑價結果，被上訴人請求價 購之金額，應為1,274,724元（27平方公尺×每平方公尺47, 212元＝1,274,724元）；惟被上訴人購買系爭土地時，應詳 查系爭土地之占用情形，惟並未為之，上訴人占用系爭丁部 分土地並無過失，已為前揭另案本院102年度上字第531號交 還土地事件確定判決所認定，則類推適用民法第217條規定 ，本件價額應以100萬元較為合理等語置辯。 三、原審判決上訴人應於被上訴人就其所有系爭丁部分土地所有 權移轉登記予上訴人之同時，給付被上訴人1,608,000元。 上訴人不服上開部分判決一部提起上訴，其上訴聲明為：㈠ 原判決關於被上訴人請求上訴人應於被上訴人就其所有系爭 丁部分土地所有權移轉登記予上訴人之同時，給付被上訴人 超過100萬元部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在原審之 請求駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴 人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負 擔。被上訴人於本院並追加：核定被上訴人就其所有系爭丁 部分土地，得請求上訴人價購之金額為1,608,000元之聲明 。 四、本院得心證之理由： (一)按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變 更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部 之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之， 民法第796條之1第1項定有明文。又前開情形，得準用民法 第796條第2項之規定，鄰地所有人得請求土地所有人，以相 當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額 由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之， 民法第796條之1第2項亦有明文。而法條既規定由法院以判 決定之，則該訴訟之性質，自屬形成之訴。原告自應為形成 之訴之聲明，始屬適法。其後依該形成判決之法律效果，兩 造即得互為請求。經查，被上訴人所有之系爭丁部分土地， 為上訴人占用建築房屋；被上訴人前對上訴人提起請求交還 土地之訴，案經原法院以101年度訴字第795號判決，審酌公 共利益及當事人間之利益，認上訴人越界部分無須拆屋還地 在案，被上訴人不服上開判決而提起上訴，經本院以102年 度上字第531號審理後，駁回被上訴人之上訴，業經確定在 案；系爭土地99年公告現值為每平方公尺2,720元、102年公 告現值為每平方公尺2,800元等事實，為兩造所不爭執，並 有系爭土地之地籍謄本、地籍圖、原法院101年度訴字第795 號判決、本院102年度上字第531號判決、內政部國土測繪中 心101年11月9日之鑑定圖（見原審卷第7至36頁）在卷可稽 ，堪以採信。則揆諸上揭規定，被上訴人自得請求上訴人以 相當之價額購買系爭丁部分土地，故被上訴人請求本院核定 買賣價格，及請求上訴人於被上訴人將系爭丁部分土地所有 權移轉登記予上訴人之同時，給付該買賣價格，自屬有據。 (二)關於上訴人占用系爭丁部分土地之價購金額應以若干為適當 ？被上訴人主張應以原審所囑託劉柯成建築師事務所出具之 不動產鑑定報告書（即系爭鑑定報告書，見原審卷第89至10 0頁）為可採，即認每平方公尺單價為59,555元（計算式： 鑑定總價1,608,000元÷27＝59,555元，元以下捨去），故 請求本院核定價額為1,608,000元。上訴人則認應以原法院 另案104年度訴字第3453號事件所囑託臺中市不動產估價師 公會為鑑價之估價報告書（即另案估價報告書，見原審卷11 8至200頁、本院卷35至118頁）較為可採，即認每坪155,800 元，換算為每平方公尺47,212元（計算式：155,800÷3.3＝ 47,212，元以下四捨五入）經查： ⒈原審囑託鑑定之系爭鑑定報告書，雖認本件所占有系爭丁部 分土地，評鑑總價為1,608,000元，惟依此鑑價結果，每平 方公尺應為59,555元，依鑑定報告所載，每平方公尺為59,5 58元（見原審卷第96頁），其計算已稍有不合。參以依該鑑 定報告所示，雖記載其鑑定依據考慮系爭土地屬第四種住宅 區，並以：(1)鄰近市場供需：經市場訪談，該區土地成交 行情及兩個交易實例、交易情形、新建土地、售價與成交價 之差距、地區未來發展潛力；(2)區域狀況概要：勘估建物 所臨街（巷）道寬度、土地臨街面正面寬度、市場及學校之 接近性、大眾運輸條件等為考慮依據（見原審卷第91-92頁 ），惟鑑定報告內並未提供詳細之資料以供法院核對，以審 酌其鑑定意見是否妥適，鑑定過程顯較為簡略。 ⒉另案即原法院104年訴字3453號事件，就該案所占有同屬系 爭土地內之如附圖所示丙部分土地之28平方公尺，囑託臺中 市不動產估價師公會為鑑價之系爭估價報告書，其鑑定過程 除考慮系爭土地屬第四種住宅區外，尚將被上訴人所有系爭 土地及217-40、217-85、307-4之4筆土地合併使用為前提， 評估土地單價，以符合最有效使用原則（見原審卷第120、 126、162頁），且於價格形成之主要因素分析，為一般因素 分析、市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析及勘估 標的稅務分析，於價格評估時，除依比較法，共比較附件成 交之3個標的，而得出比較法價格為154,000元/坪，並依土 地開發分析法，比較其他3個標的，得出土地開發分析法為 16萬元/坪（見原審卷第176頁），其後再考量比較法所蒐集 之資料完整性、可信度均較為高；而土地開發分析方法中， 標的土地部分深度過深，在規劃方面受限，故於總銷售金額 之推算較具不確定性，故賦予比較法權重為70%，土地開發 分析價格權重為30%，因此鑑價結果為每坪155,800元（見原 審卷第177頁），即每平方公尺47,212元（計算式：155,800 ÷3.3＝47,212，元以下四捨五入），已詳細交待相關鑑定 過程，其鑑定內容較為精緻，應較為可採。參以上訴人所占 用系爭丁部分土地，與該鑑定標的所示附圖所示丙部分土地 相毗鄰，周圍地理環境、交通位置、經濟繁榮等影響價格之 相關因素並無明顯不同。且查被上訴人主張其就系爭土地相 鄰之307之4地號土地，面積84.45平方公尺，於101年8月28 日向財政部國有財產局臺灣中區辦事處購買之買賣總價金為 3,631,350元，即每平方公尺之單價為43,000元，被上訴人 並已於101年9月13日辦理所有權移轉登記完畢，業據被上訴 人提出該辦事處101年8月14日售字第101BD0000000號繳款通 知及移轉後之307-4地號第二類土地登記謄本（見原審卷第 37-38頁）為證。則上開鑑定價格與被上訴人購買307之4地 號土地之價格亦屬接近，堪認上開鑑定價格應屬相當。 ⒊被上訴人於原審固主張其就同段217之85地號土地與訴外人 張垂壁所簽之不動產買賣契約，約定買賣面積16平方公尺， 買賣價款總額為1,936,000元，即每平方公尺單價為121,212 元等情，並提出不動產買賣契約書、經分割後之同段217-85 地號土地登記謄本及地籍圖謄本（見原審卷第39-45、46-47 頁）為證。上訴人就上開契約形式真正固不爭執，惟抗辯： 上開契約是基於被上訴人與訴外人之間的契約自由，買賣價 格並不客觀等語。本院審酌被上訴人提出之上開土地登記簿 謄本及地籍圖謄本（見原審卷第46至47頁）顯示，其因此分 割後之217之85地號土地，即可與臺中市○○○區○○○○○ 路相臨，則該購買之價格自為較高，且私人間就土地之買賣 ，本有個別之特殊需求、使用及經濟上之考量，該他筆土地 之私人買賣價格，自難逕執為對被上訴人有利之認定。 ⒋被上訴人又主張其法定代理人黃宗源個人於105年9月20日與 第三人昶品建設有限公司訂立買賣契約，將所有坐落臺中市 ○○區○○段○○○段00○0地號土地面積182平方公尺以1, 280萬元出售，其每平方公尺單價為70,329元，被上訴人並 提出土地房屋買賣契約書為證（見本院卷第132-134頁）； 且據上開買賣價格主張可證系爭鑑定報告之鑑定價格並無過 高云云。惟上訴人抗辯上開私人間買賣價格並不客觀等語。 查黃宗源出售之上開清水段西勢小段21之8地號土地之地理 位置並非鄰近系爭土地，且被上訴人並未指明該21之8地號 土地之周圍地理環境、交通、經濟狀況等影響價格相關因素 是否與系爭土地相當，而個別土地價格之形成因素甚多，在 欠缺相關因素比較之前，自無逕予參酌其價格，是被上訴人 主張可參酌該筆土地買賣之價格，尚不可採。 ⒌綜上，本件關於被上訴人請求本院核定系爭丁部分土地之買 賣價額，應以每平方公尺47,212元為適當，則本件價購之相 當價額應核定為1,274,724元（計算式：47,212×27＝1,274 ,724）。是被上訴人請求本院核定為1,608,000元，為無理 由。上訴人雖請求本院核定該買賣價格為100萬元，與其所 主張應參酌系爭估價報告書之價格尚有相當之差距，亦不可 採。 ⒍上訴人雖再抗辯：被上訴人具有豐富的土地買賣經驗，於買 受系爭土地時應確實詳加調查，然其並未為之，被上訴人就 此損害之發生與有過失，又上訴人無過失，已為前揭另案本 院102年度上字第531號確定判決所認定，本件起因為上訴人 越界建築，依據民法第796條越界建築所產生的損害，買賣 價金是填補越界建築的損害，應類推適用民法第217條規定 ，減免本件買賣價金云云。惟被上訴人主張：本件是請求價 購土地之訴訟，與損害賠償無關，上訴人主張過失相抵於法 無據，況當初被上訴人購買土地與上訴人向建商購買房屋無 關等語。經查，本件係因上訴人之房屋越界占用被上訴人所 有之系爭丁部分土地，案經原法院以101年度訴字第795號判 決，依民法第796條之1規定，審酌公共利益及當事人間之利 益，認上訴人越界部分無須拆屋還地確定在案。又民法第 796條之1第2項準用同法第796條第2項規定，其立法理由為 ：「土地所有人如因法院之判決，免為全部或一部房屋之移 去或變更者，為示平允，宜許鄰地所有人對於越界部分之土 地及因此形成之畸零地，得以相當之價格請求土地所有人購 買。」，故上開價購之規定，並非損害賠償之性質，亦與損 害賠償之性質不相類似，自無類推適用民法第217條與有過 失規定之可言，上訴人抗辯應類推適用民法第217條規定核 減買賣價額為100萬元云云，即不可採。 (三)被上訴人請求上訴人應於被上訴人就其所有系爭丁部分面積 27平方公尺之土地所有權移轉登記予上訴人之同時，應給付 被上訴人1,608,000元部分，按本院核定之買賣價額1,274,7 24元，則被上訴人請求上訴人所為給付，於未逾1,274,724 元範圍部分為有理由，應予准許。至超過1,274,724元金額 之給付部分之請求，為無理由，應予駁回。 (四)從而，被上訴人依民法第796條之1第2項準用同法第796條第 2項規定提起本訴及於本院追加起訴，其中追加之訴部分， 關於被上訴人得請求上訴人購買系爭土地附圖丁所示面積27 平方公尺土地之價額，本院核定為1,274,724元。此部分為 形成之訴之性質，本院核定之金額固與被上訴人之聲明之金 額不同，惟仍應認被上訴人追加之訴為有理由。又被上訴人 於原審起訴部分，請求上訴人應於被上訴人就上開土地所有 權移轉登記予上訴人之同時，應給付被上訴人1,274,724元 部分為有理由，應予准許。被上訴人請求上訴人為給付之金 額超過1,274,724元金額部分之請求，為無理由，應予駁回 。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有 未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核 無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當 ，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，於判決之 結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴 為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條 、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 1 月 10 日 民事第二庭 審判長法 官 謝說容 法 官 陳宗賢 法 官 張瑞蘭 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 胡美娟 中 華 民 國 106 年 1 月 10 日