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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　105年度上易字第588號 上　訴　人　紅堡建設有限公司 法定代理人　劉麗紅 訴訟代理人　林雅儒律師 複 代 理人　徐文宗律師 被 上 訴人　林峰民 訴訟代理人　黃呈利律師 複 代 理人　陳怡婷律師 上列當事人間返還價金等事件，上訴人對於民國105年10月21日 臺灣臺中地方法院104年度重訴字第150號第一審判決提起上訴， 經本院於106年3月1日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人（即原告）主張：伊於民國103年3月29日與上訴人 訂立成屋買賣契約書（下稱系爭契約），向上訴人購買「禾 心苑」建案中如原判決附表所示之不動產（下稱系爭房地） 。總價新臺幣（下同）908萬元，伊已付清全部價金，上訴 人亦已將系爭房地移轉登記予伊，交付伊受領。惟伊受領後 ，對向鄰居屢次將汽車停放於道路，致伊無法停車於系爭房 屋前院，屢向上訴人反應，均未獲處理。伊遂於103年12月 間向南投縣政府調閱系爭房地建案之建築圖說，始發現伊所 買受如原判決附表編號1號所示南投縣○○鎮○○段○○○○○○ ○號土地（下稱系爭317-29地號土地）劃設有建築法規規定 之迴車道用地。依系爭契約第11條、第12條約定，上訴人有 交付無第三人占用或其他致令買受人不得使用買賣標的物之 義務，但上訴人竟隱瞞此事實，將迴車道用地出售予伊，致 伊就系爭317-29地號土地之所有權能行使存有障礙，無法於 該土地上停放兩台汽車，此與上訴人於廣告文案中宣稱「戶 戶可停放兩台汽車」顯有不符，且足以影響伊購買系爭房地 之意願，屬重大瑕疵。伊於104年1月8日以台中法院郵局第 58號存證信函催告上訴人除去系爭317-29地號土地上之迴車 道負擔，上訴人於104年1月9日收受該存證信函，仍置之不 理。爰依民法第359條但書規定，請求減少價金，並將減少 之價金43萬517元及自受領時起之利息返還予伊。起訴聲明 求為判決：上訴人應給付被上訴人43萬517元及自103年4月 22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；併陳明願 供擔保，請准宣告假執行及訴訟費用由上訴人負擔。（被上 訴人敗訴部分即先位之訴部分，因未提起上訴，而已先行確 定，本院無庸審究，茲不贅述）。答辯聲明求為判決：上訴 駁回及第二審訴訟費用由上訴人負擔。 二、上訴人則以：⑴系爭契約第11條係規範伊應擔保買賣標的物 產權清楚，無一物數賣、被他人占用、占用他人土地等情事 、如有出租、出借、設定他項權利、債務糾紛等情事，應予 告知，此與被上訴人主張系爭土地存有使用上限制（設有私 設道路及迴車道）之瑕疵無涉，原審執此認伊應負瑕疵擔保 責任，顯有違誤。⑵伊於被上訴人購買系爭房地時，即已詳 實告知圖面標示有迴車道。系爭契約未記載係因契約內容係 依內政部頒行之範本定之，因該範本並無將迴車道設置列為 應記載內容，系爭契約才無該部分之記載，並非伊刻意不記 載，自不應以此遽論伊未告知。況由被上訴人購買系爭房屋 之價格顯然低於未有迴車道繪製住戶之購屋價格，及伊給予 被上訴人免外水、外電、瓦斯及代書等約18萬及贈送房屋裝 潢28.5萬元之優惠等情，亦可推知被上訴人係因迴車道因素 而享有上開優惠。證人李逸文亦為相同之證述。⑶華聲科技 不動產估價師事務所（下稱華聲事務所）作成之估價報告（ 下稱估價報告）記載：無設置迴車道之市場交易價格：103 年4月間為908萬元，係以詢問當事人為依據。但估價期間伊 並未接獲華聲事務所人員任何詢問，故華聲事務所恐係片面 聽聞被上訴人之陳述而為判斷，難謂公允，原審逕以其估價 報告作為減少價金金額之依據，顯有未妥。⑷被上訴人因對 向鄰居惡意停放車輛於車道，致不能於系爭房屋前停車之糾 紛，與伊無關係，且伊近日前往查看，該鄰居停放之車輛已 移除，被上訴人亦將其車輛停放於系爭房屋前，並未因迴車 道因素而影響使用，故被上訴人一面主張迴車道影響土地之 使用，要求減少價金，一面又自行違反迴車道規定搭設棚架 並將車輛停放於迴車道上，顯然雙重獲利等語，資為抗辯。 上訴聲明求為判決：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項： (一)被上訴人於103年3月29日與上訴人簽訂系爭契約，向上訴人 購買系爭房地，總價為908萬元。被上訴人已付清全數價金 ，上訴人亦已將系爭房地移轉登記予被上訴人，交付被上訴 人受領。 (二)南投縣政府建設處建築管理科核准之使用執照竣工圖圖面於 系爭317-29地號土地上劃設有迴車道。 (三)被上訴人購買系爭房地，上訴人給予被上訴人免除外水、外 電、瓦斯及代書等約18萬元費用。 (四)被上訴人於104年1月8日寄發台中法院郵局第58號存證信函 予上訴人，上訴人於104年1月9日收受。 四、本件爭點： 被上訴人依民法第359條第1項但書規定，請求減少價金，並 返還減少之價金43萬517元及自103年4月22日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，是否有理由？亦即： (一)上訴人於訂約時是否隱瞞而未告知被上訴人關於系爭317- 29地號土地上劃設有迴車道用地乙事？ (二)被上訴人請求減少價金43萬517元，是否有無理由？ 五、本院之判斷： (一)被上訴人主張如兩造不爭執事項㈠、㈡、㈣所示事實，業據 其提出買賣契約書、付款明細、土地及建物登記謄本、南投 縣政府103年12月17日府建管字第10302 39895號函、地籍套 會圖、存證信函及回執等件為證，並有南投縣政府104年12 月25日府建管字第1040253078號函及檢附竣工圖、竣工照片 可稽（見原審卷第195、201頁），復為上訴人所不爭執，自 堪信為真實。惟被上訴人主張伊於103年12月調閱系爭房地 之建築圖說，始發現系爭317-29地號土地上劃設有迴車道， 上訴人隱瞞此事實，致伊受有不能完整利用系爭土地之損害 ，自應依民法第354條規定，負瑕疵擔保責任，則為上訴人 所否認，並以訂約前即已告知系爭317-29地號土地於使用執 照圖說有設置迴車道，被上訴人係瞭解系爭房地狀況後始決 定與伊簽約，是依民法第355條規定，伊不需負瑕疵擔保責 任等語置辯。經查： ⒈所謂迴車道應為私設通路之一部，而系爭317-29地號土地上 設有迴車道，對於該土地之使用勢必造成限制，亦使該土地 在市場上之交易價格有所減損，依通常交易觀念，應可認系 爭317-29地號土地存有物之瑕疵。 ⒉被上訴人主張上訴人於訂約時並未告知系爭317-29地號土地 既存有物之瑕疵，惟為上訴人所否認，依民事訴訟法第法27 7條規定，自應由上訴人就其已告知乙事負舉證之責。上訴 人就此雖主張有證人即當時銷售系爭房地之銷售專員李逸文 之證詞為據。惟查： ⑴證人李逸文係證稱：系爭買賣契約標的是成屋，有帶原告（ 即被上訴人，下同）去看系爭房屋屋況，當時系爭房屋前面 有對面鄰居停放的車輛，就有向原告表示系爭房屋前面有迴 車道，原告當時有詢問鄰居停放的車輛會不會移走，我們就 回答如果買賣契約成立後會再向對面鄰居告知，因為我們之 前就有跟對面鄰居講過這件事，鄰居表示房屋出售後再告知 他，我們已經有跟鄰居溝通過，每個客戶來看系爭房屋時， 我們都會告知有迴車道空間的事情，於原告看屋時，是被證 五的第三張照片的車輛7L-5952號車輛停放在第一張照片車 牌號碼00-0000號車輛的位置，3.5噸貨車就與第一張照片車 牌號碼00-0000號車輛併排，整個停在車道上，我們是到4樓 的神明廳，由上往下指出迴車道的空間，因為有指出迴車道 空間，原告就有詢問停放在上面的車輛以後會不會移走，我 有向他表示這件事情以前建設公司有跟鄰居溝通過了，我所 指出的迴車道空間就是指原告搭設棚架的停車空間、私設道 路位置及對面鄰居搭設的鐵皮都有佔到迴車道空間，我們提 到有迴車道設置的時候，原告講的重點都是在講房屋價格， 並沒有對迴車道的問題再詢問，我們確實有告訴原告迴車道 位置，但迴車道有沒有什麼法規規定我們不知道，也沒有跟 原告講，……被告（即上訴人）是請我個人銷售被告建案， 我有收取獎金等語（見原審卷第86頁背面至第88頁）。 ⑵承上，本件勾稽比對證人李逸文證言之內容與其所述與被上 訴人即買受人之互動過程，可見被上訴人看屋時所關注之焦 點係鄰居停放車輛是否會移開，是否會影響系爭317-29地號 土地出入之問題，此與當時究竟有無討論系爭土地是否有設 置迴車道之待證事實，並未能直接證明。 ⑶況且，倘若證人李逸文當時確有向被上訴人明確指出迴車道 用地之位置、範圍包含系爭房屋前院搭設棚架的停車空間， 則系爭房屋前院不得停放車輛，被上訴人當時自無可能不置 一詞，然未見證人李逸文就被上訴人當時究有何反應或陳述 ，為具體之說明。 ⑷又該證人李逸文係協助上訴人銷售系爭房地並領有報酬之人 ，其所為證述，是否有為防免自己日後遭追償而有迴護上訴 人，避重就輕之虞，亦非無疑。 ⑸因之，本件尚難以上開證人李逸文之證述，遽為有利於上訴 人之認定。 ⒊上訴人另舉其給予被上訴人較低之購屋價格、免外水、外電 、瓦斯及代書費等約18萬元及贈送屋內裝潢價值28萬5000元 優惠之相關資料為據，主張由該等優惠即可推知其確有告知 被上訴人迴車道之瑕疵。惟查，不動產交易之價格、條件涉 及不動產坐落位置、周圍環境、面積大小等客觀因素，且具 體個案中買賣雙方購買或出售之意願、需求程度、議價能力 、其他交易等主觀因素，於磋商過程均將影響最後成交之價 格與條件，因此，縱上訴人以較低之價格出售系爭房地予被 上訴人，亦給予被上訴人費用免除及裝潢等優惠，亦無從證 明該等優惠係基於系爭317-29地號土地有設置迴車道而來。 況證人李逸文證述，系爭房屋為實品屋，一樓部分已經有作 裝潢及家具，當時李逸文有告知被上訴人裝潢及家具費用需 另外負擔，因被上訴人有預算考量，總價是908萬元，再加 裝潢、家具及外水外電費用，但上訴人將這些費用都含括在 內，最後以908萬元成交等語（見原審卷，第86頁背面）， 是上訴人給予被上訴人之上開優惠，是否係因有意脫售實品 屋，或因被上訴人預算有限，均有可能。因此，亦難由兩造 之交易價各，即認上訴人有告知被上訴人迴車道之瑕疵。 ⒋再者，觀諸系爭契約全文及締約前之相關書面文件，均無任 何有關系爭317-29地號土地上有設置迴車道之記載（見原審 卷第12-19、113頁），上訴人雖辯稱此乃因系爭契約內容係 依內政部成屋買賣契約書範本而定，因該契約範本並無將迴 車道用地列為應記載內容，伊才未將之記載於系爭契約，並 非故意不記載云云。惟查，內政部所製房屋買賣契約書範本 僅為買賣契約之通案參考，無法適用於所有買賣個案，且基 於私法自治，其內容對於個案亦非當然有拘束力。當事人若 加以援用，自應會視具體個案需求，調整契約內容而為增、 刪之記載，特別係針對當事人間重要的約定事項尤然。況上 訴人是否有告知被上訴人迴車道之瑕疵，攸關上訴人之瑕疵 擔保責任是否免除，對上訴人之權益影響甚鉅，倘若上訴人 確有告知，自無不於系爭契約內載明之理。且系爭房地之前 院停車空間，係上訴人建案銷售廣告之主要焦點之一，有上 訴人之廣告文宣及網路專欄列印資料可參（見原審卷，第78 -79、134頁），上訴人既主張係因系爭317- 29地號土地有 設置迴車道，才給予被上訴人較低之購屋價格及費用免除、 贈送裝潢等優惠，以該等優惠作為停車空間因迴車道設置而 受限之補償，則上訴人更無不在契約中清楚載明之理。是上 訴人前揭所辯，顯與常理有違，實不足取。況上訴人於系爭 契約第11條載明：「賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無 一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租或 出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予告知，並 於完稅款交付日前負責理清。」，無非係在擔保買賣標的物 無使用上限制之瑕疵，但迴車道之設置係供車輛迴轉使用， 需保持淨空，避免影響迴車，被上訴人顯無法完整使用迴車 用地。上訴人既有意擔保買受人所買受之土地無使用上之瑕 疵，卻又另外告知被上訴人系爭317-29地號土地設有迴車道 無法完整的使用，顯亦與常情有悖，益徵被上訴人所辯，應 非真實。 ⒌綜上，上訴人辯稱於訂約前已告知被上訴人系爭317-29地號 土地存有迴車道之瑕疵云云，既不足採，則被上訴人主張上 訴人隱瞞而未告知上開瑕疵，則屬可信。是被上訴人主張上 訴人應依民法第354條規定負瑕疵擔保之責，自屬有據。 (二)按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第 359條定有明文。經查： ⒈上訴人應依民法第354條規定負瑕疵擔保之責，已如上述， 但解除契約對上訴人而言，顯失公平，業經原審判決確定， 則被上訴人依民法第359條但書規定，請求減少價金，自屬 有據。 ⒉又被上訴人於系爭房地新落成後即買受，系爭317-29地號土 地地勢平坦且臨路，並依一定之規劃使用，而系爭房屋為連 棟透天，主要構造、通風採光、公共設施便利性、都市機能 均尚屬良好，正常條件下，鄰近區域內屋齡未滿3年的社區 透天住宅行情每戶約850至1100萬元，經審酌系爭317-29地 號土地上所設置之迴車道空間與私人空間在地籍圖上未為分 割，現場亦鋪設相同地磚，衡情一般用路人確難以立即認知 、判斷該處有迴車道可供使用，於形式上，固然得使上訴人 實際使用不會受到明顯影響。然南投縣政府建設處建築管理 科核准之使用執照竣工圖圖面於系爭317-29地號土地上劃設 有迴車道，則系爭房地於日後若有產權易動時，必然揭露， 此一事實，明顯會影響系爭房地之交易價格，此等交易過程 必然要面對之重要因素，自不能以一般用路人不知內情，遽 予以否認。遑論本件確曾有訴外人藉故與上訴人或被上訴人 就迴車道一事迭生爭執，為上訴人所自承（見本院卷第71頁 ），已見系爭迴車道問題，確有可能構成他人與被上訴人滋 生閒隙之緣由，自難逕予以系爭房地未因有設置迴車道而生 瑕疵。 ⒊況且，為維持合法性或其他不必要困擾，該空間仍應隨時維 持開放狀態，不得圍阻或設置影響迴車道之障礙物，至系爭 房屋之使用則不受影響，比較相鄰房地成交價格後，推估系 爭房地因有設置迴車道之瑕疵，於兩造訂立系爭買賣契約時 之價值減損應為43萬517元，此有華聲事務（105）華估興字 第81822號估價報告書及106年2月6日華估字第00000-0號函 可供參佐（見估價報告第13-15、32 -35頁、本院卷第35-36 頁），是被上訴人請求減少價金43萬517元，應屬可採。 ⒋至上訴人辯稱估價報告記載：無設置迴車道之市場交易價格 ：103年4月間為908萬元，係以詢問當事人為依據，但估價 期間伊並未接獲華聲事務所人員任何詢問，故華聲事務所恐 係片面聽聞被上訴人之陳述而為判斷，難謂公允，原審逕以 估價報告作為減少價金金額之依據，顯有未妥云云。惟查， 上訴人於訂約時未告知迴車道之瑕疵，被上訴人於訂約時亦 不知有上開瑕疵，業經本院認定如上，而被上訴人最後係以 908萬元購得系爭房地，復為兩造所不爭執，則本件買賣成 交價格908萬元係系爭房地在未設置迴車道情形下之交易價 格，應無疑義。 ⒌因此，估價單位雖於估價期間未詢問上訴人，惟此並不影響 其對系爭房地交易價格之認定。上訴人以此辯稱估價報告不 足參考，顯非可取。 (三)從而，被上訴人依民法第359條第1項但書規定，請求上訴人 減少價金43萬517元既有理由，則上訴人受領43萬517元價金 ，已無法律上原因，被上訴人請求上訴人返還，於法有據。 六、綜上所述，被上訴人依民法359條但書規定，請求減少價金 43萬517元，並返還減少之價金及利息，應予准許。原審就 此部分判命上訴人如數給付，洵無不合。上訴意旨指摘原判 決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、關於原審命裁判費之負擔部分，上訴人對原審此部分判決， 固有爭執，然查原審判決係援引民事訴訟法第79條第1項之 規定經酌量情形而命上訴人（被告）一造負擔，可見原審之 判斷於法有據；況且，本件案情屬購屋糾紛，經審酌兩造締 約前後之互動、兩造經濟地位及本件爭執之內容等主客觀情 狀，宜認原審於酌量後命上訴人一造負擔原審之裁判費，尚 無不當，附此敘明。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決 結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第463條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 3 月 15 日 民事第六庭 審判長法 官 盧江陽 法 官 許石慶 法 官 黃玉清 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 陳志德 中 華 民 國 106 年 3 月 15 日