臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度重上字第120號
上 訴 人 郭貞佑
陳慶銘
侯泰成
楊雅嵐
邵雅芬
廖美佳
上六人共同
訴訟
代理人 鄭中睿
律師
被
上訴人 謝新菊
訴訟代理人 曹宗彝律師
複 代理人 鄭崇煌律師
王建鈞
上列
當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年3月
11日臺灣臺中地方法院第一審判決（102年度重訴字第596號）提
起上訴，本院於107年1月17日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審
訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、
按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回，民事訴訟法第 459
條第 1項前段定有明文。查
本件原審共同原告黃見揚上訴本
院後，於本院為終局判決前表示撤回上訴（參見本院卷第91
頁），自屬合法，應予准許，
合先敘明。
二、本件被上訴人經
合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論
期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依上訴
人之
聲請，由其
一造辯論，而為判決。
乙、實體方面
一、上訴人主張：(一)伊等於民國 100年間分別與被上訴人簽立
土地預定
買賣契約書、與原審共同
被告冠宇建設有限公司（
下稱冠宇公司）簽立房屋預定買賣契約書，而購買「冠宇原
創」社區建案之基地（台中市○區○○段 00000000000地
號等3筆，後2筆
嗣併入第1筆，面積共640㎡【即平方公尺，
下同】）、其上坐落之房屋及停車位。
上開買賣契約
所載價
金及伊等嗣所得房屋之建號
暨登記面積，詳如下【附表一】
：
┌──┬────┬────────┬─────────┬─────────┐
│編號│上訴人 │土地買賣契約 │預售屋買賣契約 │依建物登記謄本所示│
│ │ │買賣價金（萬元）│買賣價金（萬元） │登記面積（㎡） │
│ │ │單位：新台幣 │單位：新台幣 │ │
├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤
│1 │郭貞佑 │土地：613 │主建物：173 │主建物：93.33㎡ │
│ │7157建號│車位：44 │附屬建物：17 │陽台：10.59㎡ │
│ │ │ │共有部分：73 │雨遮：5.87㎡ │
│ │ │ │停車位：16 │合計：109.79㎡ │
├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤
│2 │陳慶銘 │土地：605 │主建物：139 │主建物：93.76㎡ │
│ │7154建號│車位：36 │附屬建物：18 │陽台：10.59㎡ │
│ │ │ │共有部分：66 │雨遮：6.03㎡ │
│ │ │ │停車位：14 │合計：110.38㎡ │
├──┼────┼────────┬─────────┬─────────┤
│3 │侯泰成 │土地：624 │主建物：132 │主建物：93.33㎡ │
│ │7151建號│車位：90 │附屬建物：19 │陽台：10.59㎡ │
│ │ │ │共有部分：80 │雨遮：5.87㎡ │
│ │ │ │停車位：33 │合計：109.79㎡ │
├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤
│4 │楊雅嵐 │土地：613 │主建物：137 │主建物：93.33㎡ │
│ │7153建號│車位：40 │附屬建物：17 │陽台：10.59㎡ │
│ │ │ │共有部分：73 │雨遮：5.87㎡ │
│ │ │ │停車位：15 │合計：109.79㎡ │
├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤
│5 │邵雅芬 │土地：620 │主建物：145 │主建物：93.76㎡ │
│ │7158建號│車位：36 │附屬建物：18 │陽台：10.59㎡ │
│ │ │ │共有部分：68 │雨遮：6.03㎡ │
│ │ │ │停車位：13 │合計：110.38㎡ │
├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤
│6 │廖美佳 │土地：715 │主建物：162 │主建物：93.33㎡ │
│ │7159建號│車位：37 │附屬建物：19 │陽台：10.59㎡ │
│ │ │ │共有部分：84 │雨遮：5.87㎡ │
│ │ │ │停車位：13 │合計：109.79㎡ │
└──┴────┴────────┴─────────┴─────────┘
惟，被上訴人並未依
系爭土地買賣契約第 2條「土地出售面
積及認定標準」約定：「……，其應有權利範圍以地政機關
核發建物測量成果圖之『主建物』及『附屬建物』面積與區
分所有全部『主建物』及『附屬建物』總面積比例持分。但
……」履行，致移轉予伊等之土地面積（即土地權狀面積）
均較契約約定短少，屬
不完全給付，而因被上訴人已將系爭
基地全部移轉予系爭建案之各買受人（依本件起訴時所提謄
本，被上訴人原尚有部分持分，然嗣已移轉予其中一戶店面
之買受人，參見原審卷第1宗第209頁、第154頁），是因可
歸責於被上訴人之事由致不能補正，進而陷於給付不能，是
伊等自得依
民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求不
完全給付之
損害賠償，即請求被上訴人返還土地短少之金額
。又被上訴人既短給土地，致伊等多支出價金，其就溢收部
分，並無
法律上原因，是伊等亦得依民法第179條規定，請
求其返還相當於該短給部分土地之價金；或依《預售屋
定型
化契約範本》第5、6條規定（依
消費者保護法施行細則第15
條第
2項，若
兩造契約未經記載之事項，仍有該範本內容之
適用
），請求被上訴人對於土地短少部分應依契約價格
予以找補
。經計算伊等每人應分配面積及被上訴人應返還（或賠償）
之金額，如下【附表二】：
┌────┬───────┬───────┬──────┬───────┬──────┐
│上訴人 │依契約應分得面│土地權狀面積㎡│短少（應分得│每㎡單價（契約│應返還數額（│
│建號 │積（640㎡×個 │ │-權狀）㎡ │價格÷應分得）│新台幣，元）│
│ │人÷全體區分所│ │ │ │ │
│ │有） │ │ │ │ │
├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤
│郭貞佑 │28.00000000 │19.616 │9.00000000 │211959.3087 │1,972,206 │
│7157 │（640*109.79/ │640（3065/1000│ │（0000000÷ │ │
│ │2429.6） │00） │ │28.00000000） │ │
├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤
│陳慶銘 │29.00000000 │19.616 │ 9.0000000 │208074.9456 │1,968,402 │
│7154 │（640*110.38/ │640（3065/1000│ │（0000000÷ │ │
│ │2429.6） │00） │ │29.00000000） │ │
├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤
│侯泰成 │28.00000000 │19.072 │ 9.00000000 │215762.8199 │2,124,971 │
│7151 │（640*109.79/ │640（2980/1000│ │（0000000÷ │ │
│ │2429.6） │00） │ │28.00000000） │ │
├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤
│楊雅嵐 │28.00000000 │19.7504 │ 9.00000000 │211959.3087 │1,943,719 │
│7153 │（640*109.79/ │640（3086/1000│ │（0000000÷ │ │
│ │2429.6） │00） │ │28.00000000） │ │
├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤
│邵雅芬 │29.00000000 │19.8208 │ 9.0000000 │213233.8286 │1,973,535 │
│7158 │（640*110.38/ │640（3097/1000│ │（0000000÷ │ │
│ │2429.6） │00） │ │29.00000000） │ │
├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤
│廖美佳 │28.00000000 │19.7312 │ 9.00000000 │247228.2312 │2,271,890 │
│7159 │（640*109.79/ │640（3083/1000│ │（0000000÷ │ │
│ │2429.6） │00） │ │28.00000000） │ │
└────┴───────┴───────┴──────┴───────┴──────┘
析言之：⒈系爭社區建案共有21戶，系爭基地上則有共22筆
建號，即該21戶之同段7141建號至7161建號，與屬「共用」
部分之7140建號，而依上開土地買賣契約第 2條約定，本件
買賣土地面積之計算方式，係以「主建物」及「附屬建物」
面積為據，則屬「共用」部分之7140建號既
非屬附屬建物，
自即排除而不予納入計算。再者，附屬建物係指一般常見之
平台、陽台、露臺、或由契約約定歸屬於一樓之地下室及歸
屬於頂層樓之屋頂突出物，而7140建號所載項目為停車空間
、機械室等18項，並非平台、陽台、露臺，亦非「契約約定
歸屬於一樓之地下室及歸屬於頂層樓之屋頂突出物」，確實
非屬附屬建物。⒉準此，以7141建號至7161建號建物登記謄
本所示之「主建物」面積共 2135.09㎡、「附屬建物」（陽
台、雨遮）面積共294.51㎡，全體之「主建物」及「附屬建
物」面積合計共2429.6㎡，伊等每人依約應分配面積，暨據
以計算之短少面積、被上訴人應返還金額，即如上開【附表
二】所示。以上訴人郭貞佑為例：其所有7157建號之主建物
面積為93.33㎡、附屬建物（陽台、雨遮）之面積為10.59、
5.87㎡，合計共109.79㎡，而全體之面積合計共2429.6㎡，
已如前述，
是以，上訴人郭貞佑應分得之土地應為 640㎡×
（109.79㎡÷2429.6㎡）＝28.00000000㎡，惟，依系爭289
地號基地之土地登記謄本所示，上訴人郭貞佑之權利範圍為
00000000分之306500（即 3065/100000），是其所獲土地權
狀面積僅19.616㎡（640㎡×3065/100000＝19.616㎡），即
短少9.00000000㎡（28.00000000㎡－19.616㎡） 。(二)又
縱若將共用部分7140建號（面積 1615.11㎡）納入土地持分
面積計算，被上訴人所為給付，仍與契約不符。詳如下表：
┌──┬───┬─────┬──────┬────┬──────┬─────┬────┬──────┬────┐
│編號│上訴人│7140建號換│各戶總面積（│整棟大樓│每戶依契約應│現土地權狀│短少面積│每㎡單價（契│應返還金│
│ │ │算面積（ │含7140建號共│建物面積│分得土地面積│登記（土地│（每戶依│約價格÷依契│額（短少│
│ │ │1615.11㎡ │用部分） │ │【289地號面 │登記謄本權│契約應分│約應分得土地│面積×每│
│ │ │×各該戶權│ │ │積640㎡×（ │利範圍× │得土地面│面積 │㎡單價）│
│ │ │利範圍） │ │ │各戶總面積/ │289地號面 │積－現土│ │（新台幣│
│ │ │ │ │ │4044.71）】 │積640㎡） │地權狀登│ │，元） │
│ │ │ │ │ │ │ │記） │ │ │
├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤
│1 │郭貞佑│63.0000000│172.0000000 │4044.71 │27.0000000 │19.616 │7.73077 │224158.0965 │0000000 │
├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤
│2 │陳慶銘│62.343246 │172.723246 │4044.71 │27.00000000 │19.616 │7.71424 │221366.5509 │0000000 │
├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤
│3 │侯泰成│78.0000000│188.0000000 │4044.71 │29.00000000 │19.072 │10.7844 │209000.5548 │0000000 │
├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤
│4 │楊雅嵐│62.0000000│172.0000000 │4044.71 │27.00000000 │19.7504 │7.58104 │224283.8552 │0000000 │
├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤
│5 │邵雅芬│62.0000000│172.0000000 │4044.71 │27.00000000 │19.8208 │7.50688 │226876.1926 │0000000 │
├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤
│6 │廖美佳│63.0000000│172.0000000 │4044.71 │27.0000000 │19.7312 │7.61557 │261456.8337 │0000000 │
└──┴───┴─────┴──────┴────┴──────┴─────┴────┴──────┴────┘
被上訴人主張將7140建號納入土地持分面積計算，卻謂其並
未短給土地，係因於作為計算分母之系爭土地買賣契約第 2
條所定「區分所有全部『主建物』及『附屬建物』總面積」
，納入7140建號面積，卻於作為計算分子之系爭土地買賣契
約第 2條所定（各買受人）「『主建物』及『附屬建物』面
積」，漏未列入伊等於7140建號之持分面積，其計算
顯有錯
誤。若依被上訴人之計算，則其還可保留384.44㎡之土地（
計算式：640×2429.6÷4044.71＝384.44），此應非契約之
合理解釋，況契約並未賦予被上訴人可自行調整土地持分之
權限。(三)又辦理本件之代書僅於辦理銀行貸款時口頭告知
其與冠宇公司合作多年，產權清楚，並無核算或向伊等解釋
土地坪數如何計算。伊等均係至交屋時，始拿到自身所購買
之土地及建物
所有權狀，而單憑一戶權狀根本無法推算是否
與契約所載方式計得之坪數相符。被上訴人
迄今並未針對土
地坪數之計算提出計算式，其於本院所提答辯㈣狀所附「附
表一」之分坪表，應係臨訟偽作。(四)又依被上訴人於原審
所提「被證3」 之台中市公寓大廈之實價登錄資料，可知倘
建坪相同或相近，「地坪」無論樓層均屬相同或相近，因為
地坪之計算，至於被上訴人
所稱樓層景觀等因素，應係反應
於售價，
而非在土地坪數
等情，
爰提起本件訴訟，聲明求為
命被上訴人應給付上訴人郭貞佑新台幣（下同） 1,972,206
元、上訴人陳慶銘1,968,402元、上訴人侯泰成2,124,971元
、上訴人楊雅嵐1,943,719元、上訴人邵雅芬1,973,535元、
上訴人廖美佳2,271,890元，及均自
起訴狀繕本送達
翌日起
至清償日止，
按年息5%加計法定
遲延利息之判決（上訴人於
原審另對原審共同被告冠宇公司為請求部分，經原審為上訴
人一部勝訴、一部敗訴之判決，未據冠宇公司、上訴人聲明
不服，已告確定，亦即並未繫屬於本院，茲不贅述）。
二、被上訴人則以：(一)上訴人實際所獲土地持分，顯較其等依
系爭土地買賣契約第 2條約定所計算持分為多，是伊並無短
少給付，上訴人亦未受有損害，上訴人本訴所為請求，自無
理由。詳言之：⒈系爭契約第 2條所指之測量成果圖，不應
侷限在各戶專有部分，應包括7140建號土地，否則土地之面
積會減少，計算有失準。據此，系爭7141建號至7161建號之
主建物面積合計為2135.09㎡、附屬建物面積合計為 294.51
㎡，而7140建號面積為1615.11㎡，是系爭契約第2條約定「
區分所有全部主建物及附屬建物面積」，總計為4044.71 平
方公尺。⒉上訴人各自專有部分之主建物及附屬建物則依各
建號登記之資料為計算基準，據此計算可知，上訴人之土地
權狀面積，顯較上訴人依約應分得面積為多，是伊並未短少
給付。(二)又系爭土地買賣契約第1條、第2條但書，登記簿
所載面積即係兩造
合意之面積，伊並無短少給付。再者，
參
照訂購房屋預約單，可知本件兩造係以「總價」購買系爭土
地、房屋，並非區分各細項之空間坪數購買，於簽約時才分
別簽立土地、房屋買賣契約書，且伊預售系爭土地時，已將
土地持分之面積列為出售價金之一部分，益見伊並無短少給
付，上訴人買受系爭土地之價金，原屬合理之價格，並未因
此受有任何損害。(三)又伊既「無」短少分配之情形，而依
業界慣例，房屋會因樓層、景觀等因素，導致房屋買賣價金
有高低之別，則參照各樓層各戶所出售之價格，考量買賣價
金較高者，取得較多之權利面積為面積分配，係為求公平，
亦無上訴人所指未全數分配之情。再者，若依上訴人所稱之
計算方式計算權利面積，則其等所支付之買賣價金就僅在支
付土地之買價價金，系爭建物等於「免費」送給上訴人（以
上訴人郭貞佑為例：房屋價款243萬元，主張應返還197萬22
06元），豈非更不合理！(四)又本件交屋及銀行放款之前，
代書張麗琪曾向上訴人詳為解說其購買之房地面積，並出示
房地所有權狀；且至銀行辦理購屋貸款放款前，銀行人員亦
會將房地登記之相關資料，請購屋之貸款人再行確認無誤後
，始由購屋人用印放款，是上訴人就所買受登記之房地面積
均知之甚稔，則
渠等既無任何意見，且仍欲買受系爭房地，
自難事後又以登記之土地面積與契約約定之內容不符為由，
請求返還價金。(五)又伊並無
不當得利可言。縱若認伊有不
當得利之情形，然因上訴人於辦理系爭房地移轉登記及貸放
款項付清買賣價金時，均明知
渠等分配之土地持分之面積，
卻仍繼續辦理完成買賣，則依民法第180條第3款規定：「給
付，有左列情形之一者，不得請求返還：……三、因清償債
務而為給付，於給付時明知無給付之義務者」，上訴人已不
得再依不當得利之規定，請求伊返還價金。再者，伊移轉系
爭土地
應有部分，依買賣價金之多寡比例分配，屬於業界慣
例，亦係為求公平所為，並不知如此為無法律上原因，且系
爭土地亦係全部分配移轉予購買人，並未實際獲得利益，則
依民法第182條第1項規定：「不當得利之受領人，不知無法
律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還
價額之責任」，上訴人依不當得利之規定對伊為請求，仍屬
無理由等語，資為
抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊
防禦方法之結果，
認上訴人依不完全給付、不當得利之
法律關係，請求被上訴
人應給付上訴人如【附表二】之「應返還數額」欄所示之金
額，
即屬無據，
洵無足採。而就上訴人對被上訴人之訴，為
上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決
：(一)原判決關於駁回後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之
裁判均廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人郭貞佑 1,972,206
元、上訴人陳慶銘1,968,402元、上訴人侯泰成2,124,971元
、上訴人楊雅嵐1,943,719元、上訴人邵雅芬1,973,535元、
上訴人廖美佳 2,271,890元，及均自原審起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)第一審、第二
審訴訟費用由被上訴人負擔。(四)上訴人願供
擔保，請准宣
告
假執行。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。
(二)第一二審訴訟費用由上訴人等負擔。(三)被上訴人如
受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事項
(一)上訴人郭貞佑於100年10月5日與被上訴人簽立土地預定買賣
契約，並與原審共同被告冠宇公司簽立房屋預定買賣契約書
，而購買「冠宇原創」房屋編號第B棟第8樓、應有權利範圍
之土地持分及機械車位第18號。
(二)上訴人陳慶銘佑於100年3月8日與被上訴人簽立土地預定買
賣契約，並與原審共同被告冠宇公司簽立房屋預定買賣契約
書，而購買「冠宇原創」房屋編號第A棟第7樓、應有權利範
圍之土地持分及機械車位第14號。
(三)上訴人侯泰成於100年10月1日與被上訴人簽立土地預定買賣
契約，並與原審共同被告冠宇公司簽立房屋預定買賣契約書
，而購買「冠宇原創」房屋編號第B棟第5樓、應有權利範圍
之土地持分及機械車位第13、15號。
(四)上訴人楊雅嵐於100年8月31日與被上訴人簽立土地預定買賣
契約，並與原審共同被告冠宇公司簽立房屋預定買賣契約書
，而購買「冠宇原創」房屋編號第B棟第6樓、應有權利範圍
之土地持分及機械車位第19號。
(五)上訴人邵雅芬於99年12月25日與被上訴人簽立土地預定買賣
契約，並與原審共同被告冠宇公司簽立房屋預定買賣契約書
，而購買「冠宇原創」房屋編號第A棟第9樓、應有權利範圍
之土地持分及機械車位第17號。
(六)上訴人廖美佳於101年12月13日與被上訴人簽立土地預定買
賣契約，並與原審共同被告冠宇公司簽立房屋預定買賣契約
書，而購買「冠宇原創」房屋編號第B棟第9樓、應有權利範
圍之土地持分及機械車位第22號。
(七)上開房屋、土地及車位均已點交完畢，目前由上訴人在使用
中，上訴人亦已依
前揭買賣交付價金。
五、本院得
心證之理由
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能
舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高
法院17年上字第917號判例、106年度
台上字第2867號判決意
旨參照）。本件上訴人主張被上訴人交付予其等之系爭房屋
實際土地面積有如【附表二】之「短少（應分得-權狀）㎡
」欄所示短少情形，既為被上訴人所否認，依上開規定及說
明，自應由上訴人就此一有利於己之事實負舉證之責。
(二)
經查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用辭
句，民法第98條定有明文；又解釋當事人之契約，應以當事
人立約當時之真意為準，而真意而在，又應以過去事實及其
他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。是
解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立
約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之
事實等其他一切證據資料，以為其判斷之基礎（最高法院39
年台上字第1053號判例、106年度台上字第1397號、99年度
台上字第1421號判決意旨參照）。
⒉查上訴人因購買系爭【冠宇原創】建案房屋，分別與被上訴
人簽定土地預定買賣契約，為兩造不爭執，業如前述，而依
該卷附之土地預定買賣契約（參見原審卷第1宗第9-14、28-
33、46-52、66-72、85-90、103-110、123-128頁） ，其中
第一條關於土地買賣標的記載為：「土地座落：臺中市○區
○○段0000-000、0000-0000、0000-000等地號內之一部分
，其正確地號依地政機關實際移轉登記為準。」，第二條關
於土地出售面積及認定標準記載為：「買方購買【冠宇原創
】房屋編號○棟○樓，其應有權利範圍以地政機關核發建物
測量成果圖之主建物及附屬建物面積與區分所有全部主建物
及附屬建物總面積比例持分。但如因土地合併、分割或地圖
籍重測，則依新地號、新面積辦理產權登記。該面積雙方同
意以地政機關合併分割後或實際土地登記簿所載面積為準。
」，第三條關於土地款總價，其中區分為土地價款及停車位
價款等約定，
足徵上訴人與被上訴人間確實已以該契約約定
其間土地買賣價金及應有土地權利範圍之計算，並同意地號
及土地面積以地政機關實際土地登記簿移轉登記為準。
⒊被上訴人雖辯稱：房屋會因樓層、景觀等因素，導致房屋買
賣價金有高低之別，為求公平，依業界慣例，多以房地買賣
價金之比例，做為土地持分比例之計算基礎，上訴人對此應
屬知悉，且代書張麗琪曾向上訴人等詳為解說其購買之房地
面積，並出示房地所有權狀，確認上訴人願意購買，故土地
預定買賣契約書第二條約定內容係依內政部定頒之定型化契
約範本而來，僅是疏未修正
云云，惟此為上訴人否認，證人
張麗琪亦僅證稱：伊未看到契約，是依照訂購單的坪數及買
價作核算，在登記前未與訂戶溝通，權狀下來，上訴人未對
產權表示意見等語（參見原審卷第2宗第49頁），尚不足以
證明兩造已合意以買賣價金作為土地持分比例之計算，被上
訴人復未舉證
以實其說，是被上訴人此部分抗辯是否屬實，
尚值存疑，自難採為本件認定事實之積極證據。
⒋又依台中市中山地政事務所104年9月24日中山地所資字第10
40009996號函及其檢附前揭 289地號土地及其上建號登記謄
本（參見原審卷第2宗第136-195頁），本件
不動產買賣實際
移轉登記之內容，本即有包括7140建號部分；且上訴人等所
獲之土地所有權狀，於「權狀註記事項」欄，亦已載明：「
大益段71 40建號至7161建號之建築基地地號：大益段289號
」；另上訴人所獲之建物所有權狀，於「共有部分」欄位，
亦載明：「大益段 00000-000建號★★1,615.11平方公尺」
，是均已見上訴人主張本件買賣土地面積之計算方式應將71
40建號剔除，並非合理。另依建築師呂宗修於原審所為證述
，系爭建案並未區分所謂大公、小公，只有公共設施（參見
原審卷第2宗第51-53頁），即系爭7140建號係位於整個建案
範圍內，
乃共有部分，全部歸類為公共設施面積，並有納入
分坪表計算，故上開契約書第 2條所指之測量成果圖，不應
侷限於各戶所
持有之謄本所載之專有部分，應包括7140建號
坐落之土地，否則整體土地之面積會減少，計算將因而失準
。此外，本件土地所有權狀及建物所有權狀均有交付上訴人
等審視，經上訴人等審視無誤後，兩造始進一步辦理貸款、
放款及交屋程序，此亦有代書張麗琪於原審所為證述
可稽，
是上訴人等實難諉稱不知系爭7140建號為共有部分。
⒌承上，再據上開地政機關函覆資料，可知台中市○區○○段
○○○○○○○○號業經合併登記至同段 289地號，亦即上開土地
預定買賣契約書第二條所指【冠宇原創】房屋建築基地確為
289地號，是本件系爭土地面積為640平方公尺，其地上建物
為大益段7140建號至7161建號；另上訴人主張其等就本件登
記面積詳如下【附表一】之「依建物登記謄本所示登記面積
(㎡)」欄所示，有前開卷附之建號謄本可供比對，被上訴人
亦不為爭執，均
堪信無誤。
⒍又依建築法、建築技術規則建築設計施工編用語定義，主建
物指房屋主要部分即銷售場合中所謂的室內面積；附屬建物
則指一般常見的有平台、陽台、露臺、或由契約約定歸屬於
一樓的地下室及歸屬於頂層樓的屋頂突出物。上訴人既
自承
系爭7140建號於建物登記謄本之「主要用途」欄記載之項目
為停車空間、機械室、發電機室等18項（參見本院卷第83頁
），即可知7140建號並非房屋主要部分即銷售場合中所謂的
室內面積，亦即顯非上述定義之主建物。另依民法第 799條
規定，稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有
其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬
物之共同部分共有之建築物，故區分所有建物原係「
一物一
權主義」的例外，其將建築物予以「區分」所有，區分所有
建築物的所有關係包括三大部分，即⑴以「專有部分」為客
體的建築物區分所有權；⑵以區分所有建築物「共用部分」
為客體的共有所有權；⑶區分所有建築物所座落之基地的權
利。基此，上開土地預定買賣契約書中第二條所指【冠宇原
創】房屋之區分所有全部主建物及附屬建物，自應指系爭土
地上之大益段7140建號至7161建號，上訴人主張大益段7140
建號主要用途為共有部分，應予排除計算云云，尚無憑據，
自不予採之。故以大益段7141建號至7161建號之登記主建物
面積合計為21 35.09平方公尺【計算式：131.28（7141建號
）＋100.49（7142建號）＋100.49（7143建號）＋108.30（
7144建號）＋127.49（7145建號）＋93.76（7146建號）＋9
3.33（7147建號）＋93.76（7148建號）＋93.33（7149建號
）＋93.76（7150建號）＋93.33（7151建號）＋93.76（715
2建號）＋93.33（7153建號）＋93.76（7154建號）＋93.33
（7155建號）＋93.76（7156建號）＋93.33（7157建號）＋
93.76（7158建號）＋93.33（7159建號）＋128.87（7160建
號）＋128.54（7161建號）＝ 2135.09】，及附屬建物面積
合計為294.51平方公尺【計算式：10.52（7 141建號）＋2.
52（7142建號）＋2.52（7143建號）＋2.52（7144建號）＋
2.52（7145建號）＋15.46（7146建號）＋15.16（7147建號
）＋16.62（7148建號）＋16.46（7149建號）＋16.62（715
0建號）＋16.46（7151建號）＋16.62（7152建號）＋16.46
（7153建號）＋16.62（7154建號）＋16.46（7155建號）＋
16.62（7156建號）＋16.46（7157建號）＋16.62（7158建
號）＋16.46（7159建號）＋22.57（7160建號）＋22.24（7
161建號）＝294.51】，以及7140建號面積為1615.11平方公
尺等予以計算，是前揭契約第二條約定「區分所有全部主建
物及附屬建物面積」，總計為4044.71平方公尺（計算式：
2135.09＋294.51＋1615.11＝4044.71）。至上訴人各自專
有部分之主建物及附屬建物則依各建號登記之資料為計算基
準，即如上開【附表一】之「依建物登記謄本所示登記面積
(㎡)」欄所示。
⒎準此，依土地預定買賣契約書第二條約定之計算方式計算持
分再經換算實際面積，上訴人郭貞佑應分得面積為17.3 7平
方公尺（計算式：640×109.79/4044.71＝17.37），上訴人
陳慶銘應分得面積為17.47平方公尺（計算式：640×110.38
/4044.71＝17.47），上訴人侯泰成應分得面積為17.37平方
公尺（計算式：640×109.79/4044. 71＝17.37） ，上訴人
楊雅嵐應分得面積為17.37平方公尺（計算式：640×109.79
/4044.71＝17.37），上訴人邵雅芬應分得面積為17.47平方
公尺（計算式：640×110.38/4044.71＝17.47），上訴人廖
美佳應分得面積為17.37平方公尺（計算式：640×109.79/4
044.71＝17.37） ，顯然均較上訴人等各自以其等所有土地
權狀所登記取得系爭土地權利範圍經換算實際面積即如【附
表二】之「土地權狀面積㎡」欄所示之面積為少，而依前述
，上訴人應有土地權利範圍本即以地政機關實際土地登記簿
移轉登記為準，基此，則縱使被上訴人自承其係依照該區域
之土地價值、各個樓層之區位、座向、景觀、視野等因素，
作綜合考量而為拆帳，自製分坪表分配而為上訴人土地持分
之登記，確有違前揭契約約定，但經核算，此實際土地持分
登記結果卻較上訴人所主張應依上開土地預定買賣契約第二
條約定計算比例持分為多，顯然被上訴人並無上訴人所主張
交付買賣土地坪數短少之不完全給付情形，又被上訴人既未
短給土地，自亦無所謂就短給土地部分溢收價金而受有不當
得利可言。
六、
綜上所述，被上訴人並無上訴人所主張交付買賣土地坪數短
少之情形，上訴人依不完全給付、不當得利之法律關係，請
求被上訴人給付上述金額，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無理由，應予駁
回。原審因而依上而為判決，依法並無不合。
上訴意旨，仍
執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予
駁回。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張及舉證，
核與判決結果不
生影響，爰不一一論列，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第463條、
第385條第1項前段、第449條第1項、第78條、第85條第1項
前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 鄭金龍
法 官 朱 樑
以上
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書
狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上
訴理由書（須按
他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之
委任狀。具有民事訴訟法
第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具
律師及格證書及釋明
委任人與
受任人有該條項所定關係之釋明文
書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 金珍華
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日